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Ordonnance portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de préférence pour les locataires d'un logement mis en vente Ordonnance portant modification du Code bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de préférence pour les locataires d'un logement mis en vente
REGION DE BRUXELLES-CAPITALE REGION DE BRUXELLES-CAPITALE
28 SEPTEMBRE 2023. - Ordonnance portant modification du Code 28 SEPTEMBRE 2023. - Ordonnance portant modification du Code
bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de bruxellois du Logement en vue de mettre en place un droit de
préférence pour les locataires d'un logement mis en vente (1) préférence pour les locataires d'un logement mis en vente (1)
Le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté et Nous, Le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté et Nous,
Gouvernement, sanctionnons ce qui suit : Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :

Article 1er.La présente ordonnance règle une matière visée à

Article 1er.La présente ordonnance règle une matière visée à
l'article 39 de la Constitution. l'article 39 de la Constitution.

Art. 2.L'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du

Art. 2.L'ordonnance du 17 juillet 2003 portant le Code bruxellois du
Logement est complétée, en son titre XI, chapitre III, par une section Logement est complétée, en son titre XI, chapitre III, par une section
4bis, comprenant les dispositions suivantes : 4bis, comprenant les dispositions suivantes :
« Section 4bis - Droit de préférence du preneur en cas de vente du « Section 4bis - Droit de préférence du preneur en cas de vente du
bien loué bien loué
Article 247/1 - Principes Article 247/1 - Principes
§ 1er. En cas de mise en vente d'un logement qui fait l'objet d'un § 1er. En cas de mise en vente d'un logement qui fait l'objet d'un
bail de résidence principale, le preneur dispose d'un droit de bail de résidence principale, le preneur dispose d'un droit de
préférence, à la condition qu'il soit domicilié dans ledit logement, préférence, à la condition qu'il soit domicilié dans ledit logement,
pour lui-même, son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, ou pour pour lui-même, son conjoint ou cohabitant légal ou de fait, ou pour
ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou ses descendants ou enfants adoptifs ou ceux de son conjoint ou
cohabitant légal ou de fait, à la condition que ceux-ci soient cohabitant légal ou de fait, à la condition que ceux-ci soient
également domiciliés dans ledit logement à la date de la notification également domiciliés dans ledit logement à la date de la notification
visée à l'article 247/2, § 1er. Ce droit de préférence s'éteint par le visée à l'article 247/2, § 1er. Ce droit de préférence s'éteint par le
décès du ou des preneurs. décès du ou des preneurs.
En cas de pluralité de titulaires du droit de préférence, si ceux-ci En cas de pluralité de titulaires du droit de préférence, si ceux-ci
souhaitent l'exercer concurremment, ils doivent s'accorder entre eux souhaitent l'exercer concurremment, ils doivent s'accorder entre eux
quant à la ou les personne(s) qui exercera(ont) le droit de quant à la ou les personne(s) qui exercera(ont) le droit de
préférence, dans le délai imparti pour l'exercice du droit, à peine de préférence, dans le délai imparti pour l'exercice du droit, à peine de
déchéance du droit de préférence. déchéance du droit de préférence.
La présente disposition ne vaut pas pour les preneurs de baux de La présente disposition ne vaut pas pour les preneurs de baux de
courte durée, tels que prévus à l'article 238, sauf s'ils sont réputés courte durée, tels que prévus à l'article 238, sauf s'ils sont réputés
conclus pour une période de neuf ans par l'effet des dispositions du conclus pour une période de neuf ans par l'effet des dispositions du
Code. Code.
En cas de cession de bail, le cessionnaire dispose du droit de En cas de cession de bail, le cessionnaire dispose du droit de
préférence pour autant que les conditions de la présente section préférence pour autant que les conditions de la présente section
soient respectées. soient respectées.
§ 2. Sont exclus du champ d'application de la présente disposition les § 2. Sont exclus du champ d'application de la présente disposition les
ventes et les biens suivants : ventes et les biens suivants :
1° la vente de logements entre conjoints, cohabitants légaux ou 1° la vente de logements entre conjoints, cohabitants légaux ou
cohabitants de fait domiciliés à la même adresse formant une cohabitants de fait domiciliés à la même adresse formant une
communauté de vie, ainsi qu'entre parents ou alliés jusqu'au troisième communauté de vie, ainsi qu'entre parents ou alliés jusqu'au troisième
degré inclus, pour autant qu'il n'y ait pas de faculté d'élire command degré inclus, pour autant qu'il n'y ait pas de faculté d'élire command
au profit d'une personne autre que celles mentionnées ci-avant ; au profit d'une personne autre que celles mentionnées ci-avant ;
2° la vente de nue-propriété, d'usufruit ou d'autres droits réels, 2° la vente de nue-propriété, d'usufruit ou d'autres droits réels,
ainsi que les ventes moyennant rente viagère, y compris celles ainsi que les ventes moyennant rente viagère, y compris celles
assorties d'un terme non aléatoire ; assorties d'un terme non aléatoire ;
3° la vente de logements en suite de fusions, scissions, liquidations 3° la vente de logements en suite de fusions, scissions, liquidations
de sociétés ; de sociétés ;
4° la vente à la société ou l'apport en société dont le vendeur ou 4° la vente à la société ou l'apport en société dont le vendeur ou
son/sa conjoint(e) ou cohabitant(e) légal(e) possède seul(e) ou avec son/sa conjoint(e) ou cohabitant(e) légal(e) possède seul(e) ou avec
des parents ou alliés jusqu'au troisième degré, au moins cinquante des parents ou alliés jusqu'au troisième degré, au moins cinquante
pour cent des parts sociales de la société existante ou à créer ; pour cent des parts sociales de la société existante ou à créer ;
5° la cession de droits indivis entre coindivisaires ; 5° la cession de droits indivis entre coindivisaires ;
6° la vente du bien à une administration publique ou à une personne 6° la vente du bien à une administration publique ou à une personne
morale de droit public, lorsque le bien est acquis en vue d'être morale de droit public, lorsque le bien est acquis en vue d'être
utilisé à des fins d'intérêt général ; utilisé à des fins d'intérêt général ;
7° les biens faisant l'objet d'un arrêté d'expropriation pour cause 7° les biens faisant l'objet d'un arrêté d'expropriation pour cause
d'utilité publique ; d'utilité publique ;
8° les biens frappés par un arrêté d'inhabitabilité ; 8° les biens frappés par un arrêté d'inhabitabilité ;
9° les immeubles à logements multiples occupés par différents 9° les immeubles à logements multiples occupés par différents
locataires, en cas de vente de la totalité de l'immeuble ; locataires, en cas de vente de la totalité de l'immeuble ;
10° les biens ayant fait l'objet d'une promesse de vente avec date 10° les biens ayant fait l'objet d'une promesse de vente avec date
certaine antérieure à la conclusion du bail, pour autant que cette certaine antérieure à la conclusion du bail, pour autant que cette
promesse soit acceptée par son bénéficiaire. promesse soit acceptée par son bénéficiaire.
Article 247/2 - Procédure Article 247/2 - Procédure
§ 1er. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un logement mis § 1er. Préalablement à la conclusion de toute vente d'un logement mis
en location, le bailleur doit informer, par voie recommandée avec en location, le bailleur doit informer, par voie recommandée avec
accusé de réception, le preneur de son intention de vendre et du droit accusé de réception, le preneur de son intention de vendre et du droit
de préférence dont il dispose. Cette notification vaut offre de vente de préférence dont il dispose. Cette notification vaut offre de vente
au profit de son destinataire, sauf s'il s'agit d'une vente publique. au profit de son destinataire, sauf s'il s'agit d'une vente publique.
Les notifications faites en application du présent article sont de Les notifications faites en application du présent article sont de
plein droit opposables aux autres titulaires du droit de préférence plein droit opposables aux autres titulaires du droit de préférence
tels que visés à l'article 247/1, qui ne pourront faire valoir leurs tels que visés à l'article 247/1, qui ne pourront faire valoir leurs
droits qu'à l'égard du preneur, sans recours contre le bailleur, le droits qu'à l'égard du preneur, sans recours contre le bailleur, le
notaire ou l'agent immobilier. notaire ou l'agent immobilier.
A défaut, le notaire ou l'agent immobilier au sens de l'arrêté royal A défaut, le notaire ou l'agent immobilier au sens de l'arrêté royal
du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de
la profession d'agent immobilier, en ce compris les personnes visées à la profession d'agent immobilier, en ce compris les personnes visées à
l'article 4 de cet arrêté, chargé de cette vente est soumis à la même l'article 4 de cet arrêté, chargé de cette vente est soumis à la même
obligation, s'il dispose de l'identité du preneur, le cas échéant pour obligation, s'il dispose de l'identité du preneur, le cas échéant pour
le notaire, en ayant recours au registre national. le notaire, en ayant recours au registre national.
Le notaire chargé de passer l'acte authentique de vente doit vérifier Le notaire chargé de passer l'acte authentique de vente doit vérifier
si l'obligation d'information a été exécutée conformément à l'alinéa 1er. si l'obligation d'information a été exécutée conformément à l'alinéa 1er.
A défaut, il notifie au preneur une copie du compromis de vente ou A défaut, il notifie au preneur une copie du compromis de vente ou
d'un écrit similaire constatant l'échange des consentements sur le d'un écrit similaire constatant l'échange des consentements sur le
bien, le prix et les conditions de la vente, sauf si le preneur a bien, le prix et les conditions de la vente, sauf si le preneur a
renoncé par écrit à son droit de préférence. renoncé par écrit à son droit de préférence.
§ 2. L'information au preneur doit contenir les indications minimales § 2. L'information au preneur doit contenir les indications minimales
suivantes : suivantes :
1° l'identité et le domicile du bailleur ; 1° l'identité et le domicile du bailleur ;
2° l'adresse du logement dont la vente est projetée ; 2° l'adresse du logement dont la vente est projetée ;
3° la description du logement, et notamment son identifiant cadastral 3° la description du logement, et notamment son identifiant cadastral
parcellaire ; parcellaire ;
4° l'indication du prix, ou en cas de vente publique de la mise à 4° l'indication du prix, ou en cas de vente publique de la mise à
prix, et des conditions de la vente projetée ; prix, et des conditions de la vente projetée ;
5° le cas échéant, les droits réels grevant le bien. 5° le cas échéant, les droits réels grevant le bien.
Le Gouvernement peut compléter la liste des informations visée à Le Gouvernement peut compléter la liste des informations visée à
l'alinéa 1er. l'alinéa 1er.
§ 3. Le preneur informe le bailleur, le notaire ou l'agent immobilier, § 3. Le preneur informe le bailleur, le notaire ou l'agent immobilier,
au plus tard dans les 30 jours de la réception de la notification au plus tard dans les 30 jours de la réception de la notification
visée au paragraphe 1er, de sa décision de renoncer ou d'exercer le visée au paragraphe 1er, de sa décision de renoncer ou d'exercer le
droit de préférence aux prix et conditions annoncées, en joignant la droit de préférence aux prix et conditions annoncées, en joignant la
preuve de sa domiciliation dans le logement concerné. Cette preuve de sa domiciliation dans le logement concerné. Cette
notification doit, en outre, mentionner si le preneur exerce le droit notification doit, en outre, mentionner si le preneur exerce le droit
de préférence à titre personnel ou pour compte de l'un des titulaires de préférence à titre personnel ou pour compte de l'un des titulaires
visés à l'article 247/1, § 1er, alinéa 1. Si le preneur exerce le visés à l'article 247/1, § 1er, alinéa 1. Si le preneur exerce le
droit de préférence pour compte de l'un des titulaires visés dans droit de préférence pour compte de l'un des titulaires visés dans
cette disposition, la notification reprend également la signature de cette disposition, la notification reprend également la signature de
ce titulaire. ce titulaire.
L'absence de réponse du preneur dans ledit délai vaut renonciation à L'absence de réponse du preneur dans ledit délai vaut renonciation à
l'exercice du droit de préférence. l'exercice du droit de préférence.
L'acceptation par le preneur des prix et conditions mentionnées dans L'acceptation par le preneur des prix et conditions mentionnées dans
la notification vaut vente. Le transfert de propriété du bien et le la notification vaut vente. Le transfert de propriété du bien et le
paiement du prix n'ont lieu qu'à la signature de l'acte authentique, paiement du prix n'ont lieu qu'à la signature de l'acte authentique,
sans préjudice du paiement d'un acompte s'il échet. sans préjudice du paiement d'un acompte s'il échet.
§ 4. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions § 4. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions
ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit,
lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au
preneur ces conditions et prix. Cette notification vaut offre de vente preneur ces conditions et prix. Cette notification vaut offre de vente
au profit du preneur, valable pendant une durée de 7 jours à compter au profit du preneur, valable pendant une durée de 7 jours à compter
de sa réception. de sa réception.
L'absence de réponse du preneur dans ledit délai vaut renonciation à L'absence de réponse du preneur dans ledit délai vaut renonciation à
l'exercice du droit de préférence. l'exercice du droit de préférence.
§ 5. En cas d'adjudication publique, le notaire instrumentant notifie § 5. En cas d'adjudication publique, le notaire instrumentant notifie
au preneur, au plus tard 30 jours avant la première séance, le cahier au preneur, au plus tard 30 jours avant la première séance, le cahier
des charges de la vente publique, avec mention de la date de la des charges de la vente publique, avec mention de la date de la
première séance à laquelle les titulaires du droit de préférence sont première séance à laquelle les titulaires du droit de préférence sont
invités à participer. invités à participer.
Le notaire instrumentant procède aux enchères et demande publiquement, Le notaire instrumentant procède aux enchères et demande publiquement,
à la fin des enchères et avant l'adjudication, si le titulaire du à la fin des enchères et avant l'adjudication, si le titulaire du
droit de préférence entend exercer son droit au prix de la dernière droit de préférence entend exercer son droit au prix de la dernière
enchère. En cas de revente par suite de l'exercice du droit de enchère. En cas de revente par suite de l'exercice du droit de
surenchère, la même question doit être posée publiquement à la séance surenchère, la même question doit être posée publiquement à la séance
de surenchère. de surenchère.
Le logement est adjugé au titulaire du droit de préférence qui déclare Le logement est adjugé au titulaire du droit de préférence qui déclare
exercer son droit au prix de la dernière enchère ou surenchère. Si le exercer son droit au prix de la dernière enchère ou surenchère. Si le
titulaire du droit de préférence ne déclare pas, lors de la séance de titulaire du droit de préférence ne déclare pas, lors de la séance de
vente publique, vouloir exercer son droit, il est présumé y renoncer. vente publique, vouloir exercer son droit, il est présumé y renoncer.
En cas de renonciation, la vente se poursuit conformément aux règles En cas de renonciation, la vente se poursuit conformément aux règles
relatives aux adjudications publiques. relatives aux adjudications publiques.
§ 6. En cas de vente publique dématérialisée, le notaire notifie au § 6. En cas de vente publique dématérialisée, le notaire notifie au
preneur au moins 30 jours avant le début de la période d'enchères une preneur au moins 30 jours avant le début de la période d'enchères une
copie des conditions de la vente et l'adresse du site internet sur copie des conditions de la vente et l'adresse du site internet sur
lequel la vente dématérialisée sera réalisée. lequel la vente dématérialisée sera réalisée.
Le preneur notifie au notaire au plus tard la veille du début des Le preneur notifie au notaire au plus tard la veille du début des
enchères soit sa décision de renonciation à l'exercice de son droit de enchères soit sa décision de renonciation à l'exercice de son droit de
préférence soit sa décision d'exercer son droit de préférence en préférence soit sa décision d'exercer son droit de préférence en
précisant le prix maximum, hors frais, qu'il est disposé à payer pour précisant le prix maximum, hors frais, qu'il est disposé à payer pour
le bien. le bien.
Le preneur qui n'a pas exercé son droit dans ce délai est forclos. Le preneur qui n'a pas exercé son droit dans ce délai est forclos.
Si le montant de la dernière enchère retenue par le notaire est Si le montant de la dernière enchère retenue par le notaire est
inférieur ou égal au prix maximum renseigné par le preneur, ce dernier inférieur ou égal au prix maximum renseigné par le preneur, ce dernier
aura exercé son droit de préférence et le bien lui sera adjugé au prix aura exercé son droit de préférence et le bien lui sera adjugé au prix
de la dernière enchère retenue. Si le montant de la dernière enchère de la dernière enchère retenue. Si le montant de la dernière enchère
retenue par le notaire dépasse le prix maximum renseigné par le retenue par le notaire dépasse le prix maximum renseigné par le
preneur, ce dernier ne pourra plus exercer son droit de préférence. preneur, ce dernier ne pourra plus exercer son droit de préférence.
§ 7. Les notifications, déclarations d'intention de vendre, demandes, § 7. Les notifications, déclarations d'intention de vendre, demandes,
offres et décisions des bailleurs, preneurs, des agents immobiliers et offres et décisions des bailleurs, preneurs, des agents immobiliers et
notaires effectuées ou prises en exécution des dispositions du présent notaires effectuées ou prises en exécution des dispositions du présent
article sont notifiées, à peine de nullité, par voie recommandée avec article sont notifiées, à peine de nullité, par voie recommandée avec
accusé de réception. accusé de réception.
§ 8. Toute convention, écrite ou verbale portant sur une vente soumise § 8. Toute convention, écrite ou verbale portant sur une vente soumise
au droit de préférence est irréfragablement réputée conclue sous la au droit de préférence est irréfragablement réputée conclue sous la
condition suspensive du non-exercice du droit de préférence établi en condition suspensive du non-exercice du droit de préférence établi en
vertu des présentes dispositions. vertu des présentes dispositions.
Article 247/3 - Sanction Article 247/3 - Sanction
La réalisation d'une vente en violation du droit de préférence du La réalisation d'une vente en violation du droit de préférence du
preneur ouvre le droit à une action en subrogation qu'il peut intenter preneur ouvre le droit à une action en subrogation qu'il peut intenter
contre l'acquéreur. contre l'acquéreur.
L'action en subrogation visée à l'alinéa 1er est également signifiée L'action en subrogation visée à l'alinéa 1er est également signifiée
au bailleur. au bailleur.
La demande n'est reçue qu'après que l'exploit introductif d'instance a La demande n'est reçue qu'après que l'exploit introductif d'instance a
été transcrit à l'Administration générale de la Documentation été transcrit à l'Administration générale de la Documentation
Patrimoniale, à la diligence de l'huissier auteur de l'exploit. Patrimoniale, à la diligence de l'huissier auteur de l'exploit.
Si le juge reçoit l'action en subrogation, le jugement vaut titre. Si le juge reçoit l'action en subrogation, le jugement vaut titre.
Tout jugement relatif à une demande de subrogation est transcrit à Tout jugement relatif à une demande de subrogation est transcrit à
l'Administration générale de la Documentation Patrimoniale en marge de l'Administration générale de la Documentation Patrimoniale en marge de
la transcription de l'action. la transcription de l'action.
Le preneur subrogé rembourse à l'acquéreur le prix payé par lui, sans Le preneur subrogé rembourse à l'acquéreur le prix payé par lui, sans
préjudice de toute action que ce dernier souhaiterait introduire à préjudice de toute action que ce dernier souhaiterait introduire à
l'encontre du bailleur fautif. l'encontre du bailleur fautif.
Le preneur subrogé est tenu d'indemniser l'acquéreur pour les frais de Le preneur subrogé est tenu d'indemniser l'acquéreur pour les frais de
l'acte. Les droits d'enregistrement sont restitués à la demande de l'acte. Les droits d'enregistrement sont restitués à la demande de
l'acquéreur par l'administration fiscale en charge de la perception de l'acquéreur par l'administration fiscale en charge de la perception de
ces droits. ces droits.
L'action en subrogation se prescrit par un an à dater de la L'action en subrogation se prescrit par un an à dater de la
transcription, soit du procès-verbal de l'adjudication publique, soit transcription, soit du procès-verbal de l'adjudication publique, soit
de la signification de l'acte authentique constatant la vente sous de la signification de l'acte authentique constatant la vente sous
seing privé. seing privé.
Article 247/4 - Disposition impérative Article 247/4 - Disposition impérative
Est réputée non-écrite, toute convention par laquelle le preneur Est réputée non-écrite, toute convention par laquelle le preneur
renonce d'avance, en tout ou en partie, au droit de préférence prévu renonce d'avance, en tout ou en partie, au droit de préférence prévu
par l'article 247/1. ». par l'article 247/1. ».
Promulguons la présente ordonnance, ordonnons qu'elle soit publiée au Promulguons la présente ordonnance, ordonnons qu'elle soit publiée au
Moniteur belge. Moniteur belge.
Bruxelles, le 28 septembre 2023.3 Bruxelles, le 28 septembre 2023.3
Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de
Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la Bruxelles-Capitale, chargé du Développement territorial et de la
Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de Rénovation urbaine, du Tourisme, de la Promotion de l'Image de
Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional, Bruxelles et du Biculturel d'intérêt régional,
R. VERVOORT R. VERVOORT
La Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, La Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale,
chargée de la Mobilité, des Travaux publics et de la Sécurité chargée de la Mobilité, des Travaux publics et de la Sécurité
routière, routière,
E. VAN DEN BRANDT E. VAN DEN BRANDT
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale chargé
de la Transition climatique, de l'Environnement, de l'Energie et de la de la Transition climatique, de l'Environnement, de l'Energie et de la
Démocratie participative, Démocratie participative,
A. MARON A. MARON
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé
des Finances, du Budget, de la Fonction publique, de la Promotion du des Finances, du Budget, de la Fonction publique, de la Promotion du
Multilinguisme et de l'Image de Bruxelles, Multilinguisme et de l'Image de Bruxelles,
S. GATZ S. GATZ
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé
de l'Emploi et de la Formation professionnelle, de la Transition de l'Emploi et de la Formation professionnelle, de la Transition
numérique et des Pouvoirs locaux, numérique et des Pouvoirs locaux,
B. CLERFAYT B. CLERFAYT
_______ _______
Note Note
(1) Documents du Parlement: (1) Documents du Parlement:
Session ordinaire 2022-2023 Session ordinaire 2022-2023
A-724/1 Projet d'ordonnance A-724/1 Projet d'ordonnance
A-724/2 Rapport A-724/2 Rapport
Session ordinaire 2023-2024 Session ordinaire 2023-2024
A-724/3 Amendements après rapport A-724/3 Amendements après rapport
Compte rendu intégral: Compte rendu intégral:
Discussion: séances des lundi 18 et mardi 19 septembre 2023 Discussion: séances des lundi 18 et mardi 19 septembre 2023
Adoption: séance du mardi 19 septembre 2023 . Adoption: séance du mardi 19 septembre 2023 .
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