← Terug naar "Uittreksel uit arrest nr. 165/2021 van 18 november 2021 Rolnummer 7452 In zake : de
prejudiciële vraag betreffende artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, gesteld
door het Hof van Cassatie. Het Grondwettelijk Hof, I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging"
| Uittreksel uit arrest nr. 165/2021 van 18 november 2021 Rolnummer 7452 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, gesteld door het Hof van Cassatie. Het Grondwettelijk Hof, I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging | Extrait de l'arrêt n° 165/2021 du 18 novembre 2021 Numéro du rôle : 7452 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, posée par la Cour de cassation. La Cour constitutionnelle composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges M. Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne(...) |
|---|---|
| GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
| Uittreksel uit arrest nr. 165/2021 van 18 november 2021 | Extrait de l'arrêt n° 165/2021 du 18 novembre 2021 |
| Rolnummer 7452 | Numéro du rôle : 7452 |
| In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 577-7, § 1, 2°, | En cause : la question préjudicielle relative à l'article 577-7, § |
| e), van het oud Burgerlijk Wetboek, gesteld door het Hof van Cassatie. | 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, posée par la Cour de cassation. |
| Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
| samengesteld uit de voorzitters P. Nihoul en L. Lavrysen, en de | composée des présidents P. Nihoul et L. Lavrysen, et des juges M. |
| rechters M. Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne, D. Pieters en S. de | Pâques, Y. Kherbache, T. Detienne, D. Pieters et S. de Bethune, |
| Bethune, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder | assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président P. |
| voorzitterschap van voorzitter P. Nihoul, | Nihoul, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging | I. Objet de la question préjudicielle et procédure |
| Bij arrest van 24 september 2020, waarvan de expeditie ter griffie van | Par arrêt du 24 septembre 2020, dont l'expédition est parvenue au |
| het Hof is ingekomen op 15 oktober 2020, heeft het Hof van Cassatie de | greffe de la Cour le 15 octobre 2020, la Cour de cassation a posé la |
| volgende prejudiciële vraag gesteld : | question préjudicielle suivante : |
| « Schendt artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het Burgerlijk Wetboek, in | « L'article 577-7, § 1er, 2°, e), du Code civil, dans la version |
| de versie die van toepassing is op het geschil, artikel 16 van de | applicable au litige, en ce qu'il permet à l'assemblée générale de |
| Grondwet in zoverre het de algemene vergadering toestaat om, bij | vendre, à la majorité des quatre cinquièmes des voix et non à |
| meerderheid van vier vijfde van de stemmen en niet met eenparigheid | l'unanimité, des parties communes de l'immeuble, privant de leur |
| van stemmen, gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen, | |
| waardoor de mede-eigenaars die tegen de verkoop gekant zijn, van hun | propriété sur ces parties communes, en dehors de toute cause d'utilité |
| eigendom over die gemeenschappelijke delen worden beroofd, buiten elke | publique, les copropriétaires opposés à la vente, viole-t-il l'article |
| reden van algemeen nut ? ». | 16 de la Constitution ? ». |
| (...) | (...) |
| III. In rechte | III. En droit |
| (...) | (...) |
| B.1.1. De prejudiciële vraag heeft betrekking op artikel 577-7, § 1, | B.1.1. La question préjudicielle porte sur l'article 577-7, § 1er, 2°, |
| 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, zoals ingevoegd bij de wet van | e), de l'ancien Code civil, tel qu'il a été inséré par la loi du 30 |
| 30 juni 1994 « tot wijziging en aanvulling van de bepalingen van het | juin 1994 « modifiant et complétant les dispositions du Code civil |
| Burgerlijk Wetboek betreffende de mede-eigendom » (hierna : de wet van | relatives à la copropriété » (ci-après : la loi du 30 juin 1994), tel |
| 30 juni 1994), zoals gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 « tot | qu'il a été modifié par la loi du 2 juin 2010 « modifiant le Code |
| wijziging van het Burgerlijk Wetboek teneinde de werking van de | civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et |
| mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken » (hierna : de | |
| wet van 2 juni 2010) en zoals opgesteld vóór de wijziging ervan bij de | d'accroître la transparence de leur gestion » (ci-après : la loi du 2 |
| juin 2010) et tel qu'il était rédigé avant sa modification par la loi | |
| wet van 18 juni 2018 « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk | du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit |
| recht en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve | civil et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives |
| vormen van geschillenoplossing ». | de résolution des litiges ». |
| Zoals het van toepassing is in de zaak voor de verwijzende rechter, | Tel qu'il est applicable dans l'affaire pendante devant le juge a quo, |
| bepaalt artikel 577-7 van het oud Burgerlijk Wetboek : | l'article 577-7 de l'ancien Code civil dispose : |
| « § 1. De algemene vergadering beslist : | « § 1. L'assemblée générale décide : |
| 1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen : | 1° à la majorité des trois quarts des voix : |
| a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het | a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne |
| genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; | que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes; |
| b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met | b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de |
| uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; | ceux qui peuvent être décidés par le syndic; |
| c) in elke mede-eigendom omvattende minder dan twintig kavels, met | c) dans toute copropriété de moins de vingt lots, à l'exclusion des |
| uitzondering van kelders, garages en parkeerplaatsen, over de | caves, garages et parkings, de la création et de la composition d'un |
| oprichting en de samenstelling van een raad van mede-eigendom, die | conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui |
| enkel kan bestaan uit mede-eigenaars, en die tot taak heeft erop toe | |
| te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert, onverminderd | a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses |
| artikel 577-8/2. | missions, sans préjudice de l'article 577-8/2. |
| Daartoe kan de raad van mede-eigendom, nadat hij de syndicus op de | A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et |
| hoogte heeft gebracht, kennis nemen en een kopie maken van alle stukken of documenten die verband houden met het beheer door deze laatste of betrekking hebben op de mede-eigendom. Behoudens de bij wet aan de syndicus en de algemene vergadering toegekende bevoegdheden kan de raad van mede-eigendom elke andere opdracht of delegatie krijgen, zo de algemene vergadering daar met een meerderheid van drie vierde van de stemmen toe beslist. Een door de algemene vergadering verleende opdracht of delegatie mag slechts betrekking hebben op uitdrukkelijk vermelde handelingen en geldt slechts voor één jaar. | copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. |
| De raad van mede-eigendom bezorgt de mede-eigenaars een omstandig | Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport |
| halfjaarlijks verslag over de uitoefening van zijn taak. | semestriel circonstancié sur l'exercice de sa mission. |
| d) over het bedrag van de opdrachten en contracten vanaf hetwelk | d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en |
| mededinging verplicht is, behalve voor de in artikel 577-8, § 4, 4°, | concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § |
| bedoelde daden; | 4, 4°; |
| e) mits bijzondere motivering, over de werken aan bepaalde privatieve | e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à |
| delen, die, om economische of technische redenen, zullen worden | certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou |
| uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars. | économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires. |
| Deze beslissing wijzigt geenszins de verdeling van de kosten voor deze | Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution |
| werken over de mede-eigenaars. | de ces travaux entre les copropriétaires. |
| 2° bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen : | 2° à la majorité des quatre cinquième des voix : |
| a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de | a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la |
| wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom; | modification de la répartition des charges de copropriété; |
| b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van | b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie |
| een deel daarvan; | de celui-ci; |
| c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het | c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la |
| beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; | partie endommagée en cas de destruction partielle; |
| d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om | d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir |
| gemeenschappelijk te worden; | communs; |
| e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen; | e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs; |
| f) over de wijziging van de statuten in functie van artikel 577-3, | f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, |
| vierde lid; | alinéa 4; |
| g) onverminderd artikel 577-3, vierde lid, over de oprichting van | g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création |
| deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid waarbij deze | d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, |
| deelverenigingen enkel beslissingen kunnen voorbereiden met betrekking | celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux |
| tot de in de beslissing aangeduide particuliere gemene delen. Deze | parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces |
| voorstellen van beslissing dienen te worden bekrachtigd op de | propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée |
| eerstvolgende algemene vergadering. | générale suivante. |
| § 2. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging, worden de | § 2. En cas de destruction totale ou partielle, les indemnités |
| vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed | représentatives de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à |
| bij voorrang aangewend voor de heropbouw ervan, indien daartoe beslist | la reconstruction lorsque celle-ci est décidée. |
| wordt. Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de mede-eigenaar, de | Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire, l'occupant |
| bewoner of de derde, die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn | ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires sont tenus, |
| de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te | en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer aux frais |
| dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de | en proportion de leur quote-part dans la copropriété. |
| mede-eigendom. § 3. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars | § 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires |
| beslist over elke wijziging van verdeling van de aandelen van de | sur toute modification de la répartition des quotes-parts de |
| mede-eigendom, alsmede over elke beslissing van de algemene | copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de |
| vergadering betreffende de volledige heropbouw van het onroerend goed. | reconstruction totale de l'immeuble. |
| Wanneer echter werken of daden van verwerving of beschikking door de | Toutefois, lorsque l'assemblée générale, à la majorité requise par la |
| algemene vergadering beslist worden bij de door de wet vereiste | loi, décide de travaux ou d'actes d'acquisition ou de disposition, |
| meerderheid, kan de wijziging van de verdeling van de aandelen van de | elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la |
| mede-eigendom, ingeval deze wijziging noodzakelijk is, door de | répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette |
| algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist. | modification est nécessaire. |
| Wanneer tot oprichting van deelverenigingen beslist wordt bij de door | S'il est décidé de la constitution d'associations partielles à la |
| de wet vereiste meerderheid, kan de wijziging van de aandelen van de | majorité requise par la loi, la modification des quotités de la |
| mede-eigendom die ingevolge deze wijziging noodzakelijk is, door de | copropriété nécessaire en conséquence de cette modification peut être |
| algemene vergadering bij dezelfde meerderheid worden beslist ». | décidée par l'assemblée générale à la même majorité ». |
| B.1.2. De in het geding zijnde bepaling heeft betrekking op de | B.1.2. La disposition en cause porte sur les majorités requises à |
| vereiste meerderheden in de algemene vergadering van de vereniging van | l'assemblée générale de l'association des copropriétaires d'un |
| de mede-eigenaars van een appartementsgebouw. In sommige gevallen | immeuble à appartements. Les décisions de l'assemblée générale sont |
| beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere | |
| gevallen bij gekwalificeerde meerderheid, in nog andere gevallen is | prises tantôt à la majorité simple, tantôt à la majorité qualifiée, et |
| eenparigheid van stemmen vereist. | dans d'autres cas encore, à l'unanimité des voix. |
| De parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 preciseert | Les travaux préparatoires de la loi du 30 juin 1994 précisent à ce |
| in dat verband : | sujet : |
| « De eenparigheidsregel, die verplicht van toepassing is op de gewone | « La règle de l'unanimité, qui régit impérativement l'indivision |
| onverdeeldheid en waarvan de wet van 1924 geen wettelijke afwijking | ordinaire, et à laquelle la loi de 1924 n'apportait pas de réelle |
| heeft toegestaan, wordt reeds lang bekritiseerd door de stellers en de | dérogation, est depuis longtemps décriée par les auteurs et les |
| practici van het mede-eigendomsrecht. | praticiens du droit de la copropriété. |
| Aangezien de regel, vervat in artikel 577-2, § 6, met betrekking tot | Cette règle, contenue au paragraphe 6 de l'article 577-2, est, en ce |
| de gedwongen mede-eigendom afhankelijk is van de wil van de partijen, | qui concerne la copropriété forcée, supplétive de la volonté des |
| hebben de reglementen van mede-eigendom die mogelijkheid van in den beginne weerhouden, op zeer algemene wijze met betrekking tot de daden van gewoon beheer, minder algemeen met betrekking tot de daden van uitgebreid beheer. Het spreekt vanzelf dat het gezond beheer van een verdeeld onroerend goed en de belangen van de eigenaars een vrij ruime beslissingsbevoegdheid vereisen in aangelegenheden die veel verder reiken dan het loutere behoud van de gemeenschappelijke taak en dat een eind moest worden gemaakt aan een toestand waarin de reglementen van mede-eigendom in dat opzicht onvoldoende expliciet waren of zelfs geen enkele bepaling daaromtrent bevatten. Artikel 577-6 bepaalt reeds dat de beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige of de vertegenwoordigde leden. Dit beginsel heeft evenwel alleen betrekking op handelingen in het kader van het behoud van het gemeenschappelijk goed. Artikel 577-7 vermeldt vervolgens de daden waarvoor een gekwalificeerde meerderheid is vereist : het betreft hier uitgebreide daden van beheer en zelfs daden van beschikking. Het bleek echter logisch in dat verband een regeling van ruimere meerderheid op te leggen, waarbij het aan de vergadering wordt overgelaten om voor bepaalde beslissingen nog strengere voorwaarden te stellen. Bedoelde daden kunnen immers in zekere mate afbreuk doen aan het eigenlijke eigendomsrecht van de mede-eigenaars, of althans belangrijke uitgaven tot gevolg hebben waarvan het nut niet steeds op dezelfde wijze wordt ingeschat. Inzonderheid moest worden voorzien in modaliteiten met betrekking tot de herziening van de statuten. In het ontwerp, dat in dat verband enigszins geïnspireerd is door het bepaalde daaromtrent in de gecoördineerde wetten op de handelsvennootschappen, wordt het onderscheid gemaakt tussen enerzijds de wijzigingen die geen wezenlijk onderdeel van de statuten betreffen en waarvoor een meerderheid van drie vierden van de stemmen vereist is (bijvoorbeeld, de verhoging van het aantal leden van de beheerraad, zo dit in de statuten is opgenomen), en anderzijds de wijzigingen die wel op een essentieel onderdeel van de overeenkomst betrekking hebben en waarvoor een viervijfdemeerderheid vereist is. Het ontwerp bepaalt | parties. Les règlements de copropriété se sont, dès l'origine, employés à l'écarter, de manière tout à fait générale pour les actes d'administration ordinaire, avec davantage de timidité en ce qui concerne les actes d'administration étendue. Il est évident que la saine gestion d'un immeuble divisé et l'intérêt bien compris des propriétaires appellent des pouvoirs de décision assez large dans des domaines dépassant la simple conservation de la chose commune : il faut aussi pallier à l'insuffisance des règlements de copropriété à cet égard, voire l'absence totale de clauses totales dans nombre de ceux-ci. L'article 577-6 dispose déjà que l'assemblée générale prend ses décisions à la majorité simple des voix des membres présents ou représentés. Ce principe ne vaut cependant que pour les actes relevant de la simple conservation de la chose commune. L'article 577-7 énumère ensuite les actes qui exigent une majorité qualifiée : il s'agit des actes d'administration large, et même des actes de disposition. Il était logique d'imposer, en cette matière, un système de majorités renforcées, tout en laissant à la convention le soin de soumettre des décisions s'y rapportant à des conditions plus strictes encore. Les actes visés peuvent, en effet, porter atteinte dans une certaine mesure au droit de propriété même des copropriétaires ou à tout le moins entraîner des dépenses importantes dont l'utilité peut être diversement appréciée par ceux-ci. Il fallait notamment prévoir les modalités de révision des statuts. Le projet distingue, en continuant de s'inspirer quelque peu des règles prévues par les lois coordonnées sur les sociétés commerciales, les modifications n'affectant pas les éléments essentiels de ceux-ci et qui requièrent une majorité des 3/4 des voix (ainsi, par exemple, l'augmentation du nombre de membres du conseil de gérance s'il est prévu dans les statuts) et celles affectant plus gravement la conservation, exigeant les 4/5es des suffrages. Il réserve cependant, |
| echter ook dat over iedere wijziging van de verdeling van de aandelen | de manière impérative, à l'assentiment unanime de tous les |
| van de mede-eigendom verplicht met eenparigheid van stemmen van alle | copropriétaires, une modification des statuts touchant à la |
| mede-eigenaars moet worden beslist » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. | répartition des quotes-parts de copropriété » (Doc. parl., Chambre, |
| 1756/1, pp. 19-20). | 1990-1991, n° 1756/1, pp. 19-20). |
| B.1.3. Volgens artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk | B.1.3. Aux termes de l'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code |
| Wetboek, beslist de algemene vergadering bij meerderheid van vier | civil, l'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquièmes |
| vijfden van de stemmen « over alle daden van beschikking van | des voix « de tous les actes de disposition de biens immobiliers |
| gemeenschappelijke onroerende goederen ». Wat die meerderheid betreft, | communs ». Au sujet de cette majorité, les travaux préparatoires de la |
| vermeldt de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 : | loi du 30 juin 1994 précisent : |
| « Het is eveneens nodig gebleken verrichtingen mogelijk te maken welke | « Il est apparu par ailleurs nécessaire de rendre possible |
| tot de daden van beschikking behoren, zoals de verkoop van een | l'accomplissement d'opérations entrant dans la catégorie des actes de |
| gedeelte van het gemeenschappelijk domein (bv. de verkoop van een | disposition tels que la vente d'une fraction du domaine commun |
| gedeelte van de grond dat van weinig of geen nut is voor de | (exemple : vente d'une partie du terrain ne présentant pas ou plus |
| mede-eigendom, overdracht van een gemeenschappelijk gedeelte bij wijze | d'utilité pour la copropriété, cession d'une partie commune, une |
| van privatieve kavel, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning), de | conciergerie par exemple, à titre de lot privatif), la transformation |
| verbouwing of sloping van een gedeelte ervan, de verhoging van het | ou la démolition d'une partie de celui-ci, la surélévation de |
| gebouw (of de overdracht, aan een derde, van het recht om het gebouw | l'immeuble (ou la cession à un tiers du droit de surélever l'immeuble) |
| te verhogen), de verkrijging van goederen bestemd om een gemeenschappelijk goed te worden (bijvoorbeeld een binnenplaats, een tuin) alsook te voorzien in de mogelijkheid om de bestemming van het gebouw te wijzigen (bv. een woonhuis gelegen in een residentiële wijk, dat tot een handels- of bureaucomplex wordt omgevormd). Voor dergelijke beslissingen die uiteraard veel belangrijker zijn en vrij uitzonderlijk, schrijft het ontwerp een meerderheid van ten minste vier vijfden van de stemmen voor. Wij kunnen niet voorbijgaan aan de kritiek die door de Raad van State is geformuleerd met betrekking tot de bevoegdheid die door de tekst aan de algemene vergadering wordt toegekend om met een gekwalificeerde | ou l'acquisition de biens destinés à devenir communs (ex. une cour, un jardin) la modification de la destination de l'immeuble (exemple : immeuble d'habitation situé dans un quartier résidentiel se transformant en zone commerciale ou de bureau). Pour ces décisions, qui revêtent évidemment un caractère nettement plus exceptionnel et important, le projet prévoit qu'elles ne pourront être prises qu'à une majorité d'au moins 4/5èmes des voix. On ne peut passer sous silence la critique formulée par le Conseil d'Etat à l'égard du pouvoir reconnu par le texte à l'assemblée |
| meerderheid te beslissen over de verkrijging en de vervreemding van | générale de décider à une majorité qualifiée de l'acquisition et de |
| gemeenschappelijke onroerende goederen, waardoor de eigenaars gebonden | l'aliénation de biens communs immobiliers, et de lier ainsi des |
| worden op het stuk van hun onroerende rechten. Deze laatsten zijn | propriétaires quant à leurs droits immobiliers. Ceux-ci sont en effet |
| eigenlijk de enige eigenaars van de goederen die deel uitmaken van de | seuls propriétaires des biens faisant partie de l'indivision, puisque |
| onverdeeldheid, aangezien de rechtspersoon nooit eigenaar kan zijn van | la personne morale ne peut jamais être propriétaire de biens |
| onroerende goederen. | immobiliers. |
| Volgens de auteurs van het ontwerp is dit bezwaar niet gegrond, en zij | Cette objection n'a pas paru fondée aux auteurs du projet qui ont |
| hebben de viervijfdemeerderheid behouden om volgende redenen : | maintenu la règle des 4/5 pour les raisons suivantes : |
| 1. De regel van de eenparigheid, door de wet van 1924 als aanvullende | 1. La règle de l'unanimité, reconnue mais de manière supplétive par le |
| regel erkend, wordt in de praktijk bekritiseerd. Er wordt trouwens | législateur de 1924, est décriée par la pratique qui y déroge |
| vaak van die regel afgeweken, aangezien hij in vele gevallen leidt tot | |
| een blokkering van het beheer van de onverdeeldheid. | d'ailleurs souvent car elle aboutit dans bien des cas à un blocage de |
| Die regel is in het huidige ontwerp als dwingende regel uitsluitend | la gestion des indivisions. |
| gehandhaafd voor de beslissingen betreffende de wijziging van de | Cette règle n'est maintenue dans le projet, de façon impérative, que |
| verdeling van de aandelen van mede-eigendom, waarvoor hij van | pour la décision portant sur une modification de la répartition des |
| wezenlijk belang blijkt te zijn: de wijziging van de aandelen van mede-eigendom leidt immers tot een wijziging van het aantal stemmen waarover iedere eigenaar beschikt en houdt derhalve werkelijk een wijziging van de ' spelregels ' in. De zaken liggen anders bij de verkrijging van of de beschikking over gemeenschappelijke goederen, aangezien bij het streven naar doeltreffendheid geen dermate grote bescherming van de individuele belangen is vereist. 2. De ingestelde regel is slechts in één opzicht dwingend : het reglement van mede-eigendom kan strengere voorwaarden stellen, zelfs eenparigheid eisen. | quotes-parts de copropriété, où il paraît essentiel de la maintenir : la modification des quotes-parts de propriété entraîne en effet une modification du nombre de voix appartenant à chaque propriétaire, c'est-à-dire un véritable changement des règles du jeu. Il n'en va pas de même pour l'acquisition ou la disposition de biens communs, où l'efficacité recherchée ne se heurte pas à l'exigence d'une aussi grande protection des intérêts individuels. 2. La règle instaurée n'est impérative que dans un sens : le règlement de copropriété peut exiger des conditions plus strictes, voire l'unanimité. |
| 3. Er mag niet worden voorbijgegaan aan het rechtsmiddel bepaald in | 3. Il ne faut pas perdre de vue que le droit de recours prévu à |
| artikel 577-9, § 2, waarbij iedere mede-eigenaar, aan wie door | l'article 577-9, § 2, qui autorise tout copropriétaire qui se verrait |
| aanwending van de viervijfdemeerderheid tegen zijn wil een | imposer contre son gré par le jeu de la majorité qualifiée une |
| onregelmatige, bedrieglijke of abusieve beslissing wordt opgelegd, de | décision irrégulière, frauduleuse ou abusive, à en demander au juge de |
| mogelijkheid wordt geboden aan de [vrederechter] de vernietiging of de | |
| wijziging ervan te vragen » (ibid., pp. 21-22). | paix l'annulation ou la réformation » (ibid., pp. 21-22). |
| B.1.4. Oorspronkelijk liet artikel 577-7, § 1, van het oud Burgerlijk | B.1.4. Initialement, l'article 577-7, § 1er, de l'ancien Code civil |
| Wetboek toe, in het reglement van mede-eigendom, te voorzien in een | permettait de prévoir, dans le règlement de copropriété, une majorité |
| strengere meerderheid dan die van vier vijfden, of zelfs in | plus renforcée que celle des quatre cinquièmes, voire l'unanimité, en |
| unanimiteit, wat met name de daden van beschikking over de | ce qui concernait notamment les actes de disposition sur les parties |
| gemeenschappelijke delen van het gebouw betrof. Bij de wet van 2 juni | communes de l'immeuble. Par la loi du 2 juin 2010, le législateur a |
| 2010 heeft de wetgever die mogelijkheid opgeheven. De parlementaire | supprimé cette faculté. Les travaux préparatoires de cette loi |
| voorbereiding van die wet preciseert in dat verband : | précisent à ce sujet : |
| « Ingeval het reglement van mede-eigendom in een strengere meerderheid | « Si le règlement de copropriété prévoit que la prise de certaines |
| of unanimiteit voorziet, om beslissingen te nemen, kan een kleine | décisions nécessite une majorité plus ample ou l'unanimité, une petite |
| minderheid van mede-eigenaars elke verandering met betrekking tot het | minorité de copropriétaires aura la possibilité de s'opposer à toute |
| gebouw tegenhouden. | modification concernant l'immeuble. |
| In vele basisakten van voor de wet van 1994 was voor verschillende | Un grand nombre d'actes de base antérieurs à la loi de 1994 |
| beslissingen de unanimiteit voorzien. Om een eenvormige regeling voor | prévoyaient l'unanimité pour certaines décisions. Il vaudrait mieux |
| de werking van de algemene vergaderingen te verkrijgen, kan deze | supprimer cette possibilité si l'on veut aboutir à un règlement |
| mogelijkheid beter worden opgeheven » (Parl. St., Senaat, 2009-2010, | uniforme du fonctionnement des assemblées générales » (Doc. parl., |
| nr. 4-1409/6, p. 7). | Sénat, 2009-2010, n° 4-1409/6, p. 7). |
| Die wijziging « sluit tevens aan bij het dwingend karakter » van de | Cette modification « s'inscrit également dans la lignée du caractère |
| wet van 2 juni 2010 (Parl. St., Senaat, 2009-2010, nr. 4-1409/10, p. | impératif » de la loi du 2 juin 2010 (Doc. parl., Sénat, 2009-2010, n° |
| 39). | 4-1409/10, p. 39). |
| B.2. De prejudiciële vraag heeft betrekking op de bestaanbaarheid van | B.2. La question préjudicielle porte sur la compatibilité de la |
| de in het geding zijnde bepaling met artikel 16 van de Grondwet, in | disposition en cause avec l'article 16 de la Constitution, en ce |
| zoverre zij de algemene vergadering toestaat om, bij meerderheid van | qu'elle permet à l'assemblée générale de vendre, à la majorité des |
| vier vijfden van de stemmen en niet met eenparigheid van stemmen, | quatre cinquièmes des voix et non à l'unanimité, des parties communes |
| gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen, waardoor de | de l'immeuble, privant ainsi les copropriétaires opposés à la vente de |
| mede-eigenaars die tegen de verkoop gekant zijn, van hun eigendom over | |
| die gemeenschappelijke delen worden beroofd, en dat buiten elke reden | leur propriété sur ces parties communes, et ce en dehors de toute |
| van algemeen nut. | cause d'utilité publique. |
| Artikel 16 van de Grondwet bepaalt : | L'article 16 de la Constitution dispose : |
| « Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, | « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité |
| in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en | publique, dans les cas et de la manière prévue par la loi, et |
| voorafgaande schadeloosstelling ». | moyennant une juste et préalable indemnité ». |
| B.3.1. Aangezien artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het | B.3.1. L'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention |
| Europees Verdrag voor de rechten van de mens een draagwijdte heeft die | européenne des droits de l'homme ayant une portée analogue à celle de |
| analoog is met die van artikel 16 van de Grondwet, vormen de erin | l'article 16 de la Constitution, les garanties qu'il contient forment |
| vervatte waarborgen een onlosmakelijk geheel met die welke zijn | un ensemble indissociable avec celles qui sont inscrites dans cette |
| opgenomen in artikel 16 van de Grondwet, zodat het Hof, bij zijn | disposition constitutionnelle, de sorte que la Cour en tient compte |
| toetsing van de in het geding zijnde bepaling, ermee rekening houdt. | lors de son contrôle de la disposition en cause. |
| Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag | L'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention |
| voor de rechten van de mens bepaalt : « Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren ». B.3.2. Artikel 1 van het voormelde Protocol biedt niet alleen bescherming tegen een onteigening of een eigendomsberoving (eerste alinea, tweede zin), maar ook tegen elke verstoring van het genot van de eigendom (eerste alinea, eerste zin) en tegen elke regeling van het gebruik van de eigendom (tweede alinea). B.3.3. De nadere regels van besluitvorming onder mede-eigenaars | européenne des droits de l'homme dispose : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux de droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaire pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement d'impôts ou d'autres contributions ou des amendes ». B.3.2. L'article 1er du Protocole précité offre une protection non seulement contre une expropriation ou une privation de propriété (premier alinéa, seconde phrase), mais également contre toute ingérence dans le droit au respect des biens (premier alinéa, première phrase) et contre toute réglementation de l'usage des biens (second alinéa). B.3.3. Les modalités de prise de décision entre copropriétaires |
| betreffende daden van beschikking over de gemeenschappelijke delen van | concernant les actes de dispositions des parties communes de |
| het gebouw houden een inmenging in, in het eigendomsrecht in de zin | l'immeuble constituent une ingérence dans le droit au respect des |
| van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol en vallen dus onder | biens au sens de l'article 1er du Premier Protocole additionnel et |
| het toepassingsgebied van die verdragsbepaling, in samenhang gelezen | relèvent donc du champ d'application de cette disposition |
| met artikel 16 van de Grondwet. | conventionnelle, lue en combinaison avec l'article 16 de la |
| Constitution. | |
| B.4. Elke inmenging in het eigendomsrecht moet een billijk evenwicht | B.4. Toute ingérence dans le droit de propriété doit réaliser un juste |
| vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de | équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la |
| bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er | protection du droit au respect des biens. Il faut qu'il existe un |
| moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de | rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et |
| aangewende middelen en het nagestreefde doel. | le but poursuivi. |
| B.5. In tegenstelling tot artikel 577-7, § 1, 2°, h), van het oud | B.5. A la différence de l'article 577-7, § 1er, 2°, h), de l'ancien |
| Burgerlijk Wetboek, dat het voorwerp uitmaakte van het arrest van het | Code civil, qui constituait l'objet de l'arrêt de la Cour n° 30/2020 |
| Hof nr. 30/2020 van 20 februari 2020, heeft de in het geding zijnde | du 20 février 2020, la disposition en cause ne porte que sur les |
| bepaling enkel betrekking op de gemeenschappelijke delen van het | parties communes de l'immeuble et non sur l'ensemble du lot en |
| gebouw en niet op het geheel van de kavel in mede-eigendom, die een | copropriété, qui comprend une partie privative et une quote-part dans |
| privatief gedeelte en een aandeel in de gemeenschappelijke delen | les parties communes. Partant, contrairement à ce que soutient la |
| omvat. Bijgevolg kan, in tegenstelling tot hetgeen de eisende partij | partie demanderesse devant le juge a quo, le raisonnement que la Cour |
| voor de verwijzende rechter aanvoert, de redenering die het Hof in dat | a tenu dans cet arrêt ne saurait être transposé dans le cadre de la |
| arrest heeft gevolgd, niet zonder meer worden overgenomen in het raam | |
| van de voorliggende prejudiciële vraag. | question préjudicielle présentement examinée. |
| B.6.1. Uit de in B.1.2 tot B.1.4 geciteerde parlementaire | B.6.1. Il ressort des travaux préparatoires cités en B.1.2 à B.1.4 que |
| voorbereiding blijkt dat de in het geding zijnde bepaling, zoals | |
| gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, ertoe strekt de nadere regels | la disposition en cause, telle qu'elle a été modifiée par la loi du 2 |
| van besluitvorming binnen de algemene vergadering van de | juin 2010, tend à assouplir les modalités de prise de décision au sein |
| mede-eigenaars te versoepelen om een blokkering in het beheer van de mede-eigendom te vermijden, hetgeen een legitieme doelstelling van algemeen belang is. B.6.2. De wetgever heeft voorzien in een gradueel systeem waarbij de drempel van de te behalen meerderheid in verhouding staat tot de ernst van de inmenging in de rechten van de mede-eigenaars. Wat de daden van beschikking over de gemeenschappelijke delen betreft, kon hij redelijkerwijs oordelen dat een meerderheid van vier vijfden het mogelijk maakte een billijk evenwicht te verzekeren tussen de belangen van de mede-eigendom, enerzijds, en de individuele belangen van de mede-eigenaars, anderzijds. Ook al is het binnen dat systeem mogelijk dat een minderheid van | de l'assemblée générale des copropriétaires en vue d'éviter les situations de blocage dans la gestion de la copropriété, ce qui constitue un objectif légitime d'intérêt général. B.6.2. Le législateur a prévu un système graduel selon lequel le seuil de majorité à atteindre est proportionnel à la gravité de l'ingérence dans les droits des copropriétaires. En ce qui concerne les actes de disposition des parties communes, il a raisonnablement pu estimer qu'une majorité des quatre cinquièmes permettait d'assurer un juste équilibre entre les intérêts de la copropriété, d'une part, et les intérêts individuels des copropriétaires, d'autre part. |
| mede-eigenaars haar eigendomsrecht tegen haar wil verliest, waarborgt | Si ce système permet qu'une minorité de copropriétaires soit privée de |
| het die minderheid ook de uitbetaling van de verkoopsprijs van het | son droit de propriété contre sa volonté, il lui garantit aussi le |
| overgedragen gedeelte van de gemeenschappelijke goederen. | paiement du prix de vente de la partie des biens communs cédée. |
| B.6.3. De wetgever heeft ook voorzien in een procedure van toezicht op | B.6.3. Le législateur a aussi prévu une procédure de contrôle quant à |
| de inmenging in het eigendomsrecht van de mede-eigenaars over de | l'ingérence dans le droit de propriété des copropriétaires sur les |
| gemeenschappelijke delen. Krachtens artikel 577-9, § 2, van het oud | parties communes. En vertu de l'article 577-9, § 2, de l'ancien Code |
| Burgerlijk Wetboek, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een | |
| onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de | civil, tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de |
| algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Die vordering moet | réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive prise par |
| worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum | l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de |
| waarop de algemene vergadering plaatsvond. De vrederechter controleert | quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu |
| op die manier de beslissing van de algemene vergadering en kan, in | lieu. Le juge de paix contrôle ainsi la décision prise par l'assemblée |
| voorkomend geval, de onrechtmatige beslissing nietig verklaren. | générale et peut, le cas échéant, déclarer nulle la décision abusive. |
| Artikel 577-9, § 7, van het oud Burgerlijk Wetboek bepaalt overigens | Par ailleurs, l'article 577-9, § 7, de l'ancien Code civil prévoit |
| ook dat iedere benadeelde mede-eigenaar beroep kan instellen bij de | aussi que tout copropriétaire lésé peut introduire un recours devant |
| vrederechter wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene | le juge de paix dans le cas où une minorité de copropriétaires empêche |
| vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met | abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité |
| de vereiste meerderheid. | requise. |
| De parlementaire voorbereiding van de wet van 30 juni 1994 vermeldt in | Les travaux préparatoires de la loi du 30 juin 1994 précisent à ce |
| dat verband : | sujet : |
| « Die rechtsmiddelen [zijn] noodzakelijk [...] in de optiek van het | « Ces recours sont nécessaires dans l'optique du projet de loi qui est |
| ontwerp van wet, die inzonderheid erin bestaat op het stuk van het | notamment d'organiser, sur le plan interne, les rapports entre les |
| beheer van de onverdeelde mede-eigendom de interne betrekkingen tussen | différents copropriétaires en ce qui concerne la gestion de leur |
| de verschillende mede-eigenaars te regelen. Vanuit dit standpunt is | [copropriété] indivise. De ce point de vue, il apparaît absolument |
| het absoluut noodzakelijk te voorzien in een aantal ' | indispensable de prévoir un certain nombre de ' soupapes ' qui |
| veiligheidskleppen ' die een verlamming van het beslissingsmechanisme | permettent d'éviter la paralysie du mécanisme de prise de décision |
| moeten voorkomen wanneer dat ' vastloopt ' door een interne blokkering | lorsque celui-ci est ' grippé ' par un blocage interne que les organes |
| welke door de organen van de vereniging alleen niet kan worden | de l'association sont impuissants à dépasser seuls » (Doc. parl., |
| verholpen » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1756/1, p. 28). | Chambre, 1990-1991, n° 1756/1, p. 28). |
| B.6.4. Door die waarborgen vast te leggen, heeft de wetgever een | B.6.4. En établissant ces garanties, le législateur a ménagé un juste |
| billijk evenwicht gevonden tussen eenieders rechten. | équilibre entre les droits de chacun. |
| B.7. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. | B.7. La question préjudicielle appelle une réponse négative. |
| Om die redenen, | Par ces motifs, |
| het Hof | la Cour |
| zegt voor recht : | dit pour droit : |
| Artikel 577-7, § 1, 2°, e), van het oud Burgerlijk Wetboek, zoals | L'article 577-7, § 1er, 2°, e), de l'ancien Code civil, tel qu'il |
| opgesteld vóór de wijziging ervan bij de wet van 18 juni 2018 « | était rédigé avant sa modification par la loi du 18 juin 2018 « |
| houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met | portant dispositions diverses en matière de droit civil et des |
| het oog op de bevordering van alternatieve vormen van | dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de |
| geschillenoplossing », schendt niet artikel 16 van de Grondwet, al dan | résolution des litiges », ne viole pas l'article 16 de la |
| niet in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend | Constitution, lu ou non en combinaison avec l'article 1er du Premier |
| Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens. | Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de |
| Aldus gewezen in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel | l'homme. Ainsi rendu en langue française et en langue néerlandaise, |
| 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, | conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur |
| op 18 november 2021. | la Cour constitutionnelle, le 18 novembre 2021. |
| De griffier, | Le greffier, |
| P.-Y. Dutilleux | P.-Y. Dutilleux |
| De voorzitter, | Le président, |
| P. Nihoul | P. Nihoul |