ARBITRAGEHOF

Uittreksel uit arrest nr. 69/2005 van 20 april 2005 Rolnummer 2943 In zake : het beroep tot vernietiging van de artikelen 18 tot 23 van de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, ingesteld door de v.z.w.

Algemeen Eigenaarssyndicaat en anderen.

Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke en J. Spreutels, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, wijst na beraad het volgende arrest : I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 8 maart 2004 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 10 maart 2004, is beroep tot vernietiging ingesteld van de artikelen 18 tot 23 van de ordonnantie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 9 september 2003), door de v.z.w. Algemeen Eigenaarssyndicaat, met maatschappelijke zetel te 1000 Brussel, Lombardstraat 76, P. Raes, wonende te 1050 Brussel, De Praeterestraat 38, M.L. Stockhem, wonende te 1180 Brussel, A. Dupuichlaan 24, C. Persoons, wonende te 1750 Sint-Kwintens-Lennik, Breynaertstraat 93, en X. Laloux en A. Van Roy, die keuze van woonplaats hebben gedaan te 1180 Brussel, Winston Churchilllaan 253. (...) II. In rechte (...) Wat het belang van de verzoekende partijen betreft B.1.1. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering betwist het belang van de v.z.w. Algemeen Eigenaarssyndicaat om in rechte te treden omdat zij niet zou aantonen in welk opzicht het eigendomsrecht waarvan de bescherming haar maatschappelijk doel vormt, door de bestreden bepalingen zou worden geraakt.

B.1.2. De v.z.w. Algemeen Eigenaarssyndicaat heeft volgens haar statuten tot doel « de verdediging van het onroerende en roerende private eigendomsrecht » en « het aanspannen van alle rechtsgedingen voor de penale, burgerlijke en administratieve rechtscolleges [...], die zich zouden rechtvaardigen door de verdediging van haar doel en van de kollektieve of private belangen van haar leden ».

Wanneer een vereniging zonder winstoogmerk zich op een collectief belang beroept, is vereist dat haar maatschappelijk doel van bijzondere aard is en, derhalve, onderscheiden van het algemeen belang; dat het collectief belang niet tot de individuele belangen van haar leden is beperkt; dat het maatschappelijk doel door de bestreden norm kan worden geraakt; dat ten slotte niet blijkt dat het maatschappelijk doel niet of niet meer werkelijk wordt nagestreefd.

De procedure die geregeld is bij de artikelen 18 tot 23 van de aangevochten ordonnantie kan ertoe leiden dat de houder van zakelijke rechten op een leegstaande woning, op een woning die niet gerenoveerd is of die onbewoonbaar is verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, gedurende een periode van mogelijk negen jaar buiten zijn bezit wordt gesteld, door een openbaar vastgoedbeheerder in staat te stellen een openbaar beheersrecht uit te oefenen na in voorkomend geval de vereiste renovatie- of verbeteringswerken te hebben uitgevoerd.

Een dergelijke maatregel is van die aard dat hij afbreuk kan doen aan het eigendomsrecht. Hij kan dus het doel dat de verzoekende vereniging zich tot taak heeft gesteld te verdedigen, rechtstreeks en ongunstig raken.

B.1.3. De exceptie wordt verworpen.

B.2.1. De Brusselse Hoofdstedelijke Regering betwist eveneens het belang om in rechte te treden van de tweede tot en met de zesde verzoekende partij om reden dat het niet zeker zou zijn. Zij is van mening dat het risico, voor de betrokken eigenaars, dat hun onroerend goed leegstaand wordt verklaard en bijgevolg het door de ordonnantie ingevoerde stelsel van openbaar beheer wordt toegepast, louter aletoir is aangezien zij allen specifieke en persoonlijke redenen hebben op grond waarvan de tijdelijke leegstand van hun goed kan worden verantwoord. Het genoemde stelsel zou bijgevolg niet op hen toepasselijk zijn.

B.2.2. De Grondwet en de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof vereisen dat elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die een beroep tot vernietiging instelt, doet blijken van een belang.

Van het vereiste belang doen slechts blijken de personen wier situatie door de bestreden norm rechtstreeks en ongunstig zou kunnen worden geraakt.

Op grond van artikel 18 van de bestreden ordonnantie kan ieder openbaar vastgoedbeheerder over een openbaar beheersrecht beschikken voor drie categorieën van woningen : de leegstaande woningen, de woningen bedoeld in de artikelen 9 en 10 van de ordonnantie waarin geen renovatie- of verbeteringswerken zijn uitgevoerd en, ten slotte, de woningen die onbewoonbaar zijn verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet.

De tweede tot en met de zesde verzoekende partij zijn eigenaar van onroerende goederen die zij hetzij gedeeltelijk, hetzij sporadisch bewonen. Aangezien de bestreden ordonnantie niet bepaalt vanaf welke periode van leegstand het stelsel van openbaar beheer kan worden toegepast, kunnen de voormelde verzoekende partijen, in hun hoedanigheid van eigenaar van één of verschillende onroerende goederen die wegens leegstand - ook al is die tijdelijk - kunnen worden verhuurd, door de bestreden bepalingen rechtstreeks en ongunstig worden geraakt.

B.2.3. De exceptie wordt verworpen.

B.3.1. Wat artikel 23 van de bestreden ordonnantie betreft, voert de Brusselse Regering aan dat die bepaling, doordat ze enkel voorziet in een vervangingstoezicht in geval van verzuim door de gemeentelijke overheid, geen betrekking heeft op het openbaar beheersrecht, zodat de verzoekende partijen er geen belang bij zouden hebben de vernietiging ervan te vorderen.

De natuurlijke personen die een beroep tot vernietiging instellen, moeten rechtstreeks worden geraakt door de bepalingen waarvan zij de vernietiging vorderen.

B.3.2. Zowel uit het verzoekschrift als uit de memorie van antwoord die de verzoekende partijen hebben ingediend, blijkt dat zij in werkelijkheid niet het vervangingstoezicht waarin die ordonnantie voorziet, betwisten, maar wel het ontbreken van een controle voorafgaand aan de uitoefening van het openbaar beheersrecht.

Aangezien dat gebrek aan voorafgaande controle niets te maken heeft met artikel 23 van de aangevochten ordonnantie, hebben de verzoekende partijen er geen belang bij de vernietiging ervan te vorderen.

B.3.3. Het Hof beperkt zijn onderzoek dan ook tot de artikelen 18 tot 22 van de bestreden ordonnantie.

Wat betreft de ontvankelijkheid van het verzoek tot tussenkomst van de v.z.w. « Rassemblement bruxellois pour le Droit à l'Habitat/Brusselse Bond voor het Recht op Wonen ».

B.4.1. De verzoekende partijen werpen een exceptie van niet-tegenstelbaarheid van de rechtspersoonlijkheid op omdat de v.z.w.

R.B.D.H./B.B.R.o.W. niet zou aantonen dat een ledenlijst van de vereniging werd opgesteld en ingediend ter griffie van de Rechtbank van Koophandel, noch dat de wijzigingen in de lijst van bestuurders zouden zijn bekendgemaakt. Zij betwisten bovendien de rechtspersoonlijkheid zelf van de tussenkomende partij omdat niet zou blijken dat de akten van benoeming van de bestuurders op dezelfde griffie zouden zijn neergelegd.

Ten aanzien van de beslissing om in het geding tussen te komen, voeren de verzoekende partijen aan dat de samenstelling van de raad van bestuur onregelmatig zou zijn, dat de beslissing tot tussenkomst van die raad door niemand van de bestuurders zou zijn ondertekend, dat het stuk waaruit die beslissing moet blijken niet in overeenstemming is met het vereiste van artikel 11 van de wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen, en, ten slotte, dat uit de tekst van de beslissing niet zou kunnen worden afgeleid of de tussenkomst strekt tot ondersteuning of verwerping van het beroep van de verzoekende partijen.

B.4.2. De tussenkomende vereniging heeft de rechtspersoonlijkheid verworven door de publicatie van haar statuten en de identiteit van de leden van haar raad van bestuur in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 13 mei 1999, overeenkomstig artikel 3 van de wet van 27 juni 1921, vóór de wijziging ervan door de wet van 2 mei 2002. Aan die rechtspersoonlijkheid kan geen afbreuk worden gedaan door de niet-naleving van artikel 26novies, § 1, tweede lid, 2°, van dezelfde wet, op grond waarvan de akten van benoeming van de bestuurders in het verenigingsdossier moeten worden neergelegd dat op de griffie van de rechtbank van koophandel wordt gehouden, nu die bepaling als voorwaarde om de rechtspersoonlijkheid te verwerven slechts geldt voor de verenigingen die na 30 juni 2003 de rechtspersoonlijkheid wensen te verwerven.

De exceptie afgeleid uit het gebrek aan rechtspersoonlijkheid wordt verworpen.

B.4.3. Artikel 26 van de wet van 27 juni 1921 bepaalt dat elke vordering ingesteld door een vereniging die de formaliteiten omschreven in de artikelen 10, 23 en 26novies, § 1, tweede lid, 5°, niet in acht heeft genomen, wordt opgeschort. De vordering is slechts onontvankelijk indien de vereniging niet binnen de door de rechter bepaalde termijn aan haar verplichtingen voldoet.

De verplichting om een kopie van het register van de leden en de wijzigingen in de lijst van de bestuurders neer te leggen in het verenigingsdossier op de griffie van de rechtbank van koophandel (artikel 26novies, § 1, tweede lid, 3° en 6°) behoort niet tot de in artikel 26 bedoelde formaliteiten, evenmin als de verplichting om de hoedanigheid van v.z.w. te vermelden op alle stukken die uitgaan van de vereniging (artikel 11). Overigens stelt het Hof vast dat v.z.w.'s die vóór 1 januari 2004 rechtspersoonlijkheid hebben verworven bij wijze van overgangsmaatregel tot eind 2005 de tijd krijgen om de nieuwe verplichtingen na te leven (koninklijk besluit van 2 april 2003, zoals gewijzigd door het koninklijk besluit van 8 december 2004).

De exceptie afgeleid uit de niet-tegenstelbaarheid van de rechtspersoon wordt verworpen.

B.4.4. Het onderzoek van de door de tussenkomende partij voorgelegde stukken laat evenmin toe de exceptie die is afgeleid uit het gebrek aan procesbevoegdheid in te willigen : het verslag van de raad van bestuur van 30 april 2004 vormt een voldoende bewijs van de beslissing van het regelmatig samengestelde bevoegde orgaan van de vereniging om tussen te komen voor het Hof. Het is overigens niet vereist dat de beslissing om in het geding tussen te komen de strekking van die tussenkomst weergeeft.

B.5. Het verzoek tot tussenkomst is ontvankelijk.

Wat de ontvankelijkheid van de eerste twee middelen betreft B.6.1. In haar memorie van tussenkomst voert de Vlaamse Regering aan dat de eerste twee middelen die de verzoekende partijen hebben aangevoerd, onontvankelijk zouden zijn wegens gebrek aan duidelijkheid.

B.6.2. Om te voldoen aan de vereisten van artikel 6 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, moeten de middelen van het verzoekschrift te kennen geven welke van de regels waarvan het Hof de naleving waarborgt, zouden geschonden zijn, alsook welke de bepalingen zijn die deze regels zouden schenden, en uiteenzetten in welk opzicht die regels door de bedoelde bepalingen zouden zijn geschonden.

In tegenstelling tot hetgeen de Vlaamse Regering beweert, geven de verzoekende partijen wel de grondwettelijke bepalingen aan die volgens hen zouden zijn geschonden, de bepalingen van de ordonnantie die met die bepalingen strijdig zouden zijn en in welk opzicht de grondwettelijke bepalingen geschonden zouden zijn.

B.6.3. De exceptie wordt verworpen.

Ten gronde Wat de bevoegdheid van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest betreft B.7.1. De verzoekende partijen leiden een eerste middel af uit de schending, door de artikelen 18 tot 23 van de bestreden ordonnantie, van de artikelen 10, 11, 16, 17, 35 en 39 van de Grondwet, al dan niet in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, van de artikelen 6, § 1, IV, 10 en 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen en van artikel 4 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen.

B.7.2. In een tweede onderdeel van het eerste middel stellen zij dat, indien het openbaar beheersrecht waarin de bestreden ordonnantie voorziet, niet zou worden gelijkgesteld met een feitelijke onteigening, men toch zou moeten erkennen dat dit beheersrecht een herdefiniëring van het eigendomsrecht met zich brengt die niets te maken heeft met de opvatting over eigendom verwoord in artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek, hetgeen in principe tot de bevoegdheid van de federale wetgever behoort.

B.8. De artikelen 18 tot 22 van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode bepalen : « Artikel 18 § 1. Elke openbaar vastgoedbeheerder beschikt over een openbaar beheersrecht op de volgende woningen : 1° de leegstaande woningen;2° de woningen bedoeld in de artikelen 9 en 10 waarin geen renovatie- of verbeteringswerken zijn uitgevoerd of waarvan de toestand niet in overeenstemming werd gebracht overeenkomstig de bepalingen van artikel 13, hoewel de woning niet door de eigenaar of de houder van een zakelijk recht wordt bewoond;3° de woningen die onbewoonbaar zijn verklaard overeenkomstig artikel 135 van de nieuwe gemeentewet. § 2. Woningen worden als leegstaand beschouwd : 1° als ze gedurende een periode van minstens twaalf opeenvolgende maanden niet zijn ingericht met de huisraad die vereist is voor hun bestemming, behalve indien de eigenaar of de houder van zakelijke rechten hiervoor een verantwoording kan geven, gesteund op zijn toestand of op die van zijn huurder;2° of als gedurende een periode van minstens twaalf opeenvolgende maanden het water- of elektriciteitsverbruik dat er werd vastgesteld lager is dan het door de Regering vastgestelde minimumverbruik, behalve indien de eigenaar of de houder van zakelijke rechten hiervoor een verantwoording kan geven, gesteund op zijn toestand of op die van zijn huurder. § 3. In afwijking van § 2 wordt een woning waar de eigenaar als natuurlijke persoon of de houder van zakelijke rechten gedomicilieerd is, niet als een leegstaande woning beschouwd.

Artikel 19 In de gevallen bedoeld in artikel 18, § 1, stelt de openbaar vastgoedbeheerder de houder van een zakelijk recht op de desbetreffende woning bij aangetekend schrijven voor diens goed te beheren om het te huur te stellen, in voorkomend geval, na de uitvoering van de vereiste werken om het goed in overeenstemming te brengen met de in artikel 4 bedoelde eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting.

Voor het bepalen van de eventuele werken bedoeld in het eerste lid, kunnen de inspecteurs van de Gewestelijke Inspectiedienst of de door de Regering gemachtigde ambtenaren, onverminderd de bepalingen van het artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet, de woning tussen 8 uur en 20 uur bezoeken op vraag van een openbaar vastgoedbeheerder, in voorkomend geval vergezeld van een afgevaardigde van deze laatste.

Het in het eerste lid bedoelde voorstel van de openbaar vastgoedbeheerder verduidelijkt de beheersvoorwaarden bepaald in een door de Regering vastgestelde standaardovereenkomst. De standaardovereenkomst die aan de houder van zakelijke rechten wordt voorgesteld, moet minstens de volgende elementen bevatten : 1° de door de openbaar vastgoedbeheerder voorgestelde huurprijs, berekend volgens criteria vastgesteld door de Regering;2° de aard van de werken die de openbaar vastgoedbeheerder eventueel dient uit te voeren;3° de honorering van de openbaar vastgoedbeheerder, bestemd om de kosten terug te betalen van de werken die vereist zijn om het goed te huur te stellen;4° de inhoud en de regelmaat van de berekeningsfiches die aan de houder van zakelijke rechten worden bezorgd.Deze berekeningsfiches vermelden minstens de elementen bedoeld in 2°, de onderhouds- en herstellingskosten en alle andere kosten verbonden aan het huurbeheer, alsook het saldo van de ontstane kosten die door de eigenaar terugbetaald moeten worden, na aftrek van het deel van de huurgelden dat hiervan moet worden terugbetaald; 5° de wijze waarop de door de openbaar vastgoedbeheerder gesloten huurovereenkomsten doorgestuurd worden in naam en voor rekening van de houder van zakelijke rechten en de wijze van mededeling, door de openbaar vastgoedbeheerder van elke wijziging, overdracht of ontbinding van overeenkomsten gesloten in naam en voor rekening van de belanghebbende;6° de respectieve plichten van de openbaar vastgoedbeheerder en van de houder van zakelijke rechten. De houder van zakelijke rechten beschikt over twee maanden om zijn antwoord mede te delen.

Artikel 20 Als de houder van zakelijke rechten zonder geldige reden weigert of niet antwoordt binnen de termijn waarin voorzien in artikel 19, stelt de openbaar vastgoedbeheerder de houder van zakelijke rechten in gebreke om zijn goed te verhuren binnen een termijn die hij vaststelt, met een minimum van twee maanden, nadat hij, in voorkomend geval, de werken heeft uitgevoerd.

De in het vorige lid bedoelde ingebrekestelling vermeldt uitdrukkelijk de intentie van de openbaar vastgoedbeheerder om na het verstrijken van deze termijn zijn openbaar beheersrecht uit te oefenen en om, in voorkomend geval, de werken uit te voeren.

De bepalingen van dit hoofdstuk worden onverkort weergegeven op de keerzijde van de ingebrekestelling bedoeld in dit artikel.

Bij het verstrijken van de in het eerste lid bedoelde termijn, kan het openbaar beheersrecht uitgeoefend worden door een openbaar vastgoedbeheerder, zoals voorgeschreven in artikel 21.

Artikel 21 § 1. De openbaar vastgoedbeheerder stelt de houder van zakelijke rechten bij aangetekend schrijven ervan op de hoogte dat het openbaar beheersrecht wordt uitgeoefend als gevolg van het verstrijken van de termijnen bedoeld in de artikelen 19 en 20. Hij brengt de Gewestelijke Inspectiedienst daar eveneens van op de hoogte en vermeldt om welk goed het gaat. § 2. Vanaf de in § 1 bedoelde kennisgeving is de openbaar vastgoedbeheerder ten hoogste negen jaar lang, te rekenen vanaf de renovatie van het goed, bevoegd voor het voorlopig beheer van de woning, met inbegrip van de mogelijkheid om deze te verhuren onder de voorwaarden van inkomen en eigendom voor de toegang tot sociale huisvesting vastgesteld door de Regering met toepassing van de ordonnantie van 9 september 1993 houdende de wijziging van de Huisvestingscode voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en betreffende de sector van de sociale huisvesting, en voor de uitvoering van de vereiste werken met het oog op deze verhuring.

De woningen die na de uitoefening van het openbaar beheersrecht bedoeld in artikel 18, § 1, beheerd worden, moeten bij voorrang aangeboden worden aan de huurders die een woning moeten verlaten die niet voldoet aan de normen inzake veiligheid, gezondheid en uitrustingen bedoeld in artikel 4. De Gewestelijke Inspectiedienst maakt een inventaris op van deze woningen en houdt die ter beschikking van de betrokken overheden.

De huurovereenkomsten die de openbaar vastgoedbeheerder sluit, zijn van rechtswege inroepbaar tegen de houder van zakelijke rechten. § 3. Van zodra de in § 2 bedoelde huurovereenkomst gesloten is, ontvangt de houder van zakelijke rechten het voorgeschreven huurgeld, na aftrek van alle kosten die het openbaar beheer rechtstreeks of onrechtstreeks doet ontstaan. § 4. De openbaar vastgoedbeheerder treedt op in de plaats van de houder van zakelijke rechten om in voorkomend geval te verzoeken om de afgifte van een conformiteitsattest overeenkomstig artikel 7. § 5. Gedurende het openbaar beheer, licht de openbaar vastgoedbeheerder de houder van zakelijke rechten in over de voornaamste handelingen van dit beheer. Hij bezorgt ten minste een jaarverslag. Het overzicht van de kosten die het openbaar beheer rechtstreeks of onrechtstreeks doet ontstaan, wordt elk semester aan de eigenaar of aan de houder van zakelijke rechten gestuurd.

Artikel 22 § 1. Op ieder moment kan de houder van zakelijke rechten middels de verzending van een aangetekend schrijven aan de openbaar vastgoedbeheerder die het openbaar beheer uitvoert, verzoeken het beheer van zijn woning opnieuw over te nemen op voorwaarde dat hij vooraf alle uitstaande onkosten heeft terugbetaald die de openbaar vastgoedbeheerder rechtstreeks of onrechtstreeks heeft gemaakt. Het beheer kan pas ten vroegste na een termijn van zestig dagen na de verzending van het aangetekend schrijven worden overgenomen. § 2. Als de houder van zakelijke rechten het goed overneemt, dan wordt deze van rechtswege in de rechten en plichten gesteld van de openbaar vastgoedbeheerder wat betreft de contractuele band met de huurder. § 3. Onverminderd de artikelen 1372 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, wordt de woning, als de houder van zakelijke rechten ze na het verstrijken van het beheersrecht opnieuw te huur stelt, bij voorrang aangeboden aan de persoon die ze op dat ogenblik huurt tegen een huurgeld dat ten hoogste de helft hoger is dan de recentst betaalde en overeenkomstig artikel 19 of 20 berekende huur ».

B.9. Het onderzoek van de overeenstemming van een bestreden bepaling met de bevoegdheidverdelende regels moet dat van de bestaanbaarheid ervan met de bepalingen van titel II en de artikelen 170, 172 en 191 van de Grondwet voorafgaan.

B.10.1. Voor zover zij er niet anders over hebben beschikt, hebben de Grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en de gewesten de volledige bevoegdheid toegekend tot het uitvaardigen van regels die eigen zijn aan de hun toegewezen aangelegenheden. Behoudens andersluidende bepalingen heeft de bijzondere wetgever het gehele beleid inzake de door hem toegewezen aangelegenheden aan de gemeenschappen en de gewesten overgedragen.

B.10.2. Het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest is bevoegd voor huisvesting op grond van artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, gelezen in samenhang met artikel 4 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen.

Bij de uitoefening van die bevoegdheid kunnen de gewesten perken stellen aan het eigendomsrecht.

B.10.3. De uitvoering van een huisvestingsbeleid impliceert dat beperkingen worden aangebracht aan de uitoefening van het eigendomsrecht van de houders van zakelijke rechten op de onroerende goederen waarop de maatregelen betrekking hebben die zijn genomen om de nagestreefde doelstelling te bereiken. Het openbaar beheersrecht dat door de bestreden bepalingen is ingevoerd, heeft alleen betrekking op de leegstaande woningen, de woningen waarin geen renovatiewerken zijn uitgevoerd en de woningen die onbewoonbaar zijn verklaard overeenkomstig artikel 135 van de Nieuwe Gemeentewet. Het houdt geen wijziging in van het stelsel van het eigendomsrecht zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

B.11. Het eerste middel, in zijn tweede onderdeel, kan niet worden aangenomen.

B.12. In een tweede middel, dat subsidiair wordt aangevoerd, beweren de verzoekende partijen dat de bestreden ordonnantie de artikelen 35 en 39 van de Grondwet, de artikelen 6, § 1, IV, en 10 van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen en artikel 4 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen zou schenden door een stelsel in te voeren waarbij de definitie en het beginsel van de zaakwaarneming, bedoeld in de artikelen 1372 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, substantieel worden gewijzigd.

B.13.1. Bij gebrek aan uitvoering van artikel 35 van de Grondwet, vermag het Hof niet aan die grondwetsbepaling te toetsen.

B.13.2. De bestreden bepalingen raken niet aan het gemeen recht van de zaakwaarneming. Zij hebben slechts tot doel voor bepaalde onroerende goederen in een specifiek stelsel van beheer te voorzien om de doelstellingen inzake huisvesting te bereiken. De ordonnantiegever is dan ook binnen de grenzen gebleven van de bevoegdheden die hem zijn toegewezen bij artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, in samenhang gelezen met artikel 4 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen.

B.14. Het tweede middel kan niet worden aangenomen.

Wat de andere middelen betreft B.15. In het eerste middel van hun verzoekschrift voeren de verzoekende partijen de schending aan, door de bestreden bepalingen, van de artikelen 10, 11, 16, 17, 35 en 39 van de Grondwet, al dan niet in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, van de artikelen 6, § 1, IV, 10 en 79, § 1, van de bijzondere wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen, en van artikel 4 van de bijzondere wet van 12 januari 1989 met betrekking tot de Brusselse instellingen.

In een eerste onderdeel van het eerste middel wordt aangevoerd dat de bestreden bepalingen aanleiding geven tot een feitelijke onteigening, door de eigenaar het recht van gebruik, genot en beschikking van zijn goed te ontnemen voor een periode die langer kan zijn dan negen jaar, zonder inachtneming van de grondwettelijke en wettelijke voorwaarden van de onteigening aangezien in geen enkel jurisdictioneel beroep of stelsel van billijke en voorafgaande schadeloosstelling zou zijn voorzien.

In het derde onderdeel van het eerste middel wordt eveneens subsidiair aangevoerd dat, indien het Hof ervan zou uitgaan dat het betwiste stelsel geen feitelijke onteigening inhoudt, het ten minste zou moeten worden beschouwd als een bijzonder strikte reglementering van het gebruik van eigendom die het recht op ongestoord genot van eigendom op buitensporige wijze schendt. De verzoekende partijen voegen eraan toe dat zulk een beheersrecht van meer dan negen jaar een daad van beschikking zou zijn en dus zou lijken op een erfdienstbaarheid van openbaar nut die in principe moet worden overgeschreven.

B.16.1. Ook al gaat het openbaar beheersrecht dat door de bestreden ordonnantie is ingevoerd, gepaard met talrijke beperkingen van het eigendomsrecht op de onroerende goederen waarop de ordonnantie betrekking heeft, toch houdt het geen verplichte eigendomsoverdracht noch een algehele verbeurdverklaring der goederen in die onder de werkingssfeer van de artikelen 16 en 17 van de Grondwet vallen.

B.16.2. Het eerste middel, in zijn eerste onderdeel, kan niet worden aangenomen.

B.17.1. Hoewel de betrokken eigenaars niet worden onteigend, verzetten de aangevoerde grondwets- en verdragsbepalingen zich ertegen dat de overheid aan een bepaalde categorie van personen lasten zou opleggen die groter zijn dan die welke een particulier in het algemeen belang kan worden geacht te dragen.

B.17.2. Met de goedkeuring van de bestreden bepalingen wilde de ordonnantiegever het recht op huisvesting concreet invullen door op een efficiënte manier het woningaanbod op het grondgebied van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest te vergroten (Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, 2002-2003, A-416/1, pp. 1, 5 en 11). Zulk een doelstelling is in overeenstemming met het algemeen belang. Gelet op artikel 23 van de Grondwet dringt die doelstelling zich op aan de bevoegde wetgever.

B.17.3. Het Hof dient nog te onderzoeken of de bestreden maatregelen geen onevenredige gevolgen doen ontstaan, inzonderheid doordat zij een beperking inhouden op het eigendomsrecht.

B.17.4. De bestreden maatregelen moeten worden beschouwd als een regeling van « het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang », in de zin van het tweede lid van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol. Die maatregelen zouden slechts discriminerend zijn indien zij op buitensporige wijze afbreuk doen aan de rechten van de betrokken eigenaars.

B.17.5. De bestreden bepalingen leiden niet automatisch tot een beperking op het eigendomsrecht.

De openbaar vastgoedbeheerder stelt de houder van een zakelijk recht op de desbetreffende woning bij aangetekend schrijven voor diens goed te beheren om het te huur te stellen, in voorkomend geval, na de uitvoering van de vereiste werken om het goed in overeenstemming te brengen met de eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting (artikel 19, eerste lid).

De houder van het zakelijk recht beschikt over twee maanden om zijn antwoord mede te delen (artikel 19, laatste lid).

Als hij niet binnen die termijn antwoordt of zonder geldige reden weigert, stelt de openbaar vastgoedbeheerder hem in gebreke om zijn goed te verhuren binnen een termijn die hij vaststelt, met een minimum van twee maanden, nadat hij in voorkomend geval de vereiste werken heeft uitgevoerd (artikel 20, eerste lid).

Pas bij het verstrijken van die laatste termijn, kan het openbaar beheersrecht worden uitgeoefend door een openbaar vastgoedbeheerder (artikel 20, laatste lid).

B.17.6. Het openbaar beheersrecht kan niet ten aanzien van elke woning worden uitgeoefend.

Een openbaar vastgoedbeheerder beschikt slechts over een openbaar beheersrecht op de leegstaande woningen, de woningen die onbewoonbaar zijn verklaard en de woningen waarvoor het conformiteitsbewijs of het conformiteitsattest werd geweigerd en die niet in overeenstemming zijn gebracht met de eisen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, behalve wanneer de eigenaar ze zelf bewoont (artikel 18, § 1).

Woningen worden als leegstaand beschouwd als ze gedurende een periode van minstens twaalf opeenvolgende maanden niet zijn ingericht met de huisraad die vereist is voor hun bestemming of als er gedurende eenzelfde periode niet een minimaal water- of elektriciteitsverbruik werd vastgesteld. Het vermoeden van leegstand kan echter worden weerlegd als de eigenaar of de houder van een zakelijk recht voor die situatie een verantwoording kan geven, gesteund op zijn toestand of die van de huurder (artikel 18, § 2), of als hij in het gebouw als natuurlijke persoon gedomicilieerd is (artikel 18, § 3).

In de parlementaire voorbereiding van de ordonnantie wordt in dat verband gepreciseerd dat de Huisvestingscode niet de leegstand om « intellectuele » redenen beoogde (leegstand wegens beroepsredenen, reizen naar het buitenland, enz.), noch de « incidentele » leegstand (bejaarden in rusthuizen enz.). Het gaat enkel om speculatieve leegstand (Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, 2002-2003, A-416/2, p. 135).

B.17.7. De openbaar vastgoedbeheerder is ten hoogste negen jaar, te rekenen vanaf de renovatie van de woning, bevoegd voor het voorlopig beheer ervan (artikel 21, § 2).

De eigenaar of houder van het zakelijk recht ontvangt de huuropbrengst, evenwel na aftrek van alle kosten die het openbaar beheer rechtstreeks of onrechtstreeks doet ontstaan (artikel 21, § 3).

Elk semester krijgt hij een overzicht van de kosten die het openbaar beheer rechtstreeks of onrechtstreeks doet ontstaan (artikel 21, § 5).

Wat het bedrag van de huur betreft, moet de Regering een schema van de huurprijzen met maximumhuurprijzen opstellen, rekening houdend met de toestand van de woning en de situatie van de bewoners (Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, 2002-2003, A-416/2, p. 144).

Wat de bewering van de verzoekende partijen betreft dat die huur symbolisch zou kunnen zijn, stelt het Hof vast dat de maatregel zijn sociaal doel zou missen indien de wetgever buitensporige bedragen zou vaststellen voor de sociale huurders.

De omstandigheid dat de openbaar vastgoedbeheerder de door hem toegestane investering op dat bedrag kan terugwinnen, maakt de maatregel evenmin onevenredig aangezien de eigenaar, na de periode van negen jaar waarin is voorzien voor het beheersrecht, een goed kan terugkrijgen dat in waarde is gestegen dankzij de renovatiewerken waartoe de openbaar vastgoedbeheerder het initiatief heeft genomen.

Bovendien zou niet kunnen worden aangenomen dat die laatste dagelijks de last van dat beheer op zich neemt zonder de onkosten die daaraan verbonden zijn, terug te winnen.

B.17.8. De houders van zakelijke rechten op de onroerende goederen die de ordonnantie beoogt, wordt niet elke jurisdictionele controle ontnomen ten opzichte van de handelingen die de openbaar vastgoedbeheerder heeft gesteld. Zij kunnen in hun relaties met de openbaar vastgoedbeheerder gebruik maken van alle rechtsmiddelen van gemeen recht. Zo kan een houder van zakelijke rechten een beroep tot nietigverklaring en een vordering tot schorsing instellen bij de Raad van State. De ordonnantiegever heeft ook erop gewezen dat er geen juridische problemen zouden zijn « als men de in de code omschreven objectieve criteria hanteert [en dat in ieder geval] nog altijd een beroep bij de vrederechter [kan] ingesteld worden om aan te tonen dat de eigenaar ter goede trouw is » (Parl. St., Brusselse Hoofdstedelijke Raad, 2002-2003, A-416/2, pp. 135 en 141).

Uit de rechtspraak van de Raad van State blijkt dat hij een volwaardige jurisdictionele toetsing doorvoert zowel aan de wet als aan de algemene rechtsbeginselen. De Raad van State gaat daarbij na of de aan zijn toezicht voorgelegde overheidsbeslissing de vereiste feitelijke grondslag heeft en of zij niet kennelijk onevenredig is met de vastgestelde feiten. Weliswaar kan de Raad van State zijn beslissing niet in de plaats stellen van die van de betrokken overheid, doch wanneer hij die beslissing vernietigt, dient de overheid zich te schikken naar het arrest van de Raad van State.

B.17.9. Ten slotte kan de eigenaar of houder van zakelijke rechten op een onroerend goed dat onderworpen is aan een openbaar beheersrecht, op elk ogenblik de openbaar vastgoedbeheerder verzoeken het beheer van zijn woning opnieuw over te nemen na alle uitstaande onkosten die de genoemde vastgoedbeheerder rechtstreeks of onrechtstreeks heeft gemaakt, te hebben terugbetaald (artikel 22, § 1). In tegenstelling tot wat de verzoekende partijen beweren, kan de openbaar vastgoedbeheerder zich niet tegen die overname verzetten.

B.17.10. Gelet op wat voorafgaat en rekening houdend met het bijzondere gewicht dat door de Grondwetgever zelf aan het recht op een behoorlijke huisvesting is verleend, doen de bestreden bepalingen vanwege hun aard en vanwege de geboden waarborgen niet op onevenredige wijze afbreuk aan de rechten van de betrokken eigenaars.

B.17.11. Nu de beperkingen die de bestreden bepalingen aan het eigendomsrecht aanbrengen niet in strijd zijn met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, behoort de keuze om de leegstaande woningen die in private handen zijn en de leegstaande woningen die eigendom zijn van een overheid op dezelfde wijze aan die bepalingen te onderwerpen - en dus niet in de eerste plaats de laatstvermelde woningen te beogen -, tot de beoordelingsbevoegdheid van de ordonnantiegever en vermag die keuze geen afbreuk te doen aan de vaststelling van grondwettigheid.

B.18. Het eerste middel, in zijn derde onderdeel, kan niet worden aangenomen.

B.19.1. In een vierde onderdeel van het eerste middel bekritiseren de verzoekende partijen de bestreden bepalingen in die zin dat zij aanleiding zouden geven tot een discriminerend verschil in behandeling tussen de eigenaars van onroerende goederen die door die bepalingen worden beoogd en de eigenaars die getroffen worden door het stelsel van opeising waarin artikel 134bis van de Nieuwe Gemeentewet voorziet, in zoverre de eerstgenoemden geen waarborgen zouden genieten die vergelijkbaar zijn met die van de laatstgenoemden.

De verzoekende partijen hebben eveneens kritiek op het feit dat de aangevochten ordonnantie in een identieke behandeling voorziet voor, enerzijds, de eigenaars van ongezonde gebouwen en de eigenaars van gebouwen die onderhouden zijn maar leegstaan, en, anderzijds, de eigenaars van onderhouden gebouwen die in het buitenland of buiten het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gedomicilieerd zijn, en de eigenaars die in dat Gewest gedomicilieerd zijn.

B.19.2. Zonder dat de situatie van de eigenaars die onderworpen zijn aan het stelsel van opeising bedoeld in artikel 134bis van de Nieuwe Gemeentewet, ingevoegd bij artikel 27 van de wet van 12 januari 1993, nauwgezet moet worden vergeleken met die van de eigenaars die onderworpen zijn aan het openbaar beheersrecht waarin de bestreden ordonnantie voorziet, wordt het verschil in waarborgen dat zij genieten, verklaard door de uitoefening, door respectievelijk de federale overheid en het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest, van hun respectieve bevoegdheid in een verschillende aangelegenheid.

B.19.3. Wat de identieke behandeling betreft van de eigenaars van ongezonde woningen en de eigenaars van onderhouden woningen, is het, rekening houdend met het beleid van vergroting van het woningaanbod dat de ordonnantiegever wilde nastreven om elkeen een behoorlijke huisvesting te waarborgen, redelijk verantwoord om identieke regels vast te leggen voor de leegstaande maar goed onderhouden woningen en voor de woningen waarin renovatiewerken moeten worden uitgevoerd.

B.19.4. Wat ten slotte het lot betreft van de eigenaars die in het buitenland of buiten het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gedomicilieerd zijn, enerzijds, en het lot van de eigenaars die in het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gedomicilieerd zijn, anderzijds, dient erop te worden gewezen dat artikel 18, § 3, van de Brusselse ordonnantie op algemene wijze afwijkt van paragraaf 2 van hetzelfde artikel door te bepalen dat een woning waar de natuurlijke persoon die eigenaar of houder van zakelijke rechten is, gedomicilieerd is, niet als een leegstaande woning wordt beschouwd.

De eigenaar die in het buitenland of buiten het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest gedomicilieerd is, wordt daarentegen een vermoeden van leegstand ten laste gelegd in de twee gevallen bedoeld in artikel 18, § 2, vermoeden dat hij echter kan weerleggen door een verantwoording te geven voor zijn situatie of voor die van zijn huurder.

B.20. Het eerste middel, in zijn vierde onderdeel, kan niet worden aangenomen.

B.21. De verzoekende partijen leiden subsidiair een derde middel af uit de schending van artikel 22 en de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, doordat artikel 18 van de bestreden ordonnantie gebruik maakt van vermoedens die naar een effectieve werkelijkheid verwijzen, die kenmerkend is voor het dagelijkse leven, en die, om te kunnen worden bevestigd, een inmenging van de overheid zouden impliceren in het recht op eerbiediging van het privé-leven en van de woning.

B.22.1. Artikel 18, § 2, bepaalt dat woningen als leegstaand worden beschouwd als ze gedurende een periode van minstens twaalf opeenvolgende maanden niet zijn ingericht met de huisraad die vereist is voor hun bestemming of als er gedurende eenzelfde periode niet een minimaal water- of elektriciteitsverbruik werd vastgesteld, behalve indien de eigenaar of de houder van een zakelijk recht daarvoor een verantwoording kan geven, gesteund op zijn toestand of op die van de huurder.

Op grond van artikel 13, § 1, mogen de ambtenaren-inspecteurs van de gewestelijke inspectiedienst, of de gemachtigde ambtenaar van de Regering, de woning bezoeken tussen 8 en 20 uur om vast te stellen of te controleren of deze beantwoordt aan de in artikel 4 bedoelde verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting. Dit bezoek mag pas plaatsvinden nadat de verhuurder en de huurder hiervan bij aangetekend schrijven op de hoogte zijn gesteld.

B.22.2. Het recht op eerbiediging van het privé-leven en het gezinsleven heeft als essentieel doel de personen te beschermen tegen inmengingen in hun privé-leven, hun gezinsleven, hun woning of hun briefwisseling. Het voorstel dat is voorafgegaan aan de aanneming van artikel 22 van de Grondwet beklemtoonde « de bescherming van de persoon, de erkenning van zijn identiteit en de belangrijkheid van zijn ontplooiing en die van zijn gezin » en het onderstreepte de noodzaak om het privé-leven en het gezinsleven te beschermen tegen « inmenging, onder meer als gevolg van de onafgebroken ontwikkeling van de informatietechnieken, wanneer maatregelen van opsporing, onderzoek en controle door de overheid en particuliere instellingen worden uitgevoerd bij het uitoefenen van hun functie of hun activiteit » (Parl. St., Senaat, 1991-1992, nr. 100-4/2°, p. 3).

Uit de parlementaire voorbereiding van artikel 22 van de Grondwet blijkt bovendien dat de Grondwetgever « een zo groot mogelijke concordantie [heeft willen nastreven] met artikel 8 van het Europees Verdrag tot Bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden [...], teneinde betwistingen over de inhoud van dit Grondwetsartikel respectievelijk artikel 8 [van het Verdrag] te vermijden [...] » (Parl. St., Kamer, 1993-1994, nr. 997/5, p. 2).

De rechten die door de voormelde grondwetsbepaling en verdragsbepaling zijn toegekend, zijn echter niet absoluut. Hoewel artikel 22 van de Grondwet eenieder het recht toekent op eerbiediging van zijn privé-leven en zijn gezinsleven, voegt die bepaling er immers onmiddellijk aan toe : « behoudens in de gevallen en onder de voorwaarden door de wet bepaald ». Artikel 8.2 van het voormelde Verdrag bepaalt : « Geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan met betrekking tot de uitoefening van dit recht dan voor zover bij de wet is voorzien en in een democratische samenleving nodig is in het belang van 's lands veiligheid, de openbare veiligheid, of het economisch welzijn van het land, de bescherming van de openbare orde en het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden, of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen ».

B.22.3. In de veronderstelling dat de bestreden bepaling een inmenging in het recht op eerbiediging van het privé-leven, van het gezinsleven en van de woning zou inhouden, vermocht de ordonnantiegever in redelijkheid te oordelen dat de maatregel noodzakelijk was om de nagestreefde wettige doelstelling te bereiken.

Het kan immers worden verantwoord dat, om elkeen het in artikel 23 van de Grondwet vastgelegde recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen, de ordonnantiegever de overheid machtigt om de effectieve bewoning na te gaan van een onroerend goed waarvoor aanwijzingen bestaan dat het zou kunnen leegstaan. Zulk een maatregel kan niet worden beschouwd als een onevenredige inmenging in het recht op eerbiediging van het privé-leven, van het gezinsleven en van de woning van de betrokken personen.

B.23. Het derde middel kan niet worden aangenomen.

Om die redenen, het Hof verwerpt het beroep.

Aldus uitgesproken in het Frans, het Nederlands en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 20 april 2005, door rechter P. Martens, ter vervanging van voorzitter M. Melchior, wettig verhinderd zijnde de uitspraak van dit arrest bij te wonen.

De griffier, P.-Y. Dutilleux.

De wnd. voorzitter, P. Martens.