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beroep tot vernietiging van artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur,
ingesteld door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede- Het Grondwettelijk
Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...)"
| Uittreksel uit arrest nr. 92/2008 van 26 juni 2008 Rolnummer 4252 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 2 van de wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, ingesteld door de VZW « Algemeen Eigenaars en Mede- Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...) | Extrait de l'arrêt n° 92/2008 du 26 juin 2008 Numéro du rôle : 4252 En cause : le recours en annulation de l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer, introduit par l'ASBL « Syndicat National La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Ma(...) |
|---|---|
| GRONDWETTELIJK HOF | COUR CONSTITUTIONNELLE |
| Uittreksel uit arrest nr. 92/2008 van 26 juni 2008 | Extrait de l'arrêt n° 92/2008 du 26 juin 2008 |
| Rolnummer 4252 | Numéro du rôle : 4252 |
| In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 2 van de wet van 26 | En cause : le recours en annulation de l'article 2 de la loi du 26 |
| april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur, ingesteld door de | avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer, |
| VZW « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat » en anderen. | introduit par l'ASBL « Syndicat National des Propriétaires et |
| Copropriétaires » et autres. | |
| Het Grondwettelijk Hof, | La Cour constitutionnelle, |
| samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de | composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. |
| rechters P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, | Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, |
| J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van | J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, |
| Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder | assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. |
| voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, | Bossuyt, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging | I. Objet du recours et procédure |
| Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 27 juni 2007 | Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 27 |
| ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 29 juni | juin 2007 et parvenue au greffe le 29 juin 2007, un recours en |
| 2007, is beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 2 van de wet | annulation de l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des |
| van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur | dispositions en matière de baux à loyer (publiée au Moniteur belge du |
| (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 5 juni 2007) door de VZW | 5 juin 2007) a été introduit par l'ASBL « Syndicat National des |
| « Algemeen Eigenaars en Mede-Eigenaarssyndicaat », met | Propriétaires et Copropriétaires », dont le siège social est établi à |
| maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Violetstraat 43, de VZW « | 1000 Bruxelles, rue de la Violette 43, l'ASBL « Eigenaarsbelang », |
| Eigenaarsbelang », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, | dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Mechelseplein 25, |
| Mechelseplein 25, de VZW « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », met | l'ASBL « Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond », dont le siège social |
| maatschappelijke zetel te 9000 Gent, Vrijheidslaan 4, en de VZW « De | est établi à 9000 Gand, Vrijheidslaan 4, et l'ASBL « De Eigenaarsbond |
| Eigenaarsbond », met maatschappelijke zetel te 2000 Antwerpen, Otto | », dont le siège social est établi à 2000 Anvers, Otto Veniusstraat |
| Veniusstraat 28. | 28. |
| De vordering tot schorsing van dezelfde bepaling, ingediend door | La demande de suspension de la même disposition, introduite par les |
| dezelfde verzoekende partijen, is verworpen bij het arrest nr. | |
| 112/2007 van 26 juli 2007, bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad | mêmes parties requérantes, a été rejetée par l'arrêt n° 112/2007 du 26 |
| van 7 september 2007. | juillet 2007, publié au Moniteur belge du 7 septembre 2007. |
| (...) | (...) |
| II. In rechte | II. En droit |
| (...) | (...) |
| B.1. Het beroep tot vernietiging is gericht tegen artikel 2 van de wet | B.1. Le recours en annulation est dirigé contre l'article 2 de la loi |
| van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur (hierna : | du 26 avril 2007 portant des dispositions en matière de baux à loyer |
| de wet van 26 april 2007), dat luidt : | (ci-après : la loi du 26 avril 2007), qui dispose : |
| « In het Burgerlijk Wetboek, boek III, titel VIII, hoofdstuk II, | « Dans le Code civil, livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, |
| afdeling 2, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991, wordt een | insérée par la loi du 20 février 1991, il est inséré un article 1erbis, |
| artikel 1bis ingevoegd, luidende : | rédigé comme suit : |
| ' Art. 1bis.Van elke huurovereenkomst die onder toepassing van deze afdeling valt en die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder moet een geschrift worden opgesteld, dat afgezien van alle andere nadere regels, het volgende moet inhouden : de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in. Onverminderd het tweede en derde lid blijven de vóór de inwerkingtreding van dit artikel mondeling gesloten huurovereenkomsten onder de toepassing vallen van deze afdeling. ' ». Wat de omvang van het beroep betreft |
' Art. 1erbis.Tout bail tombant sous la présente section affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit qui devra contenir indépendamment de toutes autres modalités : l'identité de toutes les parties contractantes, la date de prise en cours, la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble couvrant l'objet locatif et le montant du loyer. La partie contractante la plus diligente pourra, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie par voie procédurale s'il échet à dresser, compléter ou signer une convention écrite selon l'alinéa 1er et requérir si besoin que le jugement vaudra bail écrit. La compétence du juge est limitée par l'existence préalable d'un contrat oral entre les parties. Sans préjudice des alinéas 2 et 3, les baux oraux conclus avant l'entrée en vigueur du présent article restent soumis à la présente section. ' ». Quant à la portée du recours |
| B.2. In zoverre de verzoekende partijen de bestreden maatregel | B.2. En ce que les parties requérantes critiquent la mesure attaquée |
| bekritiseren doordat hij tevens van toepassing is op studentenkamers, | parce qu'elle s'applique également aux chambres d'étudiants, le |
| is het beroep niet ontvankelijk, vermits die aangelegenheid niet door | recours est irrecevable, puisque cette matière n'est pas réglée par |
| het thans bestreden artikel 2 van de wet van 26 april 2007, maar door | l'article 2 de la loi du 26 avril 2007, présentement attaqué, mais par |
| artikel 98 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen | l'article 98 de la loi du 25 avril 2007 portant des dispositions |
| (IV) wordt geregeld, waarvan in deze zaak de vernietiging niet wordt | diverses (IV), dont l'annulation n'est pas demandée dans cette |
| gevorderd. | affaire. |
| Ten gronde | Quant au fond |
| Ten aanzien van het eerste middel | En ce qui concerne le premier moyen |
| B.3. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden bepaling het | B.3. Selon les parties requérantes, la disposition attaquée violerait |
| beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie schenden, doordat zij | le principe d'égalité et de non-discrimination, parce qu'elle n'impose |
| enkel voor de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de | l'obligation de rédiger un écrit que pour les baux qui concernent la |
| hoofdverblijfplaats van de huurder, de verplichting oplegt een | résidence principale du preneur, tandis que cette obligation ne |
| geschrift op te stellen, terwijl zulk een verplichting niet voor | s'applique pas aux autres sortes de baux. |
| andere soorten van huurovereenkomsten geldt. | B.4.1. Le Conseil des ministres considère que les législations en |
| B.4.1. De Ministerraad is van oordeel dat de wetgevingen inzake | matière de bail d'habitation, de bail commercial et de bail à ferme |
| woninghuur, handelshuur en pacht zodanig verschillend zijn - onder | sont à ce point différentes - en ce qui concerne, entre autres, les |
| meer op het vlak van de vormvereisten, de rechten en de plichten van | formalités, les droits et obligations des parties, les possibilités et |
| de partijen, de opzeggingsmogelijkheden en -termijnen - dat de | les délais de congé - que la catégorie des preneurs et des bailleurs |
| categorie van huurders en verhuurders in de sector van de woninghuur, | dans le secteur du bail d'habitation ne peut être comparée à celles |
| niet kan worden vergeleken met die van de huurders en verhuurders in | des preneurs et bailleurs dans les autres secteurs, tels que ceux du |
| andere sectoren zoals de handelshuur en de pacht. | bail commercial et du bail à ferme. |
| B.4.2. De situatie van huurders en verhuurders inzake woninghuur is | B.4.2. La situation des preneurs et des bailleurs de baux d'habitation |
| niet dermate verschillend van die van huurders en verhuurders inzake | ne diffère pas de celle des preneurs et des bailleurs d'autres sortes |
| andere soorten van huurovereenkomsten, zoals de handelshuur en de | de baux, tels que le bail commercial et le bail à ferme, au point que |
| pacht, dat die categorieën, in het licht van een toetsing aan het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, wat de verplichting betreft een schriftelijke overeenkomst op te stellen. De omstandigheid dat de onderscheiden wetgevingen verschillen vertonen - op het vlak van onder meer de na te leven vormvereisten, de rechten en de plichten van de partijen en de regeling van de opzegging - doet daaraan niets af, nu voor alle categorieën van huurders en verhuurders geldt dat zij overeenkomsten sluiten waarbij de enen een onroerend goed tijdelijk ter beschikking van de anderen stellen. | ces catégories ne pourraient être utilement comparées entres elles, en ce qui concerne l'obligation d'établir une convention écrite, dans le cadre d'un contrôle au regard du principe d'égalité et de non-discrimination. La circonstance que les législations distinctes présentent des différences - en ce qui concerne, notamment, les formalités à respecter, les droits et les devoirs des parties et le régime du congé - n'y change rien, dès lors que toutes les catégories de preneurs et de bailleurs concluent des conventions en vertu desquelles les seconds mettent un bien immobilier temporairement à la disposition des premiers. |
| B.5.1. In de parlementaire voorbereiding van de wet van 26 april 2007 | B.5.1. Selon les travaux préparatoires de la loi du 26 avril 2007 : |
| wordt uiteengezet : « De wet van 1991 reglementeert de huurovereenkomsten van de hoofdverblijfplaatsen. Zoals onze wetgeving thans voorligt, is er geen enkele verplichting om de overeenkomsten waarop deze wet van toepassing is ook op schrift te stellen. Zo kunnen deze overeenkomsten, naast het feit dat de partijen geen bescherming hebben, zowel tegenover derden als tegenover elkaar, niet geregistreerd worden, aangezien men alleen een schriftelijke akte kan registreren. Om inzake huurprijzen een coherent en efficiënt beleid te kunnen voeren, is een grondige kennis van de huurmarkt echter onmisbaar. Men kan er dus met recht en reden van uitgaan dat, zolang alle huurovereenkomsten niet geregistreerd zijn, het onmogelijk zal zijn om de pertinente elementen te verzamelen. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst is dus een voorafgaande vereiste voor de veralgemening van de registratie. Met het doel om een coherent beleid inzake de huur te kunnen voeren, | « La loi de 1991 réglemente les baux dits de résidence principale. Rien, en l'état actuel de notre législation, n'oblige de mettre par écrit les contrats auxquels cette loi s'applique. Ainsi, outre le fait que les parties n'ont pas de protection tant vis-à-vis des tiers qu'entre eux, ces baux ne peuvent donc pas être enregistrés puisqu'on ne peut qu'enregistrer qu'un acte écrit. Or, pour mener une politique cohérente et efficace en matière de loyers, une connaissance approfondie du marché locatif est indispensable. Il est légitime de penser que tant que l'ensemble des baux ne seront pas enregistrés, il sera impossible de récolter les éléments pertinents. Ainsi, l'obligation du bail écrit constitue donc un préalable à la généralisation de l'enregistrement. Dans le but de pouvoir mettre en oeuvre une politique cohérente en |
| maar ook inzake de bescherming van de partijen, is het nodig dat men | matière de loyer mais aussi en matière de protection des parties, il |
| het Burgerlijk Wetboek wijzigt, door een artikel 1bis in te voegen in | est nécessaire de modifier le Code civil en insérant un article 1erbis |
| Boek III, titel VIII, hoofdstuk 2, afdeling 2. Dit artikel zal de | dans le Livre III, titre VIII, chapitre 2, section 2. Cet article |
| schriftelijke huurovereenkomst verplicht stellen voor de | rendra obligatoire le bail écrit pour les résidences principales et |
| hoofdverblijfplaatsen en de studentenkoten. | kots d'étudiants. |
| Naast alle andere modaliteiten zal deze overeenkomst verplichtend de | Ce bail devra impérativement contenir, outre toutes les autres |
| identiteit van de contracterende partijen, de begindatum, de | modalités, l'identité des parties contractantes, la date de prise en |
| omschrijving van het goed of van de delen van het beoogde goed, het | |
| bedrag van de huurprijs vermelden » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC | cours, la désignation du bien ou des parties du bien visé, le montant |
| 51-2874/001, p. 3). | du loyer » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2874/001, p. 3). |
| B.5.2. Tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet van 25 april | B.5.2. Au cours des travaux préparatoires de la loi du 25 avril 2007 |
| 2007 houdende diverse bepalingen (IV) verklaarde de minister van | portant des dispositions diverses (IV), la ministre de la Justice a |
| Justitie : | déclaré : |
| « Het regeerakkoord voorziet dat de wet op de huurovereenkomsten zal | « L'accord de Gouvernement prévoit que la loi sur les baux soit |
| geëvalueerd worden ' door een nieuw evenwicht te zoeken inzake rechten | évaluée ' en recherchant un meilleur équilibre entre droits et devoirs |
| en verplichtingen tussen huurders en verhuurders '. Het regeerakkoord | des locataires et des propriétaires '. L'accord de Gouvernement, par |
| stelde verder vast dat de toegang tot de huisvesting ' moeilijker en | ailleurs, constatait que l'accès au logement devenait ' de plus en |
| moeilijker wordt voor families zonder of met een laag inkomen of voor | plus difficile pour les familles nombreuses ou pour les familles |
| grote gezinnen '. | n'ayant pas de revenus ou alors des revenus modestes '. |
| [...] | [...] |
| Deze wijzigingen [van de wet van 20 februari 1991] zijn dus het | Ces modifications [de la loi du 20 février 1991] sont donc le fruit |
| resultaat van een lang rijpingsproces en weerspiegelen twee vereisten | d'une longue maturation et reflètent deux impératifs que toutes les |
| die alle partijen zich hadden gesteld : | parties s'étaient fixés : |
| - een beter evenwicht tussen de rechten van verhuurders en huurders; | - un meilleur équilibre entre les droits des propriétaires et des |
| - de toegang tot de huisvesting makkelijker maken. | locataires; - faciliter l'accès au logement. |
| In de eerste categorie maatregelen kunnen we de volgende bepalingen | Dans la première catégorie de mesures, on peut citer les dispositions |
| aanhalen die hernomen zijn in huidig wetsontwerp : | suivantes reprises dans le présent projet de loi : |
| - verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst; | - obligation du bail écrit; |
| [...] De verplichting om de huurovereenkomst schriftelijk op te stellen maakt het enerzijds mogelijk de partijen beter te beschermen, maar anderzijds wordt de verhuurmarkt er transparanter door. De Kamer heeft inderdaad in het kader van de programmawet een bepaling goedgekeurd die de registratie van de huurovereenkomst verplichtend en gratis maakt. Die registratie kan uiteraard alleen gebeuren wanneer de overeenkomst op schrift staat. Maar men kan er natuurlijk van uitgaan dat zolang niet alle huurovereenkomsten geregistreerd zijn, het ook onmogelijk zal zijn om de relevante elementen te verzamelen. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst betekent dus een voorafgaande voorwaarde voor de veralgemening van de registratie en de regering maakt dat makkelijker door die enerzijds gratis te maken en door anderzijds groen licht te geven voor de registratie via de | [...] Rendre le bail écrit obligatoire permet, d'une part, de mieux protéger les parties mais aussi de rendre plus transparent le marché locatif. En effet, la Chambre a adopté, dans le cadre de la loi-programme, une disposition rendant gratuit et obligatoire l'enregistrement du contrat de bail. Évidemment, cet enregistrement ne peut avoir lieu que si le bail est écrit. Il est légitime de penser que tant que l'ensemble des baux ne seront pas enregistrés, il sera impossible de récolter les éléments pertinents. Ainsi, l'obligation du bail écrit constitue donc un préalable à la généralisation de l'enregistrement, que le gouvernement facilite en le rendant d'une part gratuit et en ouvrant d'autre part la voie à l'enregistrement informatique » (Doc. parl., Chambre, |
| elektronische weg » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. | 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 8-10; Doc. parl., Sénat, 2006-2007, |
| 8-10; Parl. St., Senaat, 2006-2007, 3-2121/4, pp. 6-7). | 3-2121/4, pp. 6-7). |
| B.6. Uit de voormelde parlementaire voorbereiding blijkt dat de | B.6. Il ressort des travaux préparatoires précités que l'obligation de |
| verplichting om van de huurovereenkomsten die betrekking hebben op de | rédiger un écrit pour les baux qui concernent la résidence principale |
| hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift op te stellen, als | du preneur est considérée comme une condition préalable à la |
| een voorafgaande vereiste voor de veralgemening van de registratie van die overeenkomsten wordt beschouwd. Daaruit blijkt tevens dat met de verplichting een schriftelijke overeenkomst op te stellen die vervolgens wordt geregistreerd, de wetgever beoogt de partijen beter te beschermen en inzake de woninghuur een coherent en efficiënt beleid te kunnen voeren. B.7.1. Het Hof dient te onderzoeken of de aangeklaagde maatregel het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie schendt, doordat hij enkel voor de in de bestreden bepaling bedoelde huurovereenkomsten geldt, en niet voor andere huurovereenkomsten, zoals de handelshuur en de pacht. B.7.2. In tegenstelling tot de wetgeving inzake overeenkomsten die betrekking hebben op de huur en verhuur van onroerende goederen die niet tot hoofdverblijfplaats van de huurder dienen, draagt de bestreden maatregel bij tot de verwezenlijking van het recht op een | généralisation de l'enregistrement de ces conventions. Il apparaît aussi qu'en imposant l'obligation de rédiger un contrat écrit qui est ensuite enregistré, le législateur vise à mieux protéger les parties et à pouvoir mener une politique cohérente et efficace en matière de location d'habitations. B.7.1. La Cour doit examiner si la mesure critiquée viole le principe d'égalité et de non discrimination en ce qu'elle s'applique uniquement aux baux visés dans la disposition attaquée et non aux autres baux, tels que le bail commercial et le bail à ferme. B.7.2. Contrairement à la législation qui régit les conventions de location d'immeubles qui ne sont pas destinés à la résidence principale du preneur, la mesure attaquée contribue à réaliser le |
| behoorlijke huisvesting dat door artikel 23, derde lid, 3°, van de | droit à un logement décent garanti par l'article 23, alinéa 3, 3°, de |
| Grondwet wordt gewaarborgd. | la Constitution. |
| Artikel 23 van de Grondwet luidt : | L'article 23 de la Constitution dispose : |
| « Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. | « Chacun a le droit de mener une vie conforme à la dignité humaine. |
| Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde | A cette fin, la loi, le décret ou la règle visée à l'article 134 |
| regel, rekening houdend met de overeenkomstige plichten, de | garantissent, en tenant compte des obligations correspondantes, les |
| economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden | droits économiques, sociaux et culturels, et déterminent les |
| voor de uitoefening bepalen. | conditions de leur exercice. |
| Die rechten omvatten inzonderheid : | Ces droits comprennent notamment : |
| [...] | [...] |
| 3° het recht op een behoorlijke huisvesting; | 3° le droit à un logement décent; |
| [...] ». | [...] ». |
| B.7.3. Bovendien vermag de wetgever er rekening mee te houden dat in | B.7.3. Le législateur peut en outre tenir compte du fait que dans le |
| de sector van de woninghuur, in tegenstelling tot de meeste andere | secteur du bail d'habitation, contrairement à la plupart des autres |
| sectoren van huur van onroerende goederen, zoals kantoren, | secteurs de location de biens immobiliers, telle la location de |
| opslagruimten, handelspanden en landbouwgronden, de huurder zich vaak | bureaux, d'entrepôts, d'immeubles commerciaux et de terrains |
| in een zwakkere sociaaleconomische positie bevindt dan de verhuurder, | agricoles, le preneur se trouve souvent dans une position |
| wat een bijkomende bescherming van de huurder van een onroerend goed | socio-économique inférieure à celle du bailleur, ce qui justifie une |
| dat hem tot hoofdverblijfplaats dient, verantwoordt. Overigens strekt | protection supplémentaire du preneur d'un bien immobilier destiné à sa |
| de verplichting een geschrift op te stellen ook tot een betere | résidence principale. Au demeurant, l'obligation de rédiger un écrit |
| bescherming van de rechten van de verhuurder. | vise également à mieux protéger les droits du bailleur. |
| B.7.4. Door enkel voor huurovereenkomsten die betrekking hebben op de | B.7.4. En prévoyant l'obligation d'un écrit pour les seuls baux |
| hoofdverblijfplaats van de huurder, in de verplichting van een | |
| geschrift te voorzien en die verplichting niet voor andere | relatifs à la résidence principale du preneur et en n'imposant pas |
| huurovereenkomsten van onroerende goederen, zoals de handelshuur en de | cette obligation pour les autres contrats de location de biens |
| pacht, op te leggen, schendt de wetgever door de bestreden bepaling | immeubles, tels que le bail commercial ou le bail à ferme, le |
| aan te nemen, het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie niet, | législateur ne viole pas le principe d'égalité et de non |
| nu voor dat verschil in behandeling een objectieve en redelijke | discrimination, étant donné qu'il existe une justification objective |
| verantwoording bestaat. | et raisonnable à cette différence de traitement. |
| B.8. Het eerste middel is niet gegrond. | B.8. Le premier moyen n'est pas fondé. |
| Ten aanzien van het tweede middel | En ce qui concerne le second moyen |
| B.9. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden bepaling de | B.9. Selon les parties requérantes, la disposition attaquée violerait |
| artikelen 10, 11 en 16 van de Grondwet schenden, doordat zij in een verschil in behandeling zou voorzien tussen de huurders en de verhuurders die een schriftelijke overeenkomst hebben gesloten, enerzijds, en de huurders en de verhuurders aan wie de rechter een overeenkomst oplegt middels een vonnis dat de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst heeft. Zulk een vonnis zou niet noodzakelijkerwijze met de wil van de partijen overeenstemmen, zodat die partijen niet dezelfde rechten en waarborgen zouden genieten als in het geval van een door henzelf gesloten overeenkomst. B.10. In de parlementaire voorbereiding van de bestreden bepaling wordt uiteengezet : « Er zal bovendien vastgelegd worden dat, bij het niet ondertekenen van de huurovereenkomst door een van de twee partijen, de andere partij die andere partij tot uitvoering zal kunnen dwingen, met een ingebrekestelling via een per post aangetekend schrijven of via deurwaardersexploot of, in voorkomend geval en indien nodig, om een vonnis zal kunnen verzoeken dat de waarde van een geschreven huurovereenkomst zal hebben, en dit niettegenstaande alle andere rechten om eventuele extracontractuele vergoedingen te eisen voor de schade die geleden werd door het voornoemde feit. Zoals de Raad van State in zijn advies onderstreept, kan in dat laatste geval de eenvoudige bedoeling om een huurovereenkomst op te stellen niet volstaan. Zo zal bijvoorbeeld een rechter wanneer de partijen aan het onderhandelen zijn over de huurovereenkomst geen van de elementen kunnen bepalen waarover de partijen niet kunnen overeenkomen. In alle gevallen moet er een mondelinge overeenkomst bestaan vooraleer men zich tot de rechter kan wenden, zodat die kan | les articles 10, 11 et 16 de la Constitution parce qu'elle instaurerait une différence de traitement entre les preneurs et bailleurs qui ont conclu un contrat écrit et les preneurs et bailleurs auxquels le juge impose une convention par jugement ayant valeur de bail écrit. Un tel jugement ne correspondrait pas nécessairement à la volonté des parties, de sorte que ces parties ne bénéficieraient pas des mêmes droits et garanties qu'en cas de convention conclue par elles-mêmes. B.10. Selon les travaux préparatoires de la disposition attaquée : « Il sera en outre établi qu'en cas de non-signature du bail par l'une des deux parties, l'autre partie pourra contraindre l'autre partie à l'exécution, par mise en demeure par voie recommandée, par exploit d'huissier ou, le cas échéant, si besoin est, requérir un jugement qui vaudra bail écrit; et ce nonobstant tous autres droits à requérir d'éventuelles indemnités extra-contractuelles pour préjudice encouru dudit fait. Dans ce dernier cas, comme le souligne le Conseil d'Etat dans son avis, la simple intention d'établir un bail ne pourra pas suffire. Ainsi, par exemple, un juge ne pourra, en cours de négociation entre les parties sur le contrat de bail, fixer un des éléments sur lequel les parties ne parviennent pas à s'entendre. Il faut, dans tous les cas, qu'un contrat de bail oral soit préexistant à la saisine du juge pour que ce dernier puisse agir. Le juge ne transformera donc pas une |
| optreden. De rechter zal dus geen wil omzetten in een contract » | volonté en contrat » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2874/001, |
| (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2874/001, pp. 3-4). | pp. 3-4). |
| B.11. De rechter die een vonnis uitspreekt dat de waarde van een | B.11. Le juge qui prononce un jugement ayant valeur de bail écrit ne |
| schriftelijke huurovereenkomst heeft, vermag zulks enkel te doen | peut le faire que lorsqu'il considère qu'il existe suffisamment de |
| wanneer hij van oordeel is dat er voldoende bewijzen van een | preuves de l'existence d'un contrat de bail verbal. |
| mondelinge huurovereenkomst voorhanden zijn. | En outre, un tel jugement ne peut porter que sur les quatre éléments |
| Bovendien mag een dergelijk vonnis uitsluitend betrekking hebben op de | limitativement énumérés dans la disposition attaquée, à savoir |
| vier elementen die in de bestreden bepaling limitatief zijn opgesomd, | l'identité de toutes les parties contractantes, la date à laquelle la |
| namelijk de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum | convention prend cours, la désignation de tous les locaux et parties |
| van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van | d'immeuble qui font l'objet de la location ainsi que le montant du |
| het gebouw die het voorwerp van de huur zijn, en het bedrag van de huur. De rechter vermag in zijn vonnis enkel die elementen in aanmerking te nemen, in zoverre hij het bestaan ervan volgens de gemeenrechtelijke regels inzake de bewijsvoering bewezen acht. De taak van de rechter is bijgevolg beperkt tot het schriftelijk vastleggen van de rechten en verplichtingen die de partijen omtrent die voormelde elementen mondeling waren overeengekomen. Het staat niet aan de rechter zijn wil in de plaats van die van de contracterende partijen te stellen. Uit wat voorafgaat volgt dat de bestreden bepaling bestaanbaar is met het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, nu zij niet ertoe leidt dat een vonnis met de waarde van een schriftelijke huurovereenkomst niet in analoge waarborgen zou voorzien als die van een overeenkomst die door de contracterende partijen zelf is gesloten. In beide gevallen zal de wil van die partijen doorslaggevend zijn om hun respectieve rechten en verplichtingen vast te leggen of te doen vastleggen. B.12. In de veronderstelling dat de bestreden bepaling een inmenging | loyer. Le juge ne peut prendre ces éléments en considération dans son jugement que pour autant qu'il considère que leur existence est prouvée selon les règles de droit commun en matière d'administration de la preuve. La tâche du juge se limite par conséquent à consigner par écrit les droits et obligations convenus oralement par les parties concernant les éléments précités. Il n'appartient pas au juge de substituer sa volonté à celle des parties contractantes. Il résulte de ce qui précède que la disposition attaquée est compatible avec le principe d'égalité et de non-discrimination, dès lors qu'elle n'aboutit pas à ce qu'un jugement ayant valeur de bail écrit ne prévoirait pas des garanties analogues à celles d'une convention conclue par les parties contractantes elles-mêmes. Dans les deux cas, la volonté de ces parties sera déterminante pour fixer ou faire fixer leurs droits et obligations respectifs. B.12. A supposer que la législation attaquée constitue une ingérence |
| in het recht op eigendom, gewaarborgd door artikel 16 van de Grondwet | dans le droit de propriété garanti par l'article 16 de la Constitution |
| en artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees | et par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention |
| Verdrag voor de rechten van de mens, zou inhouden, dient de wetgever | européenne des droits de l'homme, le législateur doit réaliser un |
| een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het | juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de |
| algemeen belang en van de bescherming van het recht van eenieder op | la protection du droit au respect des biens. Il doit exister un |
| het ongestoorde genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband | rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et |
| van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het | |
| nagestreefde doel. | le but poursuivi. |
| De reglementering inzake woninghuur speelt een centrale rol in de | La réglementation relative aux baux à loyer occupe une place centrale |
| welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving; | dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes; |
| behoudens wanneer die reglementering voor een bepaalde categorie van | sauf lorsque cette réglementation peut causer, pour une catégorie de |
| personen het verlies van hun woonst kan teweegbrengen, in welk geval | personnes, la perte de leur habitation, auquel cas le pouvoir |
| de beoordelingsvrijheid van de wetgever minder ruim is (EHRM, 13 mei | d'appréciation du législateur est moins étendu (CEDH, 13 mai 2008, Mc |
| 2008, Mc Cann t. Verenigd Koninkrijk, § 50), dient het Hof, daarbij | Cann c. Royaume-Uni, § 50) la Cour, compte tenu de l'obligation faite |
| rekening houdend met de verplichting die op grond van artikel 23, | |
| derde lid, 3°, van de Grondwet voor de wetgevers geldt om het recht op | aux législateurs par l'article 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution de |
| een behoorlijke huisvesting te waarborgen, het oordeel van die | garantir le droit à un logement décent, doit respecter l'appréciation |
| wetgevers betreffende het algemeen belang te eerbiedigen, tenzij dat | de ces législateurs quant à l'intérêt général, sauf si cette |
| oordeel kennelijk onredelijk is. | appréciation est manifestement déraisonnable. |
| De wetgever vermocht te oordelen dat de voorheen bestaande regeling | Le législateur a pu considérer que les règles antérieures, qui ne |
| waarbij niet in de verplichting was voorzien om een schriftelijke | prévoyaient pas l'obligation de rédiger un bail écrit ni la |
| huurovereenkomst op te stellen, noch in de mogelijkheid om in | possibilité de faire prononcer, le cas échéant, par le juge un |
| voorkomend geval een vonnis met de waarde van een schriftelijke | jugement ayant valeur de bail écrit, ne répondaient pas de façon |
| huurovereenkomst door de rechter te doen uitspreken, niet op afdoende | satisfaisante à son objectif de mener une politique cohérente et |
| wijze beantwoordde aan zijn doelstelling om een coherent en efficiënt | |
| beleid inzake de woninghuur te kunnen voeren en dat, om die | efficace en matière de bail d'habitation et que la mesure attaquée |
| doelstelling beter te realiseren, de bestreden maatregel diende te | devait être prise afin de pouvoir atteindre mieux cet objectif. |
| worden ingevoerd. | |
| Daaruit volgt dat de bestreden bepaling niet op buitensporige wijze | Il s'ensuit que la disposition attaquée ne porte pas une atteinte |
| afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen. | disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes. |
| B.13. Het tweede middel is niet gegrond. | B.13. Le second moyen n'est pas fondé. |
| Om die redenen, | Par ces motifs, |
| het Hof | la Cour |
| verwerpt het beroep, onder voorbehoud van hetgeen is vermeld in B.11. | rejette le recours sous réserve de ce qui est mentionné en B.11. |
| Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, | Ainsi prononcé en langue néerlandaise, en langue française et en |
| overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op | langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 |
| de openbare terechtzitting van 26 juni 2008. | janvier 1989, à l'audience publique du 26 juin 2008. |
| De griffier, | Le greffier, |
| P.-Y. Dutilleux. | P.-Y. Dutilleux. |
| De voorzitter, | Le président, |
| M. Bossuyt. | M. Bossuyt. |