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betreffende artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gesteld door de
vrederechter van het eerste kanton Charleroi. Het Arb samengesteld uit rechter
L. François, waarnemend voorzitter, voorzitter L. De Grève, en de rechters(...)"
| Arrest nr. 72/97 van 25 november 1997 Rolnummer 1003 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gesteld door de vrederechter van het eerste kanton Charleroi. Het Arb samengesteld uit rechter L. François, waarnemend voorzitter, voorzitter L. De Grève, en de rechters(...) | Arrêt n° 72/97 du 25 novembre 1997 Numéro du rôle : 1003 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, posée par le juge de paix du premier canton de Charleroi. La Cour d' composée du juge faisant fonction de président L. François, du président L. De Grève, et des juges (...) |
|---|---|
| ARBITRAGEHOF | COUR D'ARBITRAGE |
| Arrest nr. 72/97 van 25 november 1997 | Arrêt n° 72/97 du 25 novembre 1997 |
| Rolnummer 1003 | Numéro du rôle : 1003 |
| In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 14 van de wet van | En cause : la question préjudicielle relative à l'article 14 de la loi |
| 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten, gesteld door de | du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, posée par le juge de paix |
| vrederechter van het eerste kanton Charleroi. | du premier canton de Charleroi. |
| Het Arbitragehof, | La Cour d'arbitrage, |
| samengesteld uit rechter L. François, waarnemend voorzitter, | composée du juge faisant fonction de président L. François, du |
| voorzitter L. De Grève, en de rechters H. Boel, P. Martens, G. De | président L. De Grève, et des juges H. Boel, P. Martens, G. De Baets, |
| Baets, R. Henneuse en M. Bossuyt, bijgestaan door de griffier L. | R. Henneuse et M. Bossuyt, assistée du greffier L. Potoms, présidée |
| Potoms, onder voorzitterschap van rechter L. François, | par le juge L. François, |
| wijst na beraad het volgende arrest : | après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : |
| I. Onderwerp van de prejudiciële vraag | I. Objet de la question préjudicielle |
| Bij vonnis van 29 oktober 1996 in zake A. Van de Vyver en anderen | Par jugement du 29 octobre 1996 en cause de A. Van de Vyver et autres |
| tegen de n.v. Interbrew Belgium, waarvan de expeditie ter griffie van | contre la s.a. Interbrew Belgium, dont l'expédition est parvenue au |
| het Hof is ingekomen op 18 november 1996, heeft de vrederechter van | greffe de la Cour le 18 novembre 1996, le juge de paix du premier |
| het eerste kanton Charleroi de volgende prejudiciële vraag gesteld : | canton de Charleroi a posé la question préjudicielle suivante : |
| « Schendt artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de | « L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951, |
| handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in | telle que modifiée par la loi du 29 juin 1955 en tant qu'il impose au |
| zoverre het de huurder een strikt formalisme oplegt op straffe van | preneur un formalisme strict sous peine de déchéance du droit au |
| verval van het recht op hernieuwing en nietigheid van de aanvraag om | renouvellement et de nullité de la demande de renouvellement, |
| hernieuwing, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? » | viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution ? » |
| II. De feiten en de rechtspleging in het bodemgeschil | II. Les faits et la procédure antérieure |
| Naar aanleiding van een geschil met betrekking tot de geldigheid van | A l'occasion d'un litige portant sur la validité du renouvellement |
| de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst, ten aanzien van de ter | d'un bail commercial, au regard des règles imposées en la matière par |
| zake bij artikel 14 van de wet van 30 april 1951 opgelegde regels, | l'article 14 de la loi du 30 avril 1951, les locataires posent la |
| stellen de huurders een vraag in verband met het al dan niet | |
| discriminerende karakter van die bepaling, in zoverre zij aan de | question du caractère discriminatoire de cette disposition, en ce |
| enkele huurders onevenredige vormvoorschriften zou opleggen. | qu'elle imposerait aux seuls locataires un formalisme disproportionné. |
| III. De rechtspleging voor het Hof | III. La procédure devant la Cour |
| Bij beschikking van 18 november 1996 heeft de voorzitter in functie de | Par ordonnance du 18 novembre 1996, le président en exercice a désigné |
| rechters van de zetel aangewezen overeenkomstig de artikelen 58 en 59 | les juges du siège conformément aux articles 58 et 59 de la loi |
| van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof. | spéciale du 6 janvier 1989 sur la Cour d'arbitrage. |
| De rechters-verslaggevers hebben geoordeeld dat er geen aanleiding was | Les juges-rapporteurs ont estimé n'y avoir lieu de faire application |
| om artikel 71 of 72 van de organieke wet toe te passen. | des articles 71 ou 72 de la loi organique. |
| Van de verwijzingsbeslissing is kennisgegeven overeenkomstig artikel | La décision de renvoi a été notifiée conformément à l'article 77 de la |
| 77 van de organieke wet bij op 4 december 1996 ter post aangetekende brieven. | loi organique, par lettres recommandées à la poste le 4 décembre 1996. |
| Het bij artikel 74 van de organieke wet voorgeschreven bericht is | L'avis prescrit par l'article 74 de la loi organique a été publié au |
| bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 6 december 1996. | Moniteur belge du 6 décembre 1996. |
| Memories zijn ingediend door : | Des mémoires ont été introduits par : |
| - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver, | - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver, demeurant |
| samenwonende te 5060 Tamines, rue du Tergnia 13, bij op 14 januari | ensemble à 5060 Tamines, rue du Tergnia 13, par lettre recommandée à |
| 1997 ter post aangetekende brief; | la poste le 14 janvier 1997; |
| - de n.v. Interbrew Belgium, met maatschappelijke zetel te 1170 | - la s.a. Interbrew Belgium, dont le siège social est établi à 1170 |
| Brussel, Industrielaan 21, bij op 16 januari 1997 ter post | Bruxelles, boulevard Industriel 21, par lettre recommandée à la poste |
| aangetekende brief; | le 16 janvier 1997; |
| - de Ministerraad, Wetstraat 16, 1000 Brussel, bij op 17 januari 1997 | - le Conseil des ministres, rue de la Loi 16, 1000 Bruxelles, par |
| ter post aangetekende brief. | lettre recommandée à la poste le 17 janvier 1997. |
| Van die memories is kennisgegeven overeenkomstig artikel 89 van de | Ces mémoires ont été notifiés conformément à l'article 89 de la loi |
| organieke wet bij op 28 januari 1997 ter post aangetekende brieven. | organique, par lettres recommandées à la poste le 28 janvier 1997. |
| Memories van antwoord zijn ingediend door : | Des mémoires en réponse ont été introduits par : |
| - de Ministerraad, bij op 25 februari 1997 ter post aangetekende | - le Conseil des ministres, par lettre recommandée à la poste le 25 |
| brief; | février 1997; |
| - de n.v. Interbrew Belgium, bij op 26 februari 1997 ter post | - la s.a. Interbrew Belgium, par lettre recommandée à la poste le 26 |
| aangetekende brief; | février 1997; |
| - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver, bij op 27 | - Alphonse Van de Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver, par |
| februari 1997 ter post aangetekende brief. | lettre recommandée à la poste le 27 février 1997. |
| Bij beschikkingen van 29 april 1997 en 28 oktober 1997 heeft het Hof | Par ordonnances du 29 avril 1997 et du 28 octobre 1997, la Cour a |
| de termijn waarbinnen het arrest moet worden gewezen, verlengd tot | |
| respectievelijk 18 november 1997 en 18 mei 1998. | prorogé respectivement jusqu'aux 18 novembre 1997 et 18 mai 1998 le |
| délai dans lequel l'arrêt doit être rendu. | |
| Bij beschikking van 30 september 1997 heeft rechter L. François, ter | Par ordonnance du 30 septembre 1997, le juge L. François, remplaçant |
| vervanging van de voorzitter in functie, wettig verhinderd in deze | le président en exercice légitimement empêché de siéger en cette |
| zaak zitting te nemen, de zetel aangevuld met rechter P. Martens. | affaire, a complété le siège par le juge P. Martens. |
| Bij beschikking van dezelfde dag heeft het Hof de zaak in gereedheid | Par ordonnance du même jour, la Cour a déclaré l'affaire en état et |
| verklaard en de dag van de terechtzitting bepaald op 28 oktober 1997. | fixé l'audience au 28 octobre 1997. |
| Van die beschikking is kennisgegeven aan de partijen en hun advocaten | Cette ordonnance a été notifiée aux parties ainsi qu'à leurs avocats |
| bij op 30 september 1997 ter post aangetekende brieven. | par lettres recommandées à la poste le 30 septembre 1997. |
| Op de openbare terechtzitting van 28 oktober 1997 : | A l'audience publique du 28 octobre 1997 : |
| - zijn verschenen : | - ont comparu : |
| . Mr. C. Dailliet, advocaat bij de balie te Namen, voor Alphonse Van | . Me C. Dailliet, avocat au barreau de Namur, pour Alphonse Van de |
| de Vyver, S. Rousselle en Alain Van de Vyver; | Vyver, S. Rousselle et Alain Van de Vyver; |
| . Mr. M. Tassin, advocaat bij de balie te Namen, voor de n.v. | . Me M. Tassin, avocat au barreau de Namur, pour la s.a. Interbrew |
| Interbrew Belgium; | Belgium; |
| . Mr. D. Van Heuven, advocaat bij de balie te Kortrijk, voor de | . Me D. Van Heuven, avocat au barreau de Courtrai, pour le Conseil des |
| Ministerraad; | ministres; |
| - hebben de rechters-verslaggevers R. Henneuse en M. Bossuyt verslag uitgebracht; | - les juges-rapporteurs R. Henneuse et M. Bossuyt ont fait rapport; |
| - zijn de voornoemde advocaten gehoord; | - les avocats précités ont été entendus; |
| - is de zaak in beraad genomen. | - l'affaire a été mise en délibéré. |
| De rechtspleging is gevoerd overeenkomstig de artikelen 62 en volgende | La procédure s'est déroulée conformément aux articles 62 et suivants |
| van de organieke wet, die betrekking hebben op het gebruik van de talen voor het Hof. | de la loi organique, relatifs à l'emploi des langues devant la Cour. |
| IV. In rechte | IV. En droit |
| - A - | - A - |
| Memorie neergelegd door Alain en Alphonse Van de Vyver en S. Rousselle | Mémoire déposé par Alain et Alphonse Van de Vyver et S. Rousselle |
| A.1.1. Uit de parlementaire voorbereiding van artikel 14 van de wet | A.1.1. Il ressort des travaux préparatoires de l'article 14 de la loi |
| van 30 april 1951 blijkt dat het de bedoeling was, in geval van | du 30 avril 1951 que l'objectif était de réintégrer, en cas de demande |
| aanvraag tot hernieuwing, het bedrag van de nieuwe huur opnieuw op te | de renouvellement, le montant du nouveau loyer dans le marché des |
| nemen in de markt van de huurprijzen die ten tijde van de genoemde hernieuwing gemeenzaam worden toegepast, veeleer dan naar de oorspronkelijke huur te verwijzen. Het ging er aldus om de verhuurder een betere bescherming van het eigendomsrecht te bieden dan die welke bij de vroegere wet van 1931 werd geboden, wat daadwerkelijk heeft geleid tot een stelsel waarbij de verhuurder duidelijk wordt bevoordeeld. Het blijkt echter geenszins waarom de wetgever, door de huurder te verplichten een aanbod te doen, heeft geweigerd dat de modaliteiten van kennisgeving daarvan aan de vrederechter kunnen worden voorgelegd, terwijl laatstgenoemde ertoe wordt gebracht tussenbeide te komen wat betreft het bestaan van andere voorwaarden die door de verhuurder aan de hernieuwing van de huur worden gesteld. In tegenstelling tot de rechtspraak die op de aanneming van artikel 14 is gevolgd en die ertoe strekt de draagwijdte van de in dat artikel bedoelde nietigheid te beperken, is de huidige rechtspraak van oordeel dat die nietigheid is vastgesteld ter bescherming van de belangen van de verhuurder, dat zij bijgevolg door hem kan worden gedekt maar dat, indien hij het voordeel ervan aanvoert, zij onherroepelijk tot de | loyers communément pratiqués à l'époque dudit renouvellement plutôt que de s'en référer au loyer originaire. Il s'agissait d'assurer ainsi une meilleure protection du droit de propriété du bailleur par rapport à celle assurée par la loi antérieure de 1931, ce qui a effectivement abouti à un système favorisant nettement le bailleur. Cependant, il n'apparaît nullement pourquoi le législateur, en contraignant le preneur à émettre une offre, a refusé que les modalités de notification de celle-ci puissent être soumises au juge de paix, alors que celui-ci est amené à intervenir en ce qui concerne l'existence de conditions différentes mises par le bailleur au renouvellement du bail. Contrairement à la jurisprudence ayant suivi l'adoption de l'article 14, tendant à limiter la portée de la nullité prévue par cet article, la jurisprudence actuelle considère que cette nullité est établie pour la protection des intérêts du bailleur, qu'elle peut dès lors être couverte par lui mais que, s'il en invoque le bénéfice, elle conduit |
| nietigheid van de aanvraag tot hernieuwing leidt. | irrévocablement à la nullité de la demande de renouvellement. |
| A.1.2. Wat het antwoord dat op de prejudiciële vraag moet worden | A.1.2. S'agissant de la réponse à apporter à la question |
| gegeven betreft, vormt artikel 14 een onevenredige maatregel ten | préjudicielle, l'article 14 constitue une mesure disproportionnée par |
| aanzien van het nagestreefde doel - namelijk het belang herstellen van | rapport à l'objectif poursuivi - à savoir restaurer l'importance de la |
| de grondeigendom ten opzichte van de handelseigendom - alsmede ten | propriété foncière par rapport à la propriété commerciale - comme par |
| opzichte van de gevolgen ervan, in zoverre die bepaling, bij | rapport à ses effets en ce que cette disposition, à défaut du respect |
| niet-naleving van bepaalde formaliteiten waarin zij voorziet, van dien | de certaines des formalités qu'elle prévoit, est de nature à conduire |
| aard is dat ze ertoe leidt dat de huurder zijn handelszaak en zijn | le preneur à la perte de son commerce et de son emploi. En outre, le |
| werk verliest. Bovendien is de conjuncturele context in het licht | contexte conjoncturel en considération duquel cette disposition a été |
| waarvan die bepaling is aangenomen nadien volledig gewijzigd. | adoptée a été totalement infirmé par la suite. |
| Memorie van de n.v. Interbrew Belgium | Mémoire de la s.a. Interbrew Belgium |
| A.2.1. Overeenkomstig de rechtspraak van het Hof (arresten nr. 56/93 | A.2.1. Conformément à la jurisprudence de la Cour (arrêts n° 56/93 du |
| van 8 juli 1993 en nr. 90/94 van 22 december 1994) dient, in het raam | 8 juillet 1993 et n° 90/94 du 22 décembre 1994), il n'y a pas lieu, |
| van de grondwettigheidstoetsing van het in het geding zijnde artikel | dans le cadre du contrôle de constitutionnalité de l'article 14 en |
| 14, die bepaling niet los te worden gezien van de andere bepalingen | cause, d'isoler cette disposition des autres dispositions de la loi |
| van de wet op de handelshuurovereenkomsten, vermits die wet er immers | sur les baux commerciaux, cette loi cherchant en effet à réaliser un |
| naar streeft een algeheel evenwicht tot stand te brengen tussen de | équilibre global entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. |
| belangen van de verhuurder en die van de huurder. | |
| A.2.2. Om de belangen van de huurder en zijn handelszaak te vrijwaren, | A.2.2. Pour sauvegarder les intérêts du preneur et son fonds de |
| wijkt de wet van 30 april 1951 af van de volledige contractuele | commerce, la loi du 30 avril 1951 déroge à la pleine et entière |
| vrijheid die in artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek wordt | liberté contractuelle organisée par l'article 1134 du Code civil; elle |
| georganiseerd; zij legt voor de huur een minimale duur van negen jaar op, de inachtneming van bijzondere vormvereisten in geval van vroegtijdige opzegging en de hernieuwing van de huur voor een duur die enkel minder dan negen jaar mag bedragen op voorwaarde dat bepaalde formaliteiten in acht worden genomen. A.2.3. Teneinde het evenwicht met de vrijwaring van de belangen van de verhuurder te herstellen, heeft de wetgever willen vermijden dat, enerzijds, de hernieuwing onverwacht zou kunnen worden verkregen en, anderzijds, dat aan de verhuurder een prijs of huurvoorwaarden zouden worden opgelegd die lager zijn dan die welke van een derde of op de huurmarkt kunnen worden verkregen. De aan de huurder opgelegde formaliteiten moeten bijgevolg worden beschouwd als de tegenhanger van de afwijkende bescherming die hij ten aanzien van het gemeen recht geniet. A.2.4. Teneinde een onverwacht verkregen hernieuwing te vermijden, was het, enerzijds, nodig dat de aanvraag aan de verhuurder wordt voorgelegd en zulks tijdig genoeg, opdat, met name in geval van onenigheid, elke partij vóór het verstrijken van de oorspronkelijke huurovereenkomst kan oordelen of de voorwaarden van de hernieuwing ervan hem schikken. Anderzijds, was het nodig dat de eigenaar weet dat | impose une durée minimale du bail de neuf années, le respect de formes particulières en cas de résiliation anticipée et le renouvellement du bail pour une durée qui ne peut être inférieure à neuf ans que moyennant le respect de certaines formalités. A.2.3. Afin de rétablir l'équilibre avec la sauvegarde des intérêts du bailleur, le législateur a voulu éviter, d'une part, que le renouvellement puisse être obtenu par surprise, et, d'autre part, que soient imposés au bailleur un prix ou des conditions locatives moindres que ceux pouvant être obtenus d'un tiers ou sur le marché locatif. Les formalités imposées au preneur sont dès lors à considérer comme le pendant de la protection exorbitante dont il bénéficie par rapport au droit commun. A.2.4. Afin d'éviter un renouvellement obtenu par surprise, il convenait, d'une part, que la demande doive être présentée au bailleur, et ce suffisamment tôt afin que, notamment en cas de désaccord, chacune des parties puisse apprécier, avant l'expiration du bail originaire, si les conditions du renouvellement de celui-ci l'agréaient. D'autre part, il convenait que le propriétaire sache |
| hij het hoofd dient te bieden aan een aanvraag tot hernieuwing en | qu'il devait faire face à une demande de renouvellement et quelles |
| welke gevolgen zouden voortvloeien uit een gebrek aan reactie van | conséquences résulteraient d'un manque de réaction de sa part, dès |
| zijnentwege, aangezien dat gebrek aan reactie, in afwijking van het | lors que ce manque de réaction, par dérogation au droit commun, est |
| gemeen recht, vermoed wordt te betekenen dat de verhuurder met de | présumé signifier le consentement du bailleur à la demande de |
| aanvraag tot hernieuwing instemt. | renouvellement. |
| A.2.5. Gelet op de doelstelling om het niveau van de nieuwe huurprijs | A.2.5. Quant à l'objectif d'assurer la mise à niveau du nouveau loyer |
| in overeenstemming te brengen met de huurmarkt, wordt de huurder | par rapport au marché locatif, il imposait nécessairement au preneur |
| noodzakelijkerwijze de verplichting opgelegd in zijn aanvraag tot | de faire connaître au bailleur, dans sa demande de renouvellement, le |
| hernieuwing de verhuurder in kennis te stellen van het bedrag van de in het raam van die aanvraag voorgestelde huurprijs. A.2.6. Overigens, in zoverre de aanvraag in werkelijkheid wordt geanalyseerd als een aanbod om een nieuwe overeenkomst te sluiten, is de verplichting om in de aanvraag de voorwaarden van dat aanbod aan te geven in overeenstemming met zowel het gemeen recht inzake overeenkomsten als met de desbetreffende rechtspraak en rechtsleer. De nietigheid van de kennisgeving is veeleer een gevolg van het onvolledige karakter ervan dan een echte sanctie, aangezien dat onvolledige aanbod in feite geen rechtsgevolgen kan teweegbrengen. Die verwijzing naar het gemeen recht kan geen schending van het beginsel | montant du loyer proposé dans le cadre de cette demande. A.2.6. Par ailleurs, en ce que la demande s'analyse en réalité comme une offre de conclure un nouveau contrat, l'obligation d'indiquer dans la demande les conditions de cette offre est conforme au droit commun de la matière des contrats comme à la jurisprudence et à la doctrine y afférentes. La nullité de la notification est plus une conséquence de son caractère incomplet qu'une véritable sanction, cette offre incomplète ne pouvant en réalité produire d'effets de droit. Ce rappel du droit commun ne peut constituer une violation du principe d'égalité |
| van gelijkheid en niet-discriminatie vormen; dat is des te meer zo, | et de non-discrimination; il en est d'autant plus ainsi que l'accord |
| daar de instemming van de verhuurder vermoed wordt in geval van gebrek | du bailleur est présumé en cas d'absence de réaction de sa part. |
| aan reactie van zijnentwege. | |
| A.2.7. In ondergeschikte orde zou het Hof, ingeval het zou oordelen | A.2.7. A titre subsidiaire, au cas où la Cour considérerait que le |
| dat de aan de huurder opgelegde vormvoorschriften de artikelen 10 en | |
| 11 van de Grondwet schenden, noodzakelijkerwijze het vermoeden van | formalisme imposé au preneur viole les articles 10 et 11 de la |
| instemming moeten onderzoeken waarin is voorzien voor de verhuurder | Constitution, elle devrait nécessairement examiner la présomption de |
| die niet reageert. Aangezien dat vermoeden onlosmakelijk verbonden is | consentement prévue pour le bailleur qui ne réagit pas. Celle-ci étant |
| met de voorwaarden van hernieuwing van de huurovereenkomst en ze tot | indissolublement liée et ayant pour objet les conditions de |
| doel heeft, zou de verklaring van ongrondwettigheid van de vermelding | renouvellement du bail, la déclaration d'inconstitutionnalité de la |
| van die hernieuwingsvoorwaarden tevens de verklaring van | mention de ces conditions de renouvellement devrait également |
| ongrondwettigheid moeten inhouden van het vermoeden van de instemming | impliquer celle de la présomption de consentement du bailleur, à |
| van de verhuurder, bij gebreke waarvan dat vermoeden zou worden | défaut de quoi elle serait instaurée. |
| ingevoerd. Memorie van de Ministerraad | Mémoire du Conseil des ministres |
| A.3.1. Naast het feit dat de prejudiciële vraag in die zin moet worden | A.3.1. Outre le fait que la question préjudicielle doit être |
| geïnterpreteerd dat ze alleen betrekking heeft op het enkele eerste | interprétée comme ne portant que sur le seul alinéa 1er de l'article |
| lid van artikel 14 van de wet op de handelshuurovereenkomsten, wordt opgemerkt, met verwijzing naar de rechtspraak van het Hof, dat het niet aan het Hof staat zich uit te spreken over de vraag of de in het geding zijnde vormvoorschriften opportuun of wenselijk zijn, waartoe de verwijzende rechter het Hof echter aanzet. Daarom moet de prejudiciële vraag ontkennend worden beantwoord. A.3.2. De prejudiciële vraag geeft niet aan ten aanzien van welke categorieën de huurder door de aangeklaagde vormvoorschriften gediscrimineerd zou zijn. In de veronderstelling, op basis van een passage van het arrest, dat dat ten aanzien van de verhuurder zou zijn, wordt opgemerkt dat het | 14 de la loi sur les baux commerciaux, il est relevé, avec référence faite à la jurisprudence de la Cour, qu'il ne lui appartient pas de se prononcer sur la question de savoir si le formalisme en cause est opportun ou souhaitable, ce à quoi pourtant le juge a quo invite la Cour. Pour cette raison, la question préjudicielle appelle une réponse négative. A.3.2. La question préjudicielle n'indique pas par rapport à quelles catégories le preneur, du fait du formalisme dénoncé, serait discriminé. A supposer que, sur la base d'un passage de l'arrêt, ce soit par |
| eerste lid van artikel 14 van de wet op de handelshuurovereenkomsten geen enkel onderscheid tussen de verhuurder en de huurder instelt. In de veronderstelling dat zulks wel het geval zou zijn, vormen de huurder en de verhuurder geen vergelijkbare categorieën, aangezien de ene zich ertoe verbindt de andere het genot van een goed te verschaffen en laatstgenoemde zich ertoe verbindt een prijs voor de huur te betalen; de enkele hoedanigheid van medecontractant volstaat niet om er vergelijkbare categorieën van te maken; de huurder geniet een recht op hernieuwing van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot de verhuurder. Ten slotte, zelfs in de veronderstelling dat de verhuurder en de huurder vergelijkbare categorieën zouden vormen, bestaan er tevens strenge vormvoorschriften voor de verhuurder, vermits hij bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief de huurder kennis moet geven van de redenen van zijn beslissing om de hernieuwing van zijn huurovereenkomst of de aanbiedingen van derden te weigeren; er is dus geen verschil in behandeling. Uit de parlementaire voorbereiding | rapport au bailleur, il est relevé que l'alinéa 1er de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux n'introduit aucune distinction entre le bailleur et le preneur. A supposer que tel soit même le cas, le preneur et le bailleur ne constituent pas des catégories comparables, l'un s'engageant à procurer à l'autre la jouissance d'un bien et ce dernier à payer un prix pour la location; la seule qualité de cocontractant ne suffit pas à en faire des catégories comparables; le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement du bail, à l'inverse du bailleur. Enfin, à supposer même que le bailleur et le preneur constituent des catégories comparables, il existe également un formalisme très fort pour le bailleur, puisqu'il doit notifier par exploit d'huissier ou par lettre recommandée au preneur les raisons de sa décision de refuser le renouvellement du bail ou les offres de tiers; il n'y a donc pas de différence de traitement. Il ressort précisément des |
| blijkt precies dat de doelstelling van de wetgever is geweest een | travaux préparatoires que l'objectif du législateur a été de trouver |
| evenwicht te vinden tussen de « handelseigendom » van de huurder, | un équilibre entre la « propriété commerciale » du preneur, d'une |
| enerzijds, en de « grondeigendom » van de verhuurder, anderzijds. | part, et la « propriété foncière » du bailleur, d'autre part. |
| A.3.3. In ondergeschikte orde wordt ingegaan op de grond van de door | A.3.3. A titre subsidiaire, est abordé le fond de la question posée |
| de rechter gestelde vraag. De rechter vraagt enkel of de aan de | par le juge. Seule est posée par le juge la question de la |
| huurder opgelegde vormvoorschriften evenredig zijn. | proportionnalité du formalisme imposé au preneur. |
| De aan de huurder opgelegde vormvoorschriften, met de sanctie van | Le formalisme imposé au preneur, avec la sanction de nullité attachée |
| nietigheid die aan de niet-inachtneming ervan is verbonden, zijn | à son non respect, est destiné à garantir la sécurité juridique du |
| bestemd om de rechtszekerheid van de verhuurder te waarborgen, wiens | bailleur, dont les droits de propriété sont sérieusement affectés par |
| eigendomsrechten ernstig worden geraakt door het recht op hernieuwing | le droit au renouvellement du bail, institué au seul bénéfice du |
| van de huur, dat enkel in het voordeel van de huurder is ingesteld, | preneur, à l'exclusion de celui du bailleur. Le recours au recommandé |
| met uitsluiting van dat van de verhuurder. Door gebruik te maken van | ou à l'exploit d'huissier permet d'éviter les difficultés de preuve. |
| de aangetekende brief of het deurwaardersexploot kunnen moeilijkheden | La mention des conditions de renouvellement dans la demande permet au |
| inzake bewijslast worden vermeden. Dankzij de vermelding van de | bailleur de réagir en connaissance de cause. Le délai d'introduction |
| hernieuwingsvoorwaarden in de aanvraag kan de verhuurder met kennis | de la demande permet de clôturer la procédure potentielle avant le |
| van zaken reageren. De termijn om de aanvraag in te dienen maakt het mogelijk de potentiële procedure te beëindigen vóór de nieuwe huurovereenkomst aanvangt. Tegenover de verplichting voor de huurder om de verhuurder over zijn rechten in te lichten staat de verplichting voor de verhuurder om zijn weigering te motiveren, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst wordt hernieuwd. Ten slotte wordt opgemerkt dat de sanctie van nietigheid niet absoluut is, maar slechts relatief, aangezien de verhuurder immers aan het voordeel ervan kan verzaken. Memorie van antwoord van de Ministerraad A.4.1. Aangezien het Hof gebonden is door de prejudiciële vraag die door de verwijzende rechter is gesteld, kan het niet de vraag behandelen die in ondergeschikte orde door de partij Interbrew is gesteld. A.4.2. De vraag of de wetgever « al dan niet erin geslaagd is een billijk evenwicht te vinden tussen de grondeigendom en hetgeen ' handelseigendom ' wordt genoemd » betreft de opportuniteit van de | début du nouveau bail. L'obligation pour le preneur d'informer le bailleur de ses droits trouve sa contrepartie dans l'obligation pour le bailleur de motiver son refus, à défaut du respect de laquelle le renouvellement du bail sera opéré. Il est relevé enfin que la sanction de nullité n'est pas absolue mais seulement relative, le bailleur pouvant en effet renoncer à son bénéfice. Mémoire en réponse du Conseil des ministres A.4.1. La Cour étant liée par la question préjudicielle posée par le juge a quo, elle ne peut aborder la question posée à titre subsidiaire par la partie Interbrew. A.4.2. La question de savoir si le législateur « a oui ou non réussi à trouver un équilibre équitable entre la propriété foncière et celle qui est qualifiée de ' propriété commerciale ' » concerne |
| betwiste maatregel, waarvan de beoordeling aan de bevoegdheid van het Hof ontsnapt. A.4.3. Wat de personen betreft met wie Van de Vyver en anderen de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst vergelijken, wordt opgemerkt dat « de andere Belgen in het raam van een precontractuele onderhandeling » niet, zoals de huurder, het recht hebben op de hernieuwing van een overeenkomst waarvan de duurtijd ten einde loopt; overigens, wat betreft de vergelijking die wordt gemaakt met de situatie van de verhuurder, wordt deze tevens gestraft, in zoverre hij vermoed wordt met de door de huurder voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij die niet schriftelijk weigert of | l'opportunité de la mesure contestée, opportunité dont l'appréciation échappe à la compétence de la Cour. A.4.3. En ce qui concerne les personnes à l'égard desquelles les consorts Van de Vyver comparent le preneur d'un bail commercial, il est relevé que « les autres Belges dans le cadre d'une négociation précontractuelle » n'ont pas, comme le preneur, le droit au renouvellement d'un contrat dont la durée prend fin; par ailleurs, s'agissant de la comparaison faite avec la situation du bailleur, celui-ci est également sanctionné, en ce qu'il est présumé consentir aux conditions proposées par le preneur s'il ne les refuse pas par |
| dat op niet-gemotiveerde wijze doet. | écrit ou le fait de façon non motivée. |
| A.4.4. Ten gronde wordt opgemerkt dat Van de Vyver en anderen niet de | A.4.4. Quant au fond, il est relevé que les consorts Van de Vyver ne |
| verschillende aan de huurder opgelegde formaliteiten betwisten, | |
| behalve die met betrekking tot de verplichting om de verhuurder van | contestent pas les différentes formalités imposées au preneur, hormis |
| diens plichten op de hoogte te brengen; naast het feit dat het adagium | celle relative à l'obligation d'informer le bailleur de ses devoirs; |
| « iedereen wordt geacht de wet te kennen » geenszins uitsluit dat een | outre le fait que l'adage « nul n'est censé ignorer la loi » n'exclut |
| contracterende partij een ruime plicht tot informatieverstrekking | nullement d'imposer à une partie contractante un devoir d'information |
| wordt opgelegd, lijkt die plicht verantwoord ten aanzien van de | approfondi, celui-ci apparaît justifié au regard de la nécessité |
| noodzaak om de rechtszekerheid van de verhuurder te waarborgen, om de | d'assurer la sécurité juridique du bailleur, pour les motifs indiqués |
| sub A.3.2 vermelde redenen; het feit dat de niet-naleving ervan, in | sous A.3.2; le fait que son non-respect puisse, dans certains cas |
| bepaalde concrete gevallen, gevolgen kan hebben die onbillijk lijken, | concrets, avoir des conséquences qui paraissent inéquitables, |
| impliceert op zich niet de niet-naleving van het evenredigheidsbeginsel. | n'implique pas en soi le non-respect du principe de proportionnalité. |
| Memorie van antwoord van de n.v. Interbrew Belgium | Mémoire en réponse de la s.a. Interbrew Belgium |
| A.5.1. Gelet op de gevolgen die zijn verbonden aan de niet-naleving, | A.5.1. Au vu des conséquences attachées au non-respect, par le |
| door de verhuurder, van de vormen en termijnen van antwoord op de door | bailleur, des formes et délais de réponse à la demande de |
| de huurder geformuleerde aanvraag tot hernieuwing - namelijk de hernieuwing tegen de door laatstgenoemde voorgestelde voorwaarden -, kan die aanvraag niet worden beschouwd als zijnde de aanzet tot een precontractuele onderhandeling. De sanctie die van toepassing is op de verhuurder die geen antwoord geeft of op onregelmatige wijze antwoordt, ligt precies in die hernieuwing tegen de door de huurder voorgestelde voorwaarden; er wordt opgemerkt dat de vrederechter enkel tussenbeide komt in het geval waarin het geldige antwoord van de verhuurder andere voorwaarden bevat dan die welke door de huurder zijn voorgesteld, indien er geen akkoord tot stand komt of eventueel in geval van weigering. | renouvellement formée par le preneur - à savoir le renouvellement aux conditions proposées par ce dernier -, cette demande ne peut être analysée comme l'amorce d'une négociation précontractuelle. C'est dans ce renouvellement aux conditions proposées par le preneur que réside précisément la sanction applicable au bailleur qui ne répond pas ou répond de manière irrégulière; il est relevé que le juge de paix n'intervient que dans l'hypothèse de réponse valable du bailleur contenant d'autres conditions que celles que le preneur a proposées, si un accord ne se réalise pas ou éventuellement en cas de refus. |
| A.5.2. De in artikel 14 aan de verhuurder verleende bescherming is een | A.5.2. La protection accordée au bailleur par l'article 14 est une |
| tegenprestatie voor de beperking van de toegekende contractuele | contrepartie de la limitation à la liberté contractuelle accordée, |
| vrijheid, die door de wet ten gunste van de huurder wordt opgelegd | imposée par la loi en faveur du preneur en vue de protéger son fonds |
| teneinde zijn handelszaak te beschermen; de wetgever heeft aldus de | de commerce; le législateur a voulu éviter le renouvellement par |
| onverwachte hernieuwing ten nadele van de verhuurder willen vermijden | surprise au préjudice du bailleur ainsi que, en cas de refus pur et |
| alsmede, in geval van eenvoudige weigering tot hernieuwing, de onverwachte verplichting om een zware schadeloosstelling te betalen die afwijkt van het gemeen recht. A.5.3. De wet waarborgt bovendien in meer dan één opzicht de belangen van de huurder. De weigering tot hernieuwing moet door de verhuurder worden gemotiveerd, op straffe van zware schadeloosstelling te moeten betalen; hij moet de huurder kennisgeven van zijn voorwaarden die verschillend zijn en, in geval van onenigheid, moet de vrederechter de huur vaststellen, waarbij de huurder, in tegenstelling tot de verhuurder, kan afzien van de overeenkomst indien die beslissing hem niet schikt; de verhuurder moet de huurder kennisgeven van de | simple de renouvellement, l'obligation, obtenue par surprise, de payer une lourde indemnité dérogatoire au droit commun. A.5.3. Par ailleurs, la loi garantit à plusieurs titres les intérêts du preneur. Le refus de renouvellement doit être motivé par le bailleur, sous peine de devoir payer de lourdes indemnités; il doit faire connaître au locataire les conditions différentes qui sont les siennes et, en cas de désaccord, c'est le juge de paix qui fixe le loyer, le locataire pouvant, à l'inverse du bailleur, se désister si cette décision ne l'agrée pas; le bailleur doit faire connaître au |
| aanbiedingen van derden, die met name, in diens voordeel, kunnen | locataire les offres de tiers, pouvant notamment conduire à son |
| leiden tot een vergoeding wegens uitzetting. Die verschillende | bénéfice à une indemnité d'éviction. Ces différents avantages |
| voordelen vormen een stevig tegenwicht voor de vormvoorschriften en de | contrebalancent largement le formalisme et la sanction de nullité |
| sanctie van nietigheid die in het voordeel van de verhuurder zijn | institués au bénéfice du bailleur. |
| ingevoerd. Memorie van antwoord van Alain en Alphonse Van de Vyver en S. Rousselle | Mémoire en réponse d'Alain et Alphonse Van de Vyver et S. Rousselle |
| A.6. Het met de in het geding zijnde bepaling nagestreefde evenwicht | A.6. L'équilibre entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur, |
| tussen de belangen van de verhuurder en die van de huurder raakt op | recherché par la disposition en cause, affecte de façon |
| discriminerende wijze de belangen van laatstgenoemde; zelfs wanneer de | |
| belangen van de verhuurder klaarblijkelijk niet door de niet-naleving | discriminatoire les intérêts du second; le bailleur, même lorsque ses |
| van de in het geding zijnde vormvoorschriften worden geraakt kan hij, | intérêts ne sont manifestement pas lésés par le non-respect du |
| door het automatische karakter van de sanctie, de persoonlijke | formalisme en cause, peut, du fait de l'automatisme de la sanction, |
| know-how en investering van de huurder tenietdoen die, samen met de | mettre à néant le savoir-faire et l'investissement personnel du |
| huurovereenkomst, « de universaliteit » van de handelszaak vormen. | preneur qui, avec le bail, constituent « l'universalité » du fonds de |
| A.7. Wat de vergelijkbaarheid van de desbetreffende personen betreft, | commerce. A.7. S'agissant de la comparabilité des personnes en cause, ce n'est |
| is het niet zozeer de hoedanigheid van eigenaar van een goed, in één | pas tant la qualité de propriétaire d'un bien, dans un cas, et d'un |
| geval, en van een zaak, in het andere, die in overweging moet worden | fonds, dans l'autre, qui doit être prise en considération, mais plutôt |
| genomen, maar veeleer het evenwicht dat door het in het geding zijnde | |
| artikel 14 tot stand zou worden gebracht. Terwijl, in het raam van een | l'équilibre qu'opérerait l'article 14 en cause. Alors que le bailleur, |
| hernieuwing, de verhuurder enkel een bijkomende financiële inkomst in | dans le cadre d'un renouvellement, ne met en cause qu'une rentrée |
| het geding brengt, zet de huurder, zijnerzijds, zijn werk en zijn | financière complémentaire, le preneur met en jeu, quant à lui, son |
| sociale situatie op het spel. | emploi et sa situation sociale. |
| - B - | - B - |
| B.1. De prejudiciële vraag luidt : | B.1. La question préjudicielle est libellée comme suit : |
| « Schendt artikel 14 van de wet van 30 april 1951 op de | « L'article 14 de la loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951 |
| handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in | telle que modifiée par la loi du 29 juin 1955, en tant qu'il impose au |
| zoverre het de huurder een strikt formalisme oplegt op straffe van | preneur un formalisme strict sous peine de déchéance du droit au |
| verval van het recht op hernieuwing en nietigheid van de aanvraag om | renouvellement et de nullité de la demande de renouvellement, |
| hernieuwing, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? » | viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution ? » |
| B.2. Uit de bewoordingen van de prejudiciële vraag blijkt niet met | B.2. La formulation de la question préjudicielle ne fait pas |
| welke andere categorie van rechtsonderhorigen de huurder vergeleken | apparaître à quelle autre catégorie de justiciables le preneur est |
| wordt. Uit de motieven van de verwijzingsbeslissing leidt het Hof af | comparé. La Cour déduit des motifs de la décision de renvoi que la |
| dat het verschil in behandeling dat aan het oordeel van het Hof wordt | différence de traitement soumise à son appréciation tient, dans les |
| onderworpen, in de verhoudingen tussen huurder en verhuurder - die | rapports entre preneur et bailleur - comparables en tant que parties à |
| vergelijkbaar zijn als partijen bij eenzelfde contract -, betrekking | un même contrat -, au formalisme strict qui consiste à imposer au |
| heeft op het strikte formalisme dat erin bestaat de huurder | preneur certaines formalités expresses, à peine de déchéance du droit |
| uitdrukkelijke vormvoorschriften op te leggen, op straffe van verval | |
| van het recht op hernieuwing of op straffe van nietigheid van de | au renouvellement ou à peine de nullité de la demande de |
| aanvraag tot hernieuwing. Aldus blijkt dat de prejudiciële vraag het | renouvellement. Il apparaît ainsi que la question préjudicielle porte |
| eerste lid van artikel 14 van de wet van 30 april 1951 betreft, dat | sur l'alinéa 1er de l'article 14 de la loi du 30 avril 1951, qui est |
| luidt : | libellé comme suit : |
| « De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, | « Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à |
| moet zulks op straffe van verval bij exploot van gerechtsdeurwaarder | peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit d'huissier de |
| of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder brengen, ten | justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, quinze mois |
| vroegste achttien maanden, ten laatste vijftien maanden vóór het | au moins, avant l'expiration du bail en cours. La notification doit |
| eindigen van de lopende huur. De kennisgeving moet op straffe van | indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur |
| nietigheid de voorwaarden opgeven waaronder de huurder zelf bereid is | lui-même est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention |
| om de nieuwe huur aan te gaan en de vermelding bevatten dat de | qu'à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies |
| verhuurder geacht zal worden met de hernieuwing van de huur onder de | et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la |
| voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde | stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le |
| wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen | bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux |
| omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van | |
| het aanbod van een derde. » | conditions proposées. » |
| B.3. Onder de maatregelen die bestemd zijn om de huurder een zekere | B.3. Parmi les mesures destinées à garantir au preneur une certaine |
| stabiliteit van zijn handelszaak te garanderen, organiseert hoofdstuk | stabilité de son fonds de commerce, le chapitre 7 de la loi du 30 |
| 7 van de wet van 30 april 1951 (de artikelen 13 tot 24) een recht op | avril 1951 (articles 13 à 24) organise un droit au renouvellement du |
| hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Artikel 13 verleent hem | bail commercial. L'article 13 lui donne en effet le droit d'obtenir le |
| immers het recht, met voorkeur boven alle andere personen, de | renouvellement de son bail, par préférence à toute autre personne, |
| hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde | |
| handelszaak voort te zetten. Artikel 14 preciseert de formaliteiten | pour la continuation du même commerce. L'article 14 précise les |
| die door beide partijen in acht moeten worden genomen wanneer de | formalités à respecter par les deux parties lorsque le preneur entend |
| huurder die hernieuwing wil aanvragen. In artikel 16 worden de | solliciter ce renouvellement. L'article 16 précise les motifs pour |
| motieven gepreciseerd wegens welke de verhuurder de hernieuwing van de | lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Les |
| huur kan weigeren. De artikelen 18 tot 20 regelen het geval waarin de | articles 18 à 20 règlent l'hypothèse dans laquelle le bailleur |
| verhuurder de hernieuwing van de huur aan andere voorwaarden | subordonne le renouvellement du bail à des conditions différentes de |
| onderwerpt dan die welke door de huurder worden voorgesteld. De | |
| artikelen 21 tot 23 regelen ten slotte het recht van de verhuurder om | celles proposées par le preneur. Les articles 21 à 23 réglementent |
| tegenover de aanvraag tot hernieuwing een interessanter, door een | enfin le droit du bailleur d'opposer à la demande de renouvellement |
| derde geformuleerd huuraanbod te plaatsen. | une offre de loyer plus intéressante formulée par un tiers. |
| B.4. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 april 1951 | B.4. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 30 avril 1951 |
| blijkt dat de wetgever de handelszaak een zekere stabiliteit wilde | que le législateur entendait à la fois assurer une certaine stabilité |
| verzekeren ten voordele van de huurder in het kader van een | au fonds de commerce au bénéfice du preneur d'un bail commercial et |
| handelshuurovereenkomst en tegelijkertijd een punt van evenwicht wilde | |
| vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. | trouver un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. |
| Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het | Il a été exposé que le but de la loi répondait « au souci de garantir |
| streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de | les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes |
| Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot | contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le régime de |
| misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak | la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] but [était] triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement |
| » (Gedr. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2, 4 en 5). | sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2, 4 et 5). |
| Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moest] worden | Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [était] à trouver entre la |
| tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en | protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des |
| de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het | intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait |
| betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Gedr. | « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, |
| St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). | 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). |
| Wat de vermelding betreft die bij de laatste zin van artikel 14, | En ce qui concerne la mention imposée par la dernière phrase de |
| eerste lid, wordt opgelegd aan de huurder die de hernieuwing van zijn | l'article 14, alinéa 1er, au preneur souhaitant obtenir le |
| huurovereenkomst wenst te verkrijgen, blijkt uit de parlementaire | renouvellement de son bail, il ressort des travaux préparatoires que |
| voorbereiding dat het de zorg van de wetgever is geweest te vermijden | le souci du législateur a été d'éviter que le renouvellement du bail |
| dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht | ne soit imposé au bailleur de façon inopinée. En effet, selon l'auteur |
| wordt opgelegd. Immers, volgens de auteur van het amendement dat aan | |
| de oorsprong ligt van die bepaling, « gaat [het] er om de aandacht van | de l'amendement qui est à l'origine de cette disposition, « il s'agit |
| de verhuurder te vestigen op de noodzakelijkheid voor hem binnen de | d'attirer l'attention du bailleur sur la nécessité pour lui de |
| drie maanden zijn weigering tot vernieuwing te betekenen » (Hand., | signifier dans les trois mois son refus de renouvellement » (Ann., |
| Kamer, 11 december 1947, p. 20). | Chambre, 11 décembre 1947, p. 20). |
| In zoverre de prejudiciële vraag betrekking heeft op de termijnen en | En ce que la question préjudicielle vise les délais et procédés de |
| procédés van kennisgeving van de aanvraag tot hernieuwing, met de | notification de la demande de renouvellement, sanctionnés de déchéance |
| sanctie van verval (artikel 14, eerste lid, eerste zin) | (article 14, alinéa 1er, première phrase) |
| B.5.1. Het Hof stelt vast dat de verhuurder, net zoals de huurder, in | B.5.1. La Cour constate que le bailleur, tout comme le preneur, est |
| het raam van een aanvraag tot hernieuwing, gehouden is tot vormen en | astreint, dans le cadre d'une demande de renouvellement, à des formes |
| termijnen waarvan de niet-naleving op radicale wijze wordt bestraft. | et délais dont le non-respect est sanctionné de façon radicale. |
| Uit artikel 14, eerste lid, tweede zin, volgt immers dat van het | Il résulte en effet de l'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, que |
| antwoord van de verhuurder op het aanbod van hernieuwing vanwege de | la réponse du bailleur à l'offre de renouvellement qui lui est faite |
| huurder aan laatstgenoemde kennis moet worden gegeven binnen drie | par le preneur doit être notifiée à ce dernier dans les trois mois, |
| maanden, bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De | par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. Le non-respect par |
| niet-inachtneming door de verhuurder van die vormvereisten en | le bailleur de ces formes et délais implique le renouvellement du bail |
| termijnen impliceert de hernieuwing van de huurovereenkomst tegen de | aux conditions proposées par le preneur, c'est-à-dire la déchéance, |
| door de huurder voorgestelde voorwaarden, dit wil zeggen het verval, | pour le bailleur, du droit d'opposer au preneur un motif légitime de |
| voor de verhuurder, van het recht om tegen de huurder een geldige | |
| reden tot weigering (artikel 16), andere voorwaarden (artikel 18) of | refus (article 16), des conditions différentes (article 18) ou l'offre |
| het aanbod van een derde (artikel 21) in te brengen. | d'un tiers (article 21). |
| B.5.2. Daaruit volgt dat, in zoverre artikel 14 van de wet van 30 | B.5.2. Il s'ensuit que, en ce qu'il prescrit aux parties à un bail |
| april 1951 de partijen bij een handelshuurovereenkomst, in het kader | commercial, dans le cadre d'une demande de renouvellement de celui-ci, |
| van een aanvraag tot hernieuwing daarvan, termijnen en procédés van | des délais et des procédés de notification et sanctionne leur |
| kennisgeving voorschrijft en de niet-inachtneming ervan bestraft, het | non-respect, l'article 14 de la loi du 30 avril 1951 ne traite pas de |
| de huurder en de verhuurder niet op discriminerende wijze behandelt. | façon discriminatoire le preneur et le bailleur. |
| In zoverre de prejudiciële vraag betrekking heeft op de verplichte | En ce que la question préjudicielle vise les mentions obligatoires que |
| vermeldingen die de aanvraag tot hernieuwing moet bevatten, met als | doit contenir la demande de renouvellement, sanctionnées par la |
| sanctie de nietigheid ervan (artikel 14, eerste lid, tweede zin) | nullité de celle-ci (article 14, alinéa 1er, deuxième phrase) |
| B.6.1. Artikel 14, eerste lid, tweede zin, legt de huurder de | B.6.1. L'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, impose au preneur de |
| verplichting op uitdrukkelijk de termijn van drie maanden binnen welke | mentionner, de manière expresse, le délai de trois mois dans lequel le |
| de verhuurder moet antwoorden te vermelden, de vorm waarin hij zulks | bailleur doit répondre, la forme dans laquelle il doit le faire, les |
| moet doen, de drie opties die hem worden geboden, alsmede welke | trois options qui lui sont offertes ainsi que les conséquences, à son |
| gevolgen de ontstentenis van antwoord binnen de vereiste termijnen | égard, de l'absence de réponse dans les délais requis, à savoir son |
| voor hem teweegbrengt, namelijk diens vermoede instemming met de door | consentement présumé aux conditions proposées par le preneur. |
| de huurder voorgestelde voorwaarden. | |
| B.6.2. Gelet op de algemene doelstelling van evenwicht tussen de | B.6.2. En considération de l'objectif général d'équilibre entre les |
| belangen van de huurder en die van de verhuurder en op de bij artikel | intérêts du preneur et ceux du bailleur comme de l'objectif spécifique |
| 14 nagestreefde specifieke doelstelling, blijkt niet dat die | poursuivi par l'article 14, il n'apparaît pas que ce formalisme soit |
| vormvoorschriften onevenredig zouden zijn. | disproportionné. |
| B.6.3. Artikel 13 van de wet van 30 april 1951 kent aan de huurder in | B.6.3. L'article 13 de la loi du 30 avril 1951 octroie au preneur d'un |
| het kader van een handelshuurovereenkomst het recht toe, met voorkeur | bail commercial le droit d'obtenir, par préférence à toute autre |
| boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handelszaak voort te zetten. De huurder die dat recht wenst uit te oefenen, moet, krachtens artikel 14, de verhuurder een aanbod doen waarin de voorwaarden worden gepreciseerd onder welke hij voorstelt zijn huurovereenkomst te hernieuwen. De aan het Hof voorgelegde bepaling past in het kader van een algehele regeling van de handelshuur waaruit voor beide contractpartijen rechten en verplichtingen voortvloeien. Hoewel die bepalingen niet in de prejudiciële vraag zijn vermeld, dient het Hof ze in de toetsing te betrekken om de situatie van de verhuurder met die van de huurder te vergelijken. De verhuurder is ertoe gehouden op dat aanbod binnen drie maanden een antwoord te geven, bij ontstentenis waarvan hij vermoed wordt in te | personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce. Le preneur désireux d'exercer ce droit doit, en vertu de l'article 14, faire une offre au bailleur, précisant les conditions auxquelles il propose de renouveler son bail. La disposition soumise à la Cour s'inscrit dans le cadre d'une réglementation globale du bail commercial dont résultent des droits et des obligations pour les deux parties contractantes. Bien que ces dispositions ne soient pas mentionnées dans la question préjudicielle, il convient que la Cour les inclue dans son contrôle afin de comparer, à la situation du preneur, celle du bailleur. Le bailleur est tenu de répondre à cette offre dans les trois mois, faute de quoi il est présumé y consentir; en outre, en vertu des |
| stemmen; bovendien mag hij, krachtens de artikelen 14 tot 24 van de | articles 14 à 24 de la loi, il ne peut opposer à l'offre qui lui est |
| wet, zich ten aanzien van het aanbod dat hem door de huurder wordt | |
| gedaan, behoudens schadeloosstelling van laatstgenoemde (artikel 16, | faite par le preneur, sauf dédommagement de ce dernier (article 16, |
| IV), enkel beroepen op één van de in artikel 16 vermelde wettige | IV), que l'un des motifs légitimes de refus repris à l'article 16, des |
| redenen tot weigering, andere voorwaarden of het bestaan van een | conditions différentes ou l'existence d'une offre d'un tiers, sous le |
| aanbod van een derde, hetgeen, in geval van betwisting, wordt | |
| onderworpen aan de controle van de vrederechter. | contrôle, en cas de contestation, du juge de paix. |
| Daaruit volgt dat het recht op hernieuwing, georganiseerd in de wet | |
| van 30 april 1951, voor de verhuurder, ten opzichte van het gemeen | Il s'ensuit que le droit au renouvellement, organisé par la loi du 30 |
| recht van de overeenkomsten, een substantiële beperking van zijn | avril 1951, implique dans le chef du bailleur, par rapport au droit |
| contractuele vrijheid impliceert, zowel wat het gevolg van zijn | commun des contrats, une limitation substantielle de sa liberté |
| stilzwijgen betreft als op het vlak van de redenen die hij kan | contractuelle, en ce qui concerne tant l'effet de son silence que les |
| aanvoeren om het bod te weren. Rekening houdend met die gevolgen, is | motifs qu'il peut avancer pour écarter l'offre. Compte tenu de ces |
| het te begrijpen dat de wetgever wilde waarborgen dat de verhuurder | conséquences, il se conçoit que le législateur ait souhaité garantir |
| over zijn verplichtingen inzake hernieuwing op betrouwbare wijze wordt | au bailleur une information certaine sur les obligations qui sont les |
| ingelicht. De nietigheid als sanctie voor het weglaten van de bij | siennes en matière de renouvellement. La nullité qui sanctionne |
| artikel 14, eerste lid, opgelegde vermeldingen, blijkt niet | l'omission des mentions imposées par l'article 14, alinéa 1er, |
| onredelijk. | n'apparaît pas comme déraisonnable. |
| Om die redenen, | Par ces motifs, |
| het Hof | la Cour |
| zegt voor recht : | dit pour droit : |
| Artikel 14, eerste lid, van de wet van 30 april 1951 op de | L'article 14, alinéa 1er, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux |
| handelshuurovereenkomsten, gewijzigd bij de wet van 29 juni 1955, in | commerciaux, modifiée par la loi du 29 juin 1955, en tant qu'il impose |
| zoverre het strenge vormvoorschriften oplegt op straffe, voor de | un formalisme strict sous peine, pour le preneur, de déchéance de son |
| huurder, van verval van zijn recht op hernieuwing en nietigheid van | droit au renouvellement et de nullité de sa demande de renouvellement, |
| zijn aanvraag tot hernieuwing, schendt de artikelen 10 en 11 van de | ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. |
| Grondwet niet. | |
| Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig | Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, |
| artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het | conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur |
| Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 25 november 1997. | la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 25 novembre 1997. |
| De griffier, | Le greffier, |
| L. Potoms. | L. Potoms. |
| De wnd. voorzitter, | Le président f.f., |
| L. François. | L. François. |