31 MAI 2023. - Arrêté ministériel ne reconnaissant pas le périmètre du site à réaménager SAR/MB3A dit " Ateliers Isol et vous » à Mons (Cuesmes)

Le Ministre de l'Economie, du Commerce extérieur, de la Recherche et de l'Innovation, du Numérique, de l'Aménagement du Territoire, de l'Agriculture, de l'IFAPME et des Centres de compétences, Vu les articles D.V.1. à D.V.4. du Code du Développement territorial (CoDT) relatifs aux sites à réaménager, notamment l'article D.V.2., § 7. ;

Vu la circulaire du 10 août 2020, relative à l'intégration de l'évaluation des incidences environnementales découlant de la directive 2001/42/CE. du 27 juin 2001 relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement à l'occasion d'une procédure d'adoption d'un périmètre de site a réaménager ou d'un périmètre de site de réhabilitation paysagère et environnementale ;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 13 septembre 2019 fixant la répartition des compétences entre les ministres et réglant la signature des actes du Gouvernement ;

Vu l'arrêté du Gouvernement wallon du 26 septembre 2019 portant règlement du fonctionnement du Gouvernement ;

Vu l'arrêté ministériel du 17 mai 2019 arrêtant provisoirement que le site SAR/MB3a dit " Ateliers Isol et vous » à Mons (Cuesmes) est à réaménager ;

Vu l'article D.V.2, § 3, du Code précité en vertu duquel les avis suivants ont été sollicités, en date du 29 mai 2019 : - le collège communal de la Ville de Mons ; - le propriétaire identifié d'après les indications cadastrales : SENIORIMMO Sa ; - la Commission consultative communale d'aménagement du territoire et de mobilité de la Ville de Mons ; - la Direction générale opérationnelle de l'économie, l'emploi et de la recherche, Département de l'investissement, Direction de l'équipement des parcs d'activités ; - la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction de l'aménagement local ; - la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction du Développement territorial ; - la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction extérieure du Hainaut I ;

Vu les résultats de l'enquête publique réalisée par le collège communal du 12 juin 2019 au 13 juillet 2019 conformément à l'article D.V.2., § 5 et suivant les modalités y relatives du livre VIII. du même Code ;

Vu le procès-verbal de clôture d'enquête du 24 juillet 2019, actant qu'aucune objection ou observation n'a été formulée durant l'enquête publique ;

Vu l'avis émis le 18 juin 2019 par la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction extérieure du Hainaut I et formulé comme suit : « En réponse à votre courrier du 29 mai 2019 2018, j'ai l'honneur de vous faire savoir que la demande se situe : - Au plan de secteur de Mons-Borinage approuvé par arrêté de l'Exécutif régional wallon du 09/11/1983, en zone d'habitat sur 50 mètres de profondeur à front de la rue du Delta, le solde en zone d'activité économique mixte, - Dans le S.D.C., d'habitat urbain de première couronne sur 50 mètres de profondeur à front de la rue du Delta, le solde en zone d'activité économique mixte, - Dans le G.C.U., en aire b de la première couronne, - En zone d'aléa d'inondation faible, traversé toutefois par un axe de ruissellement à valeur élevée, - Sur la carte archéologique.

En réponse à la demande dont question ci-dessus, je me permets d'émettre les remarques suivantes sur le périmètre et l'affectation proposés : - Le bien dont question fait partie d'un quartier plus large ayant fait l'objet de plusieurs avant-projets d'urbanisation.

Notamment, l'ensemble formé par les parcelles cadastrées Sn A 93y2, 97k9, et w7, est à ce jour à l'étude avec le service urbanisme de la ville de Mons, pour l'élaboration éventuelle d'un périmètre de remembrement urbain, afin d'y accueillir du logement comme fonction principale.

Dès lors, il aurait été cohérent d'étendre le périmètre d'étude dont ici question, pour se prononcer sur un SAR (ou PRU) plus large, et pouvoir aborder les problématiques liées à l'urbanisation dans leur ensemble (densité, programme, mobilité...). - Si la mise en oeuvre d'un périmètre d'un site à réaménager induit l'application de l'article D.IV.22 dans le cadre des futures demandes de permis d'urbanisme et du mécanisme dérogatoire s'y rapportant (D.IV.11), ce périmètre ne permettra cependant pas de s'écarter des objectifs de développement territorial, d'aménagement du territoire ou d'urbanisme contenus dans un schéma de développement communal (SDC)- cf. article D.IV.5-1°.

En effet les affectations définies par ce document qui confortent les affectations du plan de secteur (zone d'activité économique mixte), constituent des objectifs en termes de développement territorial, objectifs qui ne peuvent être compromis, et n'offrent à priori pas la possibilité d'y implanter des logements (49 logements d'après la fiche signalétique). » Vu le courrier envoyé le 2 juillet 2019 par HAVET & VANHUFFEL (Association d'avocats) en qualité de conseil de la S.A. SENIORIMMO ; en application de l'article D.V. 2., § 3., 2°, indiquant que cette dernière n'a aucune observation à formuler quant à cet arrêté ainsi qu'au plan annexé à cet arrêté ;

Vu l'avis défavorable émis le 9 juillet 2019 par la Commission communale d'aménagement du territoire et de mobilité, motivé comme suit : " Les membres présents mettent l'accent sur les problèmes de mobilité et déplorent qu'une réflexion globale à l'échelle du quartier ne soit envisagée avant toute autre démarche. » ;

Vu l'avis du collège communal de la Ville de Mons émis le 18 juillet 2019 et formulé comme suit : « Vu la demande du 20 décembre 2017 de la SA SENIORIMMO sollicitant la reconnaissance en " site à réaménager » du site n° SAR/MB83a dit " Ateliers Isol et Vous », situé à Cuesmes, entre la rue de Travail et la rue du Delta ;

Vu l'arrêté ministériel du 7 mai 2019 arrêtant que ledit site doit être réaménagé en application des article D.V.1 à D.V.4 du CoDT ;

Vu le courrier du SPW du 29 mai 2019, demandant l'avis du collège communal sur l'arrêté ministériel arrêtant le SAR en question ;

Vu l'avis des services techniques ;

Considérant que la parcelle de terrain dont question est actuellement en l'état de pâture ; Que seul un hangar est présent sur le site ;

Qu'en conséquence, le collège relève que, sous réserve d'éléments qui seraient inconnus de lui, le bien en son état actuel, ne répond pas à la définition de " site » te que défini par l'article D.V.1 du CoDT, Qu'en effet, le bien est à l'état de prairie ; Qu'il ne compromet pas le bon aménagement des lieux et qu'il ne présente pas un caractère déstructurant pour le contexte urbanisé ;

Considérant cependant que, compte-tenu de la proximité avec les zones d'habitat densément peuplées ainsi que de la proximité avec le noyau urbain du centre urbain de Mons, le collège est favorable à une modification de l'affectation de la parcelle au plan de secteur ;

Que la parcelle de terrain est, en effet, inscrite en zone d'activité économique industrielle au plan de secteur ;

Que le collège communal, en séance du 4 juillet 2019, a remis un avis de principe favorable quant à la une modification du plan de secteur en ce qui concerne les parcelles cadastrales Mons (Cuesmes), 6ème division, section A, 97K9, 93Y2, 97W7 appartenant à la SPAQUE, situées à proximité ;

Que le collège communal préconise dès lors un modus operandi similaire pour le bien objet de la présente procédure SAR ;

Considérant que, dans un souci de cohérence, cette procédure de révision pourrait également être étendue aux parcelles des terrains sises entre le site appartenant à la SPAQUE et le site objet de la présent procédure (97M8, 97V8, 99D5, 99V4, 99F5, 99P3, 87V14, 87Z12) ;

Considérant, en toutes hypothèses, que les considérants suivants devront être pris en considération si une urbanisation de ces terrains est envisagée : - Le point le plus proche du terrain est situé à environ 60 mètres de l'axe de la voirie côté rue du Delta ; - L'accès côté rue du Delta, présente une largeur de 8 mètres, entre deux habitations, - La rue du Delta connaît, en situation actuelle, des problèmes de mobilité et de stationnement, - Actuellement, le périmètre proposé n'est pas situé à front de la rue de Travail. En effet, l'accès au terrain par cette voirie n'est possible que via un fonds appartenant au CPAS de Mons ; - Que le sentier d'accès, côté rue de Travail, accueille un tronçon du réseau point-noeud. Tout projet d'urbanisation de cette zone devrait donc intégrer le maintien de ce tronçon cyclable ;

Que ces éléments confortent le caractère indispensable d'une étude globale des terrains situés en zone d'activité économique et localisés entre les rues du Delta, Travail et Joseph Wauters et ce, au travers d'une révision du plan de secteur. » Vu l'avis émis le 19 juillet 2019 par la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction du Développement territorial, formulé comme suit : « Pour donner suite à votre note du 29 mai 2019, j'ai l'honneur de vous faire part de l'avis de la Direction du Développement territorial sur le réaménagement du site dont objet.

Au plan de secteur de Mons-Borinage établi par arrêté de l'Exécutif régional wallon du 9 novembre 1983, les terrains sont affectés en zone d'activité économique mixte, à l'exception d'une étroite bande donnant accès à la rue du Delta qui est inscrite en zone d'habitat sur 50 mètres de profondeur.

Si les terrains sont effectivement proches du centre-ville et facilement accessibles par les transports en commun et les modes doux, il n'en demeure pas moins situé au sein d'une zone d'activité économique occupée sur laquelle la présence de 49 logements pourrait faire peser des contraintes supplémentaires sur les entreprises existantes ou désireuses de s'y installer.

Le dossier ne démontre par ailleurs pas d'insuffisance de terrains en zones d'habitat et d'aménagement communal concerté au sein des couronnes peu éloignées du centre-ville, un SOL (ex PCA révisionnel) récemment adopté (AM 7/12/2015) ayant notamment eu pour effet l'inscription d'une vaste zone d'habitat à l'arrière de la gare de Mons.

Outre une incertitude quant à la contamination du sol et à la présence de vestiges archéologiques, la parcelle concernée est située pour partie en zone inondable d'aléa élevé lié au ruissellement.

Enfin, le fait que la situation de fait nuise au bon aménagement des lieux, comme l'indique le rapport, n'apparaît pas de manière flagrante des vues aériennes permises sur le site.

En conclusion, la DDT estime que destiner la parcelle en cause à la résidence ne peut s'envisager sans que la démonstration d'une absence de besoin en zone d'activité économique de proximité dans une perspective de développement durable de long terme ait été apportée et sans qu'une réflexion d'aménagement portant sur le devenir de l'ensemble des terrains affectés en zone d'activité économique entre la rue du Delta et la rue du Travail ait été menée. Cette analyse intégrera également la situation de fait des terrains et les contraintes qui pèsent sur eux.

Il conviendrait sans doute également de s'interroger sur la cohérence - voire la compatibilité - que peut avoir la conversion progressive de ZAE à l'habitat via l'application de la législation sur les SAR avec l'option prise par certaines communes - en l'occurrence la Ville de Mons dans le cadre de son SOL du 7 décembre 2015 - de concentrer prioritairement l'habitat dans certains quartiers pour renforcer les polarités existantes. » Vu l'avis défavorable émis le 23 juillet 2019 par la Direction générale opérationnelle de l'Aménagement du territoire, du Logement, du Patrimoine et de l'Energie, Direction de l'Aménagement Local, formulé comme suit : « Pour donner suite à votre note du 29 mai 2019, je vous informe que la parcelle cadastrée n° 99P4 n'est pas couverte par un schéma d'orientation local.

Au plan de secteur, le site est principalement repris en zone d'activité économique mixte et, dans une moindre mesure, en zone d'habitat sur les 50 premiers mètres à partie de la rue du Delta. Le site est limitrophe à des terrains situés en zone d'activité économique, en zone d'espaces vers et en zone de services publics et d'équipements communautaires.

La ville de Mons dispose d'un schéma de développement communal (SDC), adopté définitivement le 27/6/2000, et d'un guide communal d'urbanisme (GCU), approuvé par arrêté ministériel le 21/4/2006.

Au SDC, le site est repris, sur 50 mètres, en zone d'habitat urbain de première couronne et, pour le solde, en zone d'activités économiques mixtes. Le SDC ne donne aucune mesure d'aménagement concernant la parcelle en question.

Au GCU, le site est repris en " Aire B, de la première couronne ». Les indications y relatives permettent des gabarits de minimum 5,50 m. Le gabarit envisagé par le propriétaire, à savoir R+1+T, serait donc conforme au GCU. Le site a une superficie de l'ordre de 1,45 hectare et comporte deux petits bâtiments qui ne sont plus occupés. Le solde du site est aménagé en prairie.

S'il est effectivement situé en première couronne de Mons, le site fait partie d'une vaste zone d'activité économique mixte, au plan de secteur, se trouvant entre Mons et Cuesmes. Des activités semblent subsister dans ce périmètre.

Avant d'envisager le morcellement de cette vaste zone économique et sa réaffectation éventuelle en logement, il y a lieu d'examiner le développement de toute la zone d'activité économique mixte et la possibilité d'y renforcer ces activités. Ce futur ne peut s'envisager sans connaître la pollution des sols et les possibilités de dépollution au regard des affectations.

Outre l'examen du développement de toute la zone d'activité économique mixte, il est indispensable d'examiner l'aménagement global de l'îlot compris entre la rue du Delta et la rue du Travail (voirie en impasse), afin de ne pas morceler l'intérieur de l'îlot en différentes affectations, ce pourrait nuire non seulement au bon développement de l'îlot, mais aussi à la redynamisation de tout le quartier.

Dans cet îlot, on peut relever la présence, à environ 100 mètres au nord du site, de l'ancienne huilerie Grisard dont les parcelles ont été dépolluées et réhabilitées par la SPAQuE en 2011. Selon les informations publiées sur le site de la SPAQuE, le projet de développement économique est décrit comme suit : " La configuration du site, en extrémité d'une zone d'activités économiques et enclavé dans une zone d'habitat, peut justifier l'abandon du caractère industriel au profit d'une affectation plus urbaine. Sur ce site proche de la gare de Mons, un projet de logements, de commerces de proximité et de services est envisagé. » Cependant, au regard du dernier orthophotoplan disponible, le site ne semble pas encore avoir été réurbanisé.

Considérant qu'au regard du cadre bâti, du réseau viaire, de l'éventuelle pollution du sol résultant des activités antérieures, des possibilités de réhabilitation d'un site beaucoup plus large et du potentiel de développement de la zone d'activité économique mixte, Il y a lieu d'examiner un contexte plus large pour pouvoir déterminer ce qu'il y a lieu de développer sur la parcelle cadastrée n° 99P4.

Considérant qu'aucun plan d'aménagement n'est joint à votre note et que le projet de reconversion, tel que mentionné dans la fiche signalétique jointe à votre note, vise exclusivement du logement.

Au regard de ces éléments, la Direction de l'Aménagement local émet un avis défavorable sur l'affectation projetée. Ce site devrait faire l'objet d'un schéma d'aménagement global. » ;

Vu l'avis réputé favorable de la Direction générale opérationnelle de l'économie, l'emploi et de la recherche, Département de l'investissement, Direction de l'équipement des parcs d'activités, dans la mesure où cette direction n'a pas répondu dans les soixante jours de la notification de l'arrêté ministériel du 17 mai 2019 précité ;

Considérant que sollicités en application des paragraphes 3 et 4 de l'article D.V.2., les avis qui précèdent sont favorables, réputés favorables, défavorables ou ne faisant état d'aucune remarque et ont été pris en considération à ce titre ;

Considérant qu'aucune observation et réclamation n'a été formulée au cours de l'enquête publique ;

Considérant qu'une procédure de réaménagement ne saurait avoir pour conséquence de ruiner une activité économique existante dès lors qu'elle se limite à des terrains effectivement désaffectés; qu'elle permet de demander au titulaire d'un droit réel sur un site désaffecté d'y réaliser les études et travaux destinés à restaurer l'aspect des lieux tant au niveau paysager qu'au niveau environnemental; qu'elle ne vise pas à contrarier les initiatives privées mais bien à répondre au souci de la collectivité de voir effectuer sur un site et dans un délai raisonnable les travaux indispensables à son changement d'image et à sa requalification;

Considérant que le projet de périmètre de SAR comprend des parcelles actuellement occupées par des pâtures et, pour une minime partie, par un petit hangar destiné à une petite activité économique dont rien n'indique qu'elle a cessé ;

Considérant que la situation existante de fait met en évidence que le projet ne répond pas à la définition d'un site à réaménager ;

Considérant, par ailleurs, que l'auteur de projet chargé de constituer le dossier introduit par le propriétaire privé ne démontre pas en quoi le projet de périmètre répond à l'article D.V.1 du CoDT ;

Considérant, tout au plus, qu'il invoque une photo aérienne de 1971 sur laquelle apparaît deux petits volumes (dont un subsistant actuellement) et un dépôt de matériaux de construction à l'air libre et ce, sur une partie du site ;

Considérant que ce dépôt de matériaux était provisoire dans la mesure où des photos aériennes ultérieures notamment en 1994 ne laissent plus rien apparaître ;

Considérant, par contre, que ces mêmes photos aériennes démontrent que l'ensemble du site est redevenu une pâture ;

Considérant donc qu'à supposer qu'à un moment, une partie du site a pu être assimilée à un SAR, depuis lors, le site a été réaménagé dans les faits et n'est donc pas assimilable à un site à réaménager ;

Considérant, enfin, que le dossier introduit développe davantage le projet d'aménagement futur envisagé sur le site que des éléments ou informations nécessaires pour justifier le respect de l'article D.V.1 du CoDT ;

Considérant que la plupart des avis rendus et développés ci-dessus sont défavorables mais surtout qu'ils mettent en évidence que : - Le projet de périmètre ne correspond pas à la définition d'un site à réaménager ; - Que le projet de réaménagement est contraire aux options d'aménagement de tous les plan, schémas et guide d'urbanisme couvrant le site ; - Qu'une éventuelle urbanisation du site en quartier d'habitation, à supposer qu'elle soit opportune, ne peut être envisagé qu'au travers d'un périmètre plus vaste ; - Que dans tous les cas, une révision du plan de secteur est la procédure la plus adéquate ;

Considérant enfin que, depuis l'arrêté ministériel du 17 mai 2019, est entrée en vigueur la circulaire ministérielle du 10 août 2020 ;

Considérant que cette circulaire ministérielle prévoit qu'un rapport des incidences environnementales du projet de périmètre doit être élaboré ou qu'une exemption d'une telle réalisation doit être sollicitée ;

Considérant qu'à cette fin, une lettre a été envoyée au demandeur, le 7 septembre 2020 et le 16 octobre 2020 ;

Considérant que depuis lors, ni le demandeur ou ni son conseil ne sont manifestés pour répondre à celles-ci ;

Considérant que, pour toutes les raisons développées ci-dessus, le périmètre de site à réaménager ne doit pas être reconnu définitivement, Arrête :

Article 1er.Le site à réaménager SAR/MB3a dit " Ateliers Isol et vous » à MONS (Cuesmes) qui comprend la parcelle cadastrée ou l'ayant été à Mons (Cuesmes), 6ème division, section A n° 99P4, tel que défini provisoirement par l'arrêté ministériel du 15 mai 2019 n'est pas reconnu comme site à réaménager.

Art. 2.Le présent arrêté sera notifié : - à la Ville de Mons, par recommandé postal ; - au propriétaire, par recommandé postal : SENIORIMMO SA (BE0867.169.310), rue Grande 7 à 7040 Genly ; - à la Commission communale d'aménagement du territoire et de mobilité.

Il sera publié au Moniteur belge et transcrit sur le registre de la conservation des hypothèques.

Art. 3.Le présent arrêté entre en vigueur au jour de sa signature.

Namur, le 31 mai 2023.

W. BORSUS