← Terug naar "Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek "
| Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek | Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil |
|---|---|
| FEDERALE OVERHEIDSDIENST JUSTITIE | SERVICE PUBLIC FEDERAL JUSTICE |
| 4 MEI 2007. - Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel | 4 MAI 2007. - Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du |
| 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het | livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil |
| Burgerlijk Wetboek | |
| ALBERT II, Koning der Belgen, | ALBERT II, Roi des Belges, |
| Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet. | A tous, présents et à venir, Salut. |
| Gelet op het Burgerlijk Wetboek, inzonderheid op het artikel 11bis van | |
| boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, gewijzigd bij de wet | Vu le Code civil, notamment l'article 11bis du Livre III, titre VIII, |
| van 25 april 2007; | chapitre II, Section 2, modifié par la loi du 25 avril 2007; |
| Gelet op het advies van de Inspecteur van Financiën, gegeven op 19 april 2007; Gelet op het verzoek om spoedbehandeling, gemotiveerd door de omstandigheid dat krachtens de nieuwe wettelijke bepalingen betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder verplichtend een toelichtende bijlage wordt gevoegd bij de tussen de partijen gesloten overeenkomst, zodat de bestuursrechtelijke maatregelen met betrekking tot voornoemde bijlagen moeten worden genomen op hetzelfde tijdstip als de inwerkingtreding van voornoemde wettelijke bepalingen teneinde de partijen niet in een situatie te brengen waarin hun contractuele betrekkingen zouden worden aangetast door een onregelmatigheid. | Vu l'avis de l'Inspecteur des Finances, donné le 19 avril 2007; Vu l'urgence, motivée par la circonstance que, selon les nouvelles dispositions légales en matière de baux à loyer portant sur la résidence principale du preneur, une annexe explicative doit obligatoirement être jointe au contrat conclu entre les parties, de sorte qu'il est impératif que les mesures réglementaires relatives auxdites annexes soient prises en concommitance avec l'entrée en vigueur des dispositions légales précitées afin de ne pas placer les parties dans une situation où leurs relations contractuelles seraient entachées d'irrégularité. |
| Gelet op het advies 42.883/2 van de Raad van State, gegeven op 26 | Vu l'avis 42.883/2 du Conseil d'Etat, donné le 26 avril 2007, en |
| april 2007, met toepassing van artikel 84, eerste lid, 2°, van de | application de l'article 84, alinéa 1er, 2°, des lois coordonnées sur |
| gecoördineerde wetten op de Raad van State; | le Conseil d'Etat; |
| Op voordracht van Onze Minister van Justitie, | Sur la proposition de Notre Ministre de la Justice, |
| Hebben Wij besloten en besluiten Wij : | Arrête : |
Artikel 1.De bijlagen bedoeld in artikel 11bis, § 2, van boek III, |
Article 1er.Les annexes, visées à l'article 11bis, § 2, du Livre III, |
| titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, | titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, modifié par la loi |
| gewijzigd bij de wet van 25 april 2007, worden opgesteld | du 25 avril 2007, sont établies conformément aux modèles joints au |
| overeenkomstig de bij dit besluit gevoegde modellen. | présent arrêté. |
Art. 2.Dit besluit treedt in werking de dag waarop het in het |
Art. 2.Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication |
| Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt. | au Moniteur Belge. |
Art. 3.Onze Minister van Justitie is belast met de uitvoering van dit |
Art. 3.Notre Ministre de la Justice est chargée de l'exécution du |
| besluit. | présent arrêté. |
| Gegeven te Brussel, 4 mei 2007. | Donné à Bruxelles, le 4 mai 2007. |
| ALBERT | ALBERT |
| Van Koningswege : De Minister van Justitie, Mevr. L. ONKELINX BIJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST I. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Brusselse Huisvestingscode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Overheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Op grond van de Brusselse Huisvestingscode moeten de in het Brussels Gewest gelegen woningen voldoen aan de onderstaande verplichtingen : 1° de verplichte elementaire veiligheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas, de verwarming en de riolering; 2° de verplichte elementaire gezondheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de vochtigheid, de giftigheid van de materialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, alsook de vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte, hoogte van de vertrekken en toegang tot de woning; 3° de verplichte elementaire uitrusting, die minimale normen omvat met betrekking tot het koud water, het warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming, alsook de vereiste vooruitrusting waarop uitrustingen aangesloten kunnen worden om te koken. II. Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord | Par le Roi : La Ministre de la Justice, Mme L. ONKELINX ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE 11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE Législation régionale wallonne relative aux baux à loyer Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire à des critères minimaux de salubrité. Ces critères concernent : 1° la stabilité; 2° l'étanchéité; 3° les installations électriques et de gaz; 4° la ventilation; 5° l'éclairage naturel; 6° l'équipement sanitaire et l'installation de chauffage; 7° la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant; 8° la circulation au niveau des sols et des escaliers. Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est équipé d'au moins un détecteur d'incendie en parfait état de fonctionnement. Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales wallonnes. Législation fédérale relative aux baux à loyer Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. 1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. |
| gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend | Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe |
| behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn. | impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le |
| Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het | contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans |
| contract. | le contrat. |
| 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst | 2) Bail écrit obligatoire |
| Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek « | Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique « Service |
| Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie ». | public fédéral Finances - Enregistrement ». |
| De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van | L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de |
| huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die | bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement |
| uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon | affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit |
| is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van | |
| het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd | et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si |
| werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt | le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir |
| - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf | infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle |
| 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze | selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai |
| huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en | de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er |
| zonder een vergoeding te betalen. | juillet 2007. |
| 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst | 4) Durée et résiliation du bail |
| a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen | a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis |
| In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, | Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le |
| neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand | délai de préavis prend cours le premier jour du mois au cours duquel |
| tijdens welke de opzegging wordt gedaan. | le préavis est donné. |
| b. De huurovereenkomst van 9 jaar | b. Bail de 9 ans |
| i. Algemeen | i. Généralités |
| Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name | Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le |
| automatisch het geval zijn voor : | cas pour : |
| ? een mondelinge huurovereenkomst; | un bail verbal; |
| ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur; | un bail écrit sans indication de durée; |
| ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 | un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. |
| tot 9 jaar. | A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent |
| Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de | chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser |
| verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder | |
| een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag. | d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. |
| Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een | Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne |
| einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens | résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période |
| verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk | de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la |
| van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de | possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans |
| verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een | |
| vergoeding te moeten betalen. | motif et sans devoir verser d'indemnité. |
| ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar | ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans |
| 1. Beëindiging door de verhuurder | 1. Résiliation dans le chef du bailleur |
| Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen | Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la |
| de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan | possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces |
| de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de | règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou |
| huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze | limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. |
| drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken. | |
| 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het | 1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper |
| goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een | |
| opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de | personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 |
| opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het | mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et |
| gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken. | l'identité de la personne qui occupera personnellement et |
| De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar | effectivement le bien loué. |
| echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde | La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son |
| kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de | conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les |
| opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar | enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) |
| echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze | et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et |
| van de echtgeno(o)t(e). | nièces et ceux de son conjoint. |
| 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode | 2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant |
| en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te | notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de |
| betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn | l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un |
| opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de | congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son |
| huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding | congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins |
| betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het | verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, |
| eerste, tweede of derde jaar vertrekt. | selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la |
| troisième année. | |
| In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale | Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté |
| beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst | spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré |
| niet geregistreerd is (zie punt 3). | (voir point 3). |
| Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door | |
| middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, | Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois |
| au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer | |
| uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., 1, | des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur |
| kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een | peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser |
| schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de | d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières |
| eerste 3 jaar van zijn contract. | années de son contrat. |
| c. Huurovereenkomst met een korte duur | c. Bail de courte durée |
| De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen | La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un |
| sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een | bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale |
| totale duur van niet meer dan 3 jaar. | n'excédant pas 3 ans. |
| Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of | Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le |
| indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven | |
| wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke | preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée |
| huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze | convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux |
| verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van | mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de |
| 9 jaar. | 9 ans à compter du début du contrat. |
| d. Huurovereenkomst met een lange duur | d. Bail de longue durée |
| De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van | Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure |
| meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde | à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles |
| bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.) | applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.. |
| e. Huurovereenkomst voor het leven | e. Bail à vie |
| Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van | |
| de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt. | Il est également possible de conclure un bail pour la vie du |
| De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig | locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. |
| beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder | Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, |
| kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn | sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur |
| van 3 maand. | peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. |
| 5) Herziening van de huurprijs | 5) Révision du loyer |
| De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de | La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision |
| huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze | du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette |
| herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige | révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut |
| periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere | être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais |
| partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn : | uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois |
| tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode | précédant l'expiration du triennat. |
| voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen : | Après cette demande, deux solutions sont possibles : |
| 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de | 1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être |
| Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op | obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également |
| de website van deze dienst. | être consultés sur son site Internet. |
| 7) Kosten en lasten | 7) Frais et charges |
| In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of | En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur |
| verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende | ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est |
| voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. | uniquement tenu de payer le précompte immobilier. |
| De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in | Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer |
| een afzonderlijke rekening worden opgegeven. | et être indiqués dans un compte distinct. |
| Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld | Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par |
| : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet | exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne |
| eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en | peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et |
| lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De | charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce |
| huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de | montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à |
| vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en | tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais |
| lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in | et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en |
| werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. « Huurherstellingen » zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de | frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les |
| herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden : | réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : |
| 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 | 1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, |
| maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder | l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; |
| motief of vergoeding. | |
| 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper | 2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur |
| treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in | est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans |
| bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden. | certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. |
| 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand | 10) Aide juridique et assistance judiciaire |
| a. Juridische bijstand | a. Aide juridique |
| i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan, het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. | i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. |
| ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro deo) | ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo) |
| Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van | Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide |
| juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig | juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié |
| juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een | ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour |
| geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking | l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des |
| die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn | revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse |
| verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor | sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide |
| juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie | juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations |
| over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of | concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de |
| het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. | justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. |
| b. Rechtsbijstand | b. Assistance judiciaire |
| Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten | Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à |
| van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op | l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte |
| de « gerechtskosten ». Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de | sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la |
| vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende | compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de |
| goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de | biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite |
| vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt. | auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. |
| Gezien om te worden gevoegd bij Ons besluit van 4 mei 2007 genomen in | Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en |
| uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, | exécution de l'article 11bis, du Livre III, titre VIII, chapitre II, |
| afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek. | section 2, du Code civil. |
| ALBERT | ALBERT |
| Van Koningswege : | Par le Roi : |
| De Minister van Justitie, Mevr. L. ONKELINX BIJLAGE BIJ BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11 bis , VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET VLAAMS GEWEST I. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Vlaams Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid. De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgende vlakken moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten : 1) de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2) de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; 3) de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; 4) de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5) de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; 6) de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7) de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8) de toegankelijkheid. De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting. II. Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord | La Ministre de la Justice, Mme L. ONKELINX ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE 11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION BRUXELLOISE Législation régionale bruxelloise relative aux baux à loyer Selon le Code bruxellois du logement, les logements situés en région bruxelloise doivent respecter les exigences suivantes : 1° l'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts; 2° l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement; 3° l'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments. Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales bruxelloises. Législation fédérale relative aux baux à loyer Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. 1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. |
| gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend | Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe |
| behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn. | impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le |
| Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het | contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans |
| contract. | le contrat. |
| 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst | 2) Bail écrit obligatoire |
| Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats | Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours |
| van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet | être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les |
| de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek « | parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique « Service |
| Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie ». | public fédéral Finances - Enregistrement ». |
| De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van | L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de |
| huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die | bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement |
| uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon | affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit |
| is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van | |
| het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd | et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si |
| werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt | le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir |
| - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf | infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle |
| 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze | selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai |
| huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en | de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er |
| zonder een vergoeding te betalen. | juillet 2007. |
| 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst | 4) Durée et résiliation du bail |
| a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen | a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis |
| In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, | Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le |
| neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand | délai de préavis prend cours le premier jour du mois au cours duquel |
| tijdens welke de opzegging wordt gedaan. | le préavis est donné. |
| b. De huurovereenkomst van 9 jaar | b. Bail de 9 ans |
| i. Algemeen | i. Généralités |
| Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name | Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le |
| automatisch het geval zijn voor : | cas pour : |
| ? een mondelinge huurovereenkomst; | ? un bail verbal; |
| ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur; | ? un bail écrit sans indication de durée; |
| ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 | ? un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. |
| tot 9 jaar. | A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent |
| Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de | chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser |
| verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder | |
| een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag. | d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. |
| Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een | Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne |
| einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens | résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période |
| verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk | de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la |
| van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de | possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans |
| verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een | |
| vergoeding te moeten betalen. | motif et sans devoir verser d'indemnité. |
| ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar | ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans |
| 1. Beëindiging door de verhuurder | 1. Résiliation dans le chef du bailleur |
| Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen | Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la |
| de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan | possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces |
| de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de | règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou |
| huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze | limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. |
| drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken. | |
| 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het | 1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper |
| goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een | |
| opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de | personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 |
| opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het | mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et |
| gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken. | l'identité de la personne qui occupera personnellement et |
| De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar | effectivement le bien loué. |
| echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde | La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son |
| kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de | conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les |
| opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar | enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) |
| echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze | et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et |
| van de echtgeno(o)t(e). | nièces et ceux de son conjoint. |
| 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode | 2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant |
| en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te | notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de |
| betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn | l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un |
| opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de | congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son |
| huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding | congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins |
| betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het | verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, |
| eerste, tweede of derde jaar vertrekt. | |
| In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale | |
| beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst | selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. |
| niet geregistreerd is (zie punt 3). | Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté |
| Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door | spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 3)). |
| middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, | Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois |
| au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer | |
| uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., | des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1), le preneur |
| 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een | peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser |
| schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de | d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières |
| eerste 3 jaar van zijn contract. | années de son contrat. |
| c. Huurovereenkomst met een korte duur | c. Bail de courte durée |
| De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen | La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un |
| sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een | bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale |
| totale duur van niet meer dan 3 jaar. | n'excédant pas 3 ans. |
| Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of | Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le |
| indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven | |
| wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke | preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée |
| huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze | convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux |
| verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van | mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de |
| 9 jaar. | 9 ans à compter du début du contrat. |
| d. Huurovereenkomst met een lange duur | d. Bail de longue durée |
| De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van | Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure |
| meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde | à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles |
| bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b. | applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b. |
| e. Huurovereenkomst voor het leven | e. Bail à vie |
| Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van | |
| de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt. | Il est également possible de conclure un bail pour la vie du |
| De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig | locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. |
| beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder | Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, |
| kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn | sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur |
| van 3 maand. | peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. |
| 5) Herziening van de huurprijs | 5) Révision du loyer |
| De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de | La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision |
| huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze | du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette |
| herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige | révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut |
| periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere | être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais |
| partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn : | uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois |
| tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode | précédant l'expiration du triennat. |
| voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen : | Après cette demande, deux solutions sont possibles : |
| 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de | 1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être |
| Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op | obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également |
| de website van deze dienst. | être consultés sur son site Internet. |
| 7) Kosten en lasten | 7) Frais et charges |
| In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of | En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur |
| verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende | ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est |
| voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. | uniquement tenu de payer le précompte immobilier. |
| De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in | Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer |
| een afzonderlijke rekening worden opgegeven. | et être indiqués dans un compte distinct. |
| Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld | Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par |
| : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet | exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne |
| eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en | peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et |
| lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De | charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce |
| huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de | montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à |
| vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en | tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais |
| lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in | et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en |
| werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. « Huurherstellingen » zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de | frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les |
| herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden : | réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : |
| 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 | 1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, |
| maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder | l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; |
| motief of vergoeding. | |
| 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper | 2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur |
| treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in | est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans |
| bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden. | certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. |
| 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand | 10) Aide juridique et assistance judiciaire |
| a. Juridische bijstand | a. Aide juridique |
| i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. | i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. |
| ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo) | ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro deo) |
| Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van | Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide |
| juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig | juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié |
| juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een | ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour |
| geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking | l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des |
| die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn | revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse |
| verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor | sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide |
| juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie | juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations |
| over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of | concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de |
| het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. | justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. |
| b. Rechtsbijstand | b. Assistance judiciaire |
| Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten | Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à |
| van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op | l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte |
| de « gerechtskosten ». Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de | sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la |
| vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende | compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de |
| goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de | biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite |
| vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt. | auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. |
| Gezien om te worden gevoegd bij Ons besluit van 4 mei 2007 genomen in | Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en |
| uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, | exécution de l'article 11bis, du Livre III, titre VIII, chapitre II, |
| afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek | section 2, du Code civil |
| ALBERT | ALBERT |
| Van Koningswege : | Par le Roi : |
| De Minister van Justitie, | La Ministre de la Justice, |
| Mme L. ONKELINX | Mevr. L. ONKELINX |