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Uittreksel uit arrest nr. 62/2007 van 18 april 2007 Rolnummer 4038 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 43 van het decreet van het Vlaamse Gewest van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, zoals ingevoegd bij artikel 44 van Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters A. Arts en M. Melchior, en de rechters P. Mart(...) Extrait de l'arrêt n° 62/2007 du 18 avril 2007 Numéro du rôle : 4038 En cause : le recours en annulation de l'article 43 du décret de la Région flamande du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, tel qu'il a été inséré par l' La Cour d'arbitrage, composée des présidents A. Arts et M. Melchior, et des juges P. Martens, R.(...)
ARBITRAGEHOF COUR D'ARBITRAGE
Uittreksel uit arrest nr. 62/2007 van 18 april 2007 Extrait de l'arrêt n° 62/2007 du 18 avril 2007
Rolnummer 4038 Numéro du rôle : 4038
In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 43 van het decreet En cause : le recours en annulation de l'article 43 du décret de la
van het Vlaamse Gewest van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, Région flamande du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du
zoals ingevoegd bij artikel 44 van het decreet van 24 maart 2006 « Logement, tel qu'il a été inséré par l'article 44 du décret du 24 mars
houdende wijziging van decretale bepalingen inzake wonen als gevolg 2006 « modifiant les dispositions décrétales en matière de logement
van het bestuurlijk beleid », ingesteld door de VZW « Vereniging van suite à la politique administrative », introduit par l'ASBL «
Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen » en anderen. Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen » et autres.
Het Arbitragehof, La Cour d'arbitrage,
samengesteld uit de voorzitters A. Arts en M. Melchior, en de rechters composée des présidents A. Arts et M. Melchior, et des juges P.
P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen,
Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke en J. Spreutels, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke et J. Spreutels, assistée du
bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter A. Arts, greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président A. Arts,
wijst na beraad het volgende arrest : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging I. Objet du recours et procédure
Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 23 augustus Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 23
2006 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 24 août 2006 et parvenue au greffe le 24 août 2006, un recours en
augustus 2006, is beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 43 van
het decreet van het Vlaamse Gewest van 15 juli 1997 houdende de annulation de l'article 43 du décret de la Région flamande du 15
Vlaamse Wooncode, zoals ingevoegd bij artikel 44 van het decreet van juillet 1997 contenant le Code flamand du Logement, tel qu'il a été
24 maart 2006 « houdende wijziging van decretale bepalingen inzake inséré par l'article 44 du décret du 24 mars 2006 « modifiant les
wonen als gevolg van het bestuurlijk beleid » (bekendgemaakt in het dispositions décrétales en matière de logement suite à la politique
Belgisch Staatsblad van 14 juni 2006), door de VZW « Vereniging van administrative » (publié au Moniteur belge du 14 juin 2006), a été
introduit par l'ASBL « Vereniging van Vlaamse
Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen », met zetel te 2600 Berchem, 't Huisvestingsmaatschappijen », dont le siège est établi à 2600 Berchem,
Binnenplein 2, de CVBA « Dijledal, Sociale Huisvesting Leuven », met 't Binnenplein 2, la SCRL « Dijledal, Sociale Huisvesting Leuven »,
zetel te 3010 Kessel-Lo, Lolanden 8, de CVBA « De Ideale Woning », met dont le siège est établi à 3010 Kessel-Lo, Lolanden 8, la SCRL « De
zetel te 2600 Berchem, Diksmuidelaan 276, en de CVBA « ABC », met Ideale Woning », dont le siège est établi à 2600 Berchem,
zetel te 2050 Antwerpen, Reinaartlaan 8. Diksmuidelaan 276, et la SCRL « ABC », dont le siège est établi à 2050
Anvers, Reinaartlaan 8.
(...) (...)
II. In rechte II. En droit
(...) (...)
B.1. Het beroep tot vernietiging betreft artikel 44 van het decreet B.1. Le recours en annulation porte sur l'article 44 du décret du 24
van 24 maart 2006 « houdende wijziging van decretale bepalingen inzake mars 2006 « modifiant les dispositions décrétales en matière de
wonen als gevolg van het bestuurlijk beleid », in zoverre het een logement suite à la politique administrative », en tant que celui-ci
nieuw artikel 43 invoert in het decreet van 15 juli 1997 houdende de insère un nouvel article 43 dans le décret du 15 juillet 1997
Vlaamse Wooncode. Dat artikel 43 luidt : contenant le Code flamand du logement. Cet article 43 dispose :
« § 1. De huurder heeft het recht om de door hem gehuurde woning onder « § 1er. Le locataire a le droit d'acquérir le logement loué par lui
de hierna bepaalde voorwaarden aan te kopen : sous les conditions prescrites ci-après :
1° de woning is vijftien jaar als sociale huurwoning ter beschikking 1° l'habitation était disponible comme habitation sociale de location
gesteld; pendant quinze ans;
2° de huurder heeft de woning vijf jaar ononderbroken als huurder 2° le locataire a occupé l'habitation sans interruption pendant cinq
betrokken; ans;
3° de huurder heeft op het ogenblik van het aankopen van de woning 3° le locataire n'a pas la propriété pleine ou l'usufruit complet
geen andere woning of een perceel dat bestemd is voor woningbouw d'une autre habitation ou d'une parcelle destinée à la construction
volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik.
Voor de toepassing van het eerste lid, 1°, worden woningen waarvan de d'habitations au moment de l'achat de l'habitation.
renovatiewerkzaamheden voltooid zijn niet beschouwd als nieuwe Pour l'application de l'alinéa premier, 1°, les habitations dont la
terbeschikkingstellingen, met uitzondering van de woningen waarbij de rénovation est parachevée, ne sont pas considérées comme de nouvelles
kostprijs van de renovatiewerkzaamheden meer bedraagt dan de helft van mises à disposition, à l'exception des habitations dont le coût de
de geactualiseerde kostprijs van de woning. De Vlaamse Regering rénovation est supérieur à la moitié du prix actualisé de
bepaalt de wijze waarop de huurder op de hoogte wordt gebracht van een l'habitation. Le Gouvernement flamand détermine le mode de
nieuwe terbeschikkingstelling. notification au locataire d'une nouvelle mise à disposition.
De Vlaamse Regering bepaalt de aankoopprocedure en de berekeningswijze Le Gouvernement flamand arrête la procédure d'achat et le mode de
van de actualisatie van de kostprijs. calcul de l'actualisation du coût.
§ 2. In afwijking van § 1 zijn de volgende woningen geen voorwerp van § 2. Par dérogation au § 1er, les habitations suivantes ne sont pas
het kooprecht : 1° woningen die gerealiseerd of gefinancierd worden, hetzij ter uitvoering van artikel 33, § 1, 6°, hetzij in het kader van een bijzonder programma en onder beding van specifieke verbintenissen, als een van die verbintenissen een verkoop verbiedt; 2° woningen als vermeld in artikel 72, eerste lid, 2°; 3° woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan, tenzij al eerder een woning uit hetzelfde gebouw verkocht is; 4° woningen waarvoor renovatiewerkzaamheden gepland zijn die opgenomen zijn op het uitvoeringsprogramma, vermeld in artikel 33, § 3, of die erkend zijn als principieel vatbaar voor subsidiëring ten laste van het Vlaamse Gewest. soumises au droit d'achat : 1° les habitations réalisées ou financées, soit en exécution de l'article 33, § 1er, 6°, soit dans le cadre d'un programme spécial et aux conditions d'engagements spéciaux, lorsqu'un de ces engagements interdit la vente; 2° les habitations telles que visées à l'article 72, alinéa premier, 2°; 3° les habitations faisant partie intégrante d'un immeuble comptant plusieurs habitations dont la vente fait naître la co-propriété des parties communes, à moins qu'une habitation du même immeuble n'ait déjà été vendue antérieurement; 4° les habitations faisant l'objet de projets de rénovation et qui sont reprises dans le programme [d'exécution] visé à l'article 33, § 3, ou qui sont reconnues comme subventionnables en principe par la Région flamande.
§ 3. De Vlaamse Regering bepaalt de voorwaarden waaronder de sociale § 3. Le Gouvernement flamand fixe les conditions dans lesquelles la
huisvestingsmaatschappij verplicht is de netto-opbrengst uit de société de logement social est obligée à investir le produit net de la
verkoop van een woning te investeren in het numerieke behoud van haar vente d'une habitation dans la préservation numérique de son
patrimonium. De netto-opbrengst is de opbrengst uit de verkoop van de patrimoine. Le produit net est le produit de la vente de l'habitation
woning na aftrek van het saldo van de op de verkochte woning staande kredieten. après déduction du solde des crédits grevant l'habitation vendue.
Als de netto-opbrengst ontoereikend is voor het numerieke behoud van Lorsque le produit net est insuffisant pour assurer la préservation
het patrimonium, krijgt de sociale huisvestingsmaatschappij voor het numérique du patrimoine, la société de logement social bénéficie pour
saldo voorrang op het uitvoeringsprogramma, vermeld in artikel 33, § le solde de la priorité sur le programme d'exécution, visé à l'article
3. De Vlaamse Regering bepaalt de nadere regelen voor de toepassing 33, § 3. Le Gouvernement flamand fixe les modalités de l'application
van die voorrang. de cette priorité.
§ 4. De koper is verplicht de woning te bewonen gedurende een periode § 4. L'acheteur est obligé à occuper l'habitation pendant une période
van twintig jaar na de aankoop ervan. Als hij de bewoningsplicht niet de vingt ans suivant son achat. Lorsqu'il ne respecte pas l'obligation
nakomt, of als hij de woning wil verkopen binnen die termijn, heeft de d'occupation ou s'il veut vendre l'habitation dans ledit délai, la
sociale huisvestingsmaatschappij het recht om de woning terug te nemen société de logement social a le droit de reprendre l'habitation au
tegen de prijs, bepaald in artikel 84, § 1, tweede lid. Maakt de prix fixé à l'article 84, § 1er, alinéa deux. Au cas où la société de
sociale huisvestingsmaatschappij geen gebruik van dat recht als ze logement sociale n'exercerait pas ce droit lorsqu'elle prend
kennis krijgt van het ontstaan ervan, dan vervalt voormelde connaissance de sa naissance, l'obligation précitée devient nulle dans
verplichting van de koper. le chef de l'acheteur.
§ 5. De prijs voor de woning waarop de huurder het recht van aankoop § 5. Le prix de l'habitation sur laquelle le locataire peut exercer le
kan uitoefenen, is gelijk aan de venale waarde die geraamd wordt door droit d'achat, est égal à la valeur vénale telle qu'estimée par un
een ontvanger van registratie en domeinen of een commissaris van het receveur de l'enregistrement et des domaines ou un commissaire du
comité tot aankoop. De venale waarde is de prijs die de meestbiedende comité d'achat. La valeur vénale est le prix que le candidat acheteur
kandidaat-koper bereid zou zijn te betalen als het goed te koop le plus offrant est disposé à payer si le bien serait mis à la vente
gesteld zou worden onder de meest gunstige voorwaarden en na een aux conditions les plus favorables et après bonne préparation. Les
degelijke voorbereiding. De schattingen door voornoemde ontvanger of estimations faites par le receveur ou le commissaire précité restent
commissaris blijven één jaar geldig. De Vlaamse Regering bepaalt de valables pendant au maximum un an. Le Gouvernement flamand arrête la
procedure voor de schattingsaanvraag. procédure de la demande d'estimation.
De zittende huurder die de sociale huurwoning aankoopt, betaalt alle Tous les impôts, taxes, honoraires et frais relatifs à l'acte d'achat
belastingen, heffingen, erelonen en kosten met betrekking tot de et à l'estimation, ainsi que le bornage, l'arpentage et les frais
verkoopakte en de schatting, alsook, binnen een maximum dat de Vlaamse administratifs, jusqu'à concurrence d'un plafond que le Gouvernement
Regering bepaalt, de kosten voor de afpaling en de opmeting en de flamand fixe, sont à charge du locataire occupant qui achète
administratieve kosten ». l'habitation sociale de location ».
Die bepaling is op 1 juli 2006 in werking getreden. Cette disposition est entrée en vigueur le 1er juillet 2006.
B.2.1. De bestreden bepaling neemt grotendeels de bepaling inzake het B.2.1. La disposition attaquée reproduit en grande partie la
kooprecht voor huurders over die in de Vlaamse Wooncode werd ingevoegd disposition relative au droit d'achat des locataires qui a été insérée
bij artikel 3 van het decreet van 15 juli 2005 tot wijziging van het dans le Code flamand du logement par l'article 3 du décret du 15
decreet van 15 juli 1997 « houdende de Vlaamse Wooncode met betrekking juillet 2005 « modifiant le décret du 15 juillet 1997 contenant le
Code flamand du logement, en ce qui concerne le droit d'achat des
tot het kooprecht van sociale huurders » en die door de verzoekers is locataires sociaux » et qui a été contestée par les requérants dans
bestreden in de zaak nr. 3938 (artikel 45bis ). l'affaire n° 3938 (article 45bis ).
B.2.2. Met het voormelde artikel 45bis beoogde de decreetgever B.2.2. Par l'article 45bis précité, le législateur décrétal entendait
tegemoet te komen aan het arrest nr. 115/2004 van 30 juni 2004, waarin répondre à l'arrêt n° 115/2004 du 30 juin 2004, dans lequel la Cour
het Hof, wegens schending van het wettigheidsbeginsel zoals avait annulé, pour cause de violation du principe de légalité tel
gewaarborgd bij artikel 16 van de Grondwet, de bepaling had vernietigd qu'il est consacré par l'article 16 de la Constitution, la disposition
die aan de huurder het recht verleent om de gehuurde woning te qui confère au locataire le droit d'acquérir l'habitation louée «
verwerven « volgens de door de Vlaamse regering te bepalen voorwaarden ». suivant des conditions à fixer par le Gouvernement flamand ».
Dit is ook de ratio legis van de bestreden bepaling, zoals blijkt uit C'est également la ratio legis de la disposition attaquée, comme le
de parlementaire voorbereiding van het voormelde decreet van 15 juli font apparaître les travaux préparatoires du décret précité du 15
2005, enerzijds, en uit de parlementaire voorbereiding van de juillet 2005, d'une part, et les travaux préparatoires de la
bestreden bepaling, anderzijds (Parl. St., Vlaams Parlement, disposition litigieuse, d'autre part (Doc. parl., Parlement flamand,
2005-2006, nr. 614/1, p. 13). 2005-2006, n° 614/1, p. 13).
Wat het eigendomsrecht betreft Quant au droit de propriété
B.3. Het bestreden artikel 43 van de Vlaamse Wooncode verleent aan de B.3. L'article 43 attaqué du Code flamand du logement donne à nouveau
huurder opnieuw het recht om de van een sociale au locataire le droit d'acquérir l'habitation qu'une société de
huisvestingsmaatschappij gehuurde woning te verwerven maar het bepaalt logement social donne en location, mais il fixe à présent lui-même les
nu zelf de voorwaarden waaraan dat recht is onderworpen. conditions auxquelles ce droit est soumis.
Het verlenen van een aankooprecht houdt een verregaande inmenging in Le fait de conférer un droit d'achat constitue une ingérence
het eigendomsrecht in. De sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen importante dans l'exercice du droit de propriété. Les sociétés de
erdoor worden verplicht de eigendom van een woning over te dragen. logement social peuvent ainsi être tenues de transférer la propriété
d'une habitation.
B.4.1. Het eerste middel is afgeleid uit een schending van artikel 16 B.4.1. Le premier moyen est pris de la violation de l'article 16 de la
van de Grondwet en van artikel 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 Constitution et de l'article 79, § 1er, de la loi spéciale du 8 août
augustus 1980 tot hervorming der instellingen. 1980 de réformes institutionnelles.
Het verlenen van een aankooprecht is een maatregel die valt onder de L'octroi d'un droit d'achat est une mesure qui entre dans le champ
werkingssfeer van artikel 16 van de Grondwet, dat bepaalt : d'application de l'article 16 de la Constitution, qui dispose :
« Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité
in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et
voorafgaande schadeloosstelling ». moyennant une juste et préalable indemnité ».
Die bepaling biedt niet enkel bescherming bij onteigening in Cette disposition n'offre pas seulement une protection dans le cadre
eigenlijke zin. Zij geldt ook wanneer de rechtstreeks begunstigde van d'une expropriation proprement dite. Elle s'applique également lorsque
de eigendomsoverdracht niet een overheid is. le bénéficiaire direct du transfert de propriété n'est pas une
autorité publique.
Artikel 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 L'article 79, § 1er, de la loi spéciale du 8 août 1980, en vertu
daarentegen, op grond waarvan de gemeenschaps- en gewestregeringen in duquel les gouvernements de communauté et de région peuvent poursuivre
de aangelegenheden die tot hun bevoegdheid behoren tot onteigening des expropriations dans les matières qui relèvent de leurs
kunnen overgaan, beoogt de onteigening in eigenlijke zin en is dus compétences, concerne par contre l'expropriation proprement dite et
niet van toepassing aangezien het initiatief tot onteigenen te dezen n'est donc pas applicable, étant donné que l'initiative de
niet uitgaat van de Vlaamse Regering. l'expropriation n'émane pas, en l'espèce, du Gouvernement flamand.
B.4.2. De verzoekende partijen voeren in essentie aan dat de bestreden B.4.2. Les parties requérantes font valoir en substance que la
bepaling afbreuk doet aan het vereiste van billijke en voorafgaande disposition attaquée porte atteinte à l'obligation de prévoir une
schadeloosstelling in de zin van artikel 16 van de Grondwet. Dat juste et préalable indemnité au sens de l'article 16 de la
vereiste zou een volledige schadeloosstelling waarborgen, terwijl de Constitution. Cette obligation garantirait une indemnisation complète,
bestreden bepaling de vergoeding beperkt tot de venale waarde. alors que la disposition attaquée limite l'indemnité à la valeur
Bovendien zou het decreet niet waarborgen dat de vergoeding vénale. En outre, le décret ne garantirait pas que l'indemnité sera
voorafgaand aan de eigendomsoverdracht wordt betaald. versée préalablement au transfert de propriété.
B.4.3. De prijs voor de woning waarop de huurder het recht van aankoop B.4.3. Le prix de l'habitation sur laquelle le locataire peut exercer
kan uitoefenen, is gelijk aan de venale waarde, zoals geraamd door een le droit d'achat est égal à la valeur vénale, telle qu'elle est
ontvanger der registratie en domeinen of een commissaris van het estimée par un receveur de l'enregistrement et des domaines ou par un
comité tot aankoop. De venale waarde is « de prijs die de commissaire du comité d'acquisition. La valeur vénale est « le prix
meestbiedende kandidaat-koper bereid zou zijn te betalen als het goed que le candidat acheteur le plus offrant est disposé à payer si le
te koop gesteld zou worden onder de meest gunstige voorwaarden en na bien [était] mis [en] vente aux conditions les plus favorables et
een degelijke voorbereiding » (artikel 43, § 5, van de Vlaamse après [une] bonne préparation » (article 43, § 5, du Code flamand du
Wooncode). logement).
B.4.4. Artikel 16 van de Grondwet biedt een algemene waarborg tegen B.4.4. L'article 16 de la Constitution offre une garantie générale
eigendomsberoving, ongeacht de juridische aard van de persoon die van contre les privations de propriété, quelle que soit la nature
zijn eigendom wordt ontzet. Wanneer die persoon evenwel, zoals te juridique de la personne qui est privée de sa propriété. Toutefois,
dezen, bijzondere kenmerken vertoont, kan het Hof die in aanmerking lorsque, comme en l'espèce, cette personne présente des
nemen bij de beoordeling of aan het vereiste van billijke en caractéristiques particulières, la Cour peut en tenir compte pour
voorafgaande schadeloosstelling is voldaan.
B.4.5. De sociale huisvestingsmaatschappijen, zo blijkt uit het apprécier s'il est satisfait à l'obligation d'une juste et préalable indemnité.
decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, nemen de vorm B.4.5. Ainsi qu'il ressort du décret du 15 juillet 1997 contenant le
aan van coöperatieve of naamloze vennootschappen met een sociaal Code flamand du logement, les sociétés de logement social prennent la
oogmerk. Het Wetboek van vennootschappen is op hen van toepassing voor forme d'une société coopérative ou anonyme à finalité sociale. Le Code
zover daarvan niet wordt afgeweken in de Vlaamse Wooncode of in de des sociétés leur est applicable pour autant qu'il n'y soit pas dérogé
statuten. Een vennootschap met sociaal oogmerk is naar luid van dans le Code flamand du logement ou dans les statuts. Aux termes de
artikel 661 van het voormelde Wetboek een vennootschap die niet is l'article 661 du Code précité, une société à finalité sociale est une
gericht op de verrijking van haar vennoten. société qui n'est pas vouée à l'enrichissement de ses associés.
Een dergelijke vennootschap kan bovendien slechts opereren als sociale
huisvestingsmaatschappij indien ze daartoe is erkend door de Vlaamse Une telle société ne peut de surcroît agir en tant que société de
Regering. De intrekking van de erkenning heeft van rechtswege de logement social que si elle a été agréée à cette fin par le
ontbinding van de vennootschap tot gevolg, waarbij het vermogen van de Gouvernement flamand. Le retrait de l'agrément implique d'office la
ontbonden vennootschap na de aanzuivering van het passief en de dissolution de la société et le patrimoine de la société dissoute,
eventuele terugbetaling van de vennoten van hun inbreng overgaat op après apurement du passif et remboursement éventuel aux associés de
een andere overeenkomstig haar statuten aan te wijzen sociale leur apport, est transféré à une autre société de logement social à
huisvestingsmaatschappij. désigner conformément à ses statuts.
In geval van erkenning, fusie of omvorming van een sociale En cas d'agrément, de fusion ou de conversion d'une société de
huisvestingsmaatschappij heeft de Vlaamse Regering het recht om namens logement social, le Gouvernement flamand a le droit de souscrire, au
het Vlaamse Gewest in te tekenen op ten hoogste één vierde van het
maatschappelijk kapitaal van de sociale huisvestingsmaatschappij. nom de la Région flamande, à un quart au maximum du capital social de
Wanneer het Vlaamse Gewest, de provincie, de gemeenten en de openbare la société de logement social. Lorsque la Région flamande, la
centra voor maatschappelijk welzijn de meerderheid van het province, les communes et les centres publics d'action sociale
maatschappelijk kapitaal bezitten, moeten hun afgevaardigden détiennent la majorité du capital social, leurs délégués doivent avoir
gezamenlijk de meerderheid bezitten in de raad van bestuur. De sociale ensemble la majorité au sein du conseil d'administration. Les sociétés
huisvestingsmaatschappijen zijn onderworpen aan een toezicht door een de logement social sont soumises à la tutelle d'un contrôleur du
toezichthouder voor de sociale huisvesting, waarbij die de plaats kan logement social, lequel peut se substituer à l'organe de gestion de la
innemen van het beheersorgaan van de sociale huisvestingsmaatschappij. société de logement social.
De essentiële opdracht van de sociale huisvestingsmaatschappijen La mission principale des sociétés de logement social consiste à
bestaat erin de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en améliorer les conditions de logement des ménages et isolés mal logés
alleenstaanden te verbeteren door te zorgen voor een voldoende aanbod en veillant à une offre suffisante d'habitations sociales locatives et
van sociale huurwoningen en sociale koopwoningen. De financiering van d'habitations sociales d'accession à la propriété. Le financement des
de sociale huisvestingsmaatschappijen wordt in hoofdzaak gedragen door sociétés de logement social est principalement supporté par la Région
het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. flamande et la Société flamande du logement.
Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat de benadeelde personen moeten worden Il apparaît de ce qui précède que les personnes lésées doivent être
beschouwd als de « bevoorrechte uitvoerders » van het Vlaamse considérées comme les « exécutants privilégiés » de la politique
woonbeleid, hetgeen overigens uitdrukkelijk wordt bevestigd in artikel flamande du logement, ce qui est par ailleurs expressément confirmé à
29 van het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. l'article 29 du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du
B.4.6. Een billijke schadeloosstelling in de zin van artikel 16 van de Grondwet vereist in beginsel een integraal herstel van het geleden nadeel. Een vergoeding gelijk aan de venale waarde, die gelijk is aan de verkoop- of de marktwaarde van een onroerend goed, kan worden beschouwd als een billijke schadeloosstelling. Dat de decreetgever in casu geen rekening heeft gehouden met andere kosten en andere aspecten, is allereerst redelijkerwijze verantwoord door het feit dat sociale huisvestingsmaatschappijen, gelet op hun bijzondere karakteristieken, in een andere verhouding tot hun woningen staan dan een particuliere eigenaar, zodat bepaalde schadeposten, zoals geschiktheidswaarden, sentimentele waarden, verhuizingskosten en dergelijke, voor hen als niet relevant kunnen worden beschouwd. Vervolgens dient rekening te worden gehouden met het bepaalde in logement. B.4.6. Une juste indemnité au sens de l'article 16 de la Constitution requiert en principe la réparation intégrale du préjudice subi. Une indemnité égale à la valeur vénale, qui équivaut à la valeur de vente ou à la valeur du marché d'un immeuble, peut être considérée comme une juste indemnité. Le fait que le législateur décrétal n'ait pas tenu compte, en l'espèce, d'autres frais et d'autres aspects, est tout d'abord raisonnablement justifié par la circonstance que les sociétés de logement social, eu égard à leurs spécificités, se trouvent dans une autre situation par rapport à leurs logements qu'un propriétaire particulier, si bien que certains dommages, tels que les valeurs de convenance, les valeurs sentimentales, les frais de déménagement et autres, peuvent, en ce qui les concerne, être considérés comme non pertinents. Il faut ensuite tenir compte des dispositions de l'article
artikel 43, § 3, dat aan de sociale huisvestingsmaatschappijen de 43, § 3, du Code flamand du logement, qui impose aux sociétés de
verplichting oplegt om de netto-opbrengst uit de verkoop van een logement social l'obligation d'investir le produit net de la vente
woning te investeren in het numerieke behoud van hun patrimonium, d'un logement dans la préservation numérique de leur patrimoine, ce
hetgeen betekent dat de maatschappijen niet alleen hoeven achter te qui signifie que les sociétés ne doivent pas se contenter de garder
blijven met alleen maar onaantrekkelijke woningen. Wanneer die des logements peu attrayants. Lorsque ce produit net ne suffit pas à
netto-opbrengst ontoereikend is voor het numerieke behoud van het la préservation numérique du patrimoine, la société de logement social
patrimonium, krijgt de sociale huisvestingsmaatschappij voor het saldo reçoit, pour le solde, la priorité sur le programme d'exécution visé à
voorrang op het uitvoeringsprogramma als bedoeld in artikel 33, § 3, l'article 33, § 3, du Code flamand du logement. Force est dès lors de
van de Vlaamse Wooncode. Aldus moet worden vastgesteld dat de constater que le législateur décrétal remédie d'une autre manière à la
problematiek van de verarming van het patrimonium van de sociale problématique de l'appauvrissement du patrimoine des sociétés de
huisvestingsmaatschappijen door de decreetgever op een andere manier
wordt verholpen. logement social.
B.4.7. Uit artikel 43, § 5, blijkt dat de eigendomsoverdracht pas B.4.7. Il ressort de l'article 43, § 5, que le transfert de propriété
gebeurt nadat de huurder bereid is hiervoor een prijs te betalen, die n'a lieu qu'après que le locataire est disposé à payer, pour ce faire,
gelijk is aan de venale waarde van de woning, zoals gedefinieerd in un prix égal à la valeur vénale du logement, définie dans cette même
diezelfde bepaling. Rekening houdend met het bijzondere karakter van disposition. Compte tenu du caractère propre de la vente forcée, ce
de gedwongen verkoop, biedt dat mechanisme aan de verkoper analoge mécanisme présente, pour le vendeur, des garanties analogues à celles
waarborgen als die van de voorafgaande schadeloosstelling inzake onteigening. de la préalable indemnité en matière d'expropriation.
B.4.8. Het eerste middel is niet gegrond. B.4.8. Le premier moyen n'est pas fondé.
B.5.1. Het vierde middel is afgeleid uit een schending van artikel 16 B.5.1. Le quatrième moyen est pris de la violation de l'article 16 de
van de Grondwet en van artikel 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 la Constitution et de l'article 79, § 1er, de la loi spéciale du 8
augustus 1980 tot hervorming der instellingen, al dan niet in août 1980 de réformes institutionnelles, combinés ou non avec les
samenhang gelezen met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet en met articles 10 et 11 de la Constitution et avec l'article 1 du Premier
artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme.
voor de rechten van de mens. Pour les raisons exposées en B.4.1, l'article 79, § 1er, de la loi
Artikel 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 is niet van spéciale du 8 août 1980 n'est pas applicable.
toepassing om de in B.4.1 uiteengezette reden.
Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag L'article 1 du Premier Protocole additionnel à la Convention
voor de rechten van de mens luidt : « Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren ». européenne des droits de l'homme énonce : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes ».
De artikelen 10 en 11 van de Grondwet waarborgen het beginsel van Les articles 10 et 11 de la Constitution consacrent le principe
gelijkheid en niet-discriminatie. d'égalité et de non-discrimination.
B.5.2. De verzoekende partijen voeren in essentie aan dat de bestreden B.5.2. Les parties requérantes soutiennent en substance que la
bepaling niet zou voldoen aan het evenredigheidsvereiste dat in disposition attaquée ne satisferait pas à la condition de
artikel 16 van de Grondwet en in artikel 1 van het Eerste Aanvullend proportionnalité émise par l'article 16 de la Constitution et par
Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens is l'article 1 du Premier Protocole additionnel à la Convention
vervat. De ingevoerde maatregel zou geen noodzakelijke en ook niet de européenne des droits de l'homme. La mesure qui est instaurée ne
meest efficiënte maatregel zijn om het nagestreefde doel te serait pas nécessaire, ne serait pas non plus la mesure la plus
verwezenlijken en zou op een onevenredige wijze afbreuk doen aan de rechten van de verzoekende partijen. efficace pour réaliser le but poursuivi et porterait atteinte de
B.5.3. Elke inmenging in het recht op eigendom dient een billijk manière disproportionnée aux droits des parties requérantes.
evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen B.5.3. Toute ingérence dans le droit de propriété doit réaliser un
belang en van de bescherming van het recht van eenieder op het juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de
ongestoorde genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van la protection du droit au respect des biens. Il faut qu'existe un
evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et
nagestreefde doel. le but poursuivi.
Op het vlak van het huisvestingsbeleid, dat een centrale rol speelt in En matière de politique du logement, qui occupe une place centrale
de welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving, dient dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes, la
het Hof, daarbij rekening houdend met de verplichting die op grond van Cour doit, compte tenu de l'obligation faite, par l'article 23, alinéa
artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet voor de gewestwetgevers 3, 3°, de la Constitution, aux législateurs régionaux de garantir le
geldt om het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen, het droit à un logement décent, respecter l'appréciation de ces
oordeel van die wetgevers betreffende het algemeen belang te législateurs quant à l'intérêt général, sauf si cette appréciation est
eerbiedigen, tenzij dat oordeel kennelijk onredelijk is. manifestement déraisonnable.
B.5.4. De decreetgever vermocht te oordelen dat de voorheen bestaande B.5.4. Le législateur décrétal a pu considérer que les règles
regeling waarbij de beslissingsbevoegdheid om hun sociale woningen te antérieures, en vertu desquelles le pouvoir de décision quant à la
verkopen in handen van de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf lag, vente de leurs logements sociaux incombait aux sociétés de logement
niet op afdoende wijze beantwoordde aan zijn huisvestingsbeleid en social elles-mêmes, ne répondaient pas de façon satisfaisante à sa
dat, om die doelstelling beter te realiseren, het kooprecht van de politique du logement et qu'afin de mieux réaliser cet objectif, le
sociale huurder diende te worden veralgemeend. droit d'achat du locataire social devait être généralisé.
Il relève également du pouvoir d'appréciation du législateur décrétal
Het behoort tevens tot de beoordelingsbevoegdheid van de decreetgever de remplacer les conditions imposées jusqu'alors quant aux plafonds de
om de tot dan toe opgelegde voorwaarden inzake inkomensgrenzen te revenus par d'autres conditions en matière de possession immobilière
vervangen door andere voorwaarden inzake onroerend bezit en ervan uit et de partir du principe que les plafonds de revenus appliqués pour se
te gaan dat de inkomensgrenzen die gelden om zich te laten inschrijven porter candidat à la location et pour se voir attribuer un logement
als kandidaat-huurder, en om een sociale huurwoning toegewezen te social locatif, ainsi que la liaison ultérieure entre les revenus et
krijgen, alsook de koppeling tussen inkomen en huurprijs achteraf, le loyer, offraient déjà une sécurité suffisante sur le plan de
reeds voldoende zekerheid boden omtrent de doeltreffendheid van de l'efficacité des subventions (Doc. parl., Parlement flamand,
subsidies (Parl. St., Vlaams Parlement, 2004-2005, nr. 150/1, p. 5). 2004-2005, n° 150/1, p. 5).
B.5.5. Door het kooprecht van de huurder te koppelen aan een aantal B.5.5. En liant le droit d'achat du locataire à certaines conditions,
voorwaarden, namelijk dat de sociale huurwoning pas kan worden à savoir que le logement social locatif ne peut être acheté que si
aangekocht indien de woning zelf vijftien jaar oud is, de zittende l'habitation elle-même a plus de quinze ans, que le locataire doit
huurder die woning reeds minstens vijf jaar ononderbroken bewoont en déjà occuper cette habitation sans interruption depuis au moins cinq
geen andere woning of bouwgrond in zijn bezit heeft, en de garantie ans et ne peut posséder une autre habitation ou un terrain à bâtir,
voor de sociale huisvestingsmaatschappijen op een billijke ainsi qu'à la garantie pour les sociétés de logement social de
schadeloosstelling, heeft de decreetgever een billijk evenwicht tot recevoir une juste indemnité, le législateur décrétal a réalisé un
stand gebracht tussen het algemeen belang en de aantasting van het juste équilibre entre l'intérêt général et l'atteinte au droit de
eigendomsrecht van de sociale huisvestingsmaatschappijen. propriété des sociétés de logement social.
Daarenboven legt artikel 43, § 4, van de Vlaamse Wooncode aan de koper Par ailleurs, l'article 43, § 4, du Code flamand du logement impose à
de verplichting op de woning gedurende een periode van twintig jaar na l'acheteur l'obligation d'occuper l'habitation durant une période de
de aankoop ervan te bewonen. Wanneer hij die verplichting niet nakomt vingt ans suivant son achat. S'il ne respecte pas cette obligation ou
of wanneer hij de woning voordien verkoopt, heeft de sociale
huisvestingsmaatschappij het recht de woning terug te nemen tegen de s'il vend l'habitation de façon prématurée, la société de logement
oorspronkelijke verkoopprijs vermeerderd met de gemaakte kosten van de social a le droit de reprendre l'habitation au prix de vente initial
koop en de kosten van de verbeterings- en herstellingswerkzaamheden. majoré des frais d'achat et des frais d'amélioration et de réparation.
B.5.6. Wat de bewering van de verzoekende partijen betreft dat de B.5.6. En ce qui concerne l'affirmation des parties requérantes selon
gedwongen verkoop van sociale woningen de voorraad sociale laquelle la vente forcée de logements sociaux conduira à la diminution
huurwoningen zal doen verkleinen, hun patrimonium zal doen verschralen du parc de logements sociaux locatifs, à l'appauvrissement de leur
doordat de meest aantrekkelijke woningen zullen worden verkocht, en patrimoine du fait de la vente des logements les plus attrayants et à
tot bijkomende financiële problemen aanleiding zal geven, dient des problèmes financiers complémentaires, il convient tout d'abord de
allereerst te worden gewezen op de verplichting voor de sociale souligner l'obligation faite aux sociétés de logement social
huisvestingsmaatschappijen om de netto-opbrengst uit de verkoop van d'investir le produit net de la vente de leurs habitations dans la
hun woningen te investeren in het numerieke behoud van hun
patrimonium, en, wanneer die netto-opbrengst ontoereikend is voor het
behoud van dat patrimonium, op de garantie van voorrang voor het saldo préservation numérique de leur patrimoine et la garantie de priorité
op het uitvoeringsprogramma, vermeld in artikel 33, § 3, van de du solde sur le programme d'exécution visé à l'article 33, § 3, du
Code flamand du logement, si ce produit net ne suffit pas à la
Vlaamse Wooncode (artikel 43, § 3, van de Vlaamse Wooncode). préservation de ce patrimoine (article 43, § 3, du Code flamand du
Vervolgens kan niet worden voorbijgegaan aan het gegeven dat de logement). Ensuite, on ne peut ignorer que la Société flamande du logement social
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen en de onderscheiden sociale et les différentes sociétés de logement social sont elles-mêmes un
huisvestingmaatschappijen zelf een instrument zijn voor het woonbeleid instrument de la politique du logement de la Région flamande et que ce
van het Vlaamse Gewest en dat zij, op voorwaarde dat dit niet sont elles qui, à la condition que ce ne soit pas manifestement
kennelijk onredelijk is, de gevolgen - ook financieel - van de déraisonnable, doivent supporter les effets - y compris financiers -
beleidskeuze van de decreetgever dienaangaande dienen te dragen. des options politiques du législateur décrétal en la matière.
B.5.7. Uit hetgeen voorafgaat volgt dat de bestreden bepaling niet op B.5.7. Il résulte de ce qui précède que la disposition attaquée ne
buitensporige wijze afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de porte pas d'atteinte disproportionnée au droit de propriété des
verzoekende partijen. parties requérantes.
B.5.8. Het vierde middel is niet gegrond. B.5.8. Le quatrième moyen n'est pas fondé.
Wat het recht op toegang tot de rechter betreft Quant au droit d'accès au juge
B.6.1. Het tweede middel is afgeleid uit een schending van de B.6.1. Le deuxième moyen est pris de la violation des articles 16 et
artikelen 16 en 144 van de Grondwet en van artikel 79, § 1, van de 144 de la Constitution et de l'article 79, § 1er, de la loi spéciale
bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, al du 8 août 1980 de réformes institutionnelles, combinés ou non avec les
dan niet in samenhang gelezen met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet. Voormeld artikel 79, § 1, is niet van toepassing om de in B.4.1 uiteengezette reden. Artikel 144 van de Grondwet bepaalt dat de geschillen over burgerlijke rechten bij uitsluiting tot de bevoegdheid van de rechtbanken behoren. B.6.2. De verzoekende partijen klagen in essentie het gebrek aan toegang tot de rechter aan met betrekking tot de vaststelling van de geraamde verkoopprijs. B.6.3. Op grond van de gemeenrechtelijke regels hebben de hoven en rechtbanken volle rechtsmacht en zijn zij derhalve bevoegd om na te gaan of aan de voorwaarden gesteld door het decreet is voldaan en of de venale waarde, zoals die is geraamd door de ontvanger der registratie en domeinen of een commissaris van het comité tot aankoop, overeenkomstig het bepaalde in artikel 43, § 5, is vastgesteld. B.6.4. Het tweede middel is niet gegrond. Wat het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie betreft B.7.1. Het derde middel is afgeleid uit een schending van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet doordat het aankooprecht van de huurder enkel geldt ten aanzien van de sociale huisvestingsmaatschappijen en niet ten aanzien van het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen, de gemeenten en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn. B.7.2. De Vlaamse Regering betwist het belang van de verzoekende partijen bij het middel aangezien het enkel tot gevolg zou kunnen hebben dat de beperking van de bestreden bepaling tot woningen die eigendom zijn van sociale huisvestingsmaatschappijen wordt vernietigd, zodat zij in elk geval onderworpen zouden blijven aan de bekritiseerde maatregel. B.7.3. Wanneer de verzoekende partijen belang hebben bij de vernietiging van de bestreden bepalingen, dient niet te worden onderzocht of zij bovendien belang hebben bij elk van de door hen aangevoerde middelen. De exceptie wordt verworpen. B.7.4. Zonder dat de situatie van de sociale huisvestingsmaatschappijen puntsgewijs dient te worden vergeleken met die van de andere in het middel vermelde categorieën, blijkt uit het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode dat het verschil in behandeling objectief en redelijk is verantwoord. Zoals reeds is vastgesteld, dienen de sociale huisvestingsmaatschappijen immers als de bevoorrechte uitvoerders van het Vlaamse woonbeleid te worden beschouwd en wordt hun financiering in hoofdzaak gedragen door het Vlaamse Gewest en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Gelet op de bijzondere karakteristieken van de sociale huisvestingsmaatschappijen, zoals uiteengezet in B.4.5, kan worden aanvaard dat zij op vlak van statuut, opdrachten, erkenning, financiering en toezicht dermate verschillen van de andere sociale woonorganisaties, dat het tot de beoordelingsbevoegdheid van de decreetgever behoort hun al dan niet het kooprecht van de huurder op te leggen. B.7.5. Het derde middel is niet gegrond. Om die redenen, het Hof verwerpt het beroep. Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 18 april 2007. De griffier, P.-Y. Dutilleux. De voorzitter, articles 10 et 11 de la Constitution. Pour les raisons exposées en B.4.1, l'article 79, § 1er, précité n'est pas applicable. L'article 144 de la Constitution dispose que les contestations qui ont pour objet des droits civils sont exclusivement du ressort des tribunaux. B.6.2. Les parties requérantes dénoncent en substrance le défaut d'accès au juge en ce qui concerne la fixation du prix de vente estimé. B.6.3. Conformément aux règles de droit commun, les cours et tribunaux ont pleine juridiction et sont donc compétents pour vérifier s'il est satisfait aux conditions émises par le décret et si la valeur vénale, telle qu'elle est évaluée par le receveur de l'enregistrement et des domaines ou par un commissaire du comité d'acquisition, a été fixée conformément à l'article 43, § 5. B.6.4. Le deuxième moyen n'est pas fondé. Quant au principe d'égalité et de non-discrimination B.7.1. Le troisième moyen est pris de la violation des articles 10 et 11 de la Constitution, en ce que le droit d'achat du locataire ne vaut qu'à l'égard des sociétés de logement social et non à l'égard du « Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen », des communes et des centres publics d'action sociale. B.7.2. Le Gouvernement flamand conteste l'intérêt des parties requérantes au moyen, étant donné qu'il pourrait uniquement entraîner l'annulation de la restriction de la disposition attaquée aux habitations appartenant aux sociétés de logement social, de sorte que celles-ci demeureraient en tout état de cause soumises à la mesure critiquée. B.7.3. Dès lors que les parties requérantes ont intérêt à l'annulation des dispositions attaquées, il n'y a pas lieu d'examiner si elles ont, en outre, intérêt à chacun de leurs moyens. L'exception est rejetée. B.7.4. Sans qu'il faille comparer point par point la situation des sociétés de logement social à celle des autres catégories mentionnées au moyen, il ressort du décret du 15 juillet 1997 contenant le Code flamand du logement que la différence de traitement est objectivement et raisonnablement justifiée. Ainsi qu'il a déjà été constaté, les sociétés de logement social doivent en effet être considérées comme les exécutants privilégiés de la politique flamande en matière de logement et leur financement est principalement supporté par la Région flamande et par la Société flamande du logement social. Eu égard aux caractéristiques particulières des sociétés de logement social, qui ont été exposées en B.4.5, il peut être admis qu'elles diffèrent à ce point des autres organismes de logement social sur le plan du statut, des missions, de l'agrément, du financement et du contrôle, qu'il relève du pouvoir d'appréciation du législateur décrétal de leur imposer ou non le droit pour le locataire d'acheter son logement. B.7.5. Le troisième moyen n'est pas fondé. Par ces motifs, la Cour rejette le recours. Ainsi prononcé en langue néerlandaise, en langue française et en langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 18 avril 2007. Le greffier, P.-Y. Dutilleux. Le président,
A. Arts. A. Arts.
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