← Terug naar "Uittreksel uit arrest nr. 77/2020 van 28 mei 2020 Rolnummer 7225 In zake: de prejudiciële
vraag betreffende de artikelen 26 en 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk I(...) Het
Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters J.-P(...)"
| Uittreksel uit arrest nr. 77/2020 van 28 mei 2020 Rolnummer 7225 In zake: de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 26 en 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk I(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters J.-P(...) | Extrait de l'arrêt n° 77/2020 du 28 mai 2020 Numéro du rôle : 7225 En cause: la question préjudicielle relative aux articles 26 et 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges J.-P. Moerm(...) |
|---|---|
| GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
| Uittreksel uit arrest nr. 77/2020 van 28 mei 2020 | Extrait de l'arrêt n° 77/2020 du 28 mai 2020 |
| Rolnummer 7225 | Numéro du rôle : 7225 |
| In zake: de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 26 en 28 van | En cause: la question préjudicielle relative aux articles 26 et 28 de |
| afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») | la section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du |
| van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de | livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (la loi du 30 avril |
| wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), gesteld door | 1951 sur les baux commerciaux), posée par le Juge de paix du deuxième |
| de Vrederechter van het tweede kanton Antwerpen. | canton d'Anvers. |
| Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
| samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters | composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges J.-P. |
| J.-P. Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques en Y. | Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques et Y. Kherbache, |
| Kherbache, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder | assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président A. |
| voorzitterschap van voorzitter A. Alen, | Alen, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging | I. Objet de la question préjudicielle et procédure |
| Bij vonnis van 27 juni 2019, waarvan de expeditie ter griffie van het | Par jugement du 27 juin 2019, dont l'expédition est parvenue au greffe |
| Hof is ingekomen op 3 juli 2019, heeft de Vrederechter van het tweede | de la Cour le 3 juillet 2019, le Juge de paix du deuxième canton |
| kanton Antwerpen de volgende prejudiciële vraag gesteld : | d'Anvers a posé la question préjudicielle suivante : |
| « Schendt de interpretatie van de artikelen 26 en 28 Handelshuurwet | « L'interprétation des articles 26 et 28 de la loi sur les baux |
| die ertoe leidt dat de vervaltermijn van één jaar voorzien door | commerciaux qui a pour effet que le délai de forclusion d'un an, prévu |
| artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de | par l'article 28 de la loi sur les baux commerciaux, n'est pas |
| uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel | applicable à l'indemnité d'éviction demandée sur la base de l'article |
| 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet, waardoor die | 12 juncto l'article 16juncto les articles 25 et 26 de la loi sur les |
| interpretatie ertoe leidt dat op de uitzettingsvergoeding verschuldigd | baux commerciaux, cette interprétation ayant pour conséquence que ce |
| délai d'un an est quant à lui applicable à l'indemnité d'éviction due | |
| op grond van artikel 16 juncto artikel 25 Handelshuurwet die éénjarige | en vertu de l'article 16 juncto l'article 25 de la loi sur les baux |
| termijn wel van toepassing is en op de uitzettingsvergoeding | commerciaux et qu'il n'est pas applicable à l'indemnité d'éviction due |
| verschuldigd op grond van artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel | en vertu de l'article 12 juncto l'article 16 juncto les articles 25 et |
| 25 en 26 van de Handelshuurwet niet, het grondwettelijk | 26 de la loi sur les baux commerciaux, viole-t-elle le principe |
| gelijkheidsbeginsel vervat in de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? | constitutionnel d'égalité contenu aux articles 10 et 11 de la |
| ». | Constitution ? ». |
| (...) | (...) |
| III. In rechte | III. En droit |
| (...) | (...) |
| B.1.1. De prejudiciële vraag handelt over de artikelen 26 en 28 van | B.1.1. La question préjudicielle porte sur les articles 26 et 28 de la |
| afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») | section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du |
| van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek | livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : la loi |
| (hierna : de Handelshuurwet). | sur les baux commerciaux). |
| Artikel 26 van de Handelshuurwet bepaalt : | L'article 26 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
| « De verhuurder die, bij toepassing van artikel 3, vijfde lid, de huur | « Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et |
| suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur | |
| vóór de vervaldag beëindigt, en de verkrijger die, overeenkomstig de | qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au bail avant |
| in artikel 12 bepaalde voorwaarden, de huurder uit het goed zet, zijn eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd, in de | l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12 ». |
| gevallen en volgens de modaliteiten van de artikelen 25 en 27 ». | |
| Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt : | L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
| « De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens | « Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être |
| uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het | intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à |
| feit waarop de vordering gegrond is ». | l'action ». |
| B.1.2. Voor het beantwoorden van de prejudiciële vraag zijn tevens de | |
| artikelen 12, 16 en 25 van de Handelshuurwet relevant. | B.1.2. Les articles 12, 16 et 25 de la loi sur les baux commerciaux |
| sont également pertinents pour répondre à la question préjudicielle. | |
| Artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalt : | L'article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
| « Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder | « Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas |
| uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het | |
| verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder | d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne |
| slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van | peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° |
| artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen | de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois |
| drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden | mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le |
| waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. | congé, le tout à peine de déchéance. |
| Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen | Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à |
| vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten | l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au |
| minste zes maanden in gebruik heeft ». | moins ». |
| Artikel 16 van de Handelshuurwet bepaalt : | L'article 16 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
| « I. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van | « I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un |
| de volgende redenen : | des motifs suivants : |
| 1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik | 1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement |
| te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn | |
| afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de | ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses |
| opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, | enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les |
| bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te | descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le |
| doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de | faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou |
| werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het | les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec |
| kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, | |
| aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn | le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance |
| echtgenoot; | ou l'adoption. |
| 2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke | 2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de |
| handelsonderneming uitsluit; | toute entreprise commerciale. |
| 3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend | 3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble |
| goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te | dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée |
| bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een | reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, |
| afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en | affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût |
| waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan; | dépasse trois années de loyer. |
| 4° Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet | 4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement |
| alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar | les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore |
| ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de | celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle |
| verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren. | d'assurer la conservation du fonds de commerce. |
| Indien de huurder betwist dat de verhuurder gerechtigd is de in de | Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des |
| voorafgaande leden opgegeven redenen in te roepen, wendt hij zich tot | motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge |
| de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op | dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de |
| straffe van verval; | forclusion. |
| 5° Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de | 5° L'offre d'un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait |
| huurder geen gelijk aanbod doet, overeenkomstig de artikelen 21, 22 en | offre égale conformément aux articles 21, 22 et 23. |
| 23; 6° De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de | 6° L'absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait |
| onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is | commencé l'exploitation d'un commerce similaire dans le voisinage |
| begonnen vóór het verstrijken van de termijn bepaald bij artikel 14 | immédiat du bien loué avant l'expiration du délai prévu à l'article 14 |
| voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot | pour la notification du bailleur en réponse à la demande de |
| hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke | renouvellement du preneur ou qui disposerait, à cette même époque, |
| buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een | dans le voisinage immédiat du bien loué d'un immeuble ou d'une partie |
| gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten. | d'immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale. |
| II. De huurder heeft geen recht op hernieuwing van de huur, wat het | II. Le preneur n'a pas droit au renouvellement du bail en ce qui |
| deel van het onroerend goed betreft dat hij in onderhuur gegeven heeft | concerne la partie de l'immeuble qu'il a donnée en sous-location à |
| voor een ander gebruik dan handel. | usage non commercial. |
| III. De minderjarige, de beschermde persoon die krachtens artikel | III. Le mineur, la personne protégée qui a été déclarée incapable de |
| 492/1 van het Burgerlijk Wetboek onbekwaam werd verklaard om een | conclure un bail en vertu de l'article 492/1 du Code civil, le |
| huurovereenkomst af te sluiten, de blote eigenaar, de vermoedelijke | nu-propriétaire, le présumé absent ou leurs héritiers peuvent |
| afwezige of hun erfgenamen kunnen zich verzetten tegen de hernieuwing | s'opposer au renouvellement du bail consenti hors de leur intervention |
| van de huur die zonder hun tussenkomst is toegestaan, indien zij het | s'ils ont repris la libre administration de leurs biens. |
| vrije beheer over hun goederen herkregen hebben. | |
| IV. Buiten de hierboven bedoelde gevallen kan de verhuurder de | IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au |
| hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens | renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité |
| uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met | d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des |
| een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden | sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice |
| ». | causé ». |
| Artikel 25 van de Handelshuurwet bepaalt : | L'article 25 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
| « Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van | « Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son |
| zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, | droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les |
| heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, | cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, |
| behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, | survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement |
| forfaitair bepaald wordt als volgt : | comme suit : |
| 1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder | 1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit |
| verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, | affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application |
| bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, | du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de |
| overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen | l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune |
| vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of | indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été |
| wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens | rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou |
| bepalingen van wetten of verordeningen; | par des dispositions légales ou réglementaires; |
| 2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed; 3° De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen; 4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder; 5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder; 6° De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden. Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in | 2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § I, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire; 3° L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter; 4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si ledit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exerçait l'ancien preneur; 5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant; 6° L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux |
| artikel 16, IV. | indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV. |
| In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen | En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité |
| tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. | entre le locataire principal et le sous-locataire. |
| In de hierboven in 2° en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich | Dans les cas visés aux 2° et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir |
| wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk | devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en |
| ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de | raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. |
| uitzetting getrokken heeft. | |
| Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de | Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si |
| vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of | l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état |
| vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming. | d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise. |
| Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het | Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est |
| gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed | exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur |
| als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, | le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à |
| tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak | moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du |
| met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de | fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe |
| rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de | l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour |
| waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan ». | le bailleur ». |
| B.1.3. Overeenkomstig artikel 12 van de Handelshuurwet, in samenhang | B.1.3. Conformément à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, |
| gelezen met artikel 16, I, 3°, van dezelfde wet, heeft hij die het | lu en combinaison avec l'article 16, I, 3°, de la même loi, |
| verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, het recht | l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué a le droit de |
| de huur op te zeggen om het onroerend goed of een gedeelte ervan weder | résilier le bail pour reconstruire l'immeuble ou une partie de |
| op te bouwen, mits hij dit doet binnen drie maanden na verkrijging en | celui-ci, à condition de le faire dans les trois mois de l'acquisition |
| een opzegging van één jaar in acht neemt. | et de respecter un préavis d'un an. |
| Artikel 26 van de Handelshuurwet kent de huurder een recht toe op een | L'article 26 de la loi sur les baux commerciaux confère au preneur le |
| droit de demander une indemnité d'éviction en cas d'expulsion fondée | |
| uitzettingsvergoeding in geval van uitzetting op grond van artikel 12 | sur l'article 12 de la même loi et ce, conformément aux modalités |
| van dezelfde wet, en dit overeenkomstig de voorwaarden bepaald in de | |
| artikelen 25 en 27 van die wet. | prévues par les articles 25 et 27 de cette loi. |
| B.2. De verwijzende rechter wenst van het Hof te vernemen of artikel | B.2. Le juge a quo demande à la Cour si l'article 28 de la loi sur les |
| 28 van de Handelshuurwet bestaanbaar is met de artikelen 10 en 11 van | baux commerciaux est compatible avec les articles 10 et 11 de la |
| de Grondwet, in de interpretatie « dat de vervaltermijn van één jaar | Constitution, dans l'interprétation selon laquelle « le délai de |
| voorzien door artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de | forclusion d'un an, prévu par l'article 28 de la loi sur les baux |
| commerciaux, n'est pas applicable à l'indemnité d'éviction demandée | |
| uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel | sur la base de l'article 12 juncto l'article 16 juncto les articles 25 |
| 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet », terwijl de | et 26 de la loi sur les baux commerciaux », alors que le délai de |
| vervaltermijn van één jaar uit artikel 28 van de Handelshuurwet wel | forclusion d'un an, prévu par l'article 28 de la loi sur les baux |
| van toepassing is wanneer de rechtsvordering tot het betalen van de | commerciaux, est quant à lui applicable si l'action en paiement de |
| uitzettingsvergoeding gegrond is op artikel 16 juncto artikel 25 van | l'indemnité d'éviction se fonde sur l'article 16 juncto l'article 25 |
| de Handelshuurwet. B.3.1. De eisende partij voor de verwijzende rechter is van oordeel dat de rechtsvorderingen voor het betalen van de uitzettingsvergoeding niet vergelijkbaar zijn. De situatie waarin een handelshuurovereenkomst voortijdig wordt opgezegd door een verkrijgende verhuurder zou niet kunnen worden vergeleken met de situatie waarin de verhuurder een huurhernieuwing weigert aan de huurder. B.3.2. De rechtsvorderingen tot het betalen van een uitzettingsvergoeding waartussen het verschil in behandeling wordt aangevoerd wat betreft de vervaltermijn, zijn, enerzijds, de rechtsvordering tot het betalen van een uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 16 juncto artikel 25 van de | de la loi sur les baux commerciaux. B.3.1. La partie demanderesse devant le juge a quo allègue que les actions destinées à obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction ne sont pas comparables. La situation dans laquelle le bailleur acquéreur résilie anticipativement un contrat de bail commercial ne saurait être comparée à la situation dans laquelle le bailleur refuse un renouvellement du bail au preneur. B.3.2. Les actions en paiement d'une indemnité d'éviction à propos desquelles la différence de traitement est alléguée en ce qui concerne le délai de forclusion sont, d'une part, l'action en paiement d'une indemnité d'éviction due en vertu de l'article 16juncto l'article 25 |
| Handelshuurwet (uitzettingsvergoeding verschuldigd door de verhuurder) | de la loi sur les baux commerciaux (indemnité d'éviction due par le |
| en, anderzijds, de rechtsvordering tot het betalen van een | bailleur) et, d'autre part, l'action en paiement d'une indemnité |
| uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 12 juncto | d'éviction due en vertu de l'article 12juncto l'article 16 junctis les |
| artikel 16 junctis de artikelen 25 en 26 van de Handelshuurwet | articles 25 et 26 de la loi sur les baux commerciaux (indemnité |
| (uitzettingsvergoeding verschuldigd door de verkrijgende verhuurder). | d'éviction due par le bailleur acquéreur). |
| B.3.3. De in de prejudiciële vraag vermelde rechtsvorderingen tot het | B.3.3. Les actions en paiement d'une indemnité d'éviction mentionnées |
| betalen van een uitzettingsvergoeding zijn voldoende vergelijkbaar, | dans la question préjudicielle sont suffisamment comparables, |
| vermits het in beide gevallen gaat om een rechtsvordering tot het | puisqu'il s'agit, dans les deux cas, d'une action en paiement d'une |
| betalen van een uitzettingsvergoeding die verschuldigd is door de | indemnité d'éviction qui est due par le bailleur d'un immeuble |
| verhuurder van een handelspand die de lopende handelshuurovereenkomst | commercial qui souhaite résilier le bail commercial en cours, en se |
| wenst op te zeggen door te verwijzen naar een wettelijke reden van | référant à un motif légal de refus du renouvellement du bail (article |
| weigering tot huurhernieuwing (artikel 16 van de Handelshuurwet). Het | 16 de la loi sur les baux commerciaux). A cet égard, il n'est pas |
| is daarbij niet relevant of die uitzettingsvergoeding verschuldigd is | pertinent de savoir si cette indemnité d'éviction est due parce que le |
| doordat de huurovereenkomst voortijdig werd ontbonden, dan wel of de | contrat de bail a été dissous anticipativement ou parce que le |
| huurhernieuwing werd geweigerd. Terwijl voor de verhuurder de redenen | renouvellement du bail a été refusé. Alors que les motifs prévus par |
| uit artikel 16 van de Handelshuurwet van toepassing kunnen zijn bij de | l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux peuvent être |
| weigering van de huurhernieuwing, kunnen die redenen ook worden | applicables au bailleur en cas de refus de renouvellement du bail, ces |
| opgeworpen door de verkrijgende verhuurder in het kader van een | motifs peuvent aussi être soulevés par le bailleur acquéreur, dans le |
| voortijdige beëindiging van de huur na de verkrijging van het | cadre de la résiliation anticipée du bail après l'acquisition de |
| onroerend goed waarin het handelspand gelegen is. | l'immeuble dans lequel le fonds de commerce est situé. |
| B.4. Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie sluit niet uit | B.4. Le principe d'égalité et de non-discrimination n'exclut pas |
| dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt | qu'une différence de traitement soit établie entre des catégories de |
| ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust | personnes, pour autant qu'elle repose sur un critère objectif et |
| en het redelijk verantwoord is. | qu'elle soit raisonnablement justifiée. |
| Het bestaan van een dergelijke verantwoording moet worden beoordeeld | L'existence d'une telle justification doit s'apprécier en tenant |
| rekening houdend met het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel | compte du but et des effets de la mesure critiquée ainsi que de la |
| en met de aard van de ter zake geldende beginselen; het beginsel van | nature des principes en cause; le principe d'égalité et de |
| gelijkheid en niet-discriminatie is geschonden wanneer vaststaat dat | non-discrimination est violé lorsqu'il est établi qu'il n'existe pas |
| er geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de | de rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés |
| aangewende middelen en het beoogde doel. | et le but visé. |
| B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt | B.5.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux |
| dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit | commerciaux que le législateur entendait assurer une certaine |
| wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen | |
| de belangen van de huurder en die van de verhuurder. | stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver dans le même |
| Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het | temps un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. |
| streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de | Il a été exposé que le but de la loi répondait « au souci de garantir |
| Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot | les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes |
| misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid | contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le régime de |
| van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° | la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] but [était] |
| aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te | triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et |
| verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te | d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le |
| verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders | |
| over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten | propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des |
| opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende | lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° |
| vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de | établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à |
| wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van | la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la |
| cliënteel bij gelegenheid van het verstrijken van een | |
| huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak | clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement |
| » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2 en 4). | sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2 et 4). |
| Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moet] worden tussen | Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [est] à trouver entre la |
| de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de | protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des |
| eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het | intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait |
| betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. | « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, |
| St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). | 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). |
| B.5.2. De parlementaire voorbereiding doet in het algemeen ervan | B.5.2. Les travaux préparatoires laissent apparaître de manière |
| blijken dat de wetgever, bij het zoeken van een evenwicht tussen, | générale que le législateur, en recherchant un équilibre entre, d'une |
| enerzijds, de bescherming van de handelszaak en, anderzijds, de | part, la protection du fonds de commerce et, d'autre part, les |
| wettige belangen van de eigenaar, ervan is uitgegaan dat die laatste | intérêts légitimes du propriétaire, a considéré que ce dernier, en |
| vanwege zijn eigendomsrecht in bepaalde omstandigheden de mogelijkheid | raison de son droit de propriété, devait avoir la possibilité de |
| moet hebben om de handelshuur op te zeggen, maar eveneens dat die | résilier le bail commercial dans certaines circonstances, mais aussi |
| opzeggingsmogelijkheid, in het belang van de bescherming van de | que, dans l'intérêt de la protection du fonds de commerce, cette |
| handelszaak, strikt moet worden begrensd. Hij is daarbij uiteindelijk | possibilité de résiliation devait être strictement limitée. Il a |
| van oordeel geweest dat van de bescherming van de handelszaak kan | finalement estimé à cet égard qu'il peut être dérogé à la protection |
| worden afgeweken wanneer de verkrijger het onroerend goed of een | du fonds de commerce lorsque l'acquéreur souhaite reconstruire |
| gedeelte ervan wenst weder op te bouwen (artikel 16, I, 3°, van de | l'immeuble ou une partie de celui-ci (article 16, I, 3°, de la loi sur |
| Handelshuurwet). | les baux commerciaux). |
| B.5.3. Gelet op voormelde doelstellingen heeft de wetgever de | B.5.3. Eu égard aux objectifs précités, le législateur a permis au |
| verkrijgende verhuurder de mogelijkheid gegeven de huur op te zeggen, | bailleur acquéreur de résilier le bail, pour autant qu'il respecte les |
| mits naleving van de in artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalde | conditions prévues par l'article 12 de la loi sur les baux |
| voorwaarden. De uitgezette huurder heeft krachtens artikel 26 van de | commerciaux. En vertu de l'article 26 de la loi sur les baux |
| Handelshuurwet het recht op een uitzettingsvergoeding, indien de | commerciaux, le preneur expulsé a le droit de bénéficier d'une |
| verkrijgende verhuurder zijn opgegeven voornemens niet realiseert. | indemnité d'éviction, si le bailleur acquéreur ne réalise pas ses |
| B.6. De wetgever heeft het instellen van de rechtsvordering tot het | intentions annoncées. B.6. Le législateur a voulu attacher un délai déterminé à |
| betalen van de uitzettingsvergoeding wegens het niet-realiseren van de | l'introduction d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction pour |
| door de verhuurder opgegeven voornemens aan een bepaalde termijn | cause de non-réalisation des intentions annoncées par le bailleur |
| willen verbinden (artikel 28 van de Handelshuurwet) om zodoende de | (article 28 de la loi sur les baux commerciaux), afin d'éviter au |
| verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke | bailleur une longue incertitude concernant les actions intentées |
| vorderingen tegen hem (Parl. St., Kamer 1950-1951, nr. 125, p. 5, en | contre lui (Doc. parl., Chambre, 1950-1951, n° 125, p. 5, et n° 207, |
| nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het | p. 12). Il s'agit en l'espèce d'un délai préfix, dont l'expiration |
| verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar | entraîne non seulement la forclusion de l'action mais également celle |
| ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr. Cass. 1975, p. 312). | du droit subjectif à l'indemnité (Cass., 6 novembre 1974, Pas., 1975, p. 286). |
| B.7.1. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken | B.7.1. Compte tenu de sa préoccupation de résoudre rapidement les |
| aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever | litiges en matière commerciale, le législateur pouvait en outre |
| redelijkerwijs oordelen dat aan de deelnemers aan het handelsverkeer | raisonnablement estimer qu'il fallait imposer aux opérateurs |
| een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het | économiques d'être particulièrement attentifs, en soumettant leur |
| instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een | |
| uitzettingsvergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te | action en paiement d'une indemnité à un court délai de forclusion d'un |
| onderwerpen. | an. |
| B.7.2. De interpretatie van artikel 28 van de Handelshuurwet die ervan | B.7.2. L'interprétation de l'article 28 de la loi sur les baux |
| uitgaat dat de termijn van één jaar enkel van toepassing is in geval | commerciaux qui prend comme postulat que le délai d'un an n'est |
| van een uitzettingsvergoeding als gevolg van een weigering van een | applicable que dans le cas d'une indemnité d'éviction due à la suite |
| handelshuurhernieuwing en niet in geval van een uitzetting | du refus d'un renouvellement du bail commercial et non dans le cas |
| overeenkomstig artikel 12 juncto artikel 16 van de Handelshuurwet, | d'une expulsion effectuée conformément à l'article 12 juncto l'article |
| resulteert in een verschil in behandeling dat niet pertinent is in het | 16 de la loi sur les baux commerciaux, crée une différence de |
| licht van de door de wetgever nagestreefde doelstelling. De | traitement qui n'est pas pertinente au regard de l'objectif poursuivi |
| verkrijgende verhuurder heeft immers evenzeer belang bij de | par le législateur. En effet, le bailleur acquéreur a tout autant |
| bescherming tegen langdurige onzekerheid over vorderingen tot | intérêt à être protégé d'une longue incertitude concernant des actions |
| uitzettingsvergoedingen tegen hem. | en paiement d'indemnités d'éviction intentées contre lui. |
| B.7.3. Een dergelijk verschil in behandeling, waarbij voor het | B.7.3. Une telle différence de traitement, dans le cadre de laquelle |
| instellen van de rechtsvordering door de huurder, die voortijdig wordt | s'appliquerait, pour l'introduction de l'action par le preneur, qui |
| uitgezet door de verkrijgende verhuurder (artikel 12 juncto artikel 16 | est expulsé anticipativement par le bailleur acquéreur (article 12 |
| van de Handelshuurwet), een andere vervaltermijn zou gelden dan voor | juncto l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux), un autre |
| het instellen van de rechtsvordering door de huurder, aan wie een | délai de forclusion que pour l'introduction de l'action par le |
| huurhernieuwing wordt geweigerd door de verhuurder (artikel 16 van de | preneur, auquel le bailleur refuse de renouveler le bail (article 16 |
| Handelshuurwet) is niet redelijk verantwoord : het leidt ertoe dat de | de la loi sur les baux commerciaux), n'est pas raisonnablement |
| verkrijgende verhuurder in een situatie van jarenlange staat van | justifiée : elle a pour effet que le bailleur acquéreur peut se |
| onzekerheid kan terechtkomen, terwijl de verhuurder reeds na één jaar | retrouver dans une situation d'incertitude pendant des années, alors |
| bevrijd is van een mogelijke rechtsvordering tot het betalen van een | que le bailleur est libéré d'une action éventuelle en paiement d'une |
| uitzettingsvergoeding. | indemnité d'éviction après seulement un an. |
| B.7.4. In de door de verwijzende rechter voorgelegde interpretatie is | B.7.4. Dans l'interprétation soumise par le juge a quo, la différence |
| het verschil in behandeling niet pertinent. | de traitement n'est pas pertinente. |
| In die interpretatie dient de prejudiciële vraag bevestigend te worden | Dans cette interprétation, la question préjudicielle appelle une |
| beantwoord. | réponse affirmative. |
| B.8. De in het geding zijnde bepalingen zijn evenwel ook vatbaar voor | B.8. Les dispositions en cause sont toutefois aussi susceptibles d'une |
| een andere interpretatie. Artikel 28 van de Handelshuurwet maakt | autre interprétation. En effet, l'article 28 de la loi sur les baux |
| immers geen onderscheid tussen rechtsvorderingen « tot betaling van de | commerciaux ne fait pas de distinction entre des actions « en paiement |
| vergoeding wegens uitzetting », naargelang zij resulteren uit een | de l'indemnité pour éviction », selon qu'elles résultent d'un refus de |
| weigering tot huurhernieuwing door de verhuurder, dan wel uit een | renouvellement du bail par le bailleur ou d'une résiliation anticipée |
| voortijdige opzegging door de verkrijgende verhuurder. | du contrat de bail par le bailleur acquéreur. |
| In die interpretatie bestaat het in de prejudiciële vraag opgeworpen | Dans cette interprétation, la différence de traitement soulevée dans |
| verschil in behandeling niet en dient de prejudiciële vraag ontkennend | la question préjudicielle n'existe pas et la question préjudicielle |
| te worden beantwoord. | appelle une réponse négative. |
| Om die redenen, | Par ces motifs, |
| het Hof | la Cour |
| zegt voor recht : | dit pour droit : |
| - Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in | - L'article 28 de la section 2bis(« Des règles particulières aux baux |
| het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het | commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil |
| Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de | (la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux), interprété en ce |
| handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van | |
| één jaar erin vermeld, enkel van toepassing is op rechtsvorderingen | sens que le délai d'un an qui y est mentionné n'est applicable qu'aux |
| tot het betalen van de uitzettingsvergoeding in geval van de weigering | actions en paiement de l'indemnité d'éviction en cas de refus d'un |
| van een huurhernieuwing door de verhuurder, schendt de artikelen 10 en | renouvellement du bail par le bailleur, viole les articles 10 et 11 de |
| 11 van de Grondwet. | la Constitution. |
| - Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in | - L'article 28 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux |
| het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het | commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil |
| Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de | (la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux), interprété en ce |
| handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van | |
| één jaar erin vermeld, van toepassing is op alle rechtsvorderingen tot | sens que le délai d'un an qui y est mentionné s'applique à toutes les |
| het betalen van de uitzettingsvergoeding, schendt de artikelen 10 en | actions en paiement de l'indemnité d'éviction, ne viole pas les |
| 11 van de Grondwet niet. | articles 10 et 11 de la Constitution. |
| Aldus gewezen in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel | Ainsi rendu en langue néerlandaise et en langue française, |
| 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, | conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur |
| op 28 mei 2020. | la Cour constitutionnelle, le 28 mai 2020. |
| De griffier, | Le greffier, |
| P.-Y. Dutilleux | P.-Y. Dutilleux |
| De voorzitter, | Le président, |
| A. Alen | A. Alen |