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Uittreksel uit arrest nr. 182/2011 van 1 december 2011 Rolnummer 5133 In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 3, § 5, derde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en R. Henneuse, en de rechter(...) Extrait de l'arrêt n° 182/2011 du 1 er décembre 2011 Numéro du rôle : 5133 En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges E. De(...)
GRONDWETTELIJK HOF COUR CONSTITUTIONNELLE
Uittreksel uit arrest nr. 182/2011 van 1 december 2011 Extrait de l'arrêt n° 182/2011 du 1er décembre 2011
Rolnummer 5133 Numéro du rôle : 5133
In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 3, § 5, derde En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 3, § 5,
lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code
Burgerlijk Wetboek (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met civil (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder
»), ingevoegd bij artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december principale du preneur »), inséré par l'article 73 de la loi-programme
2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort. (I) du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du canton de Furnes-Nieuport.
Het Grondwettelijk Hof, La Cour constitutionnelle,
samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en R. Henneuse, en de composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges E. De
rechters E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke,
Moerman, E. Derycke, J. Spreutels, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul en F. J. Spreutels, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul et F. Daoût, assistée du
Daoût, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Bossuyt,
wijst na beraad het volgende arrest : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging I. Objet des questions préjudicielles et procédure
Bij vonnis van 5 april 2011 in zake Dirk Vannecke en Petra Vanhulle Par jugement du 5 avril 2011 en cause de Dirk Vannecke et Petra
tegen Dirk Hermans, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is Vanhulle contre Dirk Hermans, dont l'expédition est parvenue au greffe
ingekomen op 7 april 2011, heeft de Vrederechter van het kanton de la Cour le 7 avril 2011, le Juge de paix du canton de
Veurne-Nieuwpoort de volgende prejudiciële vragen gesteld : Furnes-Nieuport a posé les questions préjudicielles suivantes :
- « Schendt artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet (ingevoegd door - « L'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer,
artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (B.S. 28 inséré par l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006
december 2006, derde uitgave)), in werking vanaf 1 juli 2007, ten
overstaan van de huurders die na 15 juni 2007 een woning huren als
hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een mondelinge (M.B., 28 décembre 2006 (troisième édition)), en vigueur à partir du 1er
huurovereenkomst tot stand gekomen is, de artikelen 10, 11 en/of 23 juillet 2007, viole-t-il les articles 10, 11 et/ou 23 de la
van de Grondwet in die zin geïnterpreteerd dat in geval er na 15 juni Constitution à l'égard des preneurs qui, après le 15 juin 2007, louent
2007 een mondelinge woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand une habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet
effet un contrat de bail oral, si cet article est interprété en ce
gekomen is, de regeling van artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet sens qu'en cas de conclusion de contrat de bail oral de neuf ans après
niet van toepassing zou zijn, terwijl artikel 3, § 5, derde lid, le 15 juin 2007, le régime de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi
relative aux baux à loyer ne serait pas applicable, tandis que
Woninghuurwet wel toepasselijk is op de huurders die na 15 juni 2007 l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est
een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een applicable aux preneurs qui, après le 15 juin 2007, louent une
niet geregistreerde schriftelijke woninghuurovereenkomst van negen habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet effet un
jaar tot stand gekomen is ? »; contrat de bail écrit de neuf ans non enregistré ? »;
- « Schendt artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet (ingevoegd door - « L'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer,
artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (B.S. 28 inséré par l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006
december 2006, derde uitgave)), in werking vanaf 1 juli 2007, ten
overstaan van de huurders die vóór 15 juni 2007 een woning huren als
hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een mondelinge (M.B., 28 décembre 2006 (troisième édition)), en vigueur à partir du 1er
huurovereenkomst tot stand gekomen is, de artikelen 10, 11 en/of 23 juillet 2007, viole-t-il les articles 10, 11 et/ou 23 de la
van de Grondwet in die zin geïnterpreteerd dat in geval er vóór 15 Constitution à l'égard des preneurs qui, avant le 15 juin 2007, louent
juni 2007 een mondelinge woninghuurovereenkomst van negen jaar tot une habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet
stand gekomen is, de regeling van artikel 3, § 5, derde lid, effet un contrat de bail oral, si cet article est interprété en ce
sens qu'en cas de conclusion de contrat de bail oral de neuf ans avant
Woninghuurwet niet van toepassing zou zijn, terwijl artikel 3, § 5, le 15 juin 2007, le régime de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi
relative aux baux à loyer ne serait pas applicable, tandis que
derde lid, Woninghuurwet wel toepasselijk is op de huurders die vóór l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est
15 juni 2007 een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie applicable aux preneurs qui, avant le 15 juin 2007, louent une
daaromtrent een niet geregistreerde schriftelijke habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet effet un
woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand gekomen is ? ». contrat de bail écrit de neuf ans non enregistré ? ».
(...) (...)
III. In rechte III. En droit
(...) (...)
B.1.1. Artikel 3, § 5, eerste tot derde lid, van boek III, titel VIII, B.1.1. L'article 3, § 5, alinéas 1er à 3, du livre III, titre VIII,
hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de chapitre II, section 2, du Code civil (ci-après : la loi relative aux
Woninghuurwet) luidt sinds de wijziging ervan bij artikel 73 van de baux à loyer) est libellé comme suit depuis sa modification par
programmawet (I) van 27 december 2006 als volgt : l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 :
« De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet « Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas
van toepassing ». d'application ».
B.1.2. Het derde lid van artikel 3, § 5, van de Woninghuurwet is de in B.1.2. Le troisième alinéa de l'article 3, § 5, de la loi relative aux
het geding zijnde bepaling. De ratio legis van die bepaling is het baux à loyer est la disposition en cause. La ratio legis de cette
voorzien in een effectievere bescherming van de huurder bij de verkoop disposition est d'offrir une meilleure protection au preneur en cas de
van het gehuurde goed (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, vente du bien loué (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2773/001,
pp. 53 en 56). Door de registratie verkrijgt de huurovereenkomst pp. 53 et 56). En effet, par l'enregistrement, le bail obtient date
immers vaste dagtekening in de zin van artikel 9, eerste lid, van de certaine au sens de l'article 9, alinéa 1er, de la loi relative aux
Woninghuurwet, zodat de verkrijger om niet of onder bezwarende titel baux à loyer, de sorte que l'acquéreur à titre gratuit ou à titre
in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het onéreux est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la
verlijden van de authentieke akte treedt, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. B.1.3. Krachtens artikel 5bis van de Woninghuurwet rust de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn krachtens die bepaling volledig te zijnen laste. Ten aanzien van de eerste prejudiciële vraag B.2. In de interpretatie van de verwijzende rechter is de in het geding zijnde bepaling slechts van toepassing op niet-geregistreerde schriftelijke huurovereenkomsten, en niet op mondelinge huurovereenkomsten, die niet geregistreerd zijn. Die interpretatie heeft als gevolg dat in geval van een mondelinge huurovereenkomst de huurder steeds de opzeggingstermijn van drie maanden in acht dient te nemen en dat hij in voorkomend geval zal zijn gehouden tot betaling van de opzeggingsvergoeding, terwijl in het date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. B.1.3. En vertu de l'article 5bis de la loi relative aux baux à loyer, l'obligation d'enregistrement du bail repose sur le bailleur. Conformément à cette disposition, les frais liés à un enregistrement éventuellement tardif sont entièrement à sa charge. Quant à la première question préjudicielle B.2. Dans l'interprétation du juge a quo, la disposition en cause s'applique aux seuls baux écrits non enregistrés et non aux baux oraux, qui ne sont pas enregistrés. Cette interprétation a pour effet qu'en cas de bail oral, le preneur doit toujours respecter le délai de congé de trois mois et qu'il est tenu, le cas échéant, au paiement de l'indemnité de congé, alors que
geval van een schriftelijke huurovereenkomst de huurder is ontslagen dans le cas d'un bail écrit, le preneur est dispensé de respecter un
van de opzeggingstermijn en de opzeggingsvergoeding indien de verhuurder ze niet registreert. Bovendien is in die interpretatie de huurder in het geval van een mondelinge huurovereenkomst evenmin beschermd bij verkoop van het gehuurde goed, hoewel dit de bedoeling van de wetgever was. In die interpretatie bestaat er bijgevolg een verschil in behandeling tussen de huurder die een schriftelijke maar door de verhuurder niet geregistreerde huurovereenkomst heeft gesloten en de huurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten. B.3. Het verschil in behandeling berust op een objectief criterium, te weten het al dan niet schriftelijke karakter van de woninghuurovereenkomst. Het verschil in behandeling is evenwel niet pertinent in het licht van de door de wetgever nagestreefde doelstelling. De huurder die is gebonden door een mondelinge woninghuurovereenkomst, heeft immers evenzeer belang bij de bescherming waarin de in het geding zijnde bepaling voorziet. délai de congé et de payer une indemnité de congé si le bailleur n'a pas fait enregistrer le bail. En outre, dans cette interprétation, le preneur, en cas de bail oral, n'est pas non plus protégé en cas de vente du bien loué, bien que telle ait été l'intention du législateur. Dans cette interprétation, il existe donc une différence de traitement entre le preneur qui a conclu un bail écrit mais non enregistré par le bailleur et le preneur qui a conclu un bail oral. B.3. La différence de traitement repose sur un critère objectif, à savoir le caractère écrit ou non du bail d'habitation. La différence de traitement n'est toutefois pas pertinente au regard de l'objectif poursuivi par le législateur. En effet, le preneur qui est lié par un bail d'habitation oral a tout autant intérêt à bénéficier de la protection prévue par la disposition en cause.
In die interpretatie is artikel 3, § 5, derde lid, van de Dans cette interprétation, l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi
Woninghuurwet niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de relative aux baux à loyer est incompatible avec les articles 10 et 11
Grondwet. de la Constitution.
B.4. De in het geding zijnde bepaling is echter voor een andere B.4. La disposition en cause est toutefois susceptible d'une autre
interpretatie vatbaar. De tekst van artikel 3, § 5, derde lid, van de interprétation. Le texte de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi
Woninghuurwet sluit niet uit dat die bepaling wordt toegepast op relative aux baux à loyer n'exclut pas que cette disposition soit
mondelinge woninghuurovereenkomsten. Uit de combinatie van die appliquée aux baux d'habitation oraux. Il résulte en outre de la
bepaling met de artikelen 1bis, 5bis en 12 van de Woninghuurwet vloeit bovendien voort dat de verhuurder verplicht is de mondelinge huurovereenkomst op schrift te doen stellen en dat geschrift ter registratie aan te bieden. Krachtens artikel 1bis van de Woninghuurwet dient van elke huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift te worden gesteld. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die wordt betekend bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Indien nodig, kan zij krachtens dezelfde bepaling verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. Nu de registratieplicht krachtens artikel 5bis van de Woninghuurwet op de verhuurder rust, dient hij, zelfs bij weigering van de huurder, lecture combinée de cette disposition avec les articles 1bis, 5bis et 12 de la loi relative aux baux à loyer que le bailleur est obligé de faire établir le bail oral dans un écrit et de présenter cet écrit à l'enregistrement. En vertu de l'article 1bis de la loi relative aux baux à loyer, tout bail affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit. La partie contractante la plus diligente peut, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie, par voie procédurale s'il échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite. Au besoin, elle peut, en vertu de la même disposition, requérir que le jugement vaille bail écrit. Dès lors qu'en vertu de l'article 5bis de la loi relative aux baux à loyer, l'obligation d'enregistrement incombe au bailleur, celui-ci doit, même en cas de refus du preneur, appliquer l'article 1bis. En
artikel 1bis toe te passen. Krachtens artikel 12 van de Woninghuurwet vertu de l'article 12 de la loi relative aux baux à loyer, toutes les
zijn die bepalingen immers van dwingend recht. dispositions de cette loi sont en effet impératives.
Indien de verhuurder nalaat dit te doen, dient, gelet op de door de Si le bailleur néglige de le faire, la sanction prévue par la
wetgever nagestreefde doelstelling, de sanctie bedoeld in de in het disposition en cause doit, eu égard à l'objectif poursuivi par le
geding zijnde bepaling ook op hem van toepassing te zijn, ook al législateur, également lui être appliquée, même s'il n'existe pas de
bestaat er geen geschreven, laat staan een geregistreerde, convention écrite ni, a fortiori, enregistrée.
overeenkomst. In die interpretatie bestaat het in de prejudiciële vraag bedoelde Dans cette interprétation, la différence de traitement visée dans la
verschil in behandeling niet, draagt de in het geding zijnde bepaling question préjudicielle est inexistante, la disposition en cause
bij tot het waarborgen van het recht op behoorlijke huisvesting beoogd contribue à garantir le droit à un logement décent visé à l'article
in artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet, en is bijgevolg artikel 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution et partant, l'article 3, § 5,
3, § 5, derde lid, van de Woninghuurwet bestaanbaar met de artikelen alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est compatible avec les
10 en 11 van de Grondwet. articles 10 et 11 de la Constitution.
Ten aanzien van de tweede prejudiciële vraag Quant à la seconde question préjudicielle
B.5.1. Met de tweede prejudiciële vraag wenst de verwijzende rechter B.5.1. Par la seconde question préjudicielle, le juge a quo souhaite
te vernemen of het verschil in behandeling dat ingevolge artikel 3, § savoir si la différence de traitement qui existe, par suite de
5, derde lid, van de Woninghuurwet bestaat tussen huurovereenkomsten l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer, entre
die werden gesloten vóór de inwerkingtreding van die bepaling, al des baux qui ont été conclus avant l'entrée en vigueur de cette
naargelang het een mondelinge huurovereenkomst of een schriftelijke disposition, selon qu'il s'agit d'un bail oral ou d'un bail écrit, est
huurovereenkomst betreft, al dan niet bestaanbaar is met het beginsel ou non compatible avec le principe d'égalité et de non-discrimination.
van gelijkheid en niet-discriminatie.
B.5.2. De in het geding zijnde bepaling werd ingevoerd bij artikel 73 B.5.2. La disposition en cause a été insérée par l'article 73 de la
van de programmawet (I) van 27 december 2006. Zij trad, overeenkomstig loi-programme (I) du 27 décembre 2006. Conformément à l'article 75 de
artikel 75 van diezelfde wet, in werking op 1 juli 2007. cette même loi, elle est entrée en vigueur le 1er juillet 2007.
Artikel 1bis van de Woninghuurwet werd ingevoerd door artikel 2 van de L'article 1bis de la loi relative aux baux à loyer a été inséré par
wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur en trad l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en
in werking op 15 juni 2007. matière de baux à loyer et est entré en vigueur le 15 juin 2007.
B.5.3. Uit de gegevens van het dossier blijkt dat de mondelinge B.5.3. Il ressort des données du dossier que le bail oral est
huurovereenkomst tot stand kwam op 1 december 2007. intervenu le 1er décembre 2007.
Een antwoord op de tweede prejudiciële vraag is bijgevolg niet Une réponse à la seconde question préjudicielle n'est donc pas
onontbeerlijk voor de oplossing van het geschil voor de verwijzende indispensable à la solution du litige devant le juge a quo.
rechter. De tweede prejudiciële vraag behoeft geen antwoord. La seconde question préjudicielle n'appelle pas de réponse.
Om die redenen, Par ces motifs,
het Hof la Cour
zegt voor recht : dit pour droit :
1. - In de interpretatie dat het niet van toepassing is op mondelinge 1. - Dans l'interprétation selon laquelle il ne s'applique pas aux
huurovereenkomsten, schendt artikel 3, § 5, derde lid, van boek III, baux oraux, l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII,
titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (« chapitre II, section 2, du Code civil (« Des règles particulières aux
Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de
hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ») de artikelen 10 baux relatifs à la résidence principale du preneur ») viole les
en 11 van de Grondwet. articles 10 et 11 de la Constitution.
- In de interpretatie dat zij wel van toepassing is op mondelinge - Dans l'interprétation selon laquelle elle s'applique bien aux baux
huurovereenkomsten, schendt dezelfde bepaling de artikelen 10, 11 en oraux, la même disposition ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de
23 van de Grondwet niet. la Constitution.
2. De tweede prejudiciële vraag behoeft geen antwoord. 2. La seconde question préjudicielle n'appelle pas de réponse.
Aldus uitgesproken in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig Ainsi prononcé en langue néerlandaise et en langue française,
artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur
Grondwettelijk Hof, op de openbare terechtzitting van 1 december 2011. la Cour constitutionnelle, à l'audience publique du 1er décembre 2011.
De griffier, Le greffier,
P.-Y. Dutilleux. P.-Y. Dutilleux.
De voorzitter, Le président,
M. Bossuyt. M. Bossuyt.
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