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Uittreksel uit arrest nr. 67/2003 van 14 mei 2003 Rolnummer 2447 In zake : de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, ge Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters L. Fran(...) Extrait de l'arrêt n° 67/2003 du 14 mai 2003 Numéro du rôle : 2447 En cause : la question préjudicielle relative aux articles 10, 13 et 201 du Code wallon du logement, institué par le décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998, posée p La Cour d'arbitrage, composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges L. François, (...)
ARBITRAGEHOF COUR D'ARBITRAGE
Uittreksel uit arrest nr. 67/2003 van 14 mei 2003 Extrait de l'arrêt n° 67/2003 du 14 mai 2003
Rolnummer 2447 Numéro du rôle : 2447
In zake : de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 10, 13 en 201 En cause : la question préjudicielle relative aux articles 10, 13 et
van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het 201 du Code wallon du logement, institué par le décret de la Région
Waalse Gewest van 29 oktober 1998, gesteld door de vrederechter van wallonne du 29 octobre 1998, posée par le juge de paix du premier
het eerste kanton Charleroi. canton de Charleroi.
Het Arbitragehof, La Cour d'arbitrage,
samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges L.
L. François, P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. François, P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L.
Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman en E. Derycke, Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman et E. Derycke, assistée
bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Melchior,
wijst na beraad het volgende arrest : après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant :
I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging I. Objet de la question préjudicielle et procédure
Bij vonnis van 2 mei 2002 in zake F. Bondroit en M.-P. Binse tegen J. Par jugement du 2 mai 2002 en cause de F. Bondroit et M.-P. Binse
Varga, waarvan de expeditie ter griffie van het Arbitragehof is contre J. Varga, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour
ingekomen op 22 mei 2002, heeft de vrederechter van het eerste kanton d'arbitrage le 22 mai 2002, le juge de paix du premier canton de
Charleroi de volgende prejudiciële vraag gesteld : Charleroi a posé la question préjudicielle suivante :
« Zijn de artikelen 10, 13 en 201 van het decreet van 29 oktober 1998 « L'article 10, l'article 13 et l'article 201, du décret du 29 octobre
tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, doordat zij leiden tot 1998 contenant le code wallon du logement en ce qu'ils entraînent une
een ambtshalve nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het nullité d'office du bail en cas d'absence de délivrance préalable du
ontbreken van de voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning vóór permis de location avant la conclusion d'un contrat de bail, ledit
het sluiten van een huurovereenkomst, vergunning die slechts wordt
gegeven indien de woning voldoet aan de minimale gezondheidsnormen permis n'étant délivré que si le logement respecte les critères
vastgesteld bij het besluit van de Waalse Regering van 25 februari minimaux de salubrité fixés par l'arrêté du gouvernement wallon du 25
1999, niet in strijd met artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, février 1999, ne sont-ils pas en contrariété avec l'article 2 de la
gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, dat, ingeval het verhuurde loi du 20 février 1991 modifié par la loi du 13 avril 1997 qui, au cas
goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid, où le bien loué ne répond pas aux exigences élémentaires de sécurité,
gezondheid en bewoonbaarheid zoals voorgeschreven bij het koninklijk
besluit van 8 juli 1997, als mogelijke sanctie, naar keuze van de salubrité et habitabilité telles que prévues par l'Arrêté Royal du 8
huurder, leidt tot, hetzij de uitvoering van de werken die juillet 1997, n'entraîne comme sanction possible, au choix du preneur,
noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de soit l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en
voorwaarden van het eerste lid van artikel 2 van de wet van 20 conformité avec les conditions de l'alinéa 1er de l'article 2 de la
februari 1991, hetzij de opzegging van de overeenkomst met loi du 20 février 1991, soit la résiliation du contrat avec dommages
schadeloosstelling ? » et intérêts ? »
Bij beschikking van 19 juni 2002 heeft het Hof de prejudiciële vraag Par ordonnance du 19 juin 2002, la Cour a reformulé la question
geherformuleerd als volgt : préjudicielle comme suit :
« Schendt artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de « L'article 2 de la loi du 20 février 1991, modifié par la loi du 13
wet van 13 april 1997, in zoverre het als sanctie, naar keuze van de avril 1997, en tant qu'il prévoit comme sanction, au choix du preneur,
huurder, ingeval het verhuurde goed niet beantwoordt aan de au cas où le bien loué ne répond pas aux exigences élémentaires de
elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
zoals voorgeschreven bij het koninklijk besluit van 8 juli 1997, sécurité, salubrité et habitabilité prévues par l'arrêté royal du 8
voorziet in, hetzij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn juillet 1997, soit l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le
om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de voormelde
vereisten, hetzij in het opzeggen van de overeenkomst met bien loué en conformité avec les exigences précitées, soit la
schadeloosstelling, en schenden de artikelen 10, 13 en 201 van het résiliation du contrat avec dommages et intérêts, et les articles 10,
decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998 tot invoering van de 13 et 201 du décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998
Waalse Huisvestingscode, in zoverre zij leiden tot een ambtshalve instituant le Code wallon du logement, en tant qu'ils entraînent une
nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het ontbreken van de nullité d'office du bail en cas d'absence de délivrance préalable du
voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning, artikel 39 van de permis de location, violent-ils l'article 39 de la Constitution et
Grondwet en artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus l'article 6, § 1er, IV, de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes
1980 tot hervorming der instellingen ? » institutionnelles ? »
(...) (...)
III. In rechte III. En droit
(...) (...)
B.1.1. De artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, B.1.1 Les articles 10, 13 et 201 du Code wallon du logement, insérés
ingevoegd bij artikel 1 van het decreet van het Waalse Gewest van 29 par l'article 1er du décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998
oktober 1998 tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, bepalen : instituant le Code wallon du logement, disposent :
«

Art. 10.Vóór de verhuurder een in deze afdeling bedoelde woning te

«

Art. 10.Avant toute mise en location d'un logement visé à la

huur aanbiedt, moet hij in het bezit zijn van een verhuurvergunning. présente section, le bailleur doit être titulaire d'un permis de
Voor die woningen moet : location. Le logement doit :
1o aan de door de Regering vastgelegde minimale gezondheidsnormen 1o respecter les critères minimaux de salubrité fixés par le
worden voldaan, overeenkomstig artikel 3; Gouvernement en vertu de l'article 3;
2o de gemeenteverordeningen met betrekking tot de gezondheid en de 2o respecter les règlements communaux en matière de salubrité et de
brandveiligheid in acht worden genomen; sécurité incendie;
3o de onschendbaarheid van de woning en de bescherming van het 3o garantir l'inviolabilité du domicile et le respect de la vie
privé-leven worden gewaarborgd, inzonderheid via een stelsel waarbij
de lokalen voor individueel gebruik en de brievenbussen op slot kunnen privée, notamment par un système de fermeture à clé des locaux à usage
worden gedaan. » individuel et des boîtes aux lettres. »
«

Art. 13.Als de in artikel 10 bedoelde voorschriften niet worden nageleefd en onverminderd artikel 201 richt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is, of de Regering, zo het college verzuimt op te treden, aan de verhuurder, na advies van één van de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of personeelsleden, een aanmaning waarbij hem bevolen wordt binnen een termijn van achtenveertig uur tot zes maanden alles in het werk te stellen om bovenvermelde voorschriften alsnog na te leven. Indien de verhuurder geen gevolg geeft aan de in het eerste lid bedoelde aanmaning, wordt de verhuurvergunning door het college van burgemeester en schepenen, of, zo het college verzuimt op te treden, door de Regering ingetrokken. » «

Art. 201.§ 1. Er wordt een boete van 100 tot 1 000 BEF opgelegd aan

«

Art. 13.En cas de non-respect des conditions fixées par l'article 10 et sans préjudice de l'article 201, le collège des bourgmestre et échevins de la commune où est situé le logement, et, en cas d'inaction du collège, le Gouvernement, adresse au bailleur, après avis d'un des fonctionnaires ou agents visés à l'article 5, une mise en demeure sommant le bailleur de prendre, dans un délai de quarante-huit heures à six mois, les mesures nécessaires pour respecter les conditions précitées. Si le bailleur n'a pas obtempéré à la mise en demeure visée à l'alinéa 1er, le collège des bourgmestre et échevins, et, en cas d'inaction du collège, le Gouvernement, procède au retrait du permis de location. » «

Art. 201.§ 1er. Est puni d'une amende de cent francs à mille francs

: :
1o elke eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, bewoner of bewaker die 1o tout propriétaire, usufruitier, locataire, occupant ou gardien qui
toelaat dat panden worden bewoond die de burgemeester of de Regering permet l'habitation dans un immeuble déclaré inhabitable ou interdit
onbewoonbaar verklaard hebben of waartoe hij/ze de toegang ontzegd hebben; d'accès par le bourgmestre ou par le Gouvernement;
2o de verhuurder die ofwel : 2o le bailleur qui :
a) een in artikel 10 bedoelde woning verhuurt of te huur aanbiedt a) soit loue ou met en location un logement visé à l'article 10 sans
zonder een verhuurvergunning te hebben gekregen; avoir obtenu de permis de location;
b) na het krijgen van een verhuurvergunning, een door of krachtens de b) soit, après obtention d'un permis de location, contrevient à une
artikelen 10 en volgende vastgestelde bepaling overtreedt; disposition arrêtée par ou en vertu des articles 10 et suivants;
3o elke persoon die de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of technisch 3o toute personne qui fait obstacle à l'exercice des missions des
beambten belet hun opdrachten uit te voeren. fonctionnaires et des agents techniques visés à l'article 5.
§ 2. Een gevangenisstraf van 8 dagen tot één jaar en een boete van 1 § 2. Est puni d'un emprisonnement de huit jours à un an et d'une
000 tot 10 000 BEF, of slechts één van beide straffen wordt opgelegd amende de mille francs à dix mille francs ou d'une de ces peines
aan : seulement :
1o elke persoon die recidiveert binnen vijf jaar na een krachtens § 1 1o toute personne qui récidive dans les cinq ans qui suivent une
opgelopen veroordeling; condamnation en vertu du § 1er;
2o elke verhuurder die een woning verhuurt of te huur aanbiedt hoewel 2o tout bailleur qui loue ou met en location un logement nonobstant un
de verhuurvergunning werd geweigerd of ingetrokken. » refus ou un retrait de permis de location. »
B.1.2. Bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende B.1.2. L'article 2 de la loi du 20 février 1991 « modifiant et
wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer »
is in boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek, a inséré dans le livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil, à
na artikel 1762bis , een afdeling II ingevoegd met als opschrift « la suite de l'article 1762bis , une section II ayant pour titre « Des
Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du
hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », die van preneur », qui s'applique « aux baux portant sur le logement que le
toepassing is « op huurovereenkomsten betreffende een woning die de
huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès
verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats
bestemt » en waarvan artikel 2, aangevuld sedert de wet van 13 april l'entrée en jouissance à sa résidence principale » et dont l'article
1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de 2, complété depuis par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines
huurovereenkomsten, bepaalt : « Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt. De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid. Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan. » dispositions en matière de baux, dispose : « Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur. Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er. Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer. »
B.2.1. Krachtens artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 B.2.1. En vertu de l'article 6, § 1er, IV, de la loi spéciale du 8
augustus 1980 tot hervorming der instellingen zijn « de huisvesting en août 1980 de réformes institutionnelles, « le logement et la police
de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la
reinheid en gezondheid » gewestelijke aangelegenheden. salubrité publiques » sont des matières régionales.
B.2.2. Voor zover zij er niet anders over hebben beschikt, hebben de B.2.2. Le Constituant et le législateur spécial, dans la mesure où ils
Grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en de n'en disposent pas autrement, ont attribué aux communautés et aux
gewesten de volledige bevoegdheid toegekend tot het uitvaardigen van régions toute la compétence d'édicter les règles propres aux matières
de regels die eigen zijn aan de hun toegewezen aangelegenheden. qui leur ont été transférées.
Enerzijds, komt het de decreetgever toe de categorieën van woningen te D'une part, il revient au législateur décrétal de déterminer les
bepalen ten aanzien waarvan hij zijn bevoegdheid uitoefent, te dezen catégories de logements à l'égard desquelles il exerce ses
gemeenschappelijke woningen, kleine eengezinswoningen en gebouwen die, compétences, en l'espèce les logements collectifs, les petits
hoewel aanvankelijk niet voor bewoning bestemd en voor zover ze deel logements individuels, ainsi que les bâtiments non initialement
uitmaken van gebouwen die minstens twintig jaar oud zijn, als woningen destinés à l'habitation mais utilisés aux fins de logement, loués ou
worden gebruikt en als hoofdverblijfplaats worden verhuurd of te huur mis en location à titre de résidence principale, pour autant que ces
aangeboden. Anderzijds, doet een dergelijke bevoegdheidsuitoefening logements soient situés dans des bâtiments existant depuis au moins
geen afbreuk aan de bevoegdheid van de federale overheid om de vingt ans. D'autre part, l'exercice de ces compétences ne porte pas
contractuele verplichtingen van de huurder en de verhuurder te atteinte au pouvoir de l'autorité fédérale de déterminer les
bepalen. B.3.1. De prejudiciële vraag gaat uit van de veronderstelling dat het obligations contractuelles du preneur et du bailleur.
ontbreken van de door de Waalse wetgeving vereiste verhuurvergunning B.3.1. La question préjudicielle part de la supposition que l'absence
de nietigheid van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Dat gevolg zou du permis requis par la législation wallonne a pour effet d'entraîner
een bevoegdheidsoverschrijding inhouden. la nullité du bail. Cet effet serait constitutif d'un excès de
B.3.2. Uit het onderzoek van de parlementaire voorbereiding van zowel compétence. B.3.2. Il résulte de l'examen des travaux préparatoires tant du décret
het decreet van 6 april 1995 als van het in het geding zijnde decreet du 6 avril 1995 que du décret en cause du 29 octobre 1998, qui a
van 29 oktober 1998, dat de bij het eerstvermelde decreet vastgestelde repris le régime juridique établi par le premier, que l'état souvent
rechtsregeling heeft overgenomen, blijkt dat de vaak gebrekkige staat défectueux des logements collectifs et des petits logements
van de gemeenschappelijke woningen en van de kleine eengezinswoningen individuels peut justifier la mise en place d'un système de contrôle
een regeling om de verhuring ervan te controleren, kan verantwoorden de leur mise en location (Doc. , Conseil régional wallon, 1994-1995, no
(Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1994-1995, nr. 297/1, pp. 2 tot 4, en 297/1, pp. 2 à 4, et Doc. , Conseil régional wallon, 1997-1998, no
Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1997-1998, nr. 371/1, p. 13). Een 371/1, p. 13). Il apparaît, en effet, qu'un régime de permis de
verhuurvergunning voor die goederen instellen, blijkt immers van dien
aard te zijn dat de doeltreffendheid van de door het Waalse Gewest te location pour ces biens est de nature à assurer l'efficacité des
dezen uitgevaardigde normen erdoor kan worden verzekerd. normes édictées en l'espèce par la Région wallonne.
B.3.3. Door in de artikelen 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode B.3.3. En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du
slechts te voorzien in administratieve of strafrechtelijke sancties, logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le
regelt het decreet enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité
openbare overheid. Daaruit kan niet worden afgeleid dat artikel 2, publique. Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la
vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 - zelfs impliciet - door de Waalse decreetgever zou zijn gewijzigd. Weliswaar zal de vrederechter moeten oordelen of de ontstentenis van een verhuurvergunning van dien aard is dat ze hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, of nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Waalse Huisvestingscode te voldoen. Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en niet om een toepassing van het decreet. B.4. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. Om die redenen, loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon. Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret. B.4. La question préjudicielle appelle une réponse négative. Par ces motifs,
het Hof la Cour
zegt voor recht : dit pour droit :
Artikel 2, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 houdende L'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 modifiant et
wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer,
huishuur, aangevuld bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van complété par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions
sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, en de artikelen
10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het en matière de baux, et les articles 10, 13 et 201 du Code wallon du
decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, schenden noch logement, institué par le décret de la Région wallonne du 29 octobre
artikel 39 van de Grondwet, noch artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere 1998, ne violent ni l'article 39 de la Constitution ni l'article 6, §
wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen. 1er, IV, de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes institutionnelles.
Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise,
artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur
Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 14 mei 2003. la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 14 mai 2003.
De griffier, Le greffier,
P.-Y. Dutilleux. P.-Y. Dutilleux.
De voorzitter, Le président,
M. Melchior. M. Melchior.
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