← Terug naar "Uittreksel uit arrest nr. 130/2008 van 1 september 2008 Rolnummer 4326 In zake :
het beroep tot vernietiging van artikel 10, § 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk
II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, zoals dat art Het
Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...)"
| Uittreksel uit arrest nr. 130/2008 van 1 september 2008 Rolnummer 4326 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 10, § 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, zoals dat art Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...) | Extrait de l'arrêt n° 130/2008 du 1 er septembre 2008 Numéro du rôle : 4326 En cause : le recours en annulation de l'article 10, § 1 er , alinéa 4, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, tel La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Ma(...) |
|---|---|
| GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
| Uittreksel uit arrest nr. 130/2008 van 1 september 2008 | Extrait de l'arrêt n° 130/2008 du 1er septembre 2008 |
| Rolnummer 4326 | Numéro du rôle : 4326 |
| In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 10, § 1, vierde lid, | En cause : le recours en annulation de l'article 10, § 1er, alinéa 4, |
| van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk | du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, tel |
| Wetboek, zoals dat artikel werd vervangen bij artikel 103 van de wet | que cet article a été remplacé par l'article 103 de la loi du 25 avril |
| van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), ingesteld door de | 2007 portant des dispositions diverses (IV), introduit par la SA « ING |
| nv « ING België » en anderen. | Belgique » et autres. |
| Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
| samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de | composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. |
| rechters P. Martens, R. Henneuse, L. Lavrysen, J.-P. Moerman en E. | Martens, R. Henneuse, L. Lavrysen, J.-P. Moerman et E. Derycke, |
| Derycke, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder | assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. |
| voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, | Bossuyt, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging | I. Objet du recours et procédure |
| Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 7 november | Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 7 |
| 2007 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 8 | novembre 2007 et parvenue au greffe le 8 novembre 2007, un recours en |
| november 2007, is beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 10, § | annulation de l'article 10, § 1er, alinéa 4, du livre III, titre VIII, |
| 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van | chapitre II, section 2, du Code civil, tel que cet article a été |
| het Burgerlijk Wetboek, zoals dat artikel werd vervangen bij artikel | |
| 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) | remplacé par l'article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des |
| (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, derde | dispositions diverses (IV) (publiée au Moniteur belge du 8 mai 2007, |
| troisième édition) a été introduit par la SA « ING Belgique », dont le | |
| editie), door de nv « ING België », met zetel te 1000 Brussel, | siège est établi à 1000 Bruxelles, avenue Marnix 24, la SA « KBC |
| Marnixlaan 24, de nv « KBC Bank », met zetel te 1080 Brussel, | Banque », dont le siège est établi à 1080 Bruxelles, avenue du Port 2, |
| Havenlaan 2, de nv « Fortis Bank », met zetel te 1000 Brussel, | la SA « Fortis Banque », dont le siège est établi à 1000 Bruxelles, |
| rue Montagne du Parc 3, et la SA « Dexia Banque Belgique », dont le | |
| Warandeberg 3, en de nv « Dexia Bank België », met zetel te 1000 | siège est établi à 1000 Bruxelles, boulevard Pacheco 44. |
| Brussel, Pachecolaan 44. | |
| (...) | (...) |
| II. In rechte | II. En droit |
| (...) | (...) |
| B.1. Het beroep tot vernietiging is ingesteld tegen artikel 103 van de | B.1. Le recours en annulation est introduit contre l'article 103 de la |
| wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), in zoverre het | loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), en ce |
| artikel 10, § 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, | qu'il remplace l'article 10, § 1er, alinéa 4, du livre III, titre |
| afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek vervangt. | VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. |
| Dat artikel bepaalt : | Cet article dispose : |
| « [...] | « [...] |
| Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich | Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à |
| verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse | reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du |
| afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een | contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant |
| maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal | équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière |
| drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de | devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas |
| huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- | échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus |
| of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met | professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement |
| het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de | de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en |
| desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en | question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution |
| onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de | intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la |
| mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële | possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. |
| instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit | Nonobstant la loi relative au statut [...] et au contrôle des |
| [lees : toezicht] op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een | établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière |
| financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in | ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de |
| verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni | solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à |
| 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, | la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté |
| bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere | délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de |
| regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om | l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le |
| een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een | |
| kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door | cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par |
| meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die | plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties |
| voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één | bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation |
| jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een | faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par |
| besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare | arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une |
| waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de | garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les |
| financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën | institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il |
| huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die | définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur |
| Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn | ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui |
| aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag | accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la |
| dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling | garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit |
| beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaan van de | commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation |
| huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief | de constituer progressivement la garantie. |
| samen te stellen, niet naleeft. | |
| [...] ». | [...] ». |
| Ten aanzien van het eerste onderdeel van het eerste middel | Quant à la première branche du premier moyen |
| B.2. In het eerste onderdeel van het eerste middel voeren de | B.2. Dans la première branche du premier moyen, les parties |
| verzoekende partijen aan dat de artikelen 10 en 11 van de Grondwet | requérantes font valoir que les articles 10 et 11 de la Constitution |
| worden geschonden doordat de bestreden bepaling op alle | sont violés en ce que la disposition attaquée s'applique à tous les |
| huurovereenkomsten van toepassing is, zonder enig onderscheid naar | baux, sans la moindre distinction en fonction de la situation |
| gelang van de financiële toestand van de betrokken partijen : door | financière des parties concernées : en traitant de la même manière les |
| kredietwaardige en niet-kredietwaardige huurders op dezelfde wijze te | preneurs solvables et les preneurs non solvables, le but poursuivi par |
| behandelen zou het door de wetgever nagestreefde doel - beletten dat | le législateur - empêcher que la constitution d'une garantie locative |
| het stellen van een huurwaarborg een « onoverkomelijke hinderpaal » | constitue un « obstacle insurmontable » à la conclusion d'un bail - ne |
| voor het sluiten van een huurovereenkomst zou vormen - geenszins | pourrait aucunement être atteint. Il ne serait pas davantage justifié |
| kunnen worden bereikt. Het zou evenmin zijn verantwoord alle | |
| verhuurders gelijk te behandelen, aangezien het de banken niet | que tous les bailleurs soient traités de manière égale, puisque les |
| mogelijk is gemaakt misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te | banques n'ont pas la possibilité de lutter contre les abus commis par |
| gaan. Die gelijke behandeling van fundamenteel verschillende | certains bailleurs. Ce traitement égal de catégories fondamentalement |
| categorieën zou niet op een pertinent criterium van onderscheid | différentes ne se fonderait pas sur un critère de distinction |
| berusten. | pertinent. |
| Bovendien bekritiseren de verzoekende partijen het feit dat de | En outre, les parties requérantes critiquent le fait que l'application |
| toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet door | de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation est |
| de bestreden bepaling uitdrukkelijk wordt uitgesloten. | explicitement exclue par la disposition attaquée. |
| B.3. De invoering van drie vormen van huurwaarborg en de verschillende | B.3. L'instauration de trois formes de garanties locatives et le |
| maximale hoogte van elke vorm is als volgt toegelicht tijdens de | montant maximum différent pour chaque forme font l'objet du |
| parlementaire voorbereiding : « Deze maatregel is verantwoord door het feit dat het instellen van een huurwaarborg een onoverkomelijke hinderpaal kan betekenen voor de kandidaat-huurder bij het zoeken van een woning en dit ongeacht of deze zich al dan niet in een precaire situatie bevindt. In sommige gevallen kan het OCMW uiteraard tussenkomen maar met het nadeel dat de huurder hierdoor wordt gestigmatiseerd in de ogen van de verhuurder. Het is bijgevolg noodzakelijk mechanismen in te voeren die deze hinderpaal opheffen. In het kader hiervan is het noodzakelijk om artikel 10 van de wet van | commentaire suivant dans les travaux préparatoires : « Cette mesure se justifie par le fait que la constitution d'une garantie locative peut constituer un obstacle insurmontable pour le candidat locataire dans sa recherche d'un logement et ce, qu'il soit précarisé ou non. Bien sûr, dans certains cas, le CPAS peut intervenir mais avec un bémol, à savoir celui de stigmatiser le locataire aux yeux du bailleur. Dès lors, il est nécessaire de mettre en place des mécanismes qui permettront de lever cet obstacle. Dans ce cadre, il est nécessaire que l'article 10 de la loi de 1991 |
| 1991 te wijzigen. Voortaan zal het mogelijk zijn om de huurwaarborg op | soit modifié. Il sera dorénavant possible de constituer la garantie |
| drie manieren te samen te stellen : | locative de trois manières : |
| - ofwel wordt de huurwaarborg in één keer op een rekening gestort : | - soit la garantie locative est versée en une seule fois sur un compte |
| deze zal het equivalent zijn van maximaal twee maanden huurprijs; | : elle sera alors équivalente à maximum 2 mois de loyer; |
| - ofwel wordt de huurwaarborg volledig samengesteld met permanente | - soit la garantie locative est constituée totalement et par |
| maandelijkse afbetalingen bij een financiële instelling van minimaal | |
| 12 maanden (voor een huurovereenkomst van 1 jaar) en maximaal 36 | mensualités constantes auprès d'un organisme financier en minimum 12 |
| maanden (voor elke huurovereenkomst van meer dan drie jaar), zonder | mois (si contrat de bail d'un an) et maximum 36 mois (pour tout bail |
| interesten : in dit geval bedraagt het bedrag van de waarborg altijd drie maanden huurgeld en de verhuurder krijgt rechtstreeks een huurwaarborg; - ofwel sluit het OCMW een overeenkomst af met de bank die de huurwaarborg aan de eigenaar verstrekt : in dit geval bedraagt de waarborg eveneens drie maanden maar zijn er geen financiële uitwisselingen aangezien het OCMW zich borg stelt voor de huurder. Het stigmatiserend effect wordt opgeheven door het feit dat de verhuurder niet weet dat het OCMW tussenbeide komt. In alle gevallen krijgt de verhuurder de waarborg voor het volledige bedrag bij het afsluiten van het contract. Het ingevoerde systeem is complex vermits de materie zelf ook complex is. Het biedt de huurder de mogelijkheid de waarborg gemakkelijker in te stellen zonder afbreuk te doen aan de rechten van de eigenaars. De verlaging van het waarborgbedrag indien contant wordt betaald, is verantwoord gelet op de uiteenlopende evolutie van enerzijds de huurprijzen en anderzijds de prijzen van de huurherstellingen. De 10 jaar geleden met 3 maanden huur gefinancierde herstellingen kunnen vandaag worden gedekt met een waarborg die overeenstemt met het bedrag voor twee maanden. Er wordt voorzien in een nieuwe mogelijkheid om de waarborg in te stellen. Deze bestaat in de verlening van een bankgarantie, welke de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst moet wederherstellen, met inachtneming van een maximumtermijn van drie jaar. De eigenaar is dus onmiddellijk gedekt door een opvraagbare waarborg. De bankinstelling is verplicht die waarborg aan elk van haar klanten toe te kennen, op voorwaarde dat zij er hun geregelde inkomsten laten domiciliëren. De in deposito gegeven bedragen leveren de huurder geen intrest op totdat de volledige wederherstelling van het waarborgbedrag een feit is. Daarmee zou de bank haar risico moeten kunnen dekken. Wel is bepaald dat de regeling na één jaar werking wordt geëvalueerd. | de plus de 3 ans), sans intérêt : dans ce cas, le montant de la garantie s'élève toujours à 3 mois de loyer et le bailleur obtient directement une garantie bancaire; - soit le CPAS conclut une convention avec la banque qui octroie la garantie bancaire au propriétaire : dans ce cas, la garantie est également de 3 mois mais il n'y a pas d'échanges financiers, le CPAS se portant garant pour le locataire. L'effet stigmatisant est supprimé par le fait que le bailleur n'est pas au courant que le CPAS intervient. Dans tous les cas, le bailleur est garanti du montant total dès la conclusion du contrat. Le système mis en place est complexe, car la matière est en elle-même complexe. Il permet plus facilement au locataire de constituer la garantie, sans nuire aux droits des propriétaires. La diminution du montant de la garantie, en cas de garantie ' payée cash ' est justifiée par l'évolution divergente du montant des loyers, et celui des réparations locatives. Le volume de réparations que l'on finançait il y a 10 ans avec l'équivalent de 3 mois de loyer peut être couvert aujourd'hui avec une garantie équivalente à deux mois. Une nouvelle possibilité de constituer la garantie est instaurée : l'octroi d'une garantie bancaire, qui doit être reconstituée par le locataire sur la durée du bail, avec un maximum de trois ans. Le propriétaire est donc immédiatement couvert par une garantie appelable. L'institution bancaire est tenue d'octroyer cette garantie à chacun de ses clients, pour autant que ceux-ci y domicilient leurs revenus réguliers. Les sommes déposées ne portent pas intérêt pour le locataire jusqu'à reconstitution totale de la somme garantie, ce qui devrait permettre à la banque de couvrir son risque. Il est cependant prévu une évaluation du mécanisme après un an de |
| Daarna kan de regering dan eventueel beslissen de banken een | fonctionnement, ensuite de laquelle le gouvernement pourrait décider |
| tegengarantie te bieden wat bepaalde huurderscategorieën betreft » | de contregarantir les banques pour certaines catégories de locataires |
| (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 13-14). | » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 13-14). |
| Wat meer bepaald de omvang van de huurwaarborg betreft, vermeldt de | En ce qui concerne plus précisément le montant de la garantie |
| memorie van toelichting bovendien : | locative, l'exposé des motifs mentionne en outre : |
| « In één keer een bedrag betalen dat overeenkomt met 4 maanden huur, | « En effet, débourser en une seule fois, l'équivalent de 4 mois de |
| slaat een enorme bres in een huishoudbudget en soms is het zelfs | loyer représente un énorme trou voire une impossibilité dans le budget |
| onmogelijk op te brengen. | d'un ménage. |
| In bepaalde gevallen komt het OCMW weliswaar tussenbeide, maar dat | Bien sûr, dans certains cas, le CPAS intervient déjà mais avec un |
| heeft ook een nadeel, namelijk het feit dat de huurder in de ogen van | bémol, celui de stigmatiser le locataire aux yeux de son futur |
| zijn toekomstige eigenaar al gestigmatiseerd is. | propriétaire. |
| Het is derhalve nodig dat men maatregelen instelt die het mogelijk | Dès lors, il est nécessaire de mettre en place des mesures qui |
| maken om die hinderpaal voor de toegang tot de huisvesting weg te | permettront de lever cet obstacle à l'accès au logement » (Doc. parl., |
| werken » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/001, p. 77). | Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/001, p. 77). |
| Wat de thans bestreden bankwaarborg betreft, vermeldt de memorie van | En ce qui concerne la garantie bancaire attaquée en l'espèce, l'exposé |
| toelichting : | des motifs mentionne : |
| « De tweede formule bestaat in het spreiden van het bedrag van de | « La seconde formule réside en l'étalement du montant de la garantie |
| huurwaarborg bij een financiële instelling, die zal verplicht zijn | locative auprès d'une institution bancaire qui sera obligée de |
| automatisch het totale bedrag van de waarborg te garanderen van bij | garantir automatiquement le montant total de la garantie, dès la |
| het afsluiten van de huurovereenkomst. De financiële instelling zal in | conclusion du contrat de bail. La banque ne pourra en aucun [cas] |
| geen geval deze bankwaarborg kunnen weigeren om redenen in verband met | refuser cette garantie bancaire pour des raisons liées à l'état de |
| de solvabiliteit van de huurder. In dat geval zal er een bedrag | solvabilité du preneur. Dans ce cas de figure, il sera demandé |
| gevraagd worden dat gelijkstaat met 3 maanden huur. | l'équivalent de 3 mois de loyer. |
| De huurder is verplicht om deze aanvraag voor een bankwaarborg in te | Le preneur devra impérativement faire cette demande de garantie |
| dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekeningen heeft. | bancaire auprès de l'institution financière dans laquelle il dispose |
| De huurder zal het verschuldigde bedrag opnieuw samenstellen in | d'un compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels |
| ou de remplacement. | |
| maximum 36 maanden, indien het een ' standaard ' huurovereenkomst | Le preneur reconstituera le montant dû en 36 mois s'il s'agit d'un |
| betreft voor de wet van 1991 (namelijk een huurovereenkomst van 9 | contrat de bail ' standard ' pour la loi de 1991 (soit un contrat de |
| jaar). Indien het een huurovereenkomst van 3 jaar of minder betreft, | |
| zal het aantal maandelijkse afbetalingen gelijk zijn aan de duur van | bail de 9 ans). S'il s'agit d'un bail de 3 ans ou moins, le nombre de |
| de huurovereenkomst. | mensualités sera équivalent à la durée du contrat de bail. |
| In elk geval zal het opnieuw samenstellen gebeuren zonder debet- of | En tous les cas, cette reconstitution se fera sans intérêts débiteurs |
| creditrente en via maandelijkse gelijke bedragen. Dit zal het onder | ou créditeurs et par montant identique chaque mois. Ceci permettra - |
| meer aan de financiële instelling mogelijk maken om de ontvangen | entre autres - à la banque de capitaliser sur les mensualités perçues. |
| maandelijkse betalingen te kapitaliseren. Verder zal de creditrente | Par ailleurs, des intérêts créditeurs seront dus par la banque à |
| door de financiële instelling verschuldigd zijn vanaf het moment dat | partir du moment où la totalité de la somme est remboursée » (Doc. |
| het totale bedrag terugbetaald is » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/001, pp. 77-78). | parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/001, pp. 77-78). |
| B.4. De door de wetgever ingestelde mogelijkheid om de huurwaarborg te | B.4. La possibilité, instaurée par le législateur, de constituer la |
| stellen door middel van een bankgarantie waarbij de huurder zich | garantie locative à l'aide d'une garantie bancaire, le locataire |
| verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse | s'engageant à constituer totalement celle-ci par des remboursements |
| afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een | mensuels constants pendant la durée du bail, avec une durée maximum de |
| maximumduur van drie jaar, moet de toegang van de huurder tot de | trois ans, doit favoriser l'accès du preneur au marché locatif et |
| huurmarkt bevorderen en strekt als dusdanig tot het waarborgen van het | tend, en tant que telle, à garantir le droit à un logement décent. |
| recht op een behoorlijke huisvesting. | |
| B.5.1. Volgens de verzoekende partijen zou de gelijke behandeling van | B.5.1. Selon les parties requérantes, le traitement égal des preneurs |
| kredietwaardige en niet-kredietwaardige huurders het door de wetgever | solvables et non solvables ne pourrait réaliser le but poursuivi par |
| nagestreefde doel niet kunnen verwezenlijken. | le législateur. |
| B.5.2. Uit de in B.3 geciteerde parlementaire voorbereiding blijkt dat | B.5.2. Il ressort des travaux préparatoires cités en B.3 qu'en ce qui |
| de wetgever beoogt, wat de huurwaarborg betreft, alle huurders gelijk | concerne la garantie locative, le législateur vise à traiter tous les |
| te behandelen, zonder een onderscheid te maken naar gelang van hun | preneurs de manière égale, sans établir de distinction en fonction de |
| financiële draagkracht. Het feit dat de kandidaat-huurder zich « in | leur capacité financière. Le fait que le candidat-preneur « se trouve |
| een precaire situatie bevindt » en « redenen in verband met de solvabiliteit van de huurder » kunnen niet in aanmerking worden genomen om een bankwaarborg te weigeren. Nu de bestreden bepaling ertoe strekt de toegang tot de huurmarkt te bevorderen en aldus past in het kader van het recht op een behoorlijke huisvesting, is de maatregel die op alle huurders, ongeacht hun financiële situatie, van toepassing is, relevant om dat doel te bereiken. Die doelstelling zou niet kunnen worden verwezenlijkt, indien de niet-kredietwaardig geachte kandidaat-huurders van het toekennen van de in het geding zijnde bankwaarborg zouden worden uitgesloten. B.6.1. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden maatregel alle verhuurders onterecht op dezelfde wijze behandelen, vermits niet is voorzien in de mogelijkheid voor de banken om misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te gaan. | dans une situation précaire » et les « raisons liées à la solvabilité du locataire » ne peuvent être pris en compte pour refuser une garantie bancaire. Dès lors que la disposition attaquée vise à favoriser l'accès au marché locatif et cadre donc avec le droit à un logement décent, la mesure qui s'applique à tous les preneurs, quelle que soit leur situation financière, est pertinente pour atteindre ce but. L'objectif ne saurait être réalisé si les candidats-preneurs jugés non solvables étaient exclus de l'octroi de la garantie bancaire litigieuse. B.6.1. Selon les parties requérantes, la mesure contestée traiterait à tort de la même façon tous les bailleurs, puisque les banques n'ont pas la possibilité de lutter contre les abus commis par certains bailleurs. |
| B.6.2. Om te voldoen aan de vereisten van artikel 6 van de bijzondere | B.6.2. Pour satisfaire aux exigences de l'article 6 de la loi spéciale |
| wet van 6 januari 1989, moeten de middelen van het verzoekschrift te | du 6 janvier 1989, les moyens de la requête doivent faire connaître, |
| kennen geven welke van de regels waarvan het Hof de naleving | parmi les règles dont la Cour garantit le respect, celles qui seraient |
| waarborgt, zouden zijn geschonden, alsook welke de bepalingen zijn die | violées ainsi que les dispositions qui violeraient ces règles et |
| deze regels zouden schenden, en uiteenzetten in welk opzicht die regels door de bedoelde bepalingen zouden zijn geschonden. De loutere bewering dat de banken niet over de mogelijkheid zouden beschikken om misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te gaan, laat het Hof niet toe te onderzoeken in welk opzicht de bestreden bepaling het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie zou schenden. Overigens belet niets de verzoekende partijen hun medewerking te weigeren aan handelingen die op misbruiken zouden berusten. Op dat punt is het eerste onderdeel van het eerste middel niet ontvankelijk. | exposer en quoi ces règles auraient été transgressées par ces dispositions. La simple affirmation que les banques ne disposeraient pas de la possibilité de lutter contre les abus commis par certains bailleurs ne permet pas à la Cour d'examiner en quoi la disposition attaquée violerait le principe d'égalité et de non-discrimination. Rien n'empêche du reste les parties requérantes de refuser leur collaboration à des actes qui seraient fondés sur des abus. Le premier moyen, en sa première branche, est irrecevable sur ce point. |
| B.7.1. De verzoekende partijen klagen nog aan dat de toepassing van de | B.7.1. Les parties requérantes dénoncent encore le fait que |
| wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet door de bestreden | l'application de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la |
| bepaling uitdrukkelijk wordt uitgesloten. | consommation est explicitement exclue par la disposition attaquée. |
| B.7.2. De specifieke doelstelling waarmee de bijzondere vorm van | B.7.2. L'objectif spécifique en vue duquel est fournie cette forme |
| kredietverlening - die de bankwaarborg is - wordt verstrekt en waaraan | particulière d'octroi de crédit qu'est la garantie bancaire, et qui |
| in B.4 is herinnerd, biedt de redelijke verantwoording voor de | est rappelé en B.4, justifie raisonnablement l'exclusion de |
| uitsluiting van de toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het | l'application de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la |
| consumentenkrediet. | consommation. |
| B.8.1. Het Hof dient nog te onderzoeken of de uitvoering van de | B.8.1. La Cour doit encore examiner si l'exécution de la mesure |
| bestreden maatregel voor de verzoekende partijen onevenredige nadelige | attaquée entraîne pour les parties requérantes des effets |
| gevolgen heeft. | préjudiciables disproportionnés. |
| B.8.2. In de bestreden bepaling zelf zijn maatregelen opgenomen die | B.8.2. La disposition attaquée comprend elle-même des mesures qui |
| ertoe strekken eventuele nadelige gevolgen voor de betrokken | visent à limiter les éventuels effets préjudiciables pour les |
| financiële instellingen te beperken : de financiële instelling die de bankwaarborg verleent, moet die zijn waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder die inkomsten niet langer bij die instelling stort, kan die de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg eisen. Bovendien leveren de bedragen die door de huurder bij de financiële instelling worden gestort, geen intrest op totdat de waarborg volledig is samengesteld. Ten slotte lijkt de bestreden bepaling niet uit te sluiten dat de betrokken financiële instellingen kosten aanrekenen voor het verlenen van een bankwaarborg. Indien zulks uit het stilzwijgen van de wetgever op dat punt zou mogen worden afgeleid, zou het evenwel strijdig zijn met de wet, indien die kosten niet evenredig zouden zijn met de aard van de verrichting, wat in voorkomend geval door de bevoegde rechter dient te worden nagegaan. B.8.3. Bovendien wegen de mogelijke nadelen voor de betrokken financiële instellingen niet op tegen het door de wetgever | institutions financières concernées : l'institution financière qui accorde la garantie bancaire doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur ne verse plus ces revenus dans cette institution, cette dernière peut réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie. En outre, les montants que le preneur verse à l'institution financière ne procurent pas d'intérêts jusqu'à ce que la garantie soit totalement constituée. Enfin, même si la disposition attaquée ne semble pas exclure que les institutions financières concernées imputent des frais pour l'octroi d'une garantie bancaire, ce qui pourrait être déduit du silence du législateur sur ce point, il serait toutefois contraire à la loi que ces frais ne soient pas proportionnés à la nature de l'opération, ce qu'il appartient, le cas échéant, au juge de vérifier. B.8.3. En outre, les préjudices éventuels pour les institutions financières concernées sont sans mesure avec le but poursuivi par le |
| nagestreefde doel, vermeld in B.4. | législateur, mentionné en B.4. |
| B.9. Het eerste onderdeel van het eerste middel is niet gegrond. | B.9. Le premier moyen, en sa première branche, n'est pas fondé. |
| Ten aanzien van het tweede onderdeel van het eerste middel | Quant à la deuxième branche du premier moyen |
| B.10. In het tweede onderdeel van het eerste middel klagen de | B.10. Dans la deuxième branche du premier moyen, les parties |
| verzoekende partijen aan dat er geen objectieve en redelijke | requérantes dénoncent le fait qu'il n'existe pas de justification |
| verantwoording voor het verschil in behandeling van de verstrekkers | objective et raisonnable à la différence de traitement entre les |
| van een huurwaarborg bestaat : enkel de banken worden als verstrekkers | prestataires de garantie locative : seules les banques, en tant que |
| van een huurwaarborg door middel van een bankwaarborg aan de | prestataires de garantie locative sous forme de garantie bancaire, |
| verplichting zulk een waarborg te verstrekken onderworpen, terwijl die | sont soumises à l'obligation d'octroyer cette garantie, alors que |
| verplichting niet voor de andere verstrekkers van een huurwaarborg | cette obligation ne s'applique pas aux autres prestataires de garantie |
| geldt. Bovendien bedraagt de waarborg drie maanden huur, terwijl die | locative. En outre, la garantie équivaut à trois mois de loyer, alors |
| waarborg slechts twee maanden huur bedraagt, wanneer de huurder voor | qu'elle ne s'élève qu'à deux mois de loyer lorsque le preneur opte |
| een geïndividualiseerde rekening kiest. | pour un compte individualisé. |
| B.11. De bankwaarborg kan als een bijzondere vorm van kredietverlening | B.11. La garantie bancaire peut être considérée comme une forme |
| worden beschouwd die in de regel door financiële instellingen wordt verstrekt. De wetgever vermocht er dan ook redelijkerwijze van uit te gaan dat enkel die categorie van instellingen aan de toepassing van de bestreden bepaling diende te worden onderworpen. Bovendien voorziet de bestreden bepaling in de verplichting dat de financiële instelling die de bankwaarborg verleent, die moet zijn waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort, zodat het redelijk is verantwoord dat de bestreden maatregel enkel op de financiële instellingen van toepassing is. B.12. De verzoekende partijen bekritiseren het feit dat de bestreden bepaling in een huurwaarborg van drie maanden voorziet, terwijl die waarborg slechts twee maanden huur bedraagt, wanneer de huurder voor een geïndividualiseerde rekening kiest. | particulière d'octroi de crédit, fournie en règle générale par les institutions financières. Le législateur pouvait dès lors raisonnablement postuler que seule cette catégorie d'institutions devait être soumise à l'application de la disposition attaquée. En outre, la disposition litigieuse prévoit l'obligation que l'institution financière qui octroie la garantie bancaire soit celle auprès de laquelle le preneur dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement, de sorte qu'il est raisonnablement justifié que la mesure contestée soit applicable aux seules institutions financières. B.12. Les parties requérantes critiquent le fait que la disposition attaquée prévoit une garantie locative de trois mois, alors que cette garantie n'est que de deux mois lorsque le preneur opte en faveur d'un compte individualisé. |
| B.13.1. Het door de verzoekende partijen aangeklaagde verschil in | B.13.1. La différence de traitement dénoncée par les parties |
| behandeling berust op een objectief criterium, namelijk de wijze | requérantes est fondée sur un critère objectif, à savoir la manière |
| waarop de huurwaarborg wordt verstrekt. | dont la garantie locative est fournie. |
| B.13.2. De huurwaarborgregeling in artikel 103 van de wet van 25 april 2007 hanteert, luidens de aangehaalde parlementaire voorbereiding, als uitgangspunt dat een huurwaarborg van twee maanden huur kan volstaan als dekking van de mogelijke huurschade. De wetgever vermocht ervan uit te gaan dat de stijging van de huurprijzen van die aard is dat een huurwaarborg die overeenstemt met het bedrag van twee maanden huur, voldoende hoog is om de kosten te dekken waartoe eventuele huurherstellingen aanleiding zouden kunnen geven. B.13.3. De beperking van de huurwaarborg tot twee maanden huur, in geval van storting ervan door de huurder op een geïndividualiseerde rekening, is bovendien ingegeven door de zorg om de gevolgen voor het | B.13.2. Le régime de garantie locative prévu à l'article 103 de la loi du 25 avril 2007 est fondé, selon les travaux préparatoires cités, sur le fait qu'une garantie locative de deux mois de loyer peut suffire à couvrir les dommages locatifs éventuels. Le législateur a pu considérer que l'augmentation des loyers est telle qu'une garantie locative équivalant à deux mois de loyer est suffisamment élevée pour couvrir les frais auxquels pourraient donner lieu des réparations locatives éventuelles. B.13.3. La limitation de la garantie locative à deux mois de loyer, en cas de versement de celle-ci par le preneur sur un compte |
| gezinshuishoudbudget van een eerste betaling van de huur, samen met de | individualisé, est en outre dictée par le souci de limiter l'impact, |
| storting van de huurwaarborg, te beperken, en aldus het recht op een | sur le budget du ménage, d'un premier paiement du loyer en même temps |
| behoorlijke huisvesting, zoals gewaarborgd door artikel 23, derde lid, | que du versement de la garantie locative et de favoriser ainsi le |
| 3°, van de Grondwet, te bevorderen. | droit à un logement décent, garanti par l'article 23, alinéa 3, 3°, de |
| la Constitution. | |
| Aangezien die bijkomende zorg niet geldt voor de andere twee vormen | Cette préoccupation supplémentaire n'existant pas dans le cas des deux |
| van huurwaarborg, respectievelijk de huurwaarborg door middel van een | autres formes de garantie locative, respectivement la garantie |
| bankwaarborg waardoor de huurder de waarborg progressief kan | locative sous forme de garantie bancaire permettant au preneur de |
| samenstellen, en de huurwaarborg door middel van een bankwaarborg ten | constituer progressivement la garantie et la garantie locative à |
| gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële | l'aide d'une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un |
| instelling, is de maatregel pertinent om de doelstelling te | CPAS et une institution financière, la mesure est pertinente pour |
| verwezenlijken. Rekening houdend met het bijkomende doel om het recht | atteindre l'objectif. Compte tenu du but supplémentaire visant à |
| op een behoorlijke huisvesting te waarborgen en met de vaststelling, | garantir le droit à un logement décent et du constat, en B.13.2, |
| in B.13.2, dat een huurwaarborg van twee maanden kan volstaan ter | qu'une garantie locative de deux mois peut suffire pour indemniser le |
| vergoeding van eventuele huurschade, heeft de maatregel voor de | bailleur des dégâts locatifs éventuels, la mesure n'a pas non plus |
| verhuurders van wie de huurders hebben gekozen voor de vestiging van | d'effets disproportionnés pour les bailleurs dont les preneurs ont |
| een huurwaarborg door storting op een geïndividualiseerde rekening, | opté en faveur de l'établissement d'une garantie locative par |
| ook geen onevenredige gevolgen. | versement sur un compte individualisé. |
| B.14. Het tweede onderdeel van het eerste middel is niet gegrond. | B.14. Le premier moyen, en sa deuxième branche, n'est pas fondé. |
| Ten aanzien van het tweede middel | Quant au second moyen |
| B.15. Het tweede middel is afgeleid uit de schending door de bestreden | B.15. Le second moyen est pris de la violation, par la disposition |
| bepaling van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en met het algemene rechtsbeginsel van de contractvrijheid dat in de vrijheid van handel en nijverheid besloten ligt. De bestreden maatregel zou voor de verzoekende partijen een verplichting tot contracteren instellen, zonder dat zulks op enige wijze wordt gecompenseerd, zoals wel het geval is in de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid. B.16.1. Volgens de Ministerraad zijn de categorieën van personen of instellingen die in het tweede middel worden bedoeld, onvoldoende vergelijkbaar : degenen die diensten verlenen in de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid, kunnen niet worden vergeleken met de financiële instellingen die in de bestreden bepaling worden vermeld. B.16.2. Nu de verzoekende partijen aanklagen dat in het ene geval wel, en in het andere niet, in compensaties wordt voorzien, wanneer de wetgever een verplichting tot contracteren instelt, zijn de financiële instellingen op dat punt vergelijkbaar met de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid. De exceptie wordt verworpen. B.17. Wat de schending van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag betreft, wijzen de verzoekende partijen erop dat de bestreden maatregel de betrokken banken ertoe verplicht op een bepaalde manier van hun eigendomsrecht gebruik te maken, namelijk door bijkomende reserves aan te leggen om het verhoogde kredietrisico te dekken. B.18. In de veronderstelling dat de bestreden bepaling een inmenging in het recht op eigendom, gewaarborgd door artikel 16 van de Grondwet en artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens, zou inhouden, dient de wetgever een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en van de bescherming van het recht van eenieder op het ongestoorde genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel. De reglementering inzake woninghuur speelt een centrale rol in de welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving; behoudens wanneer die reglementering voor een bepaalde categorie van personen het verlies van hun woonst kan teweegbrengen, in welk geval de beoordelingsvrijheid van de wetgever minder ruim is (EHRM, 13 mei 2008, McCann t. Verenigd Koninkrijk, § 50), dient het Hof, daarbij rekening houdend met de verplichting die op grond van artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet voor de wetgevers geldt om het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen, het oordeel van die wetgevers betreffende het algemeen belang te eerbiedigen, tenzij dat oordeel kennelijk onredelijk is. De wetgever vermocht te oordelen dat de voorheen bestaande regeling waarbij niet in de verplichting was voorzien zoals in de bestreden maatregel neergelegd, niet op afdoende wijze beantwoordde aan zijn doelstelling om de toegang van de huurder tot de huurmarkt te bevorderen en het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen en dat, om die doelstelling beter te realiseren, de bestreden maatregel diende te worden ingevoerd. Daaruit volgt dat de bestreden bepaling niet op buitensporige wijze afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen. B.19. De verzoekende partijen voeren nog een schending aan van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag en met het algemene rechtsbeginsel van de contractvrijheid dat in de vrijheid van handel en nijverheid besloten ligt, doordat de banken hun mogelijkheid om niet te contracteren beperkt zouden zien. B.20.1. Wat de schending van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag betreft, is in B.18 uiteengezet dat de bestreden maatregel niet op onverantwoorde wijze afbreuk doet aan het recht van de verzoekende partijen op de eerbiediging van hun eigendomsrecht. B.20.2. Wat de schending van de vrijheid van handel en nijverheid betreft, dient te worden opgemerkt dat die vrijheid niet als een absolute vrijheid kan worden opgevat. Zij belet niet dat de wet de economische bedrijvigheid van personen en ondernemingen regelt. Zij zou enkel worden geschonden wanneer zij zonder enige noodzaak en op een wijze die kennelijk onevenredig is met het nagestreefde doel, zou worden beperkt. Bij het onderzoek van het eerste onderdeel van het eerste middel is gebleken dat de bestreden maatregel redelijk is verantwoord en niet kennelijk onevenredig met het nagestreefde doel is. B.21. Het tweede middel is niet gegrond. Om die redenen, het Hof verwerpt het beroep. Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 1 september 2008. De griffier, P.-Y. Dutilleux. De voorzitter, | attaquée, des articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et avec le principe général de droit de la liberté contractuelle, qui découle de la liberté de commerce et d'industrie. La mesure litigieuse impliquerait, pour les parties requérantes, une obligation de contracter, sans que cela soit compensé d'une quelconque manière, comme c'est le cas dans le secteur des assurances et de la sécurité sociale. B.16.1. Selon le Conseil des ministres, les catégories de personnes ou d'institutions visées dans le second moyen ne sont pas suffisamment comparables : celles qui offrent des services dans le secteur des assurances et de la sécurité sociale ne sauraient être comparées aux institutions financières mentionnées dans la disposition attaquée. B.16.2. Dès lors que les parties requérantes dénoncent le fait qu'une compensation est prévue dans un cas et non dans l'autre lorsque le législateur instaure une obligation de contracter, les institutions financières sont comparables, sur ce point, au secteur des assurances et à celui de la sécurité sociale. L'exception est rejetée. B.17. En ce qui concerne la violation de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée, les parties requérantes soulignent que la mesure attaquée oblige les banques concernées à exercer leur droit de propriété d'une manière déterminée, à savoir en constituant des réserves supplémentaires pour couvrir le risque de crédit accru. B.18. A supposer que la disposition attaquée constitue une ingérence dans le droit de propriété garanti par l'article 16 de la Constitution et par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, le législateur doit réaliser un juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la protection du droit au respect des biens. Il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi. La réglementation relative aux baux d'habitation occupe une place centrale dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes; sauf lorsque cette réglementation peut causer, pour une catégorie de personnes, la perte de leur habitation, auquel cas le pouvoir d'appréciation du législateur est moins étendu (CEDH, 13 mai 2008, McCann c. Royaume-Uni, § 50), la Cour, compte tenu de l'obligation faite aux législateurs par l'article 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution de garantir le droit à un logement décent, doit respecter l'appréciation de ces législateurs quant à l'intérêt général, sauf si cette appréciation est manifestement déraisonnable. Le législateur a pu estimer que la réglementation antérieure, qui ne prévoyait pas l'obligation telle qu'elle est prescrite par la mesure attaquée, ne répondait pas de façon satisfaisante à son objectif d'améliorer l'accès des preneurs au marché locatif et de garantir le droit à un logement décent et qu'afin de mieux réaliser cet objectif, il convenait d'introduire la mesure attaquée. Il s'ensuit que la disposition attaquée ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes. B.19. Les parties requérantes allèguent encore la violation du principe d'égalité et de non-discrimination, combiné avec l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée et avec le principe général de droit de la liberté contractuelle, qui découle de la liberté de commerce et d'industrie, en ce que les banques verraient limitée leur faculté de ne pas contracter. B.20.1. En ce qui concerne la violation de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée, il est exposé en B.18 que la mesure attaquée ne porte pas atteinte de manière injustifiée au droit de propriété des parties requérantes. B.20.2. En ce qui concerne la violation de la liberté de commerce et d'industrie, il y a lieu d'observer que cette liberté ne peut être conçue comme une liberté absolue. Elle ne fait pas obstacle à ce que la loi règle l'activité économique des personnes et des entreprises. Elle ne serait violée que si elle était limitée sans nécessité et de manière manifestement disproportionnée au but poursuivi. Lors de l'examen de la première branche du premier moyen, il est apparu que la mesure attaquée était raisonnablement justifiée et qu'elle n'était pas manifestement disproportionnée au but poursuivi. B.21. Le second moyen n'est pas fondé. Par ces motifs, la Cour rejette le recours. Ainsi prononcé en langue néerlandaise, en langue française et en langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à l'audience publique du 1er septembre 2008. Le greffier, P.-Y. Dutilleux. Le président, |
| M. Bossuyt. | M. Bossuyt. |