Etaamb.openjustice.be
Meertalige weergave van Arrest van --
← Terug naar "Uittreksel uit arrest nr. 10/2010 van 4 februari 2010 Rolnummer 4790 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Péruwelz - Leuze-en-Hainau(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters P. Martens en M. Bossuyt, en de rechters(...)"
Uittreksel uit arrest nr. 10/2010 van 4 februari 2010 Rolnummer 4790 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Péruwelz - Leuze-en-Hainau(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters P. Martens en M. Bossuyt, en de rechters(...) Extrait de l'arrêt n° 10/2010 du 4 février 2010 Numéro du rôle : 4790 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006, posée par le Juge de paix du canton de Péruwelz - Leuze-en-Haina(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents P. Martens et M. Bossuyt, et des juges M. Mel(...)
GRONDWETTELIJK HOF COUR CONSTITUTIONNELLE
Uittreksel uit arrest nr. 10/2010 van 4 februari 2010 Extrait de l'arrêt n° 10/2010 du 4 février 2010
Rolnummer 4790 Numéro du rôle : 4790
In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 73 van de En cause : la question préjudicielle relative à l'article 73 de la
programmawet (I) van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter loi-programme (I) du 27 décembre 2006, posée par le Juge de paix du
van het kanton Péruwelz - Leuze-en-Hainaut. canton de Péruwelz - Leuze-en-Hainaut.
Het Grondwettelijk Hof, La Cour constitutionnelle,
samengesteld uit de voorzitters P. Martens en M. Bossuyt, en de composée des présidents P. Martens et M. Bossuyt, et des juges M.
rechters M. Melchior, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen en J.-P. Melchior, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen et J.-P. Snappe,
Snappe, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président P.
voorzitterschap van voorzitter P. Martens, Martens,
wijst na beraad het volgende arrest : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging I. Objet de la question préjudicielle et procédure
Bij vonnis van 14 september 2009 in zake Franck Deudon tegen Daniel Par jugement du 14 septembre 2009 en cause de Franck Deudon contre
Bral, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 29 Daniel Bral, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour le 29
oktober 2009, heeft de Vrederechter van het kanton Péruwelz - octobre 2009, le Juge de paix du canton de Péruwelz - Leuze-en-Hainaut
Leuze-en-Hainaut de volgende prejudiciële vraag gesteld : a posé la question préjudicielle suivante :
« Is artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006 - Belgisch « L'article 73 de la loi-programme du 27.12.2006 - Moniteur belge du
Staatsblad van 28 december 2006, derde editie - een bron van 28.12.2006, 3ème édition - est-il source de discrimination et
discriminatie en schendt het de artikelen 10 en 11 van de Grondwet in viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il limite
zoverre het door de invoeging tussen het tweede en derde lid van par l'effet de l'insertion entre les alinéas 2 et 3 de l'article 3 § 5
artikel 3, § 5, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling II, du livre III, titre VIII, chapitre II, section II du C.C., la sanction
van het Burgerlijk Wetboek de sanctie van de niet-toepasselijkheid van de la non-application d'un délai de congé et de toute indemnité aussi
een opzeggingstermijn en van iedere vergoeding zolang de longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, aux seuls baux
huurovereenkomst niet is geregistreerd, enkel tot de d'une durée principale de neuf ans alors que l'exposé des motifs du
huurovereenkomsten met een hoofdduur van negen jaar beperkt, terwijl
de memorie van toelichting bij het ontwerp van programmawet (Kamer, projet de loi programme (Chambre session ordinaire 2006-2007,
gewone zitting 2006-2007, parlementaire documenten, nr. 51-2773/1, p. documents parlementaires n° 51-2773/1, p. 56) prévoyait expressément
56) uitdrukkelijk bepaalde dat die sanctie op alle huurovereenkomsten que ladite sanction était applicable à l'ensemble des baux, en ce
van toepassing was, met inbegrip van die van korte duur ? ». compris ceux de courte durée ? ».
Op 18 november 2009 hebben de rechters-verslaggevers J.-P. Snappe en Le 18 novembre 2009, en application de l'article 72, alinéa 1er, de la
L. Lavrysen, met toepassing van artikel 72, eerste lid, van de
bijzondere wet van 6 januari 1989, het Hof ervan in kennis gesteld dat loi spéciale du 6 janvier 1989, les juges-rapporteurs J.-P. Snappe et
zij ertoe zouden kunnen worden gebracht voor te stellen een arrest van L. Lavrysen ont informé la Cour qu'ils pourraient être amenés à
onmiddellijk antwoord te wijzen. proposer de rendre un arrêt de réponse immédiate.
(...) (...)
III. In rechte III. En droit
(...) (...)
B.1. De prejudiciële vraag heeft betrekking op het verschil in B.1. La question préjudicielle porte sur la différence de traitement
behandeling dat voortvloeit uit de wijziging, bij artikel 73 van de qui résulte de la modification, par l'article 73 de la loi-programme
programmawet (I) van 27 december 2006, van artikel 3, § 5, van de wet (I) du 27 décembre 2006, de l'article 3, § 5, de la loi du 20 février
van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du
tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, tussen, enerzijds, de preneur, entre, d'une part, le preneur qui a conclu un contrat de bail
huurder die een huurovereenkomst van negen jaar heeft gesloten en op d'une durée de neuf années et se voit appliquer ladite disposition en
wie de genoemde bepaling van toepassing is bij niet-registratie van de l'absence d'enregistrement du bail par le bailleur et, d'autre part,
huurovereenkomst door de verhuurder en, anderzijds, de huurder die een le preneur qui a conclu un contrat de bail de plus courte durée et ne
huurovereenkomst van kortere duur heeft gesloten en op wie de in het peut se voir appliquer la disposition en cause dans la même hypothèse.
geding zijnde bepaling niet kan worden toegepast in hetzelfde geval.
De verwijzende rechter refereert in de prejudiciële vraag aan de Le juge a quo renvoie dans la question préjudicielle à l'exposé des
memorie van toelichting bij artikel 73 van de voormelde programmawet motifs de l'article 73 de la loi-programme précitée qui, selon lui, «
die, volgens hem, « uitdrukkelijk bepaalde dat die sanctie op alle prévoyait expressément que ladite sanction était applicable à
huurovereenkomsten van toepassing was, met inbegrip van die van korte duur ». l'ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée ».
B.2. Artikel 3, § 5, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling B.2. L'article 3, § 5, du livre III, titre VIII, chapitre II, section
II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt sinds de wijziging ervan bij II, du Code civil dispose, depuis sa modification par l'article 73 de
artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 : la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 :
« De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet « Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas
van toepassing. d'application.
Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de
§§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le
tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un
maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorig lid niet congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité
verschuldigd ». prévue à l'alinéa précédent ».
Paragraaf 6 van hetzelfde artikel bepaalt : Le paragraphe 6 du même article dispose :
« In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden « Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour
gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. une durée inférieure ou égale à trois ans.
Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits één van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le
gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des
toepassing van de artikelen 6 en 7 ». articles 6 et 7 ».
B.3. In zijn arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 heeft het Hof in B.3. Dans son arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009, la Cour a jugé
antwoord op verschillende soortgelijke prejudiciële vragen met comme suit en réponse à plusieurs questions préjudicielles analogues
betrekking tot dezelfde wetsbepaling het volgende geoordeeld : concernant la même disposition législative :
« B.3. Uit de parlementaire voorbereiding van de programmawet van 27 « B.3. Il ressort des travaux préparatoires de la loi-programme du 27
december 2006 blijkt dat de wetgever de bedoeling had het aantal ter décembre 2006 que le législateur entendait accroître le nombre de baux
registratie aangeboden huurovereenkomsten te verhogen en aldus aan de présentés à l'enregistrement et offrir ainsi une meilleure protection
huurders een betere bescherming te bieden : aux preneurs :
' Het vervullen van de registratieformaliteit geeft aan het ' L'accomplissement de la formalité de l'enregistrement donne date
huurcontract vaste datum. Van die vaste datum af is de huurder certaine au contrat de bail. A partir de cette date, le locataire est
beschermd tegen uitzetting wanneer de verhuurder het gehuurde goed protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu.
verkoopt aan een derde.
Het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten legt heden Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe impose
de verplichting om het huurcontract ter registratie aan te bieden, déjà actuellement, tant au propriétaire, qu'au locataire, l'obligation
zowel aan de verhuurder als aan de huurder op. In de praktijk blijkt de présenter le contrat de bail à l'enregistrement. Dans la pratique,
dat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van deze fiscale il semble que les locataires ne sont pas toujours au courant de cette
verplichting, noch van het er voor hen uit voortspruitende voordeel op obligation fiscale pas plus que de l'avantage qui en découle pour eux
het vlak van bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij sur le plan de la protection contre l'expulsion par le nouveau
verkoop van de woning. propriétaire lors de la vente de l'habitation.
Daarom heeft de regering besloten dat, althans wat de uitsluitend tot C'est pourquoi le gouvernement a décidé désormais d'imposer, du moins
huisvesting gebruikte onroerende goederen betreft, de verplichting tot en ce qui concerne les biens immeubles affectés exclusivement à
aanbieding ter formaliteit van de registratie voortaan alleen op de l'habitation, l'obligation de présentation à la formalité de
verhuurders te leggen, die doorgaans wel goed op de hoogte zijn van de l'enregistrement aux bailleurs qui, normalement, sont bien au courant
fiscale verplichting. de cette obligation fiscale.
De formaliteit wordt wel gratis. De huurder kan nog altijd het La formalité est gratuite. Le locataire peut encore toujours présenter
huurcontract ter registratie aanbieden - hij heeft er immers alle le contrat de bail à l'enregistrement - il a en effet toujours tout
belang bij dat zijn contract zo vlug mogelijke vaste datum krijgt - intérêt à ce que le contrat ait le plus vite possible date certaine -
maar hij is daartoe fiscaal niet meer verplicht en zal dus ook niet mais il n'y est plus obligé fiscalement et ne sera donc pas non plus
gesanctioneerd worden als hij dat niet doet. De verhuurder kan wel nog sanctionné s'il ne le fait pas. Le bailleur par contre peut encore
de boete wegens laattijdige registratie oplopen (boete 25 euro). encourir l'amende pour enregistrement tardif (amende de 25 euros). En
Bovendien wordt de verhuurder, althans wanneer het huurcontracten met outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence
betrekking tot de hoofdverblijfplaats betreft, gestimuleerd om de principale, le bailleur est incité à demander l'enregistrement par le
registratie te vragen doordat hij, zolang de registratie niet is fait que, aussi longtemps que la formalité n'aura pas été exécutée, il
uitgevoerd, geen beroep kan doen op de schadevergoedingen die het ne pourra pas réclamer l'indemnité prévue par le Code civil en cas de
Burgerlijk Wetboek voorziet in geval van voortijdige beëindiging van
het huurcontract door de huurder ' (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC résiliation anticipée du bail par le locataire ' (Doc. parl., Chambre,
51-2773/001, pp. 53-54). 2006-2007, DOC 51-2773/001, pp. 53-54).
De in het geding zijnde bepaling werd als volgt toegelicht : Quant à la disposition en cause, elle a fait l'objet du commentaire
' De wijziging van het Burgerlijk Wetboek brengt mee dat zolang de suivant : ' La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la
huurovereenkomst niet geregistreerd is, de huurder geen opzegtermijn convention de bail n'est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu
moet respecteren en de verhuurder van de huurder de schadevergoeding de respecter le délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer
wegens voortijdige opzeg van de huurovereenkomst niet zal kunnen du locataire l'indemnité pour résiliation anticipée du contrat de
eisen. Dit moet de verhuurder ertoe aanzetten de huurovereenkomst te bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat
doen registreren. Wel moet opgemerkt worden dat die incitant niet de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour
geldt voor alle huurcontracten als bedoeld in artikel 19, 3°, a) W. tous les contrats de bail visés à l'article 19, 3°, a), du C.enreg.,
Reg. maar enkel voor de huurcontracten met betrekking tot de mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence
hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is immers in het kader van principale du locataire. Car c'est dans le cadre de cette dernière
laatstbedoelde soort huur dat de huurder het meest moet beschermd sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé ' (Doc.
worden ' (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 56). parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51- 2773/001, p. 56).
B.4. Het verschil in behandeling tussen de partijen bij de B.4. La différence de traitement entre les parties à un contrat de
huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats berust op een objectief
criterium, namelijk de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde duur. bail de résidence principale repose sur un critère objectif, à savoir
De beperking van de maatregel tot de huurovereenkomsten van negen jaar la durée du bail pour une durée déterminée.
is bovendien redelijk verantwoord, vermits de sanctie voor de En outre, la limitation de la mesure aux contrats de bail de neuf ans
verhuurder bij niet-registratie van de huurovereenkomst uitsluitend est raisonnablement justifiée puisque la sanction du
betrekking heeft op de regeling betreffende de opzeggingstermijn van non-enregistrement du contrat de bail dans le chef du bailleur
de huurovereenkomsten en de bij die gelegenheid in voorkomend geval concerne exclusivement le régime relatif au délai de préavis des baux
door de huurder verschuldigde opzeggingsvergoeding, een regeling et à l'indemnité de préavis qui serait éventuellement due par le
waarvan de toepassing door artikel 3, § 6, tweede lid, uitdrukkelijk is uitgesloten met betrekking tot huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats van drie jaar of minder. Er anders over oordelen zou immers de economie van de verschillende regeling van de huurovereenkomsten van negen jaar en die van ten hoogste drie jaar verstoren. De wetgever vermocht overigens ervan uit te gaan dat de burgerrechtelijke gevolgen van de niet-registratie van de huurovereenkomst ernstiger waren bij huurovereenkomsten die worden aangegaan voor een lange termijn van negen jaar dan bij huurovereenkomsten voor beperkte duur, in welk geval de huurder zichzelf zou kunnen beschermen door zelf het initiatief tot kosteloze locataire à cette occasion, un régime dont l'article 3, § 6, alinéa 2, exclut expressément l'application aux baux de résidence principale de trois ans ou moins. En effet, en juger autrement perturberait l'économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum. Par ailleurs, le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement du contrat de bail étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée de neuf ans que pour les contrats de bail à durée limitée, auquel cas le locataire pourrait se protéger en prenant lui-même l'initiative de
registratie te nemen. De maatregel heeft in dat opzicht dan ook geen procéder à l'enregistrement gratuit. Dans cette optique, la mesure n'a
onredelijke gevolgen ». donc pas d'effets déraisonnables ».
B.4. De voormelde toelichting van de in het geding zijnde bepaling B.4. Le commentaire précité de la disposition en cause est complété en
wordt in de volgende bewoordingen aangevuld : ces termes :
« Er wordt ook opgemerkt dat deze nieuwe reglementering van toepassing « Par ailleurs, il est souligné que cette nouvelle réglementation sera
is wat ook de datum van het afsluiten van deze huurovereenkomst is. applicable à tous ces types de baux quelle que soit la date de la
Dit artikel werd aangepast ingevolge de opmerking van de Raad van conclusion du contrat. Cet article a été adapté suite aux remarques du
State » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 56). Conseil d'Etat » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p.
Die toelichting strekt enkel ertoe de voorwaarden te verduidelijken 56). Ce commentaire a pour seul objet de préciser les conditions
voor de toepassing in de tijd van de nieuwe regel op « deze » soorten d'application dans le temps de la règle nouvelle à « ces » types de
van huurovereenkomsten, namelijk op die welke het voorwerp van artikel baux, c'est-à-dire à ceux qui font l'objet de l'article 73. Il ne
73 uitmaken. Uit die toelichting kan niet worden afgeleid dat de regel saurait être déduit de ce commentaire que la règle serait applicable à
van toepassing zou zijn op « alle huurovereenkomsten [...], met « l'ensemble des baux, en ce compris ceux de courte durée ».
inbegrip van die van korte duur ».
B.5. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. B.5. La question préjudicielle appelle une réponse négative.
Om die redenen, Par ces motifs,
het Hof la Cour
zegt voor recht : dit pour droit :
Artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 schendt de L'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 ne viole pas
artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. les articles 10 et 11 de la Constitution.
Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise,
artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à
terechtzitting van 4 februari 2010. l'audience publique du 4 février 2010.
De griffier, Le greffier,
P.-Y. Dutilleux. P.-Y. Dutilleux.
De voorzitter, Le président,
P. Martens. P. Martens.
^