Etaamb.openjustice.be
Vue multilingue de Erratum du 04/05/2007
← Retour vers "Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil. - Erratum "
Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil. - Erratum Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek. - Erratum
SERVICE PUBLIC FEDERAL JUSTICE 4 MAI 2007. - Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 du Code civil. - Erratum Au Moniteur belge du 21 mai 2007, les annexes à l'arrêté royal 4 mai FEDERALE OVERHEIDSDIENST JUSTITIE 4 MEI 2007. - Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek. - Erratum In het Belgisch Staatsblad van 21 mei 2007, worden de bijlagen bij het
2007 et relatives aux logements situés en Région flamande et en Région koninklijk besluit van 4 mei 2007 en betrekking hebbende op de
wallonne sont remplacées par les annexes qui suivent : woningen in het Vlaamse Gewest en in het Waalse Gewest vervangen door de bijlagen die hierna volgen :
ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE BJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 4 MEI 2007 GENOMEN IN UITVOERING
11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2,
CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION FLAMANDE VAN HET BURGERLIJK WETBOEK HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN
HET VLAAMS GEWEST
BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION FLAMANDE HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET VLAAMS GEWEST
I. Normes de salubrité, de sécurité et d'habitabilité applicables en I. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van
Région flamande toepassing zijn in het Vlaams Gewest
Le présent chapitre contient une brève description d'un certain nombre In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal
de lignes de force contenues dans le Code flamand du logement. De plus krachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrent de
amples renseignements concernant l'interprétation, le contenu concret
et la mise en application de ces principes peuvent être obtenus auprès interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze
de l'Autorité flamande. principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid.
Le Code flamand dispose qu'une habitation doit satisfaire dans les De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgende vlakken moet
domaines suivants aux normes élémentaires de sécurité, de salubrité et voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en
de qualité d'habitat : woonkwaliteitsvereisten :
1) la superficie des parties habitables, compte tenu du type 1) de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type
d'habitation et de la fonction de la partie de la maison; van woning en de functie van het woongedeelte;
2) les équipements sanitaires et en particulier la présence d'une 2) de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een
toilette en bon état de fonctionnement dans la maison ou y annexée et goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een
d'une salle d'eau avec eau courante reliée à une décharge sans wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal
occasionner de nuisance d'odeur dans la maison; zonder geurhinder te veroorzaken in de woning;
3) Les possibilités de chauffage et en particulier la présence de 3) de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van
moyens de chauffage sûrs permettant de chauffer à une température voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een
normale les parties de maison destinées au logement, ou la possibilité woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de
de raccorder ceux-ci en toute sécurité; mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten;
4) les possibilités d'éclairage et d'aération, les possibilités 4) de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de
d'éclairage d'une partie du logement étant établies selon la fonction, verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in
la situation et la superficie de la partie destinée au logement, et relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het
les possibilités d'aération selon la fonction et la situation de la woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie
partie destinée au logement et la présence d'installations de cuisson, en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-,
de chauffage ou d'eau chaude produisant des gaz de combustion; verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen
5) La présence d'installations électriques sûres en nombre suffisant, produceren; 5) de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties
destinées à l'éclairage de l'habitation et à une utilisation sûre voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van
d'appareils électriques; elektrische apparaten;
6) les installations de gaz offrant les garanties suffisantes tant 6) de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en
pour les appareils que pour leur placement et raccordement; aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden;
7) la stabilité et la physique des constructions relatives aux 7) de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de
fondations, aux toitures, aux murs intérieurs et extérieurs, aux dalles de support et aux menuiseries; daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk;
8) l'accessibilité. 8) de toegankelijkheid.
En outre, l'habitation doit remplir toutes les conditions en matière De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten van
de sécurité d'incendie et la dimension de l'habitation doit au moins brandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minste
correspondre à l'occupation du logement. beantwoorden aan de woningbezetting.
II. Législation fédérale relative aux baux à loyer II. Federale wetgeving inzake woninghuur
Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten
la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide
explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure
brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en
Justice et consultable sur son site Internet. consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst.
1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en
supplétive een aanvullende regel
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken
dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord
Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend
impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn.
contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het
le contrat. contract.
2) Bail écrit obligatoire 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats
être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet
parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3)). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique "Service public fédéral Finances - Enregistrement". L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek "Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie". De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt
infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf
selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze
de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en
juillet 2007. zonder een vergoeding te betalen.
4) Durée et résiliation du bail 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan,
délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die
durant lequel le préavis est donné. volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.
b. Bail de 9 ans b. De huurovereenkomst van 9 jaar
i. Généralités i. Algemeen
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name
cas pour : automatisch het geval zijn voor :
? un bail verbal; ? een mondelinge huurovereenkomst;
? un bail écrit sans indication de durée; ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur;
? un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3
A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent tot 9 jaar.
chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de
verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder
d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.
Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een
résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens
de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk
possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de
verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een
motif et sans devoir verser d'indemnité. vergoeding te moeten betalen.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans ii. Beëindiging mogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar
1. Résiliation dans le chef du bailleur 1. Beëindiging door de verhuurder
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen
possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan
règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de
limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze
drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het
goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een
personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de
mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het
l'identité de la personne qui occupera personnellement et gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken.
effectivement le bien loué. De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde
conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de
enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar
et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze
nièces et ceux de son conjoint. van de echtgeno(o)t(e).
2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode
notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te
l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn
congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de
congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding
verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het
selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la eerste, tweede of derde jaar vertrekt.
troisième année.
Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale
spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré beëindigingmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst
(voir point 3)). niet geregistreerd is (zie punt 3)).
Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning,
au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer
des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii.,
peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een
d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de
années de son contrat. eerste 3 jaar van zijn contract.
c. Bail de courte durée c. Huurovereenkomst met een korte duur
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen
bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een
n'excédant pas 3 ans. totale duur van niet meer dan 3 jaar.
Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of
indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven
preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke
convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze
mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van
9 ans à compter du début du contrat. 9 jaar.
d. Bail de longue durée d. Huurovereenkomst met een lange duur
Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van
à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde
applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.). bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.).
e. Bail à vie e. Huurovereenkomst voor het leven
Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.
locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig
Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder
sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn
peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. van 3 maand.
5) Révision du loyer 5) Herziening van de huurprijs
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de
du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze
révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige
être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere
uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn :
précédant l'expiration du triennat. tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode
Après cette demande, deux solutions sont possibles : voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être obtenus 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de
auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op
consultés sur son site Internet. de website van deze dienst.
7) Frais et charges 7) Kosten en lasten
En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of
ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende
uniquement tenu de payer le précompte immobilier. voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald.
Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in
et être indiqués dans un compte distinct. een afzonderlijke rekening worden opgegeven.
Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld
exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet
peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en
charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De
montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de
tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en
et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in
frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les "réparations locatives" sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. "Huurherstellingen" zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de
réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3)), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden :
1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6
l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder
motief of vergoeding.
2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper
est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in
certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden.
10) Aide juridique et assistance judiciaire 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand
a. Aide juridique a. Juridische bijstand
i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd.
ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo) ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)
Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van
juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig
ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een
l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking
revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn
sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor
juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie
concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of
justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten.
b. Assistance judiciaire b. Rechtsbijstand
Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten
l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op
sur les "frais de justice". Pour les litiges qui sont de la compétence de "gerechtskosten". Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de
du juge de paix, tels les litiges en matière de location de biens vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende
immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite auprès goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de
du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.
ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE BIJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT VAN 4 MEI 2007 GENOMEN IN
11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE UITVOERING VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II,
CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEKHUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN
GELEGEN IN HET WAALS GEWEST
BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET WAALS GEWEST
Législation régionale wallonne relative aux baux à loyer Waalse regionale wetgeving inzake woninghuur
Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire à des Op grond van de Waalse Huisvestingscode moeten woningen voldoen aan
critères minimaux de salubrité. minimale gezondheidsnormen.
Ces critères concernent : De normen hebben betrekking op :
1° la stabilité; 1° stabiliteit;
2° l'étanchéité; 2° waterdichtheid;
3° les installations électriques et de gaz; 3° elektriciteit- en gasinstallaties;
4° la ventilation; 4° verluchting;
5° l'éclairage naturel; 5° natuurlijke verlichting;
6° l'équipement sanitaire et l'installation de chauffage; 7° la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant; 8° la circulation au niveau des sols et des escaliers. Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est équipé d'au moins un détecteur d'incendie en parfait état de fonctionnement. Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales wallonnes. Législation fédérale relative aux baux à loyer Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. 6° sanitaire inrichting en verwarmingsinstallatie; 7° structuur en afmetingen van de woning, afhankelijk van de samenstelling van het gezin dat er woont; 8° doorgangsmogelijkheden op de vloer en de trappen. Daarnaast moeten eengezinswoningen en gemeenschappelijke woningen voorzien zijn van minstens één brandmelder in perfecte staat van werking. Voor een uitgebreide toelichting en meer details omtrent deze regels kan worden verwezen naar de Waalse gewestelijke overheden. Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst.
1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en
supplétive een aanvullende regel
Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken
dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord
Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend
impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn.
contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het
le contrat. contract.
2) Bail écrit obligatoire 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst
Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats
être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet
parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3)). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique "Service public fédéral Finances - Enregistrement". L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek "Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie". De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt
infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf
selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze
de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en
juillet 2007. zonder een vergoeding te betalen.
4) Durée et résiliation du bail 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst
a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen
Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan,
délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die
durant lequel le préavis est donné. volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.
b. Bail de 9 ans b. De huurovereenkomst van 9 jaar
i. Généralités i. Algemeen
Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name
cas pour : automatisch het geval zijn voor :
? un bail verbal; ? een mondelinge huurovereenkomst;
? un bail écrit sans indication de durée; ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur;
? un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3
A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent tot 9 jaar.
chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de
verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder
d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag.
Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een
résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens
de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk
possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de
verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een
motif et sans devoir verser d'indemnité. vergoeding te moeten betalen.
ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans ii. Beëindigingmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar
1. Résiliation dans le chef du bailleur 1. Beëindiging door de verhuurder
Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen
possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan
règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de
limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze
drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken.
1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het
goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een
personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de
mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het
l'identité de la personne qui occupera personnellement et gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken.
effectivement le bien loué. De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar
La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde
conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de
enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar
et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze
nièces et ceux de son conjoint. van de echtgeno(o)t(e).
2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode
notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te
l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn
congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de
congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding
verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het
selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la eerste, tweede of derde jaar vertrekt.
troisième année.
Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale
spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré beëindigingmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst
(voir point 3)). niet geregistreerd is (zie punt 3)).
Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door
Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning,
au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer
des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii.,
peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een
d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de
années de son contrat. eerste 3 jaar van zijn contract.
c. Bail de courte durée c. Huurovereenkomst met een korte duur
La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen
bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een
n'excédant pas 3 ans. totale duur van niet meer dan 3 jaar.
Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of
indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven
preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke
convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze
mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van
9 ans à compter du début du contrat. 9 jaar.
d. Bail de longue durée d. Huurovereenkomst met een lange duur
Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van
à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde
applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.). bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.).
e. Bail à vie e. Huurovereenkomst voor het leven
Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van
Il est également possible de conclure un bail pour la vie du de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt.
locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig
Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder
sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn
peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. van 3 maand.
5) Révision du loyer 5) Herziening van de huurprijs
La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de
du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze
révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige
être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere
uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn :
précédant l'expiration du triennat. tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode
Après cette demande, deux solutions sont possibles : voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen :
1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure "La loi sur les loyers", éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être obtenus 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure "De Huurwet", uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de
auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également être Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op
consultés sur son site Internet. de website van deze dienst.
7) Frais et charges En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est uniquement tenu de payer le précompte immobilier. Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer et être indiqués dans un compte distinct. Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les "réparations locatives" sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : 1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; 2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. 10) Aide juridique et assistance judiciaire a. Aide juridique i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo) Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. b. Assistance judiciaire Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte sur les "frais de justice". Pour les litiges qui sont de la compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite auprès 7) Kosten en lasten In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. "Huurherstellingen" zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3)), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden : 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding. 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden. 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand a. Juridische bijstand i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo) Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. b. Rechtsbijstand Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op de "gerechtskosten". Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de
du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.
^