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Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 Rolnummer 6530 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van he(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de recht(...) Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017 Numéro du rôle : 6530 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II, du (...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. (...)
GRONDWETTELIJK HOF COUR CONSTITUTIONNELLE
Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017
Rolnummer 6530 Numéro du rôle : 6530
In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la
2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du
III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de wet van livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (la loi du 30 avril
30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), gesteld door de 1951 sur les baux commerciaux), posée par le Juge de paix du premier
Vrederechter van het eerste kanton Oostende. canton d'Ostende.
Het Grondwettelijk Hof, La Cour constitutionnelle,
samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L.
rechters L. Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût en T. Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût et T. Giet, assistée
Giet, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder voorzitterschap van voorzitter E. De Groot, du greffier F. Meersschaut, présidée par le président E. De Groot,
wijst na beraad het volgende arrest : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging I. Objet de la question préjudicielle et procédure
Bij vonnis van 25 oktober 2016 in zake Marika Van Gysegem tegen de cva Par jugement du 25 octobre 2016 en cause de Marika Van Gysegem contre
« O.V.D. Invest », waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is la SCA « O.V.D. Invest », dont l'expédition est parvenue au greffe de
ingekomen op 31 oktober 2016, heeft de Vrederechter van het eerste la Cour le 31 octobre 2016, le Juge de paix du premier canton
kanton Oostende de volgende prejudiciële vraag gesteld : d'Ostende a posé la question préjudicielle suivante :
« Schendt artikel 28 van de Handelshuurwet, in de interpretatie dat « L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux, interprété en ce
het niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de sens qu'il n'est pas applicable à l'action en paiement de l'indemnité
vergoeding conform artikel 3 § 2 lid 4 van de Woninghuurwet die de visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la loi sur les baux à loyer que
verhuurder verschuldigd is zo hij een woninghuurovereenkomst opzegt le bailleur doit payer s'il résilie un contrat de bail à loyer par
met toepassing van artikel 3 § 2 lid 1 van de Woninghuurwet doch hij application de l'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi relative aux
het goed niet werkelijk en doorlopend betrekt binnen de termijn en baux à loyer sans occuper le bien de façon effective et continue dans
voorwaarden zoals bepaald in artikel 3 § 2 lid 3 van de Woninghuurwet, le délai et aux conditions prévus à l'article 3, § 2, alinéa 3, de la
het grondwettelijk gelijkheids- en non discriminatiebeginsel, vervat loi relative aux baux à loyer, viole-t-il le principe constitutionnel
in de artikelen 10 en 11 van de grondwet, waar dit artikel bepaalt dat d'égalité et de non-discrimination, contenu dans les articles 10 et 11
de handelshuurder zijn rechtsvordering tot het betalen van een de la Constitution, en ce que cet article dispose que le locataire
commercial doit intenter son action en paiement d'une indemnité
vergoeding wegens uitzetting op grond van de artikelen 16.I.1° juncto d'éviction fondée sur les articles 16.I.1°, juncto 25, 3°, de la loi
25, 3° van de Handelshuurwet, moet instellen binnen een jaar te sur les baux commerciaux dans un délai d'un an à dater du fait donnant
rekenen vanaf het feit waarop de vordering gegrond is, terwijl de ouverture à l'action, tandis que la loi relative aux baux à loyer ne
Woninghuurwet geen termijn voorziet in een analoge situatie ? ». prévoit pas de délai dans une situation analogue ? ».
(...) (...)
III. In rechte III. En droit
(...) (...)
B.1.1. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de B.1.1. Le juge a quo interroge la Cour sur la compatibilité, avec les
bestaanbaarheid van artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende
de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk
II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de Handelshuurwet) met de
artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in de interpretatie dat die articles 10 et 11 de la Constitution, de l'article 28, de la section
bepaling niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du livre III,
titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : la loi sur les baux
commerciaux), dans l'interprétation selon laquelle cette disposition
de vergoeding overeenkomstig artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling ne s'applique pas à l'action en paiement de l'indemnité due
2 (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de conformément à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 (« Des
règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du
hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder »), van boek III, preneur »), du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil
titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de (ci-après : la loi relative aux baux de résidence principale).
Woninghuurwet). B.1.2. Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt : B.1.2. L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose :
« De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens « Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être
uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à
feit waarop de vordering gegrond is ». l'action ».
B.1.3. Uit het verwijzingsvonnis blijkt dat de verwijzende rechter het B.1.3. Il ressort du jugement rendu par le juge a quo que ce dernier
voormelde artikel 28 niet van toepassing acht op het hem voorgelegde estime que l'article 28 précité ne s'applique pas au litige dont il
geschil dat betrekking heeft op een woninghuur en dat die est saisi, qui concerne un bail à loyer, et que cette inapplicabilité
niet-toepasselijkheid volgens de verwerende partij in het geschil voor entraîne, selon la partie défenderesse dans l'affaire soumise au juge
de verwijzende rechter leidt tot een discriminatie van de verhuurder. a quo, une discrimination à l'encontre du bailleur.
B.2.1. De eiseres in het geschil voor de verwijzende rechter voert aan B.2.1. La partie demanderesse dans le litige soumis au juge a quo
dat de categorieën van verhuurders die onder het toepassingsgebied van soutient que les catégories de bailleurs qui relèvent de la loi
de Woninghuurwet en van de Handelshuurwet vallen, zodanig verschillend relative aux baux à loyer et de la loi sur les baux commerciaux sont à
zijn dat zij niet met elkaar kunnen worden vergeleken. ce point différentes qu'elles ne peuvent pas être comparées.
B.2.2. De situatie van verhuurders inzake woninghuur is niet dermate B.2.2. La situation des bailleurs dans les baux à loyer ne diffère pas
verschillend van die van verhuurders inzake andere soorten van de celle des bailleurs dans d'autres sortes de baux, tels que le bail
huurovereenkomsten, zoals de handelshuur, dat die categorieën van commercial, au point que ces catégories de bailleurs ne pourraient pas
verhuurders niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, utilement être comparées en ce qui concerne le délai dans lequel un
wat de termijn betreft waarbinnen een verhuurder kan worden gedagvaard bailleur peut être assigné en paiement d'une indemnité réclamée en
tot betaling van een vergoeding wegens het niet-realiseren van een raison de la non-réalisation d'une intention qui, ainsi qu'il est dit
voornemen dat, zoals in B.3.2 en B.5.2 is vermeld, de huurcontinuïteit au B.3.2 et B.5.2, rompt la continuité du bail. La circonstance que
verbreekt. De omstandigheid dat de onderscheiden huurwetgevingen en hun doelstellingen bepaalde verschillen vertonen, doet daaraan niets af. B.3.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. De parlementaire voorbereiding vermeldt als opzet van de wet : « de gewettigde economische en sociale belangen van de Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die les législations distinctes en matière de bail et leurs objectifs présentent certaines différences est sans incidence. B.3.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux commerciaux que le législateur entendait assurer une certaine stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver dans le même temps un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. Les travaux préparatoires mentionnent que la loi entend : « garantir les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le
gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de régime de la liberté absolue des conventions de bail » (Doc. parl.,
huurovereenkomsten » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 2). Chambre, 1947-1948, n° 20, p. 2).
Volgens dezelfde parlementaire voorbereiding is het doel drievoudig : Selon les mêmes travaux préparatoires, le but est triple :
« 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief « 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et
te verschaffen; d'initiative;
2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le propriétaire n'a pas
eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te de raisons fondées de disposer autrement des lieux et, à offre égale,
beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk la préférence à tout tiers enchérisseur;
opbiedend derde;
3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg 3° établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la
hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde fraude à la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la
mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het
verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement
verrijking zonder oorzaak » (ibid., p. 4). sans cause » (ibid., p. 4).
Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moet] worden tussen Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [est] à trouver entre la
de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des
eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait
betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat,
St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3).
B.3.2. Om het in B.3.1 vermelde doel van stabiliteit te verzekeren, B.3.2. Afin d'assurer l'objectif de stabilité mentionné en B.3.1, le
heeft de wetgever niet voorzien in een automatische verlenging van de législateur n'a pas prévu la prorogation automatique du bail
huurovereenkomst bij het verstrijken van de oorspronkelijke commercial à l'expiration du terme initial de neuf ans, mais les
negenjarige termijn, maar verlenen de artikelen 13 en 14 van de articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux confèrent au
Handelshuurwet de huurder het recht om, mits naleving van bepaalde preneur le droit d'obtenir, moyennant le respect de certaines
formaliteiten en met voorrang op alle andere personen, de hernieuwing formalités et prioritairement à toute autre personne, le
van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit
zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken à l'expiration du bail, soit à l'expiration du premier ou du second
van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties
behoudens akkoord van de partijen dat blijkt uit een authentieke akte constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Parallèlement, afin que le bailleur ne puisse pas porter atteinte à la
Parallel daarmee heeft de wetgever de mogelijkheden beperkt om de stabilité voulue de la destination de fonds de commerce, le
voortzetting van de huurovereenkomst te weigeren, opdat de verhuurder législateur a limité les possibilités de refuser le renouvellement du
geen afbreuk kan doen aan de beoogde stabiliteit van de bestemming als bail. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail du bien
handelspand. Alleen om bepaalde redenen - als een « uitvloeisel van immeuble que pour des motifs déterminés, considérés comme « un
het eigendomsrecht » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 31) - postulat du droit de propriété » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n°
kan de verhuurder de hernieuwing van de huurovereenkomst met
betrekking tot een handelspand weigeren : het betrekken van het 20, p. 31) : l'occupation du bien loué par le bailleur ou par un
gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie of membre de sa famille ou par une société de personnes; l'exécution de
door een personenvennootschap; het uitvoeren van grote werkzaamheden;
het uitsluiten van een handelsbestemming voor het gehuurde goed; het travaux importants; l'affectation de l'immeuble à une destination
zeer ernstig te kort komen van de huurder in zijn contractuele exclusive de toute entreprise commerciale; les manquements graves du
verplichtingen; het ontvangen van een aanbod tot hogere huurprijs door preneur à ses obligations contractuelles; l'offre d'un loyer supérieur
een derde dat niet door de huurder wordt geëvenaard; en het ontbreken proposée par un tiers pour laquelle le preneur ne fait pas offre égale
van een wettig belang bij de huurder (artikel 16, I, van de et l'absence d'un intérêt légitime du preneur (article 16, I, de la
Handelshuurwet). Indien de voormelde motieven niet overeenkomstig de loi sur les baux commerciaux). Si les motifs précités ne sont pas
wettelijke modaliteiten door de verhuurder worden gerealiseerd, is hij réalisés par le bailleur conformément aux modalités légales, celui-ci
ertoe gehouden een vergoeding te betalen (artikel 25, eerste lid, van est tenu au payement d'une indemnité (article 25, alinéa 1er, de la
de Handelshuurwet). loi sur les baux commerciaux).
B.3.3. Wat de handelshuur betreft, heeft de wetgever het instellen van B.3.3. En ce qui concerne les baux commerciaux, le législateur a voulu
de rechtsvordering tot het betalen van de vergoeding wegens het attacher un délai déterminé à l'introduction d'une action en paiement
niet-realiseren van de door de verhuurder opgegeven voornemens aan een de l'indemnité pour cause de non-réalisation des intentions annoncées
bepaalde termijn willen verbinden (artikel 28 van de Handelshuurwet) par le bailleur (article 28 de la loi sur les baux commerciaux), afin
om de verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke d'éviter au bailleur une longue incertitude concernant les actions
vorderingen tegen hem (Parl. St., Kamer, 1950-1951, nr. 125, p. 5, en intentées contre lui (Doc. parl., Chambre, 1950-1951, n° 125, p. 5, et
nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het n° 207, p. 12). Il s'agit en l'espèce d'un délai préfix, dont
verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar l'expiration entraîne non seulement la forclusion de l'action mais
ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr. Cass., 1975, p. 312). également celle du droit subjectif à l'indemnité (Cass., 6 novembre 1974, Pas., 1975, p. 286).
B.4. Artikel 3, § 2, van de Woninghuurwet bepaalt : « De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste B.4. L'article 3, § 2, de la loi relative aux baux à loyer dispose : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier
driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
[...] [...]
Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du
de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la
goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de
minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. façon effective et continue pendant deux ans au moins.
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle,
omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus,
betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de
een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. loyer.
[...] ». [...] ».
B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari B.5.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 20 février
1991, die in het Burgerlijk Wetboek de Woninghuurwet heeft ingevoegd, 1991, qui a inséré dans le Code civil les dispositions relatives aux
blijkt dat de wetgever een nieuw evenwicht nastreefde « tussen een baux à loyer, que le législateur poursuivait un nouvel équilibre «
totaal ' laisser-faire ' en een algemeen kader, tussen de entre un laisser-faire total et un encadrement généralisé, entre la
noodzakelijke bescherming van de huisvesting en het rekening houden protection nécessaire du logement et la prise en compte des intérêts
met de gewettigde belangen van de verhuurder » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, p. 3). De Woninghuurwet heeft in het bijzonder tot doel de huurder een betere bescherming te bieden wat zijn gezinswoning betreft. In de parlementaire voorbereiding wordt gepreciseerd dat « de huisvesting van de huurder en zijn gezin [vereist] dat een bepaalde woonzekerheid wordt verleend, opdat een ' recht op huisvesting ' zou ontstaan. De voorwaarden voor de uitoefening van dit recht veronderstellen dat iedereen kan beschikken over een voldoende grote huisvesting die rust en comfort biedt. Maatregelen die de huurovereenkomsten beschermen, légitimes du bailleur » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, p. 3). La loi relative aux baux à loyer a en particulier pour objectif d'assurer une meilleure protection du preneur quant à son logement familial. Les travaux préparatoires précisent que : « le toit qui abrite le preneur et sa famille exige la garantie d'une certaine sécurité pour que puisse s'inscrire en filigrane des dispositions qui y sont consacrées, l'avènement d'un ' droit au logement '. Les conditions d'exercice de ce droit supposent que chacun puisse disposer d'un logement d'une taille suffisante et offrant des conditions de confort et de sérénité. Des règles protectrices du bail
dragen slechts gedeeltelijk bij tot de doeltreffendheid van dit recht, ne contribueront que partiellement à l'effectivité de ce droit, mais
maar zij zullen het zeker bevorderen » (ibid., p. 3). elles la favoriseront sûrement » (ibid., p. 3).
Dat doel is bevestigd in de parlementaire voorbereiding van de wet van Cet objectif a été confirmé dans les travaux préparatoires de la loi
13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux
huurovereenkomsten (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/1, p. 2). (Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/1, p. 2).
B.5.2. Om het in B.5.1 vermelde doel van woonzekerheid en continuïteit
te bewerkstelligen, heeft de wetgever, in hoofdorde, de duur van de B.5.2. Afin de réaliser l'objectif de sécurité du logement et de
huurovereenkomst verlengd tot negen jaar en een stilzwijgende continuité mentionné en B.5.1, le législateur a, à titre principal,
verlenging van de duur met drie jaar bij ontstentenis van formele porté la durée du bail à neuf ans et a instauré une prolongation
uiting van de wil om de huur niet voort te zetten, ingesteld (artikel tacite de trois ans si aucune des parties n'exprime formellement sa
3, § 1, van de Woninghuurwet). Parallel daarmee heeft de wetgever de volonté de ne pas poursuivre le bail (article 3, § 1er, de la loi
mogelijkheden beperkt om de huurovereenkomst vervroegd eenzijdig op te relative aux baux à loyer). Parallèlement, pour que le bailleur ne
zeggen, opdat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de aldus puisse pas porter atteinte à la durée du bail ainsi fixée, le
vastgestelde duur van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de législateur a limité les possibilités de résiliation unilatérale
huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de anticipée du bail. Le bailleur ne peut résilier le bail de résidence
huurder alleen om bepaalde redenen opzeggen : het betrekken van het principale du preneur que pour des motifs déterminés : l'occupation
gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie en des lieux loués par le bailleur ou par un membre de sa famille et la
het uitvoeren van grote werkzaamheden. Een opzegging wegens die réalisation de travaux importants. Le congé pour ces motifs est donné
motieven vereist een kennisgeving, evenwel zonder vergoeding. Indien moyennant préavis mais sans indemnité. Si les intentions ne sont pas
de voornemens niet overeenkomstig de wettelijke modaliteiten worden réalisées conformément aux modalités légales, le bailleur est tenu au
gerealiseerd, is de verhuurder ertoe gehouden een vergoeding te versement d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer au
betalen gelijk aan minstens achttien maanden huur (artikel 3, § 2, moins (article 3, § 2, alinéa 4, de la loi relative aux baux à loyer).
vierde lid, van de Woninghuurwet). De wetgever heeft niet in een Le législateur n'a pas prévu de délai de forclusion pour
vervaltermijn voorzien voor het instellen van de rechtsvordering tot l'introduction de l'action en paiement de l'indemnité précitée.
betaling van de voormelde vergoeding.
B.6. Een verschil in behandeling tussen bepaalde categorieën van
verhuurders dat voortvloeit uit de toepassing van verschillende B.6. Une différence de traitement entre des catégories déterminées de
huurstelsels en van de daarin vervatte termijnen voor het instellen bailleurs qui découle de l'application de réglementations différentes
van rechtsvorderingen houdt op zich geen discriminatie in. Van sur les baux et des délais qu'elles prévoient pour intenter des
discriminatie zou slechts sprake zijn indien het verschil in actions n'est pas discriminatoire en soi. Il ne pourrait être question
behandeling dat voortvloeit uit de toepassing van die regels, een de discrimination que si la différence de traitement qui découle de
onevenredige beperking van de rechten van de daarbij betrokken l'application de ces règles de procédure entraînait une limitation
personen met zich zou meebrengen. disproportionnée des droits des personnes concernées.
B.7.1. Het belang van de huurder in het kader van de Handelshuurwet B.7.1. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi sur les baux
betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak en het commerciaux consiste en la possibilité de poursuivre l'exploitation de
bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder, die als een son fonds de commerce, qui doit être considéré comme un bien au sens
aspect van het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention
Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de européenne des droits de l'homme (voy. notamment CEDH, grande chambre,
mens moeten worden beschouwd (zie o.m. EHRM, grote kamer, 25 maart
1999, Iatridis t. Griekenland, § 54; 24 juni 2003, Stretch t. Verenigd 25 mars 1999, Iatridis c. Grèce, § 54; 24 juin 2003, Stretch c.
Koninkrijk, § 36). Het belang van de huurder in het kader van de Royaume-Uni, § 36), et en l'existence de garanties contre un abus de
la part du bailleur. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi
Woninghuurwet betreft het ongestoord genot van zijn gehuurde goed, dat relative aux baux à loyer est lié au droit au respect du bien loué,
een woning is in de zin van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de qui constitue un domicile au sens de l'article 8 de la Convention
rechten van de mens (zie EHRM, grote kamer, 8 maart 2006, Blecic t. européenne des droits de l'homme (voy. CEDH, grande chambre, 8 mars
Kroatië, § 83; 13 mei 2008, McCann t. Verenigd Koninkrijk, § 47) en 2006, Blecic. Croatie, § 83; 13 mai 2008, McCann c. Royaume-Uni, §
47), et à l'existence de garanties contre un abus de la part du
het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder (EHRM, 27 bailleur (CEDH, 27 mai 2004, Connors c. Royaume-Uni, § 83).
mei 2004, Connors t. Verenigd Koninkrijk, § 83).
B.7.2. Het belang van de verhuurder houdt daarentegen verband met het B.7.2. L'intérêt du bailleur est au contraire lié à la sécurité
waarborgen van rechtszekerheid door het opleggen van termijnen voor juridique qui lui est garantie en imposant des délais à l'introduction
het instellen van rechtsvorderingen (zie o.m. EHRM, grote kamer, 8 d'actions en justice (voy. notamment CEDH, grande chambre, 8 juillet
juli 2004, Vo t. Frankrijk, § 92). 2004, Vo c. France, § 92).
B.8.1. Om, enerzijds, de voormelde rechten inzake huurcontinuïteit te B.8.1. Afin, d'une part, d'assurer les droits précités en matière de
vrijwaren en de huurders effectief te beschermen tegen misbruiken door continuité du bail et de protéger effectivement les preneurs contre
verhuurders en om, anderzijds, de verhuurders te beschermen tegen een des abus commis par les bailleurs et afin, d'autre part, de protéger
te lange onzekerheid over de rechtsvorderingen tot betaling van een les bailleurs contre une trop longue incertitude quant aux actions en
vergoeding, heeft de wetgever in zijn streven naar een evenwicht in paiement d'une indemnité introduites contre eux, le législateur a,
het kader van de handelshuur de in B.3.2 vermelde vergoeding gekoppeld dans sa recherche d'un équilibre dans le cadre du bail commercial,
aan een vervaltermijn van één jaar voor het instellen van de attaché à l'indemnité mentionnée en B.3.2 un délai de forclusion d'un
rechtsvordering tot betaling van die vergoeding. De wetgever heeft die an pour l'introduction de l'action en paiement de cette indemnité. Le
koppeling tussen het recht op een vergoeding en een korte vervaltermijn niet nodig geacht om tot een evenwicht te komen in het kader van de woninghuur. B.8.2. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever daarenboven redelijkerwijs oordelen dat enkel aan de deelnemers aan het handelsverkeer een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een vergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te onderwerpen. In het kader van de woninghuur vermocht de wetgever daarentegen, rekening houdend met de in B.5.1 vermelde parlementaire voorbereiding, redelijkerwijs te oordelen dat er geen noodzaak was om de woninghuurder een bijzondere oplettendheid en spoed ingevolge een vervaltermijn bij het verwezenlijken van zijn recht op de in B.5.2 vermelde vergoeding op te leggen. Bovendien worden de rechten van de verhuurder niet onevenredig beperkt, daar de bevrijdende verjaring, législateur n'a pas estimé nécessaire d'attacher un court délai de forclusion au droit à une indemnité pour parvenir à un équilibre dans le cadre du bail à loyer. B.8.2. Compte tenu de sa préoccupation de résoudre rapidement les litiges en matière commerciale, le législateur pouvait en outre raisonnablement estimer qu'il ne fallait imposer qu'aux opérateurs économiques d'être particulièrement attentifs, en soumettant leur action en paiement d'une indemnité à un court délai de forclusion d'un an. En revanche, compte tenu des travaux préparatoires mentionnés en B.5.1, le législateur pouvait raisonnablement estimer que, dans le cadre du bail à loyer, il n'était pas nécessaire d'imposer au preneur une attention et une urgence particulières prévoyant un délai de forclusion pour la mise en oeuvre de son droit à l'indemnité mentionnée en B.5.2. En outre, les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée dans le cadre d'un bail à loyer, dès lors que la prescription extinctive, prévue par l'article 2262bis,
bepaald in artikel 2262bis, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, § 1er, du Code civil, fait obstacle à ce que le preneur puisse
verhindert dat een huurder zijn verhuurder met betrekking tot de poursuivre sans limite de temps son bailleur en paiement de l'indemnité précitée.
voormelde vergoeding onbeperkt in de tijd zou kunnen aanspreken. B.8.3. A la lumière des objectifs exposés plus haut en ce qui concerne
B.8.3. In het licht van de hiervoor uiteengezette doelstellingen van la loi sur les baux commerciaux et la loi relative aux baux à loyer,
de Handelshuurwet en van de Woninghuurwet, worden de rechten van de les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée
verhuurder in het kader van de Woninghuurwet niet onevenredig beperkt dans le cadre de la loi relative aux baux à loyer par l'absence d'un
door de ontstentenis van een vervaltermijn van één jaar voor het délai de forclusion d'un an pour l'introduction de l'action en
instellen van de rechtsvordering tot betaling van de in B.5.2 vermelde vergoeding. paiement de l'indemnité mentionnée en B.5.2.
B.9. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. B.9. La question préjudicielle appelle une réponse négative.
Om die redenen, Par ces motifs,
het Hof la Cour
zegt voor recht : dit pour droit :
Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in L'article 28 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux
het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil,
Burgerlijk Wetboek, in de interpretatie dat het niet van toepassing is dans l'interprétation selon laquelle il ne s'applique pas à l'action
op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding bedoeld in en paiement de l'indemnité visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la
artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling 2 (« Regels betreffende de section 2 (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence
huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de
huurder in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, principale du preneur ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du
van het Burgerlijk Wetboek, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. Code civil, ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution.
Aldus gewezen in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel Ainsi rendu en langue néerlandaise et en langue française,
65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur
op 15 juni 2017. la Cour constitutionnelle, le 15 juin 2017.
De griffier, De voorzitter, Le greffier, Le président,
F. Meersschaut E. De Groot F. Meersschaut E. De Groot
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