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vraag betreffende artikel 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van he(...) Het
Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de recht(...)"
Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 Rolnummer 6530 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van he(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de recht(...) | Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017 Numéro du rôle : 6530 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II, du (...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. (...) |
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GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 | Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017 |
Rolnummer 6530 | Numéro du rôle : 6530 |
In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling | En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la |
2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek | section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du |
III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de wet van | livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (la loi du 30 avril |
30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), gesteld door de | 1951 sur les baux commerciaux), posée par le Juge de paix du premier |
Vrederechter van het eerste kanton Oostende. | canton d'Ostende. |
Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de | composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. |
rechters L. Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût en T. | Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût et T. Giet, assistée |
Giet, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder voorzitterschap van voorzitter E. De Groot, | du greffier F. Meersschaut, présidée par le président E. De Groot, |
wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging | I. Objet de la question préjudicielle et procédure |
Bij vonnis van 25 oktober 2016 in zake Marika Van Gysegem tegen de cva | Par jugement du 25 octobre 2016 en cause de Marika Van Gysegem contre |
« O.V.D. Invest », waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is | la SCA « O.V.D. Invest », dont l'expédition est parvenue au greffe de |
ingekomen op 31 oktober 2016, heeft de Vrederechter van het eerste | la Cour le 31 octobre 2016, le Juge de paix du premier canton |
kanton Oostende de volgende prejudiciële vraag gesteld : | d'Ostende a posé la question préjudicielle suivante : |
« Schendt artikel 28 van de Handelshuurwet, in de interpretatie dat | « L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux, interprété en ce |
het niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de | sens qu'il n'est pas applicable à l'action en paiement de l'indemnité |
vergoeding conform artikel 3 § 2 lid 4 van de Woninghuurwet die de | visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la loi sur les baux à loyer que |
verhuurder verschuldigd is zo hij een woninghuurovereenkomst opzegt | le bailleur doit payer s'il résilie un contrat de bail à loyer par |
met toepassing van artikel 3 § 2 lid 1 van de Woninghuurwet doch hij | application de l'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi relative aux |
het goed niet werkelijk en doorlopend betrekt binnen de termijn en | baux à loyer sans occuper le bien de façon effective et continue dans |
voorwaarden zoals bepaald in artikel 3 § 2 lid 3 van de Woninghuurwet, | le délai et aux conditions prévus à l'article 3, § 2, alinéa 3, de la |
het grondwettelijk gelijkheids- en non discriminatiebeginsel, vervat | loi relative aux baux à loyer, viole-t-il le principe constitutionnel |
in de artikelen 10 en 11 van de grondwet, waar dit artikel bepaalt dat | d'égalité et de non-discrimination, contenu dans les articles 10 et 11 |
de handelshuurder zijn rechtsvordering tot het betalen van een | de la Constitution, en ce que cet article dispose que le locataire |
commercial doit intenter son action en paiement d'une indemnité | |
vergoeding wegens uitzetting op grond van de artikelen 16.I.1° juncto | d'éviction fondée sur les articles 16.I.1°, juncto 25, 3°, de la loi |
25, 3° van de Handelshuurwet, moet instellen binnen een jaar te | sur les baux commerciaux dans un délai d'un an à dater du fait donnant |
rekenen vanaf het feit waarop de vordering gegrond is, terwijl de | ouverture à l'action, tandis que la loi relative aux baux à loyer ne |
Woninghuurwet geen termijn voorziet in een analoge situatie ? ». | prévoit pas de délai dans une situation analogue ? ». |
(...) | (...) |
III. In rechte | III. En droit |
(...) | (...) |
B.1.1. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de | B.1.1. Le juge a quo interroge la Cour sur la compatibilité, avec les |
bestaanbaarheid van artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende | |
de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk | |
II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de Handelshuurwet) met de | |
artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in de interpretatie dat die | articles 10 et 11 de la Constitution, de l'article 28, de la section |
bepaling niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van | 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du livre III, |
titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : la loi sur les baux | |
commerciaux), dans l'interprétation selon laquelle cette disposition | |
de vergoeding overeenkomstig artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling | ne s'applique pas à l'action en paiement de l'indemnité due |
2 (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de | conformément à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 (« Des |
règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du | |
hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder »), van boek III, | preneur »), du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil |
titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de | (ci-après : la loi relative aux baux de résidence principale). |
Woninghuurwet). B.1.2. Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt : | B.1.2. L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose : |
« De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens | « Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être |
uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het | intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à |
feit waarop de vordering gegrond is ». | l'action ». |
B.1.3. Uit het verwijzingsvonnis blijkt dat de verwijzende rechter het | B.1.3. Il ressort du jugement rendu par le juge a quo que ce dernier |
voormelde artikel 28 niet van toepassing acht op het hem voorgelegde | estime que l'article 28 précité ne s'applique pas au litige dont il |
geschil dat betrekking heeft op een woninghuur en dat die | est saisi, qui concerne un bail à loyer, et que cette inapplicabilité |
niet-toepasselijkheid volgens de verwerende partij in het geschil voor | entraîne, selon la partie défenderesse dans l'affaire soumise au juge |
de verwijzende rechter leidt tot een discriminatie van de verhuurder. | a quo, une discrimination à l'encontre du bailleur. |
B.2.1. De eiseres in het geschil voor de verwijzende rechter voert aan | B.2.1. La partie demanderesse dans le litige soumis au juge a quo |
dat de categorieën van verhuurders die onder het toepassingsgebied van | soutient que les catégories de bailleurs qui relèvent de la loi |
de Woninghuurwet en van de Handelshuurwet vallen, zodanig verschillend | relative aux baux à loyer et de la loi sur les baux commerciaux sont à |
zijn dat zij niet met elkaar kunnen worden vergeleken. | ce point différentes qu'elles ne peuvent pas être comparées. |
B.2.2. De situatie van verhuurders inzake woninghuur is niet dermate | B.2.2. La situation des bailleurs dans les baux à loyer ne diffère pas |
verschillend van die van verhuurders inzake andere soorten van | de celle des bailleurs dans d'autres sortes de baux, tels que le bail |
huurovereenkomsten, zoals de handelshuur, dat die categorieën van | commercial, au point que ces catégories de bailleurs ne pourraient pas |
verhuurders niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, | utilement être comparées en ce qui concerne le délai dans lequel un |
wat de termijn betreft waarbinnen een verhuurder kan worden gedagvaard | bailleur peut être assigné en paiement d'une indemnité réclamée en |
tot betaling van een vergoeding wegens het niet-realiseren van een | raison de la non-réalisation d'une intention qui, ainsi qu'il est dit |
voornemen dat, zoals in B.3.2 en B.5.2 is vermeld, de huurcontinuïteit | au B.3.2 et B.5.2, rompt la continuité du bail. La circonstance que |
verbreekt. De omstandigheid dat de onderscheiden huurwetgevingen en hun doelstellingen bepaalde verschillen vertonen, doet daaraan niets af. B.3.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. De parlementaire voorbereiding vermeldt als opzet van de wet : « de gewettigde economische en sociale belangen van de Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die | les législations distinctes en matière de bail et leurs objectifs présentent certaines différences est sans incidence. B.3.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux commerciaux que le législateur entendait assurer une certaine stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver dans le même temps un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. Les travaux préparatoires mentionnent que la loi entend : « garantir les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le |
gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de | régime de la liberté absolue des conventions de bail » (Doc. parl., |
huurovereenkomsten » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 2). | Chambre, 1947-1948, n° 20, p. 2). |
Volgens dezelfde parlementaire voorbereiding is het doel drievoudig : | Selon les mêmes travaux préparatoires, le but est triple : |
« 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief | « 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et |
te verschaffen; | d'initiative; |
2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de | 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le propriétaire n'a pas |
eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te | de raisons fondées de disposer autrement des lieux et, à offre égale, |
beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk | la préférence à tout tiers enchérisseur; |
opbiedend derde; | |
3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg | 3° établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la |
hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde | fraude à la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la |
mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het | |
verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen | clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement |
verrijking zonder oorzaak » (ibid., p. 4). | sans cause » (ibid., p. 4). |
Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moet] worden tussen | Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [est] à trouver entre la |
de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de | protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des |
eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het | intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait |
betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. | « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, |
St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). | 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). |
B.3.2. Om het in B.3.1 vermelde doel van stabiliteit te verzekeren, | B.3.2. Afin d'assurer l'objectif de stabilité mentionné en B.3.1, le |
heeft de wetgever niet voorzien in een automatische verlenging van de | législateur n'a pas prévu la prorogation automatique du bail |
huurovereenkomst bij het verstrijken van de oorspronkelijke | commercial à l'expiration du terme initial de neuf ans, mais les |
negenjarige termijn, maar verlenen de artikelen 13 en 14 van de | articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux confèrent au |
Handelshuurwet de huurder het recht om, mits naleving van bepaalde | preneur le droit d'obtenir, moyennant le respect de certaines |
formaliteiten en met voorrang op alle andere personen, de hernieuwing | formalités et prioritairement à toute autre personne, le |
van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te | renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit |
zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken | à l'expiration du bail, soit à l'expiration du premier ou du second |
van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, | renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties |
behoudens akkoord van de partijen dat blijkt uit een authentieke akte | constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. |
of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. | Parallèlement, afin que le bailleur ne puisse pas porter atteinte à la |
Parallel daarmee heeft de wetgever de mogelijkheden beperkt om de | stabilité voulue de la destination de fonds de commerce, le |
voortzetting van de huurovereenkomst te weigeren, opdat de verhuurder | législateur a limité les possibilités de refuser le renouvellement du |
geen afbreuk kan doen aan de beoogde stabiliteit van de bestemming als | bail. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail du bien |
handelspand. Alleen om bepaalde redenen - als een « uitvloeisel van | immeuble que pour des motifs déterminés, considérés comme « un |
het eigendomsrecht » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 31) - | postulat du droit de propriété » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° |
kan de verhuurder de hernieuwing van de huurovereenkomst met | |
betrekking tot een handelspand weigeren : het betrekken van het | 20, p. 31) : l'occupation du bien loué par le bailleur ou par un |
gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie of | membre de sa famille ou par une société de personnes; l'exécution de |
door een personenvennootschap; het uitvoeren van grote werkzaamheden; | |
het uitsluiten van een handelsbestemming voor het gehuurde goed; het | travaux importants; l'affectation de l'immeuble à une destination |
zeer ernstig te kort komen van de huurder in zijn contractuele | exclusive de toute entreprise commerciale; les manquements graves du |
verplichtingen; het ontvangen van een aanbod tot hogere huurprijs door | preneur à ses obligations contractuelles; l'offre d'un loyer supérieur |
een derde dat niet door de huurder wordt geëvenaard; en het ontbreken | proposée par un tiers pour laquelle le preneur ne fait pas offre égale |
van een wettig belang bij de huurder (artikel 16, I, van de | et l'absence d'un intérêt légitime du preneur (article 16, I, de la |
Handelshuurwet). Indien de voormelde motieven niet overeenkomstig de | loi sur les baux commerciaux). Si les motifs précités ne sont pas |
wettelijke modaliteiten door de verhuurder worden gerealiseerd, is hij | réalisés par le bailleur conformément aux modalités légales, celui-ci |
ertoe gehouden een vergoeding te betalen (artikel 25, eerste lid, van | est tenu au payement d'une indemnité (article 25, alinéa 1er, de la |
de Handelshuurwet). | loi sur les baux commerciaux). |
B.3.3. Wat de handelshuur betreft, heeft de wetgever het instellen van | B.3.3. En ce qui concerne les baux commerciaux, le législateur a voulu |
de rechtsvordering tot het betalen van de vergoeding wegens het | attacher un délai déterminé à l'introduction d'une action en paiement |
niet-realiseren van de door de verhuurder opgegeven voornemens aan een | de l'indemnité pour cause de non-réalisation des intentions annoncées |
bepaalde termijn willen verbinden (artikel 28 van de Handelshuurwet) | par le bailleur (article 28 de la loi sur les baux commerciaux), afin |
om de verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke | d'éviter au bailleur une longue incertitude concernant les actions |
vorderingen tegen hem (Parl. St., Kamer, 1950-1951, nr. 125, p. 5, en | intentées contre lui (Doc. parl., Chambre, 1950-1951, n° 125, p. 5, et |
nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het | n° 207, p. 12). Il s'agit en l'espèce d'un délai préfix, dont |
verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar | l'expiration entraîne non seulement la forclusion de l'action mais |
ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr. Cass., 1975, p. 312). | également celle du droit subjectif à l'indemnité (Cass., 6 novembre 1974, Pas., 1975, p. 286). |
B.4. Artikel 3, § 2, van de Woninghuurwet bepaalt : « De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste | B.4. L'article 3, § 2, de la loi relative aux baux à loyer dispose : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier |
driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. | triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail. |
[...] | [...] |
Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door | Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du |
de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het | préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la |
goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten | restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de |
minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. | façon effective et continue pendant deux ans au moins. |
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone | Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, |
omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de | ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, |
betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op | le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de |
een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. | loyer. |
[...] ». | [...] ». |
B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari | B.5.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 20 février |
1991, die in het Burgerlijk Wetboek de Woninghuurwet heeft ingevoegd, | 1991, qui a inséré dans le Code civil les dispositions relatives aux |
blijkt dat de wetgever een nieuw evenwicht nastreefde « tussen een | baux à loyer, que le législateur poursuivait un nouvel équilibre « |
totaal ' laisser-faire ' en een algemeen kader, tussen de | entre un laisser-faire total et un encadrement généralisé, entre la |
noodzakelijke bescherming van de huisvesting en het rekening houden | protection nécessaire du logement et la prise en compte des intérêts |
met de gewettigde belangen van de verhuurder » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, p. 3). De Woninghuurwet heeft in het bijzonder tot doel de huurder een betere bescherming te bieden wat zijn gezinswoning betreft. In de parlementaire voorbereiding wordt gepreciseerd dat « de huisvesting van de huurder en zijn gezin [vereist] dat een bepaalde woonzekerheid wordt verleend, opdat een ' recht op huisvesting ' zou ontstaan. De voorwaarden voor de uitoefening van dit recht veronderstellen dat iedereen kan beschikken over een voldoende grote huisvesting die rust en comfort biedt. Maatregelen die de huurovereenkomsten beschermen, | légitimes du bailleur » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, p. 3). La loi relative aux baux à loyer a en particulier pour objectif d'assurer une meilleure protection du preneur quant à son logement familial. Les travaux préparatoires précisent que : « le toit qui abrite le preneur et sa famille exige la garantie d'une certaine sécurité pour que puisse s'inscrire en filigrane des dispositions qui y sont consacrées, l'avènement d'un ' droit au logement '. Les conditions d'exercice de ce droit supposent que chacun puisse disposer d'un logement d'une taille suffisante et offrant des conditions de confort et de sérénité. Des règles protectrices du bail |
dragen slechts gedeeltelijk bij tot de doeltreffendheid van dit recht, | ne contribueront que partiellement à l'effectivité de ce droit, mais |
maar zij zullen het zeker bevorderen » (ibid., p. 3). | elles la favoriseront sûrement » (ibid., p. 3). |
Dat doel is bevestigd in de parlementaire voorbereiding van de wet van | Cet objectif a été confirmé dans les travaux préparatoires de la loi |
13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de | du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux |
huurovereenkomsten (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/1, p. 2). | (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/1, p. 2). |
B.5.2. Om het in B.5.1 vermelde doel van woonzekerheid en continuïteit | |
te bewerkstelligen, heeft de wetgever, in hoofdorde, de duur van de | B.5.2. Afin de réaliser l'objectif de sécurité du logement et de |
huurovereenkomst verlengd tot negen jaar en een stilzwijgende | continuité mentionné en B.5.1, le législateur a, à titre principal, |
verlenging van de duur met drie jaar bij ontstentenis van formele | porté la durée du bail à neuf ans et a instauré une prolongation |
uiting van de wil om de huur niet voort te zetten, ingesteld (artikel | tacite de trois ans si aucune des parties n'exprime formellement sa |
3, § 1, van de Woninghuurwet). Parallel daarmee heeft de wetgever de | volonté de ne pas poursuivre le bail (article 3, § 1er, de la loi |
mogelijkheden beperkt om de huurovereenkomst vervroegd eenzijdig op te | relative aux baux à loyer). Parallèlement, pour que le bailleur ne |
zeggen, opdat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de aldus | puisse pas porter atteinte à la durée du bail ainsi fixée, le |
vastgestelde duur van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de | législateur a limité les possibilités de résiliation unilatérale |
huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de | anticipée du bail. Le bailleur ne peut résilier le bail de résidence |
huurder alleen om bepaalde redenen opzeggen : het betrekken van het | principale du preneur que pour des motifs déterminés : l'occupation |
gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie en | des lieux loués par le bailleur ou par un membre de sa famille et la |
het uitvoeren van grote werkzaamheden. Een opzegging wegens die | réalisation de travaux importants. Le congé pour ces motifs est donné |
motieven vereist een kennisgeving, evenwel zonder vergoeding. Indien | moyennant préavis mais sans indemnité. Si les intentions ne sont pas |
de voornemens niet overeenkomstig de wettelijke modaliteiten worden | réalisées conformément aux modalités légales, le bailleur est tenu au |
gerealiseerd, is de verhuurder ertoe gehouden een vergoeding te | versement d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer au |
betalen gelijk aan minstens achttien maanden huur (artikel 3, § 2, | moins (article 3, § 2, alinéa 4, de la loi relative aux baux à loyer). |
vierde lid, van de Woninghuurwet). De wetgever heeft niet in een | Le législateur n'a pas prévu de délai de forclusion pour |
vervaltermijn voorzien voor het instellen van de rechtsvordering tot | l'introduction de l'action en paiement de l'indemnité précitée. |
betaling van de voormelde vergoeding. | |
B.6. Een verschil in behandeling tussen bepaalde categorieën van | |
verhuurders dat voortvloeit uit de toepassing van verschillende | B.6. Une différence de traitement entre des catégories déterminées de |
huurstelsels en van de daarin vervatte termijnen voor het instellen | bailleurs qui découle de l'application de réglementations différentes |
van rechtsvorderingen houdt op zich geen discriminatie in. Van | sur les baux et des délais qu'elles prévoient pour intenter des |
discriminatie zou slechts sprake zijn indien het verschil in | actions n'est pas discriminatoire en soi. Il ne pourrait être question |
behandeling dat voortvloeit uit de toepassing van die regels, een | de discrimination que si la différence de traitement qui découle de |
onevenredige beperking van de rechten van de daarbij betrokken | l'application de ces règles de procédure entraînait une limitation |
personen met zich zou meebrengen. | disproportionnée des droits des personnes concernées. |
B.7.1. Het belang van de huurder in het kader van de Handelshuurwet | B.7.1. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi sur les baux |
betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak en het | commerciaux consiste en la possibilité de poursuivre l'exploitation de |
bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder, die als een | son fonds de commerce, qui doit être considéré comme un bien au sens |
aspect van het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste | de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention |
Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de | européenne des droits de l'homme (voy. notamment CEDH, grande chambre, |
mens moeten worden beschouwd (zie o.m. EHRM, grote kamer, 25 maart | |
1999, Iatridis t. Griekenland, § 54; 24 juni 2003, Stretch t. Verenigd | 25 mars 1999, Iatridis c. Grèce, § 54; 24 juin 2003, Stretch c. |
Koninkrijk, § 36). Het belang van de huurder in het kader van de | Royaume-Uni, § 36), et en l'existence de garanties contre un abus de |
la part du bailleur. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi | |
Woninghuurwet betreft het ongestoord genot van zijn gehuurde goed, dat | relative aux baux à loyer est lié au droit au respect du bien loué, |
een woning is in de zin van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de | qui constitue un domicile au sens de l'article 8 de la Convention |
rechten van de mens (zie EHRM, grote kamer, 8 maart 2006, Blecic t. | européenne des droits de l'homme (voy. CEDH, grande chambre, 8 mars |
Kroatië, § 83; 13 mei 2008, McCann t. Verenigd Koninkrijk, § 47) en | 2006, Blecic. Croatie, § 83; 13 mai 2008, McCann c. Royaume-Uni, § |
47), et à l'existence de garanties contre un abus de la part du | |
het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder (EHRM, 27 | bailleur (CEDH, 27 mai 2004, Connors c. Royaume-Uni, § 83). |
mei 2004, Connors t. Verenigd Koninkrijk, § 83). | |
B.7.2. Het belang van de verhuurder houdt daarentegen verband met het | B.7.2. L'intérêt du bailleur est au contraire lié à la sécurité |
waarborgen van rechtszekerheid door het opleggen van termijnen voor | juridique qui lui est garantie en imposant des délais à l'introduction |
het instellen van rechtsvorderingen (zie o.m. EHRM, grote kamer, 8 | d'actions en justice (voy. notamment CEDH, grande chambre, 8 juillet |
juli 2004, Vo t. Frankrijk, § 92). | 2004, Vo c. France, § 92). |
B.8.1. Om, enerzijds, de voormelde rechten inzake huurcontinuïteit te | B.8.1. Afin, d'une part, d'assurer les droits précités en matière de |
vrijwaren en de huurders effectief te beschermen tegen misbruiken door | continuité du bail et de protéger effectivement les preneurs contre |
verhuurders en om, anderzijds, de verhuurders te beschermen tegen een | des abus commis par les bailleurs et afin, d'autre part, de protéger |
te lange onzekerheid over de rechtsvorderingen tot betaling van een | les bailleurs contre une trop longue incertitude quant aux actions en |
vergoeding, heeft de wetgever in zijn streven naar een evenwicht in | paiement d'une indemnité introduites contre eux, le législateur a, |
het kader van de handelshuur de in B.3.2 vermelde vergoeding gekoppeld | dans sa recherche d'un équilibre dans le cadre du bail commercial, |
aan een vervaltermijn van één jaar voor het instellen van de | attaché à l'indemnité mentionnée en B.3.2 un délai de forclusion d'un |
rechtsvordering tot betaling van die vergoeding. De wetgever heeft die | an pour l'introduction de l'action en paiement de cette indemnité. Le |
koppeling tussen het recht op een vergoeding en een korte vervaltermijn niet nodig geacht om tot een evenwicht te komen in het kader van de woninghuur. B.8.2. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever daarenboven redelijkerwijs oordelen dat enkel aan de deelnemers aan het handelsverkeer een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een vergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te onderwerpen. In het kader van de woninghuur vermocht de wetgever daarentegen, rekening houdend met de in B.5.1 vermelde parlementaire voorbereiding, redelijkerwijs te oordelen dat er geen noodzaak was om de woninghuurder een bijzondere oplettendheid en spoed ingevolge een vervaltermijn bij het verwezenlijken van zijn recht op de in B.5.2 vermelde vergoeding op te leggen. Bovendien worden de rechten van de verhuurder niet onevenredig beperkt, daar de bevrijdende verjaring, | législateur n'a pas estimé nécessaire d'attacher un court délai de forclusion au droit à une indemnité pour parvenir à un équilibre dans le cadre du bail à loyer. B.8.2. Compte tenu de sa préoccupation de résoudre rapidement les litiges en matière commerciale, le législateur pouvait en outre raisonnablement estimer qu'il ne fallait imposer qu'aux opérateurs économiques d'être particulièrement attentifs, en soumettant leur action en paiement d'une indemnité à un court délai de forclusion d'un an. En revanche, compte tenu des travaux préparatoires mentionnés en B.5.1, le législateur pouvait raisonnablement estimer que, dans le cadre du bail à loyer, il n'était pas nécessaire d'imposer au preneur une attention et une urgence particulières prévoyant un délai de forclusion pour la mise en oeuvre de son droit à l'indemnité mentionnée en B.5.2. En outre, les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée dans le cadre d'un bail à loyer, dès lors que la prescription extinctive, prévue par l'article 2262bis, |
bepaald in artikel 2262bis, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, | § 1er, du Code civil, fait obstacle à ce que le preneur puisse |
verhindert dat een huurder zijn verhuurder met betrekking tot de | poursuivre sans limite de temps son bailleur en paiement de l'indemnité précitée. |
voormelde vergoeding onbeperkt in de tijd zou kunnen aanspreken. | B.8.3. A la lumière des objectifs exposés plus haut en ce qui concerne |
B.8.3. In het licht van de hiervoor uiteengezette doelstellingen van | la loi sur les baux commerciaux et la loi relative aux baux à loyer, |
de Handelshuurwet en van de Woninghuurwet, worden de rechten van de | les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée |
verhuurder in het kader van de Woninghuurwet niet onevenredig beperkt | dans le cadre de la loi relative aux baux à loyer par l'absence d'un |
door de ontstentenis van een vervaltermijn van één jaar voor het | délai de forclusion d'un an pour l'introduction de l'action en |
instellen van de rechtsvordering tot betaling van de in B.5.2 vermelde vergoeding. | paiement de l'indemnité mentionnée en B.5.2. |
B.9. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. | B.9. La question préjudicielle appelle une réponse négative. |
Om die redenen, | Par ces motifs, |
het Hof | la Cour |
zegt voor recht : | dit pour droit : |
Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in | L'article 28 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux |
het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het | commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, |
Burgerlijk Wetboek, in de interpretatie dat het niet van toepassing is | dans l'interprétation selon laquelle il ne s'applique pas à l'action |
op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding bedoeld in | en paiement de l'indemnité visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la |
artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling 2 (« Regels betreffende de | section 2 (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence |
huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de | |
huurder in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, | principale du preneur ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du |
van het Burgerlijk Wetboek, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. | Code civil, ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. |
Aldus gewezen in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel | Ainsi rendu en langue néerlandaise et en langue française, |
65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, | conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur |
op 15 juni 2017. | la Cour constitutionnelle, le 15 juin 2017. |
De griffier, De voorzitter, | Le greffier, Le président, |
F. Meersschaut E. De Groot | F. Meersschaut E. De Groot |