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Extrait de l'arrêt n° 87/2020 du 18 juin 2020 Numéro du rôle : 7090 En cause : le recours en annulation de l'article 2 du décret de la Région wallonne du 21 juin 2018 (...) Extrait de l'arrêt n° 87/2020 du 18 juin 2020 Numéro du rôle : 7090 En cause : le recours en annulation de l'article 2 du décret de la Région wallonne du 21 juin 2018 (...)
COUR CONSTITUTIONNELLE COUR CONSTITUTIONNELLE
Extrait de l'arrêt n° 87/2020 du 18 juin 2020 Extrait de l'arrêt n° 87/2020 du 18 juin 2020
Numéro du rôle : 7090 Numéro du rôle : 7090
En cause : le recours en annulation de l'article 2 du décret de la En cause : le recours en annulation de l'article 2 du décret de la
Région wallonne du 21 juin 2018 « visant à modifier l'article 57 du Région wallonne du 21 juin 2018 « visant à modifier l'article 57 du
décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation en vue de décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation en vue de
supprimer la formule d'indexation de loyers applicable aux baux à supprimer la formule d'indexation de loyers applicable aux baux à
résidence principale en cours au 1er avril 2016 », introduit par résidence principale en cours au 1er avril 2016 », introduit par
l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires » et l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires » et
autres. autres.
La Cour constitutionnelle, La Cour constitutionnelle,
composée des présidents F. Daoût et A. Alen, et des juges J.-P. composée des présidents F. Daoût et A. Alen, et des juges J.-P.
Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques et Y. Kherbache, Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques et Y. Kherbache,
assistée du greffier F. Meersschaut, présidée par le président F. assistée du greffier F. Meersschaut, présidée par le président F.
Daoût, Daoût,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Objet du recours et procédure I. Objet du recours et procédure
Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 31 Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 31
décembre 2018 et parvenue au greffe le 3 janvier 2019, un recours en décembre 2018 et parvenue au greffe le 3 janvier 2019, un recours en
annulation de l'article 2 du décret de la Région wallonne du 21 juin annulation de l'article 2 du décret de la Région wallonne du 21 juin
2018 « visant à modifier l'article 57 du décret du 15 mars 2018 2018 « visant à modifier l'article 57 du décret du 15 mars 2018
relatif au bail d'habitation en vue de supprimer la formule relatif au bail d'habitation en vue de supprimer la formule
d'indexation de loyers applicable aux baux à résidence principale en d'indexation de loyers applicable aux baux à résidence principale en
cours au 1er avril 2016 » (publié au Moniteur belge du 29 juin 2018) a cours au 1er avril 2016 » (publié au Moniteur belge du 29 juin 2018) a
été introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et été introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et
Copropriétaires », Patrick Genin et Anne Crepin, assistés et Copropriétaires », Patrick Genin et Anne Crepin, assistés et
représentés par Me E. Plasschaert et Me E. Montens, avocats au barreau représentés par Me E. Plasschaert et Me E. Montens, avocats au barreau
de Bruxelles. de Bruxelles.
(...) (...)
II. En droit II. En droit
(...) (...)
B.1. Les parties requérantes demandent l'annulation de l'article 2 du B.1. Les parties requérantes demandent l'annulation de l'article 2 du
décret de la Région wallonne du 21 juin 2018 « visant à modifier décret de la Région wallonne du 21 juin 2018 « visant à modifier
l'article 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation en l'article 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation en
vue de supprimer la formule d'indexation de loyers applicable aux baux vue de supprimer la formule d'indexation de loyers applicable aux baux
à résidence principale en cours au 1er avril 2016 » (ci-après : le à résidence principale en cours au 1er avril 2016 » (ci-après : le
décret du 21 juin 2018). décret du 21 juin 2018).
B.2. Il ressort de l'exposé des moyens que les parties requérantes B.2. Il ressort de l'exposé des moyens que les parties requérantes
critiquent la disposition attaquée exclusivement en ce qu'elle critiquent la disposition attaquée exclusivement en ce qu'elle
s'applique aussi aux baux en cours au 31 mars 2018, et non uniquement s'applique aussi aux baux en cours au 31 mars 2018, et non uniquement
aux baux en cours au 1er avril 2016. La Cour limite dès lors l'examen aux baux en cours au 1er avril 2016. La Cour limite dès lors l'examen
du recours dans cette mesure. du recours dans cette mesure.
B.3. Par son arrêt n° 32/2018 du 15 mars 2018, la Cour a annulé le B.3. Par son arrêt n° 32/2018 du 15 mars 2018, la Cour a annulé le
décret de la Région wallonne du 3 mars 2016 « visant à réaliser un décret de la Région wallonne du 3 mars 2016 « visant à réaliser un
saut d'index des loyers » (ci-après : le décret du 3 mars 2016). saut d'index des loyers » (ci-après : le décret du 3 mars 2016).
L'article unique de ce décret complétait l'article 6 du livre III, L'article unique de ce décret complétait l'article 6 du livre III,
titre VIII, chapitre II, section 2 (« Des règles particulières aux titre VIII, chapitre II, section 2 (« Des règles particulières aux
baux relatifs à la résidence principale du preneur »), du Code civil, baux relatifs à la résidence principale du preneur »), du Code civil,
inséré par la loi du 20 février 1991 « modifiant et complétant les inséré par la loi du 20 février 1991 « modifiant et complétant les
dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer », par un alinéa dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer », par un alinéa
rédigé comme suit : rédigé comme suit :
« Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation « Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation
des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de
base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé
par l'indice de départ ». par l'indice de départ ».
Cependant, la Cour a maintenu définitivement les effets du décret Cependant, la Cour a maintenu définitivement les effets du décret
annulé jusqu'à la prochaine date anniversaire des baux qui suit le 31 annulé jusqu'à la prochaine date anniversaire des baux qui suit le 31
mars 2018, pour les motifs suivants : mars 2018, pour les motifs suivants :
« Quant au maintien des effets « Quant au maintien des effets
B.17. Afin d'éviter de créer une insécurité juridique ou des B.17. Afin d'éviter de créer une insécurité juridique ou des
difficultés financières pour les locataires concernés par le saut difficultés financières pour les locataires concernés par le saut
d'index des loyers, il y a lieu, en application de l'article 8, alinéa d'index des loyers, il y a lieu, en application de l'article 8, alinéa
3, de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, 3, de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle,
de maintenir les effets des dispositions annulées ainsi qu'il est de maintenir les effets des dispositions annulées ainsi qu'il est
indiqué dans le dispositif. indiqué dans le dispositif.
Ce maintien des effets a pour conséquence que sont définitivement Ce maintien des effets a pour conséquence que sont définitivement
maintenus, jusqu'à la prochaine date anniversaire du bail qui suit le maintenus, jusqu'à la prochaine date anniversaire du bail qui suit le
31 mars 2018, les loyers fixés en application de la formule 31 mars 2018, les loyers fixés en application de la formule
d'indexation résultant du décret attaqué, de sorte que les locataires d'indexation résultant du décret attaqué, de sorte que les locataires
concernés ne devront pas payer la différence entre le montant des concernés ne devront pas payer la différence entre le montant des
loyers indexés conformément à la formule d'indexation non limitée par loyers indexés conformément à la formule d'indexation non limitée par
le décret attaqué et le montant des loyers indexés en application du le décret attaqué et le montant des loyers indexés en application du
décret attaqué. décret attaqué.
Les locataires et bailleurs concernés par un bail en cours au 1er Les locataires et bailleurs concernés par un bail en cours au 1er
avril 2016 sont ainsi traités de manière égalitaire, dès lors que la avril 2016 sont ainsi traités de manière égalitaire, dès lors que la
formule d'indexation limitée par le décret attaqué a pu sortir ses formule d'indexation limitée par le décret attaqué a pu sortir ses
effets à leur égard à la date anniversaire du bail, deux années effets à leur égard à la date anniversaire du bail, deux années
consécutives. Les baux auxquels le décret attaqué a été appliqué et consécutives. Les baux auxquels le décret attaqué a été appliqué et
qui sont en cours au 31 mars 2018 se verront ainsi appliquer, à la qui sont en cours au 31 mars 2018 se verront ainsi appliquer, à la
prochaine date anniversaire du bail qui suit le 31 mars 2018, la prochaine date anniversaire du bail qui suit le 31 mars 2018, la
formule d'indexation non limitée par le décret attaqué ». formule d'indexation non limitée par le décret attaqué ».
B.4. Le jour même du prononcé de l'arrêt n° 32/2018 précité, le B.4. Le jour même du prononcé de l'arrêt n° 32/2018 précité, le
législateur décrétal a adopté le décret du 15 mars 2018 « relatif au législateur décrétal a adopté le décret du 15 mars 2018 « relatif au
bail d'habitation » (ci-après : le décret du 15 mars 2018), dont bail d'habitation » (ci-après : le décret du 15 mars 2018), dont
l'article 57, alinéa 4, reproduit la disposition de l'article unique l'article 57, alinéa 4, reproduit la disposition de l'article unique
du décret du 3 mars 2016 : du décret du 3 mars 2016 :
« Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation « Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation
des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de
base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé
par l'indice de départ ». par l'indice de départ ».
En vertu de son article 94, le décret du 15 mars 2018 est entré en En vertu de son article 94, le décret du 15 mars 2018 est entré en
vigueur le 1er septembre 2018. vigueur le 1er septembre 2018.
B.5. En vue de déférer à l'arrêt n° 32/2018, le législateur décrétal a B.5. En vue de déférer à l'arrêt n° 32/2018, le législateur décrétal a
pris le décret du 21 juin 2018. pris le décret du 21 juin 2018.
L'article 1er de ce décret abroge l'article 57, alinéa 4, du décret du L'article 1er de ce décret abroge l'article 57, alinéa 4, du décret du
15 mars 2018. 15 mars 2018.
L'article 2 du décret du 21 juin 2018, qui est la disposition L'article 2 du décret du 21 juin 2018, qui est la disposition
attaquée, est libellé comme suit : attaquée, est libellé comme suit :
« Dans le [décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation], « Dans le [décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation],
l'article 91 est complété par un alinéa rédigé comme suit : l'article 91 est complété par un alinéa rédigé comme suit :
' Pour les baux en cours au 31 mars 2018, la formule d'indexation des ' Pour les baux en cours au 31 mars 2018, la formule d'indexation des
loyers est jusqu'à leur prochaine date anniversaire qui suit la date loyers est jusqu'à leur prochaine date anniversaire qui suit la date
du 31 mars 2018 : loyer de base multiplié par l'indice à la date du 31 mars 2018 : loyer de base multiplié par l'indice à la date
anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ ' ». anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ ' ».
Ainsi qu'il ressort des travaux préparatoires, cet article 2 vise à Ainsi qu'il ressort des travaux préparatoires, cet article 2 vise à
mettre en oeuvre le maintien des effets décidé par la Cour par son mettre en oeuvre le maintien des effets décidé par la Cour par son
arrêt n° 32/2018 : arrêt n° 32/2018 :
« [La] Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des « [La] Ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des
Infrastructures sportives. - Comme certains d'entre vous l'ont Infrastructures sportives. - Comme certains d'entre vous l'ont
souligné, nous avons voté le décret Bail le jour où la Cour souligné, nous avons voté le décret Bail le jour où la Cour
constitutionnelle a prononcé son arrêt. C'est un peu un concours de constitutionnelle a prononcé son arrêt. C'est un peu un concours de
circonstances. Le contexte dans lequel le Parlement propose cette circonstances. Le contexte dans lequel le Parlement propose cette
proposition de décret, il faut trouver une solution suite à cet arrêt proposition de décret, il faut trouver une solution suite à cet arrêt
et, dans l'arrêt, effectivement, la Cour maintient toute une série de et, dans l'arrêt, effectivement, la Cour maintient toute une série de
droits pour les locataires pendant la période litigieuse, entre 2016 droits pour les locataires pendant la période litigieuse, entre 2016
et 2018. Cette non-rétroactivité du droit des bailleurs a fait l'objet et 2018. Cette non-rétroactivité du droit des bailleurs a fait l'objet
de questions en commission. de questions en commission.
Pour nous, nous pensons que le texte, en l'état, peut tenir la route, Pour nous, nous pensons que le texte, en l'état, peut tenir la route,
mais nous entendons aussi les préoccupations relayées notamment par le mais nous entendons aussi les préoccupations relayées notamment par le
Réseau de lutte contre la pauvreté et, à l'examen de l'amendement Réseau de lutte contre la pauvreté et, à l'examen de l'amendement
déposé par [...], il y a eu travail - je remercie d'ailleurs déposé par [...], il y a eu travail - je remercie d'ailleurs
l'ensemble des collègues députés - pour améliorer encore le texte et l'ensemble des collègues députés - pour améliorer encore le texte et
éviter tout vide juridique par rapport à cette préoccupation de éviter tout vide juridique par rapport à cette préoccupation de
non-rétroactivité. L'amendement ici déposé a effectivement fait non-rétroactivité. L'amendement ici déposé a effectivement fait
l'objet d'un consensus par rapport à cela. l'objet d'un consensus par rapport à cela.
Maintenant, nous avons un texte juridiquement solide qui répond à Maintenant, nous avons un texte juridiquement solide qui répond à
l'arrêt de la Cour constitutionnelle » (Parlement wallon - C.R.I., n° l'arrêt de la Cour constitutionnelle » (Parlement wallon - C.R.I., n°
20 (2017-2018) - mercredi 20 juin 2018, p. 37). 20 (2017-2018) - mercredi 20 juin 2018, p. 37).
Le décret du 21 juin 2018 est entré en vigueur le 9 juillet 2018. Le décret du 21 juin 2018 est entré en vigueur le 9 juillet 2018.
B.6. Après l'introduction du recours présentement examiné, le B.6. Après l'introduction du recours présentement examiné, le
législateur décrétal a adopté le décret du 2 mai 2019 « modifiant le législateur décrétal a adopté le décret du 2 mai 2019 « modifiant le
Code wallon du Logement et de l'Habitat durable et le décret du 15 Code wallon du Logement et de l'Habitat durable et le décret du 15
mars 2018 relatif au bail d'habitation » (ci-après : le décret du 2 mars 2018 relatif au bail d'habitation » (ci-après : le décret du 2
mai 2019). mai 2019).
L'article 17 de ce décret dispose : L'article 17 de ce décret dispose :
« Dans l'article 91, alinéa 2, du [décret du 15 mars 2018 ' relatif au « Dans l'article 91, alinéa 2, du [décret du 15 mars 2018 ' relatif au
bail d'habitation '], modifié par le décret du 21 juin 2018 visant à bail d'habitation '], modifié par le décret du 21 juin 2018 visant à
modifier l'article 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail modifier l'article 57 du décret du 15 mars 2018 relatif au bail
d'habitation en vue de supprimer la formule d'indexation de loyers d'habitation en vue de supprimer la formule d'indexation de loyers
applicable aux baux à résidence principale en cours au 1er avril 2016, applicable aux baux à résidence principale en cours au 1er avril 2016,
les mots ' Pour les baux en cours au 31 mars 2018 ' sont remplacés par les mots ' Pour les baux en cours au 31 mars 2018 ' sont remplacés par
les mots ' Pour les baux en cours au 1er avril 2016 ' ». les mots ' Pour les baux en cours au 1er avril 2016 ' ».
Les travaux préparatoires indiquent, au sujet de cette disposition : Les travaux préparatoires indiquent, au sujet de cette disposition :
« Le décret du 3 mars 2016 visait à réaliser un saut d'index des « Le décret du 3 mars 2016 visait à réaliser un saut d'index des
loyers. loyers.
Ce décret a été annulé par l'arrêt n° 32/2018 de la Cour Ce décret a été annulé par l'arrêt n° 32/2018 de la Cour
constitutionnelle du 15 mars 2018. La Cour constitutionnelle a constitutionnelle du 15 mars 2018. La Cour constitutionnelle a
toutefois décidé de maintenir les effets du décret annulé jusqu'à la toutefois décidé de maintenir les effets du décret annulé jusqu'à la
prochaine date anniversaire des baux qui suit le 31 mars 2018. Seuls prochaine date anniversaire des baux qui suit le 31 mars 2018. Seuls
les baux en cours au 1er avril 2016 étant visés par le décret annulé, les baux en cours au 1er avril 2016 étant visés par le décret annulé,
le maintien des effets de ce décret ne peut donc concerner que les le maintien des effets de ce décret ne peut donc concerner que les
baux conclus au 1er avril 2016, et non les baux conclus au 31 mars baux conclus au 1er avril 2016, et non les baux conclus au 31 mars
2018. 2018.
En conséquence, il convient de modifier l'article 91, alinéa 2, du En conséquence, il convient de modifier l'article 91, alinéa 2, du
décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation afin de ne viser décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation afin de ne viser
que les baux conclus au 1er avril 2016 » (Doc. parl., Parlement que les baux conclus au 1er avril 2016 » (Doc. parl., Parlement
wallon, 2018-2019, n° 1313/1, p. 6). wallon, 2018-2019, n° 1313/1, p. 6).
Conformément à l'article 18 du décret du 2 mai 2019, l'article 17 Conformément à l'article 18 du décret du 2 mai 2019, l'article 17
produit ses effets le 1er septembre 2018, ce qui correspond à la date produit ses effets le 1er septembre 2018, ce qui correspond à la date
d'entrée en vigueur du décret du 15 mars 2018. d'entrée en vigueur du décret du 15 mars 2018.
L'article 17 du décret du 2 mai 2019 n'a pas fait l'objet d'un recours L'article 17 du décret du 2 mai 2019 n'a pas fait l'objet d'un recours
en annulation dans le délai légal. en annulation dans le délai légal.
B.7. Dès lors que l'article 2, attaqué, du décret du 21 juin 2018 a B.7. Dès lors que l'article 2, attaqué, du décret du 21 juin 2018 a
été modifié avec effet rétroactif par l'article 17 du décret du 2 mai été modifié avec effet rétroactif par l'article 17 du décret du 2 mai
2019, que, du fait de cette modification, il ne s'applique plus qu'aux 2019, que, du fait de cette modification, il ne s'applique plus qu'aux
baux en cours au 1er avril 2016, et que l'article 17 du décret du 2 baux en cours au 1er avril 2016, et que l'article 17 du décret du 2
mai 2019 n'a pas fait l'objet d'un recours en annulation dans le délai mai 2019 n'a pas fait l'objet d'un recours en annulation dans le délai
légal, le grief des parties requérantes a perdu son objet. légal, le grief des parties requérantes a perdu son objet.
Par ces motifs, Par ces motifs,
la Cour la Cour
rejette le recours. rejette le recours.
Ainsi rendu en langue française, en langue néerlandaise et en langue Ainsi rendu en langue française, en langue néerlandaise et en langue
allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier
1989 sur la Cour constitutionnelle, le 18 juin 2020. 1989 sur la Cour constitutionnelle, le 18 juin 2020.
Le greffier, Le président, Le greffier, Le président,
F. Meersschaut F. Daoût F. Meersschaut F. Daoût
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