Etaamb.openjustice.be
Vue multilingue de Arrêt du --
← Retour vers "Extrait de l'arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012 Numéro du rôle : 5279 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 17 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges L. La(...)"
Extrait de l'arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012 Numéro du rôle : 5279 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 17 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges L. La(...) Extrait de l'arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012 Numéro du rôle : 5279 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 17 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges L. La(...)
COUR CONSTITUTIONNELLE COUR CONSTITUTIONNELLE
Extrait de l'arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012 Extrait de l'arrêt n° 140/2012 du 14 novembre 2012
Numéro du rôle : 5279 Numéro du rôle : 5279
En cause : la question préjudicielle relative à l'article 17 de la En cause : la question préjudicielle relative à l'article 17 de la
section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du
livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, posée par le Juge livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, posée par le Juge
de paix du canton de Schilde. de paix du canton de Schilde.
La Cour constitutionnelle, La Cour constitutionnelle,
composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges L. composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges L.
Lavrysen, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et P. Nihoul, Lavrysen, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et P. Nihoul,
assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M.
Bossuyt, Bossuyt,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Objet de la question préjudicielle et procédure I. Objet de la question préjudicielle et procédure
Par jugement du 26 décembre 2011 en cause de la SA « Master Carwash » Par jugement du 26 décembre 2011 en cause de la SA « Master Carwash »
contre la SA « Quick Restaurants », dont l'expédition est parvenue au contre la SA « Quick Restaurants », dont l'expédition est parvenue au
greffe de la Cour le 30 décembre 2011, le Juge de paix du canton de greffe de la Cour le 30 décembre 2011, le Juge de paix du canton de
Schilde a posé la question préjudicielle suivante : Schilde a posé la question préjudicielle suivante :
« L'article 17 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les « L'article 17 de la loi sur les baux commerciaux viole-t-il les
articles 10 et 11 de la Constitution en ce que les sociétés de articles 10 et 11 de la Constitution en ce que les sociétés de
capitaux ne peuvent invoquer le refus de location sur la base de capitaux ne peuvent invoquer le refus de location sur la base de
l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux que dans la l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux que dans la
mesure où elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux mesure où elles veulent transférer leur siège principal dans les lieux
loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des loués ou agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des
lieux voisins, alors que les sociétés de personnes peuvent faire usage lieux voisins, alors que les sociétés de personnes peuvent faire usage
sans limite de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux sans limite de l'article 16, I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux
et que les sociétés de capitaux sont dès lors traitées de manière et que les sociétés de capitaux sont dès lors traitées de manière
inégale ? ». inégale ? ».
(...) (...)
III. En droit III. En droit
(...) (...)
B.1.1. La question préjudicielle porte sur l'article 17 de la section B.1.1. La question préjudicielle porte sur l'article 17 de la section
2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du livre III, 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du livre III,
titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : loi sur les baux titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : loi sur les baux
commerciaux). commerciaux).
L'article 17 dispose : L'article 17 dispose :
« Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de « Si le bailleur est une société de capitaux, le refus de
renouvellement prévu à l'article 16 [.I], 1°, ne peut être opposé renouvellement prévu à l'article 16 [.I], 1°, ne peut être opposé
qu'en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de qu'en vue de transférer dans les lieux loués le siège principal de
l'exploitation du bailleur ou d'agrandir ce siège principal de l'exploitation du bailleur ou d'agrandir ce siège principal de
l'exploitation s'il est situé dans des lieux voisins ». l'exploitation s'il est situé dans des lieux voisins ».
B.1.2. L'article 16.I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux dispose B.1.2. L'article 16.I, 1°, de la loi sur les baux commerciaux dispose
: :
« Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des « Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un des
motifs suivants : motifs suivants :
1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement 1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement
ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses
enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les
descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le
faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou
les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec
le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance
ou d'adoption ». ou d'adoption ».
B.1.3. L'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux dispose : B.1.3. L'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux dispose :
« En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au « En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au
renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité
d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des
sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice
causé ». causé ».
B.2. Le juge a quo demande à la Cour si l'article 17 de la loi sur les B.2. Le juge a quo demande à la Cour si l'article 17 de la loi sur les
baux commerciaux est compatible avec les articles 10 et 11 de la baux commerciaux est compatible avec les articles 10 et 11 de la
Constitution en ce que les bailleresses qui sont des sociétés de Constitution en ce que les bailleresses qui sont des sociétés de
capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail que lorsqu'elles capitaux ne peuvent refuser le renouvellement du bail que lorsqu'elles
veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou veulent transférer leur siège principal dans les lieux loués ou
agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux agrandir leur siège principal, si celui-ci est situé dans des lieux
voisins, alors que les bailleresses qui sont des sociétés de personnes voisins, alors que les bailleresses qui sont des sociétés de personnes
ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le ne sont pas soumises à cette restriction et peuvent refuser le
renouvellement du bail en vue d'occuper le bien loué personnellement renouvellement du bail en vue d'occuper le bien loué personnellement
et effectivement, à quelque titre que ce soit. et effectivement, à quelque titre que ce soit.
B.3.1. Selon le Conseil des ministres, le juge a quo limiterait les B.3.1. Selon le Conseil des ministres, le juge a quo limiterait les
catégories de sociétés à comparer à la SPRL, d'une part, et à la SA, catégories de sociétés à comparer à la SPRL, d'une part, et à la SA,
d'autre part, et il faudrait constater que celles-ci ne sont pas d'autre part, et il faudrait constater que celles-ci ne sont pas
comparables, puisqu'il existe entre les deux des différences comparables, puisqu'il existe entre les deux des différences
essentielles, liées au but sur lequel le législateur s'est basé en essentielles, liées au but sur lequel le législateur s'est basé en
l'espèce. l'espèce.
B.3.2. Bien qu'il soit principalement question, dans le jugement de B.3.2. Bien qu'il soit principalement question, dans le jugement de
renvoi, de la comparaison entre une SPRL, d'une part, et la SA, renvoi, de la comparaison entre une SPRL, d'une part, et la SA,
d'autre part, il découle de la question préjudicielle qu'elle porte d'autre part, il découle de la question préjudicielle qu'elle porte
sur la différence de traitement entre les sociétés de capitaux et les sur la différence de traitement entre les sociétés de capitaux et les
sociétés de personnes, telle qu'elle résulte également de l'article 17 sociétés de personnes, telle qu'elle résulte également de l'article 17
de la loi sur les baux commerciaux. de la loi sur les baux commerciaux.
En outre, le constat qu'il existe entre les deux catégories de En outre, le constat qu'il existe entre les deux catégories de
sociétés des différences importantes ne permet pas de conclure que ces sociétés des différences importantes ne permet pas de conclure que ces
deux catégories de bailleresses ne peuvent être comparées. La Cour deux catégories de bailleresses ne peuvent être comparées. La Cour
doit par contre examiner si les effets qui sont liés, pour le doit par contre examiner si les effets qui sont liés, pour le
bailleur, à la nature de la société sont raisonnablement justifiés par bailleur, à la nature de la société sont raisonnablement justifiés par
rapport au but du législateur. rapport au but du législateur.
B.4. La différence de traitement est fondée sur un critère objectif, à B.4. La différence de traitement est fondée sur un critère objectif, à
savoir la nature de la société : une société de personnes ou une savoir la nature de la société : une société de personnes ou une
société de capitaux. société de capitaux.
B.5. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux B.5. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux
commerciaux que le législateur entendait à la fois assurer une commerciaux que le législateur entendait à la fois assurer une
certaine stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver un certaine stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver un
point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur.
Il a été exposé que l'objectif de la loi répondait « au souci de Il a été exposé que l'objectif de la loi répondait « au souci de
garantir les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes garantir les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes
moyennes, contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le moyennes, contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le
régime de la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] régime de la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le]
but [était] triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de but [était] triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de
durée et d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand durée et d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand
le propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des le propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des
lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3°
établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à
la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la
clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement
sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2, 4 et 5). sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2, 4 et 5).
Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [était] à trouver entre la Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [était] à trouver entre la
protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des
intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait
« de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat,
1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3).
En ce qui concerne la limitation de la possibilité, pour les En ce qui concerne la limitation de la possibilité, pour les
bailleresses qui sont des sociétés de capitaux, de refuser un bailleresses qui sont des sociétés de capitaux, de refuser un
renouvellement de bail pour cause « d'occupation personnelle », il a renouvellement de bail pour cause « d'occupation personnelle », il a
été indiqué que les articles 15 et 17 à 20 de la loi sur les baux été indiqué que les articles 15 et 17 à 20 de la loi sur les baux
commerciaux visent à éviter que l'exercice du droit de reprise donne commerciaux visent à éviter que l'exercice du droit de reprise donne
lieu à des abus, favorise la spéculation ou permette à des sociétés de lieu à des abus, favorise la spéculation ou permette à des sociétés de
capitaux exploitant des commerces à succursales multiples de capitaux exploitant des commerces à succursales multiples de
multiplier leurs succursales au détriment de détaillants établis (Doc. multiplier leurs succursales au détriment de détaillants établis (Doc.
parl., Chambre, 1946-1947, n° 27, p. 8; ibid., 1950-1951, n° 207, p. parl., Chambre, 1946-1947, n° 27, p. 8; ibid., 1950-1951, n° 207, p.
9; Sénat, 1948-1949, n° 384, p. 9). 9; Sénat, 1948-1949, n° 384, p. 9).
B.6.1. Au droit du preneur au renouvellement du bail (articles 13 et B.6.1. Au droit du preneur au renouvellement du bail (articles 13 et
14 de la loi sur les baux commerciaux) s'oppose le droit du bailleur 14 de la loi sur les baux commerciaux) s'oppose le droit du bailleur
de refuser le renouvellement; à cet égard, le bailleur a le choix de refuser le renouvellement; à cet égard, le bailleur a le choix
entre l'article 16.I (en principe sans paiement d'une indemnité entre l'article 16.I (en principe sans paiement d'une indemnité
d'éviction) et l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux d'éviction) et l'article 16.IV de la loi sur les baux commerciaux
(moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction). La limitation de (moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction). La limitation de
l'article 17 de la loi sur les baux commerciaux s'applique uniquement l'article 17 de la loi sur les baux commerciaux s'applique uniquement
pour le refus de renouvellement visé à l'article 16.I, 1°. pour le refus de renouvellement visé à l'article 16.I, 1°.
Une société de capitaux a dès lors toujours la possibilité de refuser Une société de capitaux a dès lors toujours la possibilité de refuser
le renouvellement du bail, moyennant l'application de l'article 16.IV, le renouvellement du bail, moyennant l'application de l'article 16.IV,
et donc moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction. et donc moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction.
B.6.2. La différence de traitement est pertinente et raisonnablement B.6.2. La différence de traitement est pertinente et raisonnablement
justifiée par rapport au but poursuivi par le législateur, qui est justifiée par rapport au but poursuivi par le législateur, qui est
défini en B.5 : défini en B.5 :
- d'une part, parce qu'en limitant, conformément à l'article 17, le - d'une part, parce qu'en limitant, conformément à l'article 17, le
droit de refuser le renouvellement du bail aux cas où la bailleresse droit de refuser le renouvellement du bail aux cas où la bailleresse
qui est une société de capitaux déplace ou agrandit son siège qui est une société de capitaux déplace ou agrandit son siège
principal vers les lieux loués, lorsque celui-ci est situé dans des principal vers les lieux loués, lorsque celui-ci est situé dans des
lieux voisins, on empêche la bailleresse qui est une société de lieux voisins, on empêche la bailleresse qui est une société de
capitaux d'abuser de son droit; capitaux d'abuser de son droit;
- d'autre part, parce que les motifs de refus de l'article 16 de la - d'autre part, parce que les motifs de refus de l'article 16 de la
loi sur les baux commerciaux ne sont pas impératifs, de sorte que la loi sur les baux commerciaux ne sont pas impératifs, de sorte que la
bailleresse qui est une société de capitaux a toujours la possibilité bailleresse qui est une société de capitaux a toujours la possibilité
d'exclure, dans le contrat de bail, un ou plusieurs de ces motifs de d'exclure, dans le contrat de bail, un ou plusieurs de ces motifs de
refus. refus.
B.7. La question préjudicielle appelle une réponse négative. B.7. La question préjudicielle appelle une réponse négative.
Par ces motifs, Par ces motifs,
la Cour la Cour
dit pour droit : dit pour droit :
L'article 17 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux L'article 17 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux
commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil ne
viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.
Ainsi prononcé en langue néerlandaise et en langue française, Ainsi prononcé en langue néerlandaise et en langue française,
conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur
la Cour constitutionnelle, à l'audience publique du 14 novembre 2012. la Cour constitutionnelle, à l'audience publique du 14 novembre 2012.
Le greffier, Le greffier,
P.-Y. Dutilleux P.-Y. Dutilleux
Le président, Le président,
M. Bossuyt M. Bossuyt
^