← Retour vers "Circulaire ministérielle relative aux contrats de quartiers durables opérations « investisseurs » "
| Circulaire ministérielle relative aux contrats de quartiers durables opérations « investisseurs » | Ministeriële omzendbrief betreffende de duurzame wijkcontracten "investeerdersoperaties" |
|---|---|
| REGION DE BRUXELLES-CAPITALE | BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST |
| 6 DECEMBRE 2018. - Circulaire ministérielle relative aux contrats de | 6 DECEMBER 2018. - Ministeriële omzendbrief betreffende de duurzame |
| quartiers durables opérations « investisseurs » (article 21, 1er | wijkcontracten "investeerdersoperaties" (artikel 21, eerste lid, 2° |
| alinéa, 2° de l'ordonnance organique de la revitalisation urbaine du 6 | van de ordonnantie van 6 oktober 2016 houdende organisatie van de |
| octobre 2016) | stedelijke herwaardering) |
| En octobre 2016, la Région s'est dotée d'une nouvelle réglementation | In oktober 2016 heeft het Gewest nieuwe reglementeringen inzake de |
| concernant la revitalisation urbaine, en procédant à l'adoption de | stedelijke herwaardering aangenomen, met name de ordonnantie van 6 |
| l'ordonnance organique de la revitalisation urbaine du 6 octobre 2016 | oktober 2016 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering |
| (ci-après « ORU ») et d'arrêtés d'exécution spécifiques sur chacun de | (hierna "OSH" genoemd) en specifieke uitvoeringsbesluiten voor elk van |
| ses outils programmatiques. | zijn programma-instrumenten. |
| Cette évolution réglementaire a également impacté les opérations | Deze reglementaire evolutie heeft ook een impact gehad op de |
| immobilières des Contrats de Quartiers Durables, lesquelles sont | vastgoedoperaties van de duurzame wijkcontracten, die nu onderworpen |
| désormais soumises à l'Arrêté du Gouvernement de la Région de | zijn aan het Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 |
| Bruxelles-Capitale du 24 novembre 2016 relatif aux Contrats de | november 2016 betreffende de duurzame wijkcontracten (hierna "BBHR |
| quartier durable (ci-après, l'« AGRBC CQD »). | DWC"). |
| Dans le cadre des contrats de quartiers durables, la réalisation de | In het kader van de duurzame wijkcontracten, vraagt de totstandkoming |
| certaines opérations immobilières implique l'intervention d'« | van bepaalde vastgoedoperaties de tussenkomst van "investeerders", |
| investisseurs », publics ou privés, à qui la construction de logements | publiek of privaat, aan wie de bouw van woningen of andere ruimten |
| ou d'autres espaces est confiée par la Commune, bénéficiaire du | wordt toevertrouwd door de gemeente, begunstigde van het duurzame |
| contrat de quartier durable. Ce sont les opérations dites « | wijkcontract. Dit zijn de zogenaamde "investeerdersoperaties" bedoeld |
| Investisseurs » visées à l'article 21, 1er alinéa, 2° ORU. Ces | in artikel 21, eerste lid, 2° OSH. Deze operaties stonden in het |
| opérations étaient connues sous l'ère de la précédente ordonnance organique du 28 janvier 2010 de la revitalisation urbaine, comme les opérations « volet 2 ». Etant donné l'évolution récente de la jurisprudence amenant à la requalification de certaines opérations de cession de droits réels immobiliers en marchés publics ou concessions de travaux, il me paraît important de clarifier, par la présente circulaire, les éléments en lien avec les opérations « investisseurs » des Contrats de Quartiers Durables. 1. Rappel des bases légales des opérations « investisseurs » Les opérations « investisseurs » sont visées à l'article 21, 1er alinéa, 2° ORU comme suit : « 2° opérations immobilières ayant pour objet l'acquisition de droits réels sur des biens immeubles, construits ou non, en vue de les mettre, le cas échéant après assainissement ou réhabilitation, à disposition d'investisseurs, pour les affecter principalement à du logement conventionné et accessoirement à des espaces commerciaux et productifs, ainsi que leurs accessoires immobiliers ; » L'ORU définit « l'investisseur » comme étant toute « personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, qui acquiert des droits réels auprès d'un bénéficiaire, sur un bien immeuble subventionné dans le cadre d'une opération de revitalisation urbaine, en vue de l'affecter prioritairement aux logements conventionnés tels que visés | tijdperk van de vorige ordonnantie van 28 januari 2010 houdende organisatie van de stedelijke herwaardering bekend als de operaties "Luik 2". Gezien de recente ontwikkelingen in de rechtspraak die hebben geleid tot de herkwalificatie van bepaalde operaties van overdracht van onroerende zakelijke rechten als overheidsopdracht of concessie voor werken, lijkt het mij belangrijk om in deze omzendbrief de elementen te verduidelijken die betrekking hebben op de investeerdersoperaties in de duurzame wijkcontracten. 1. Herinnering aan de juridische grondslagen van de investeerdersoperaties De investeerdersoperaties worden in artikel 21, eerste lid, 2° OSH als volgt omschreven: "2° vastgoedoperaties met als doel de verwerving van de zakelijke rechten op onroerende goederen, bebouwd of onbebouwd, met de bedoeling om deze, desgevallend na sanering of opwaardering, ter beschikking te stellen van investeerders, teneinde deze in hoofdzaak toe te wijzen aan geconventioneerde woningen en bijkomend aan commerciële en productieve ruimten en aanhorigheden;" De OSH definieert "investeerder" als elke "natuurlijke persoon of rechtspersoon, publiek- of privaatrechtelijk, die van een begunstigde zakelijke rechten verwerft over een onroerend goed dat gesubsidieerd wordt in het kader van een operatie van stedelijke herwaardering, met de bedoeling om het goed bij voorrang te bestemmen voor geconventioneerde woningen zoals bedoeld in artikel 21, eerste lid, 2° |
| à l'article 21, alinéa 1er, 2° ». ( Art. 2.9° ORU). |
". ( Art. 2.9° OSH). |
| Cette mise à disposition prend la forme d'une cession de droits réels | Deze bepaling neemt de vorm aan van een overdracht van zakelijke |
| sur un bien immeuble, qui peut être soit la cession pure et simple de | rechten op een onroerend goed, die hetzij de eenvoudige overdracht van |
| sa propriété, soit la cession d'un droit réel démembré et temporaire | de eigendom ervan kan zijn, hetzij de overdracht van een gesplitst en |
| sur celui-ci (tel qu'un droit de superficie ou un droit d'emphytéose). | tijdelijk zakelijk recht erop (zoals een opstalrecht of |
| Il est en effet possible que des opérations « investisseurs » | erfpachtrecht). Het is inderdaad mogelijk dat investeerdersoperaties |
| impliquent uniquement la cession d'un droit réel « temporaire », de | slechts de overdracht impliceren van een "tijdelijk" zakelijk recht, |
| superficie ou d'emphytéose, au terme duquel la Commune recouvre la | van opstal of erfpacht, waarbij aan het einde de gemeente de eigendom |
| propriété de l'immeuble construit. Ceci est notamment confirmé à | van het gebouw dat gebouwd werd, terugkrijgt. Dit wordt met name |
| l'article 43 de l'AGRBC CQD qui prévoit une disposition concernant le | bevestigd in artikel 43 van het BBHR DWC, dat voorziet in een bepaling |
| canon annuel en cas de cession de droits d'emphytéose. Si l'octroi | betreffende de jaarlijkse erfpachtrente in geval van overdracht van |
| d'un droit réel démembré est possible, celui-ci n'est pas obligatoire | erfpachtrechten. Het mag dan al mogelijk zijn een gesplitst zakelijk |
| : la Commune choisit librement la nature du droit réel qu'elle entend | recht toe te kennen, dit vormt echter geen verplichting: het staat de |
| gemeente vrij de aard te kiezen van het zakelijk recht dat zij aan de | |
| céder à l'investisseur. | investeerder wenst over te dragen. |
| A cet égard, l'article 34, 1er alinéa, 4° de l'AGRBC CQD impose à la | In dat verband verplicht artikel 34, eerste lid, 4° van het BBHR DWC |
| Commune de mentionner dans les documents de marché de l'opération le | de gemeente om in de documenten van de opdracht het percentage |
| pourcentage de logements qu'elle entend reprendre en emphytéose auprès | woningen te vermelden dat zij van plan is na de bouw van het goed door |
| de l'investisseur après construction du bien par ce dernier. Cette | de investeerder bij hem in erfpacht te nemen. Deze bepaling legt een |
| disposition fixe un maximum de 75% de logements qui peuvent être | maximum op van 75% woningen die door de gemeente in erfpacht kunnen |
| repris en emphytéose par la Commune. Aucun minimum n'est imposé, au | worden genomen. Er wordt daarentegen geen minimumpercentage opgelegd. |
| contraire. Par conséquent, si la Commune ne veut pas reprendre en | Bijgevolg zal de gemeente, indien zij de woningen die door de |
| emphytéose les logements construits par l'investisseur, elle indiquera | investeerder gebouwd zijn niet in erfpacht wil nemen, in de documenten |
| dans les documents de marché que le pourcentage est de « 0 ». | van de opdracht aangeven dat het percentage "0" bedraagt. |
| L'investisseur est tenu de réaliser sur le bien cédé des travaux dans | De investeerder is verplicht om binnen een bepaalde termijn |
| un certain délai, en vertu des dispositions suivantes : | werkzaamheden aan het overgedragen goed uit te voeren, in |
| overeenstemming met de volgende bepalingen: | |
| * ORU 2016, art. 10, al. 2 : « l'investisseur achève la construction | * OSH 2016, art. 10, tweede lid: "de investeerder voltooit de bouw of |
| ou la réhabilitation des biens immeubles subventionnés qui lui sont | de renovatie van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door |
| cédés par un bénéficiaire, dans les délais fixés par le Gouvernement, | een begunstigde worden overgedragen binnen de door de regering |
| et au plus tard dans les cinquante mois à compter du lendemain du jour | gestelde termijn en ten laatste binnen vijftig maanden, te rekenen |
| de la passation de l'acte authentique de cession des droits réels sur | vanaf de dag volgend op de datum van het verlijden van de authentieke |
| akte van overdracht van de zakelijke rechten op de gesubsidieerde | |
| les biens immeubles subventionnés. » ; | onroerende goederen."; |
| * AGRBC CQD, art. 43, § 2, 1er al., 1° : « la construction ou la | * BBHR DWC, art. 43, § 2, eerste lid, 1° : "de bouw of renovatie moet |
| réhabilitation doit être achevée dans un délai de trois ans prenant | voltooid zijn binnen een termijn van drie jaar vanaf de datum van de |
| cours à la date de la notification de l'octroi du permis d'urbanisme | betekening van de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning en |
| et au plus tard dans le délai prévu à l'article 10 alinéa 2 de | uiterlijk binnen de termijn die is vastgelegd in artikel 10, lid 2 van |
| l'ordonnance » | de ordonnantie". |
| De plus, l'investisseur n'est pas libre de disposer du bien à sa guise | Bovendien staat het de investeerder niet vrij om naar eigen goeddunken |
| mais doit, conformément à l'article 10, al. 3 ORU et sous peine des | over het onroerend goed te beschikken, maar moet hij overeenkomstig |
| sanctions prévues à l'article 14 § 8 ORU : 1° Soit occuper ou exploiter personnellement tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire ; 2° Soit céder, à des tiers, des droits réels, notamment la propriété, sur tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire ; 3° Soit céder, à des tiers, des droits personnels, notamment la location, sur tout ou partie des logements, espaces commerciaux ou | artikel 10, derde lid OSH en op straffe van de in artikel 14, § 8 OSH bedoelde sancties: 1° ofwel persoonlijk alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden afgestaan, bewonen of uitbaten; 2° ofwel de zakelijke rechten, met name de eigendom, op alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden overgedragen, overdragen aan derden; 3° ofwel de persoonlijke rechten, met name de verhuur, op alle of een deel van de woningen, commerciële of productieve ruimten, |
| productifs, infrastructures de proximité, équipements collectifs des | buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang van de |
| biens immeubles subventionnés qui lui sont cédés par le bénéficiaire. | gesubsidieerde onroerende goederen die hem door de begunstigde worden |
| (Art. 10, al. 3 ORU). | overgedragen, overdragen aan derden. (Art. 10, derde lid OSH). |
| La Commune peut d'ailleurs imposer, dans le cadre de la procédure de | De gemeente kan overigens in het kader van de procedure voor de |
| désignation de l'investisseur, que le bien à construire par ce dernier | aanstelling van de investeerder de verplichting opleggen dat het goed |
| fasse, en tout ou partie, obligatoirement l'objet d'une occupation | dat door deze laatste gebouwd zal worden, in zijn geheel of |
| personnelle (telle que visée au 1° ), ou au contraire d'une cession de | gedeeltelijk, persoonlijk bewoond zal worden (zoals bedoeld in 1° ) of |
| droits réels (telle que visée au 2° ), ou encore d'une cession de | dat er een overdracht van zakelijke rechten (zoals bedoeld in 2° ) of |
| droits personnels (telle que visée au 3° ), ou d'une combinaison de | persoonlijke rechten (zoals bedoeld in 3° ) plaats zal vinden, dan wel |
| ces possibilités. La Commune peut également laisser à l'investisseur | een combinatie van deze mogelijkheden. De gemeente kan ook de |
| la liberté de choisir lui-même, parmi les 3 affectations autorisées | investeerder de mogelijkheid laten zelf te bepalen welke van de door |
| par l'article 10, al. 3 ORU, l'affectation ou les affectations qu'il | artikel 10, derde lid OSH toegestane bestemmingen hij aan het gebouwde |
| souhaite donner au bien construit. | goed wenst toe te kennen. |
| L'investisseur ne peut, en tout état de cause, pas céder plus de | De investeerder kan in elk geval niet meer rechten overdragen dan hij |
| droits qu'il n'en a reçus de la Commune. Tel sera notamment le cas | van de gemeente ontvangen heeft. Dat zal meer bepaald het geval zijn |
| lorsque la Commune lui a uniquement cédé un droit réel démembré. | wanneer de gemeente hem enkel een gesplitst zakelijk recht |
| L'article 10 ORU précise que l'investisseur est soumis aux mêmes | overgedragen heeft. Artikel 10 OSH bepaalt dat voor de investeerder dezelfde |
| obligations que le bénéficiaire des subventions. L'investisseur ne | verplichtingen gelden als voor de begunstigde van de subsidies. De |
| peut occuper ou faire occuper les logements créés que dans le respect | investeerder mag de gecreëerde woningen alleen bewonen of laten |
| bewonen in overeenstemming met de voorwaarden, met name de | |
| des conditions, notamment de revenus, prescrites aux articles 43 et | inkomensvoorwaarden, die zijn voorgeschreven in de artikelen 43 en |
| suivants de l'AGRBC CQD. | volgende van het BBHR DWC. |
| Par ailleurs, l'investisseur est également tenu, en application des | Daarnaast is de investeerder op grond van de artikelen 11, § 2 OSH en |
| articles 11 § 2 ORU et 49 AGRBC CQD, à des obligations en matière de | 49 BBHR DWC ook gebonden aan verplichtingen met betrekking tot het |
| gestion et d'exploitation des espaces commerciaux ou productifs, | beheer en de uitbating van de commerciële of productieve ruimten, |
| infrastructures de proximité ou équipements collectifs. Pour | buurtinfrastructuren of voorzieningen van collectief belang. Het is in |
| l'essentiel, il est requis que l'exploitation de ces espaces offre | de eerste plaats noodzakelijk dat het gebruik van deze ruimten de |
| l'accès le plus large possible aux citoyens, dans des conditions | burgers een zo ruim mogelijke toegang biedt, tegen betaalbare |
| financières abordables. | financiële voorwaarden. |
| Ces obligations « s'appliquent, pour une période maximale de quinze | Deze verplichtingen zijn "voor een maximumperiode van vijftien jaar |
| ans à dater du premier acte d'acquisition du bien subventionné par | vanaf de eerste aankoopakte van het goed gesubsidieerd door de |
| l'investisseur, aux biens immobiliers subventionnés, aux | investeerder, van toepassing op de gesubsidieerde onroerende goederen, |
| investisseurs, aux acquéreurs de ces derniers et à leurs ayants droit, | de investeerders, de kopers van deze laatste en hun rechthebbenden, |
| ainsi qu'aux occupants en vertu d'un droit personnel. » (Art. 9, § 2, | evenals op de bewoners krachtens een persoonlijk recht." (Art. 9, § 2, |
| al. 2 ORU) | tweede lid OSH) |
| 2. Règlementation des marchés publics et des concessions de travaux | 2. Reglementering van de overheidsopdrachten en concessies voor werken |
| Il résulte de l'article 2.17°, 18° et 19° de la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics, qu'un marché public de travaux est défini comme un contrat à titre onéreux conclu entre un ou plusieurs opérateurs économiques et un ou plusieurs adjudicateurs et ayant pour objet : a) Soit l'exécution seule, soit à la fois la conception et l'exécution, de travaux relatifs à l'une des activités mentionnées à l'annexe I de la loi; b) Soit l'exécution seule, soit à la fois la conception et l'exécution d'un ouvrage ; c) Soit la réalisation, par quelque moyen que ce soit, d'un ouvrage répondant aux exigences fixées par l'adjudicateur qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception. Un ouvrage est « le résultat d'un ensemble de travaux de bâtiment ou de génie civil destiné à remplir par lui-même une fonction économique ou technique ». Les concessions de travaux sont, quant à elles, définies à l'article | Uit de artikelen 2.17°, 18° en 19° van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten volgt dat een overheidsopdracht voor de uitvoering van werken wordt gedefinieerd als overeenkomst onder bezwarende titel die wordt gesloten tussen een of meer ondernemers en een of meer aanbesteders en die betrekking heeft op: a) ofwel de uitvoering, of het ontwerp en de uitvoering, van werken die betrekking hebben op een van de in bijlage I bij de wet bedoelde werkzaamheden; b) ofwel de uitvoering, of het ontwerp en de uitvoering, van een werk; c) ofwel het laten uitvoeren met welke middelen dan ook van een werk dat voldoet aan de eisen van de aanbesteder die een beslissende invloed uitoefent op het soort werk of het ontwerp van het werk. Onder werk wordt verstaan: "het product van een geheel van bouwkundige of civieltechnische werken dat ertoe bestemd is als zodanig een economische of technische functie te vervullen". De concessies voor werken worden in artikel 2, 7°, a) van de wet van |
| 2, 7°, a) de la loi du 17 juin 2016 relative aux contrats de concession, comme étant : | 17 juni 2016 betreffende concessieovereenkomsten gedefinieerd als: |
| « Un contrat conclu par écrit et à titre onéreux par lequel un ou | "een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel waarbij een of |
| plusieurs adjudicateurs confient l'exécution de travaux à un ou à | meer aanbesteders werken laten uitvoeren door een of meer ondernemers, |
| plusieurs opérateurs économiques, la contrepartie consistant soit | waarvoor de tegenprestatie bestaat hetzij uitsluitend in het recht het |
| uniquement dans le droit d'exploiter les ouvrages qui font l'objet du | werk dat het voorwerp van de overeenkomst vormt te exploiteren, hetzij |
| contrat, soit dans ce droit accompagné d'un prix. | in dit recht en een betaling. |
| i. Par "exécution de travaux", on entend : | i. Onder "uitvoering van werken" wordt verstaan: |
| * Soit l'exécution de travaux relatifs à l'une des activités | * de uitvoering van werken die betrekking hebben op een van de in |
| mentionnées à l'annexe I ou d'un ouvrage ; | bijlage I bedoelde werkzaamheden, of van een werk; |
| * Soit conjointement la conception et l'exécution de travaux relatifs | * het ontwerp en de uitvoering van werken die betrekking hebben op een |
| à l'une des activités mentionnées à l'annexe I ou d'un ouvrage ; | van de in bijlage I bedoelde werkzaamheden, of van een werk; |
| * Soit la réalisation, par quelque moyen que ce soit, d'un ouvrage | * dan wel het verwezenlijken, met welke middelen dan ook, van een werk |
| répondant aux exigences définies par l'adjudicateur qui exerce une | dat voldoet aan de eisen van de aanbesteder die een beslissende |
| influence décisive sur le type d'ouvrage ou la conception de l'ouvrage; | invloed uitoefent op het soort werk of op het ontwerp van het werk; |
| ii. Par "ouvrage", on entend le résultat d'un ensemble de travaux de | ii. Onder "werk" wordt verstaan: het product van een geheel van bouw- |
| bâtiment ou de génie civil destiné à remplir par lui-même une fonction | of civieltechnische werken dat ertoe bestemd is als zodanig een |
| économique ou technique ; (...) | economische of technische functie te vervullen; (...) |
| L'attribution d'une concession de travaux ou d'une concession de | De gunning van een concessie voor werken of voor diensten houdt de |
| services implique le transfert au concessionnaire d'un risque | overdracht aan de concessiehouder in van het operationeel risico dat |
| d'exploitation lié à l'exploitation de ces travaux ou services, comprenant le risque lié à la demande, le risque lié à l'offre ou les deux. Le concessionnaire est réputé assumer le risque d'exploitation lorsque, dans des conditions d'exploitation normales, il n'est pas certain d'amortir les investissements qu'il a effectués ou les coûts qu'il a supportés lors de l'exploitation des ouvrages ou services qui font l'objet de la concession. La part de risque transférée au concessionnaire implique une réelle exposition aux aléas du marché, telle que toute perte potentielle estimée qui serait supportée par le concessionnaire ne doit pas être purement nominale ou négligeable ; » | inherent is aan de exploitatie van de werken of diensten en dat het vraagrisico of het aanbodrisico of beide omvat. De concessiehouder wordt geacht het operationeel risico op zich te nemen wanneer er onder normale exploitatieomstandigheden geen garantie bestaat dat de gedane investeringen of de kosten die gemaakt zijn bij het exploiteren van de werken of diensten die het voorwerp van de concessie vormen, kunnen worden terugverdiend. Het deel van het aan de concessiehouder overgedragen risico behelst een werkelijke blootstelling aan de grillen van de markt, hetgeen betekent dat elk potentieel door de concessiehouder te lijden verlies niet louter nominaal of te verwaarlozen is;" |
| 3. Processus d'exécution et de mise en oeuvre des opérations « investisseurs » | 3. Uitvoeringsproces en tenuitvoerlegging van investeerdersoperaties |
| L'ORU prévoit plusieurs étapes dans l'exécution et la mise en oeuvre | De OSH voorziet in verschillende fasen in de uitvoering en |
| des opérations « investisseurs » : | tenuitvoerlegging van investeerdersoperaties: |
| 1 - Phase 1 : | 1 - Fase 1: |
| Dans le cadre d'une opération visée à l'article 21, al.1er, 2°, le | In het kader van een operatie bedoeld in artikel 21, eerste lid, 2°, |
| bénéficiaire (= la Commune) acquiert des droits sur un terrain ou un | verwerft de begunstigde (= de gemeente) rechten op een perceel grond |
| immeuble, qu'il va ensuite mettre à disposition d'un tiers, qualifié | of een gebouw, die hij vervolgens ter beschikking stelt van een derde, |
| d'investisseur, lequel sera chargé de construire ou rénover le bien | aangeduid als investeerder, die verantwoordelijk zal zijn voor de bouw |
| immeuble en vue de l'affecter prioritairement à du logement | of de renovatie van het onroerend goed met het oog op de prioritaire |
| conventionné. D'autres affectations ne sont pas exclues : elles | toewijzing ervan aan geconventioneerde woningen. Andere bestemmingen |
| doivent toutefois rester accessoires. | zijn niet uitgesloten, maar dienen bijkomstig te blijven. |
| Le bénéficiaire, c'est à dire la Commune, pourra effectuer | De begunstigde, d.w.z. de gemeente, zou eventueel "bewarende of |
| éventuellement les « actes et travaux conservatoires ou urgents » | dringende handelingen en werken" alsook werkzaamheden met het oog op |
| ainsi que les « travaux de viabilisation et de réhabilitation, dont | "het bouwrijp maken en de renovatie, waaronder de sanering, met |
| l'assainissement en ce compris la démolition, le traitement des sols | inbegrip van de afbraak, de behandeling van de verontreinigde bodems |
| pollués et le désamiantage » avant cession des droits à un | en de asbestverwijdering" kunnen verwezenlijken alvorens rechten aan |
| investisseur (art. 3, § 2, 3° et 4° de l'AGRBC CQD). | een investeerder over te dragen (art. 3, § 2, 3° en 4° BBHR DWC). |
| 2 - Phase 2 : | 2 - Fase 2: |
| L'investisseur acquiert des droits réels auprès du bénéficiaire et | De investeerder verwerft zakelijke rechten van de begunstigde en zal |
| sera chargé de construire ou rénover le bien immeuble en vue de | verantwoordelijk zijn voor de bouw of renovatie van het onroerend goed |
| l'affecter prioritairement à du logement conventionné dans des | met het oog op de prioritaire affectatie voor geconventioneerde |
| conditions strictes reprises notamment aux articles 9 § 2 et 10 ORU, | woningen onder de strikte voorwaarden, zoals uiteengezet in artikel 9, |
| ainsi qu'aux articles 42 à 49 AGRBC CQD. | § 2 en artikel 10 OSH, alsook in de artikelen 42 tot en met 49 BBHR |
| La cession de droits peut avoir lieu, conformément aux articles 2, 9° | DWC. Overeenkomstig de artikelen 2, 9° en 10° OSH mogen rechten alleen |
| et 10° ORU, uniquement entre le bénéficiaire (= la Commune) et | worden overgedragen tussen de begunstigde (= de gemeente) en de |
| l'investisseur. | investeerder. |
| Le prix de cession des droits réels est encadré par les articles 43 et | De prijs van de overdracht van zakelijke rechten is geregeld in de artikelen 43 en volgende van het BBHR DWC: |
| suivants de l'AGRBC CQD : | "De prijs van de overdracht van zakelijke rechten van de begunstigde |
| « Le prix de la cession de droits réels du bénéficiaire à un | aan een investeerder mag niet lager zijn dan de kosten van de studies |
| investisseur, s'il y a lieu, ne pourra être inférieur au coût des | en werken die door de cedent werden uitgevoerd, overeenkomstig artikel |
| études et travaux réalisés par le cédant conformément à l'article 3 § | 3, § 2, 1°, 3° en 4°, in voorkomend geval verhoogd met de |
| 2, 1°, 3° et 4°, augmenté, le cas échéant, de la valeur vénale des | verkoopwaarde van de delen van het gebouw die een andere bestemming |
| parties de l'immeuble qui ont une autre affectation que le logement, | hebben dan de woning, de commerciële- of productieve ruimte. |
| l'espace commercial ou l'espace productif. | In geval van overdracht van erfpachtrechten mag de jaarlijkse |
| En cas de cession de droits d'emphytéose, le canon annuel ne pourra, | erfpachtrente gedurende de eerste vijfentwintig jaar van de |
| pendant les vingt-cinq premières années de l'emphytéose, être | erfpachtovereenkomst niet minder dan één euro bedragen. Na het |
| inférieur à un euro. Au terme de la vingt-cinquième année, le canon | verstrijken van het vijfentwintigste jaar zal de jaarlijkse |
| erfpachtrente worden herzien en op een bedrag worden gebracht dat ten | |
| annuel sera révisé à un montant au moins égal à 4 pourcents de la | minste 4 procent bedraagt van de waarde van het terrein berekend op |
| valeur du terrain calculée sur base des prix du marché ; cette | basis van de marktprijs. Deze herziening zal na het verstrijken van |
| révision interviendra à l'échéance de toute nouvelle période de | iedere nieuwe periode van vijfentwintig jaar worden herhaald." |
| vingt-cinq ans. » | |
| La valeur du terrain, sur base de laquelle la révision du montant du | De waarde van het terrein op basis waarvan de herziening van het |
| canon est calculée, est déterminée à la date de cette révision. | bedrag van de erfpachtrente wordt berekend, wordt op de datum van deze |
| Le bénéficiaire doit par ailleurs assurer la publicité nécessaire, à | herziening bepaald. |
| toute opération « investisseurs » qu'il envisage de passer. L'article | De begunstigde moet ook zorgen voor de nodige publiciteit voor elke |
| 33 de l'AGRBC CQD prévoit notamment l'affichage d'un avis de cession | investeerdersoperatie die hij van plan is aan te gaan. Artikel 33 van |
| het BBHR DWC voorziet met name in het plaatsen van een kennisgeving | |
| du bien sur le site lui-même. | van overdracht van het goed op de site zelf. |
| En vertu du principe d'égalité de traitement, le bénéficiaire ne peut | Op grond van het beginsel van gelijke behandeling mag de begunstigde |
| pas limiter l'accès à une opération « investisseurs » à certains | de toegang tot een investeerdersoperatie niet beperken tot bepaalde |
| groupes d'investisseurs, tels que par exemple uniquement les | groepen investeerders, zoals bijvoorbeeld alleen publieke |
| investisseurs publics. L'article 2.9° ORU définit la notion | investeerders. Artikel 2.9° OSH definieert het begrip investeerder en |
| d'investisseur et met sur pied d'égalité les personnes physiques ou | plaatst natuurlijke en rechtspersonen, publiekrechtelijk of |
| morales, de droit public ou privé. 3 - Phase 3 : | privaatrechtelijk, op voet van gelijkheid. |
| L'investisseur ne peut disposer de son bien que selon 3 possibilités : | 3 - Fase 3: De investeerder kan zijn goed slechts op 3 manieren ter beschikking |
| * Soit l'investisseur occupe personnellement le bien, en tout ou | stellen: * ofwel bewoont de investeerder persoonlijk het goed, geheel of |
| partie (art 10, al.3, 1° ORU). Il doit alors lui-même répondre aux | gedeeltelijk (art. 10, derde lid, 1° OSH). Hij moet dan zelf aan de |
| conditions (notamment celles relatives aux revenus) au moment où il | voorwaarden voldoen (met name op het gebied van inkomsten) op het |
| adresse son offre d'acquisition au bénéficiaire (art 10, 5e et 6e | ogenblik dat hij zijn aanbod tot verwerving aan de begunstigde kenbaar |
| alinéas & AGRBC CQD - art 44 & 45) | maakt (art. 10, vijfde en zesde lid & BBHR DWC - art. 44 & 45); |
| * Soit l'investisseur vend en tout ou partie le bien (art 10, al.3, 2° | * ofwel verkoopt de investeerder het goed geheel of gedeeltelijk (art. |
| ORU) Dans ce cas l'acquéreur (appelé aussi « ayant droit » ou « | 10, derde lid, 2° OSH). In dit geval verwerft de koper (ook |
| cessionnaire de droit réels ») acquiert des droits réels auprès de | "rechthebbende" of "begunstigde van zakelijke rechten" genoemd) |
| l'investisseur et doit répondre, en ce qui concerne les logements, aux | zakelijke rechten van de investeerder en moet hij, wat de woningen |
| conditions minimales prévues à l'article 9 § 2, al. 3 ORU et aux | betreft, voldoen aan de minimumvoorwaarden die zijn vastgelegd in |
| articles 45 et 46 AGRBC CQD. Pour les espaces commerciaux et | artikel 9, § 2, derde lid OSH en de artikelen 45 en 46 BBHR DWC. Voor |
| productifs, leur cession est soumise aux conditions des articles 11 § | commerciële en productieve ruimten is de overdracht onderworpen aan de |
| 2 ORU et 49 AGRBC CQD ; | voorwaarden van de artikelen 11, § 2 OSH en 49 BBHR DWC; |
| * Soit l'investisseur loue le bien, en tout ou partie (ORU art 10, al. | * ofwel verhuurt de investeerder het goed geheel of gedeeltelijk (art. |
| 3,3° & AGRBC CQD art 47 & 48). Dans ce cas, les locataires des | 10, derde lid, 3° OSH en art. 47 & 48 BBHR DWC). In dit geval moeten |
| logements (aussi appelés « occupants » ou « preneurs ») doivent | de huurders van de woningen (ook wel "bewoners" of "pachters" genoemd) |
| répondre aux conditions prévues en termes de revenus. Pour les espaces | voldoen aan de voorziene inkomensvoorwaarden. Voor commerciële en |
| commerciaux et productifs, leur location est soumise aux conditions | productieve ruimten is de verhuur ervan onderworpen aan de voorwaarden |
| des articles 11 § 2 ORU et 49 AGRBC CQD. | van de artikelen 11, § 2 OSH en 49 BBHR DWC. |
| Lorsque le bien est composé de plusieurs logements, espaces | Wanneer het goed bestaat uit meerdere woningen, commerciële of |
| commerciaux ou productifs, l'investisseur peut disposer de ces parties | productieve ruimten, kan de investeerder beschikken over deze delen |
| du bien, suivant une ou plusieurs des trois possibilités ci-dessus. | van het goed volgens een of meer van de drie bovenstaande mogelijkheden. |
| Conformément aux articles 42, 44, 45 et 46 AGRBC CQD, toute cession de | Overeenkomstig de artikelen 42, 44, 45 en 46 BBHR DWC is elke |
| droits à un tiers (par exemple la revente du bien par l'investisseur à | overdracht van rechten aan een derde (bv. doorverkoop van het goed |
| door de investeerder aan een koper) die niet aan de criteria van de | |
| un acquéreur) qui ne répond pas aux critères de l'ORU - par exemple : | OSH voldoet - bv. overschrijding van de inkomensvoorwaarden, persoon |
| dépassement des conditions de revenus, personne déjà propriétaire d'un | die reeds een goed in eigendom heeft of die niet aan de |
| bien ou ne relevant pas de l'impôt des personnes physiques - est | personenbelasting is onderworpen - verboden door de OSH, zelfs indien |
| interdite par l'ORU, même si ce dernier s'engage à louer les biens | deze zich ertoe verbindt de goederen te verhuren onder de voorwaarden |
| dans les conditions prévues pour ce type de logements (conditions de | die zijn vastgesteld voor dit soort woningen (inkomensvoorwaarden en |
| revenus et loyers plafonnés) ou espace commercial ou productif. | geplafonneerde huur) of commerciële of productieve ruimte. |
| Les personnes qui acquièrent des droits réels auprès des investisseurs | Voor personen die zakelijke rechten van investeerders verwerven, |
| sont tenues aux mêmes dispositions que ces derniers, notamment en ce | gelden dezelfde voorwaarden als voor deze investeerders, met name wat |
| qui concerne les conditions de cession de droits sur les immeubles, | betreft de voorwaarden voor de overdracht van rechten op onroerend |
| les exigences en matière de gestion et d'exploitation des espaces | goed, de eisen voor het beheer en de uitbating van commerciële en |
| commerciaux et productifs, les interdictions et sanctions et le droit | productieve ruimten, de verbodsbepalingen en sancties en het |
| de préemption (art. 10 al. 4 ORU). | voorkooprecht (artikel 10, vierde lid OSH). |
| L'article 14 § 8 alinéa 1er ORU contient les obligations et sanctions | Artikel 14, § 8, eerste lid OSH bevat specifieke verplichtingen en |
| spécifiques aux investisseurs et à leurs ayants droit. Ces obligations | sancties voor investeerders en hun rechthebbenden. Deze verplichtingen |
| pèsent sur les investisseurs et leurs ayants droit (les acquéreurs | worden opgelegd aan de investeerders en hun rechthebbenden |
| successifs) pendant une durée de quinze ans à dater de l'acte | (opeenvolgende kopers) voor een periode van 15 jaar te rekenen vanaf |
| d'acquisition de droits réels sur le bien par l'investisseur (article | de datum van verwerving van zakelijke rechten op het goed door de |
| 9 § 2 ORU). | investeerder (artikel 9, § 2 OSH). |
| 4. Evolution de la jurisprudence concernant les cessions de droits | 4. Evolutie van de rechtspraak betreffende de overdracht van zakelijke |
| réels par des autorités publiques | rechten door overheidsinstanties |
| L'état actuel de la jurisprudence ainsi que de la doctrine laisse | De huidige stand van de rechtspraak en de rechtsleer laat enige |
| subsister des incertitudes quant à la qualification juridique à donner | onzekerheid bestaan over de juridische kwalificatie die moet worden |
| aux opérations immobilières publiques, au vu des nombreuses formes que | gegeven aan openbare vastgoedoperaties, gezien de vele vormen die deze |
| celles-ci peuvent prendre. | kunnen aannemen. |
| En regard de la jurisprudence de ces dernières années, une philosophie | In het licht van de rechtspraak van de voorbije jaren is er een |
| générale se dégage et impose de s'interroger quant à la manière de | algemene filosofie ontstaan die vraagt na te denken over de manier |
| mettre en place les opérations « investisseurs » dans le cadre des | waarop investeerdersoperaties kunnen worden opgezet in het kader van |
| contrats de quartiers durables. | duurzame wijkcontracten. |
| Jusqu'à présent, les opérations « investisseurs » (ex-« volet 2 ») | Tot nu toe werden investeerdersoperaties (voorheen "Luik 2") |
| étaient réalisées au travers de cession de droits réels, généralement | uitgevoerd via de overdracht van zakelijke rechten, over het algemeen |
| de gré à gré, avec rédaction d'un cahier des charges et une mise en | onderhands, met opmaak van een lastenboek en naar behoren openbaar |
| publicité adéquate. Ces ventes de biens immeubles n'étaient pas | gemaakt. Deze verkopen van onroerende goederen werden door de |
| considérées par les communes comme des marchés publics de travaux au | gemeenten niet als overheidsopdrachten voor de uitvoering van werken |
| motif que le pouvoir adjudicateur ne commandait pas les travaux | beschouwd omdat de aanbestedende overheid geen opdracht had gegeven |
| réalisés par l'investisseur. | voor de door de investeerder uitgevoerde werkzaamheden. |
| Toutefois, plusieurs exemples de décisions récentes confirment la | Verscheidene voorbeelden van recente beslissingen bevestigen echter de |
| requalification de telles opérations immobilières en marché public : | herkwalificatie van dergelijke vastgoedoperaties als overheidsopdrachten: |
| * Tant provenant de la Cour européenne de Justice - notamment dans les | * zowel van het Europees Hof van Justitie - met name in de zaken "La |
| dossiers de « La Scala de Milan (1) » ou de l'« Arrêt Helmut Muller | Scala de Milan (1)" of "Helmut Muller (2)". Het Hof achtte het passend |
| (2) ». La Cour a considéré qu'il était judicieux de ne pas exclure | de toepassing van de richtlijnen betreffende het plaatsen van |
| l'application des directives relatives à la passation des marchés | overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten niet uit te |
| publics de travaux, de fournitures et de services lorsqu'une procédure | sluiten wanneer de aanbestedingsprocedure betrekking heeft op de |
| d'attribution a pour objet la vente d'un terrain qui fera, | verkoop van grond die later het voorwerp van een opdracht voor werken |
| ultérieurement, l'objet d'un marché de travaux. Selon la Cour de | zal uitmaken. Volgens het Hof van Justitie moet, om vast te stellen of |
| Justice, afin de déterminer si une opération entre dans le domaine du | een verrichting binnen de werkingssfeer van het recht inzake |
| droit des marchés publics de travaux, il convient de procéder à une | overheidsopdrachten voor de uitvoering van werken valt, een algemene |
| analyse globale du projet afin de déterminer l'objet principal du | analyse van het project worden gemaakt om het voornaamste voorwerp van |
| contrat public. C'est dès lors l'objet principal du contrat qui | de opdracht te bepalen. Het is dus het hoofdvoorwerp van de |
| overeenkomst dat bepaalt of de betrokken administratieve overeenkomst | |
| détermine si le contrat administratif en question est ou non un marché | al dan niet een overheidsopdracht is (3). Evenzo heeft het Hof in het |
| public (3). De même, dans l'arrêt Jean Auroux (4), la Cour a jugé que | arrest Jean Auroux (4), geoordeeld dat "de omstandigheid dat een |
| « la circonstance qu'un pouvoir adjudicateur cherche à redynamiser un | aanbestedende overheid een stadswijk nieuw leven wil inblazen door er |
| quartier urbain en y faisant réaliser, à son initiative, un pôle de | op eigen initiatief een vrijetijdscentrum te laten bouwen, volstaat om |
| loisirs, suffit pour considérer que cet ouvrage répond à ses besoins, | te oordelen dat dit werk in zijn behoeften voorziet, ook al wordt hij |
| même si elle n'en devient pas propriétaire ». (5) | er geen eigenaar van"; (5) |
| * Que du Conseil d'Etat - notamment les arrêts n° 240.043 et 240.044 | * als van de Raad van State - in het bijzonder de arresten nrs. |
| du 30/11/2017 (6). Le Conseil d'Etat y a souligné « le fait que le | 240.043 en 240.044 van 30/11/2017 (6). De Raad van State heeft |
| benadrukt dat "het feit dat het project door de tegenpartij is opgezet | |
| projet soit cadré par la partie adverse dans un contrat de cession de | in het kader van een overeenkomst voor de overdracht van zakelijke |
| droit réel sur des terres dont il a propriété, n'empêche pas qu'il s'agit d'une transaction visant à l'attribution d'un marché public. Bien qu'une transaction immobilière ne soit en principe pas sujette au droit des marchés publics, il n'est pas suffisant de cadrer une opération de développement urbain définie et pensée par le pouvoir adjudicateur dans un contrat immobilier, pour échapper à la loi sur les marchés publics ». La doctrine (7) confirme également que « Si l'opération de cession du droit de propriété ou d'un droit réel démembré (emphytéose, etc) ou la location d'un tel bien s'accompagne d'obligations imposées au prestataire économique qui constituent l'objet principal du contrat, par exemple la réhabilitation intégrale d'un site économique désaffecté cédé conformément aux prescriptions de l'autorité publique venderesse, la législation sur les marchés publics trouve néanmoins à s'appliquer. » | rechten op grond waarvan zij eigenaar is, niet verhindert dat het een transactie is die gericht is op de gunning van een overheidsopdracht. Hoewel een onroerendgoedtransactie in beginsel niet onder het recht inzake overheidsopdrachten valt, is het niet voldoende om een stadsontwikkelingsoperatie die door de aanbestedende dienst in een contract betreffende onroerend goed is omschreven en ontworpen, aan het recht inzake overheidsopdrachten te onttrekken". In de rechtsleer (7) wordt ook het volgende bevestigd: "Indien de overdracht van het eigendomsrecht of van een opgesplitst zakelijk recht (erfpacht enz.) of de verhuur van een dergelijk goed vergezeld gaat van verplichtingen die aan de economische dienstverrichter worden opgelegd en die het voornaamste voorwerp van de opdracht vormen, bijvoorbeeld de volledige renovatie van een verlaten bedrijventerrein dat overeenkomstig de vereisten van de verkopende overheidsinstantie is overgedragen, is niettemin de wetgeving inzake overheidsopdrachten van toepassing." |
| Suivant le préambule de la Directive 2014/24/UE du Parlement européen | Volgens Richtlijn 2014/24/EU van het Europees Parlement en de Raad van |
| et du Conseil du 26 février 2014 sur la passation des marchés publics | 26 februari 2014 betreffende het plaatsen van overheidsopdrachten en |
| et abrogeant la directive 2004/18/CE (considérant n° 9), « le fait que | tot intrekking van Richtlijn 2004/18/EG (overweging nr. 9) "Voor de |
| le contractant réalise tout ou partie de l'ouvrage par ses propres | vraag of een opdracht aan te merken is als een opdracht voor werken |
| moyens ou qu'il en assure la réalisation par d'autres moyens ne | maakt het niet uit of de aannemer het werk geheel of ten dele zelf |
| devrait pas avoir d'incidence sur la qualification du marché en tant | uitvoert, of het door een ander laat uitvoeren, mits de aannemer een |
| que marché de travaux, tant que le contractant a l'obligation directe | directe of indirecte, in rechte afdwingbare verbintenis aangaat erop |
| ou indirecte, légalement exécutoire, de garantir la réalisation des travaux ». | toe te zien dat de werken worden uitgevoerd.". |
| Comme il sera explicité aux titres suivants, l'opération « | Zoals in de volgende titels verduidelijkt wordt, zal de |
| investisseurs » sera généralement qualifiée de marché public (point | investeerdersoperatie over het algemeen aangeduid worden als |
| 5). Dans certains cas d'exception, elle pourra être qualifiée de | overheidsopdracht (punt 5). In een aantal uitzonderlijke gevallen zal |
| concession de travaux (point 6), voire de vente immobilière avec | ze niettemin aangeduid kunnen worden als concessie voor werken (punt |
| charges (point 7). 5. Qualification juridique des opérations « investisseurs » en marchés publics La cession de droit réel conclue entre la Commune et l'investisseur, en application de l'ORU, est une opération qui présente plusieurs critères constitutifs des marchés publics. Il s'agit 1) d'un contrat ; 2) passé par un pouvoir adjudicateur ; 3) avec un opérateur économique (8). Le contrat passé entre la Commune et l'investisseur dans le cadre d'une opération « investisseurs » d'un CQD implique l'exécution d'un ouvrage par l'investisseur (construire des logements). Cet ouvrage répond « aux exigences fixées par le pouvoir adjudicateur qui exerce une influence déterminante sur sa nature ou sa conception ». (art. | 6) of als verkoop van vastgoed met lasten (punt 7). 5. Juridische kwalificatie van de investeerdersoperaties als overheidsopdracht De overdracht van zakelijke rechten tussen de gemeente en de investeerder in het kader van de OSH is een transactie die aan verschillende constitutieve criteria van overheidsopdrachten voldoet. Het gaat om 1) een overeenkomst; 2) die door een aanbestedende overheid gesloten wordt; 3) met een ondernemer (8). De overeenkomst gesloten tussen de gemeente en de investeerder in het kader van een investeerdersoperatie van een duurzaam wijkcontract impliceert de uitvoering van een werk door de investeerder (bouwen van woningen). Dat werk voldoet "aan de eisen van de aanbestedende dienst die een bepalende invloed uitoefent op de aard of het ontwerp ervan". |
| 2.1.6.c - Directive 2014/24/UE) | (art. 2.1.6.c - Richtlijn 2014/24/EU) |
| En regard du processus des contrats de quartiers durables, il s'avère en effet que : | Met betrekking tot het proces van duurzame wijkcontracten blijkt dat: |
| 1- La Commune exerce une influence déterminante : | 1- De gemeente een beslissende invloed uitoefent: |
| a. Dans la définition du projet et dans la conception de celui-ci, notamment lors de la phase d'élaboration du programme de base d'un CQD (localisation des opérations, fixation des priorités, description des opérations, urbanisation attendue, ...) b. Dans la réalisation du projet : l'investisseur est juridiquement tenu de réaliser les travaux sur le terrain (délais de réalisation, obligations de gestion, sanctions et amendes, ...) 2- L'opération « investisseurs » répond à des besoins de la Commune : | a. bij de omschrijving en het ontwerp van het project, met name tijdens de ontwikkelingsfase van het basisprogramma van een duurzaam wijkcontract (plaats van de operaties, vaststelling van de prioriteiten, beschrijving van de operaties, verwachte stadsontwikkeling, enz.); b. bij de verwezenlijking van het project: de investeerder is juridische verplicht om de werken op het terrein uit te voeren (uitvoeringstermijnen, beheersverplichtingen, sancties en boetes, enz.). 2- De investeerdersoperatie beantwoordt aan de behoeften van de gemeente: |
| a. Elle concerne la création de logements conventionnés encadrés (ou | a. het betreft de bouw van omkaderde geconventioneerde woningen (of |
| espaces commerciaux ou productifs) qui peut relever d'une réponse au | commerciële of productieve ruimten), die een antwoord kunnen bieden op |
| besoin de « logements abordables » ou d'autres espaces souhaités par | de behoefte aan "betaalbare huisvesting" of andere door een |
| une entité publique ; | overheidsinstantie gewenste ruimten; |
| b. Certains auteurs confirment également qu'il y a un ouvrage | b. sommige auteurs bevestigen ook dat er sprake is van een werk dat in |
| répondant aux besoins du pouvoir adjudicateur, même lorsque les | de behoeften van de aanbestedende dienst voorziet, zelfs wanneer de |
| besoins ne sont pas ceux du pouvoir adjudicateur mais bien « ceux de | behoeften niet die van de aanbestedende dienst zijn, maar "die van |
| tiers, ce qui est le cas lorsque le pouvoir adjudicateur entend | derden, wat het geval is wanneer de aanbestedende dienst voornemens is |
| réaliser un ouvrage pour le compte ou au profit de tiers, comme des | een werk uit te voeren voor of ten behoeve van derden, zoals sociale |
| locataires sociaux ou moyens ou des entreprises. » (9) | of gemiddelde huurders of ondernemingen." (9) |
| c. De surcroit, il est possible, comme mentionné plus avant, que des | c. bovendien is het, zoals hierboven aangegeven, mogelijk dat |
| opérations « investisseurs » impliquent uniquement la cession d'un | investeerdersoperaties slechts de overdracht impliceren van een |
| droit « temporaire » de superficie ou d'emphytéose au terme duquel la Commune deviendra propriétaire de l'immeuble construit. 3- Les opérations « investisseurs » sont des opérations à titre onéreux car elles incluent la prise en charge par la Commune d'une contrepartie (indirecte) des travaux par la mise à disposition d'investisseurs des terrains à un prix inférieur à celui du marché (art. 43 § 1er AGRBC CQD). Cette réduction de prix est précisément octroyée en raison des travaux et obligations qui sont imposées à l'investisseur. Il y a donc contrepartie offerte pour l'exécution d'un ouvrage. Le fait que la Commune n'acquière pas, dans une série d'opérations immobilières, la propriété des ouvrages construits n'est pas un indice suffisant qui permet de conclure à l'absence de marché public ou de concession. En effet, la Cour de justice n'exige pas, pour conclure à l'existence de cet intérêt économique, que le droit de propriété des travaux ou de l'ouvrage revienne nécessairement au pouvoir adjudicateur (10). En conclusion, il apparaît que les opérations « investisseurs » au | "tijdelijk" recht van opstal of erfpacht waarbij aan het einde de gemeente eigenaar wordt van het gebouw dat gebouwd werd. 3- Investeerdersoperaties transacties zijn onder bezwarende titel, omdat de gemeente (indirect) een tegenprestatie stelt door grond tegen een lagere prijs dan de marktprijs ter beschikking van de investeerders te stellen (art. 43, § 1 BBHR DWC). Deze prijsverlaging is net toegestaan als gevolg van de aan de investeerder opgelegde werkzaamheden en verplichtingen. Voor de uitvoering van een werk wordt dus een tegenprestatie geleverd. Het feit dat de gemeente in een reeks vastgoedoperaties geen eigendom van de bouwwerken verwerft, is geen voldoende aanwijzing om te besluiten dat er geen sprake is van een overheidsopdracht of concessie. Om te besluiten dat er sprake is van een dergelijk economisch belang, eist het Hof van Justitie niet dat het eigendomsrecht op de werkzaamheden of het werk noodzakelijkerwijs terugkeert naar de aanbestedende dienst (10). Concluderend kan worden gesteld dat investeerdersoperaties in de zin |
| sens de l'article 21, 2° de l'ORU constituent généralement des marchés | van artikel 21, tweede lid OSH over het algemeen overheidsopdrachten |
| publics de travaux, dès lors qu'il s'agit d'un contrat onéreux entre | zijn, vermits het gaat om een overeenkomst onder bezwarende titel |
| une commune et un opérateur économique ayant pour objet la réalisation | tussen een gemeente en een ondernemer met als doel werkzaamheden of |
| de travaux ou d'un ouvrage répondant aux besoins de la Commune. | een werk uit te voeren die aan de behoeften van de gemeente voldoen. |
| La soumission aux règles des marchés publics de travaux s'applique | De onderwerping aan de regelen van toepassing op overheidsopdrachten |
| également, dans les conditions fixées à l'article 21 de la loi du 17 | geldt eveneens, onder de in artikel 21 van de wet van 17 juni 2016 |
| juin 2016 relative aux marchés publics, lorsque l'opération « | vastgestelde voorwaarden, wanneer de investeerdersoperatie gelijkenis |
| investisseurs » s'apparente à un marché mixte, mélant | vertoont met een gemengde opdracht en elementen eigen aan een |
| indissociablement des éléments de marché public à des éléments soumis | overheidsopdracht onlosmakelijk mengt met elementen die onder een |
| à un autre régime juridique. | ander rechtsregeling vallen. |
| Dans ces circonstances, je recommande aux communes de respecter la loi | In deze omstandigheden raad ik aan dat de gemeenten zich houden aan de |
| du 17 juin 2016 relative aux marchés publics lorsqu'elles concluent des opérations « investisseurs », dès lors que celles-ci impliquent la réalisation de travaux par l'investisseur. Ceci signifie notamment qu'il faudra respecter les règles de passation des marchés publics, lors de la conclusion de telles opérations, dont la mise en oeuvre de mesures de publicité de l'opération avant son lancement. Ainsi, la Commune publiera : * un avis de marché uniquement au Bulletin des Adjudications, dès lors que la valeur de la dépense liée à l'opération est égale ou supérieure | wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten wanneer ze investeerdersoperaties sluiten, aangezien deze betrekking hebben op het uitvoeren van werken door de investeerder. Dit betekent met name dat de regelen voor het plaatsen van overheidsopdrachten moeten worden geëerbiedigd bij het sluiten van dergelijke operaties, waaronder de uitvoering van regelen van openbaarmaking voorafgaand aan de operatie. Zo zal de gemeente: * uitsluitend in het Bulletin der Aanbestedingen een aankondiging van opdracht bekendmaken, als de waarde van de uitgave voor de operatie gelijk is aan of meer bedraagt dan het bedrag vermeld in artikel 11, eerste lid, 2° van het besluit van 18 april 2017 betreffende de plaatsing van overheidsopdrachten in de klassieke sectoren (11) en de geraamde waarde van de opdracht lager is dan de Europese bekendmakingsdrempel vermeld in artikel 11, eerste lid, 1° van het |
| au montant inscrit à l'article 11, alinéa 1er, 2°, de l'arrêté du 18 avril 2017 relatif à la passation des marchés publics dans les secteurs classiques (11) et que la valeur estimée du marché est inférieure au seuil de publicité européenne inscrit à l'article 11, alinéa 1er, 1°, de l'arrêté du 18 avril 2017 précité. (12) ; * un avis de marché au supplément du Journal officiel de l'Union européenne et au Bulletin des Adjudications, dès lors que la valeur estimée de l'opération est égale ou supérieure au seuil de publicité européenne susmentionné ; En outre, quelle que soit la valeur de l'opération, la Commune sera tenue de procéder au plus tôt, mais en tout état de cause après les | voormelde besluit van 18 april 2017; (12) * een aankondiging van opdracht bekendmaken in het Supplement op het Publicatieblad van de Europese Unie en het Bulletin der Aanbestedingen, als de geraamde waarde van de operatie gelijk is aan of meer bedraagt dan de hierboven vermelde Europese bekendmakingsdrempel. Bovendien moet de gemeente, ongeacht de waarde van de operatie, zo vlug mogelijk maar in elk geval na de in het vorige lid bedoelde |
| publications visées à l'alinéa précédent, à l'affichage aux abords du | bekendmakingen, overgaan tot het plaatsen van een bericht in de buurt |
| bien concerné et à la maison communale pendant une durée minimale de | van het betrokken goed en bij het gemeentehuis gedurende een periode |
| trente jours, d'un avis informant de sa volonté de procéder à une | van ten minste dertig dagen, waarin zij zich bereid verklaart een |
| opération « investisseurs », conformément à l'article 33 AGRBC CQD. | investeerdersoperatie aan te gaan, overeenkomstig artikel 33 BBHR DWC. |
| En vue de déterminer la valeur de l'opération, la Commune réalisera | Om de waarde van de operatie te kunnen bepalen, zal de gemeente een |
| une estimation du montant du marché conformément aux articles 6 et 7 | raming van het bedrag van de opdracht laten uitvoeren, overeenkomstig |
| de l'arrêté royal du 18 avril 2017 précité. | de artikelen 6 en 7 van het bovengenoemde koninklijk besluit van 18 |
| La valeur estimée de l'opération correspondra à l'ensemble des | april 2017. De geraamde waarde van de operatie stemt overeen met alle directe en |
| recettes directes ou indirectes, émanant ou non de la Commune, que, | indirecte inkomsten, al dan niet afkomstig van de gemeente, die de |
| dans la meilleure des hypothèses l'investisseur peut obtenir dans le | investeerder in het gunstigste geval kan verkrijgen uit de operatie |
| cadre de cette opération (13). | (13). |
| Afin d'illustrer la manière dont une Commune doit calculer la valeur | Ter illustratie van hoe een gemeente de waarde van een |
| d'une opération « investisseurs », l'exemple suivant est donné : | investeerdersoperatie moet berekenen, wordt het volgende voorbeeld gegeven: |
| * Une Commune possède un terrain d'une valeur de 500.000 EUR, sur | Een gemeente bezit een terrein met een waarde van 500.000 EUR, waarop |
| lequel elle fait des travaux de viabilisation de 100.000 EUR. La | ze werkzaamheden om het terrein bouwrijp te maken laten uitvoeren ter |
| Commune vend ce terrain viabilisé à un investisseur pour le prix de | waarde van 100.000 EUR. De gemeente verkoopt het bouwrijpe terrein aan |
| 400.000 EUR. Eu égard au projet envisagé, l'investisseur devra | een investeerder voor de prijs van 400.000 EUR. Rekening houdend met |
| construire sur le terrain 10 logements, pour une surface brute totale | het geplande project zal de investeerder op het terrein 10 woningen |
| moeten bouwen, voor een totale bruto-oppervlakte van 1 000 m2. | |
| de 1.000 m2. En outre, les logements produits devront être vendus à un | Bovendien zullen de gecreëerde woningen verkocht moeten worden aan een |
| prix ne pouvant excéder 1.850 EUR/m2. La valeur de l'opération « | prijs die niet hoger mag zijn dan 1.850 EUR/m2. De waarde van de |
| investisseurs » correspondra, dans cet exemple, à la somme des | investeerdersoperatie stemt in dit voorbeeld overeen met de som van de |
| montants suivants : | volgende bedragen: |
| * Avantage sur le prix d'achat du terrain, à savoir la différence | * Voordeel op de aankoopprijs van het terrein, d.i. het verschil |
| entre la valeur réelle et la valeur d'acquisition : | tussen de reële waarde en de aankoopwaarde: |
| (500.000 EUR + 100.000 EUR) - 400.000 EUR | (500.000 EUR + 100.000 EUR) - 400.000 EUR |
| = 200.000 EUR. | = 200.000 EUR. |
| * Le prix de vente maximum des logements : 1.000 m2 x 1.850 EUR/m2 | * De maximale verkoopprijs van de woningen: 1.000 m2 x 1.850 EUR/m2 |
| = 1.850.000 EUR. | = 1.850.000 EUR. |
| Soit à un total de 2.050.000 EUR. L'opération « investisseurs » sera passée suivant l'une des procédures autorisées par la règlementation des marchés publics. Si, en fonction de la singularité de l'opération, la Commune peut identifier des circonstancespermettant, conformément à la loi du 17 juin 2016, le recours à une procédure négociée, il est opportun de privilégier le recours à un tel mode de passation. Eu égard aux spécificités des opérations « investisseurs », l'attention des communes est attirée sur l'importance d'une rédaction rigoureuse et minutieuse des clauses contractuelles afférents à ces opérations. En particulier, les clauses d'exécution d'un marché public ayant pour objet une opération « investisseurs » devront être précisées et adaptées dans les limites fixées par les règles générales d'exécution applicables aux marchés publics, afin de tenir compte des | Hetzij een totaal van 2.050.000 EUR. De investeerdersoperatie zal verlopen volgens een van de procedures waarin de regelgeving op overheidsopdrachten voorziet. Indien de gemeente, omwille van het bijzondere karakter van de operatie, omstandigheden kan inroepen die overeenkomstig de wet van 17 juni 2016 toelaten gebruik te maken van een onderhandelingsprocedure, is het wenselijk deze wijze van gunning te verkiezen. Gelet op de specifieke kenmerken van de investeerdersoperaties wordt de aandacht van de gemeenten gevestigd op het belang uiterst zorgvuldig en nauwkeurig te werk te gaan bij de opmaak van de contractuele belangen met betrekking tot deze operaties. In het bijzonder zullen de bepalingen inzake de uitvoering van overheidsopdrachten die een investeerdersoperatie als voorwwerp hebben, verduidelijkt en aangepast moeten worden binnen de grenzen bepaald door de algemene uitvoeringsregels die van toepassing zijn op de overheidsopdrachten, teneinde rekening te houden met de verplichtingen die voortvloeien uit de OSH en het BBHR DWC. Dit geldt |
| obligations découlant de l'ORU et de l'AGRBC CQD. Il en sera ainsi par | bijvoorbeeld voor de bepalingen betreffende de borgstelling, deze |
| exemple pour les clauses relatives au cautionnement, pour celles | betreffende de technische, de voorlopige en de definitieve oplevering, |
| relatives aux réceptions, technique, provisoire et définitive, ou | alsook voor de bepalingen die de opdeling van de operatie in meerdere |
| encore pour les clauses organisant la division de l'opération en | opeenvolgende uitvoeringsfasen organiseren en de partiële |
| plusieurs phases d'exécution successives ainsi que fixant les délais | uitvoeringstermijnen voor elk van deze fasen vastleggen. |
| d'exécution partiels de chacune de ces phases. | Bovendien neemt het feit dat de regelgeving betreffende de |
| En outre, même si la réglementation des marchés publics fixe les | overheidsopdrachten de voorwaarden bepaalt waaronder dergelijke |
| conditions dans lesquelles de tels contrats peuvent être modifiés sans | overeenkomsten gewijzigd kunnen worden zonder nieuwe oproep tot |
| nouvelle mise en concurrence (14) et apporte à cet égard une clarté | mededinging (14) en wat dat betreft onbetwistbaar voor duidelijkheid |
| certaine quant aux hypothèses de modifications, il n'en demeure moins | zorgt in verband met de wijzigingshypothesen, toch niet weg dat in het |
| que dans le cadre de certaines de ces hypothèses (15), les documents | kader van een aantal van deze hypothesen (15) de documenten inzake de |
| du marché devront en préciser les contours et/ou les modalités d'application. Il s'ensuit que l'opportunité d'intégrer des clauses de réexamen dans les documents du marché et de fixer le champ d'application et la nature des modifications que ces clauses envisagent sont des questions qu'il y a lieu d'appréhender avec le plus grand sérieux au moment de la fixation des conditions d'un marché public de longue durée, tel que relève la plupart des opérations investisseurs. 6. Qualification juridique des opérations « investisseurs » en concessions de travaux Dans certains cas de figure, l'opération pourrait être qualifiée de | opdracht de contouren en de nadere regels voor de toepassing ervan zullen moeten verduidelijken. Daaruit volgt dat de wenselijkheid om herzieningsclausules in de documenten van de opdracht op te nemen en het toepassingsgebied en de aard van de wijzigingen die deze clausules beogen te bepalen, materies zijn die met de allergrootste ernst benaderd dienen te worden op het ogenblik dat de voorwaarden van een overheidsopdracht van lange duur vastgelegd worden, zoals blijkt uit het merendeel van de investeerdersoperaties. 6. Juridische kwalificatie van de investeerdersoperaties als concessie voor werken In sommige gevallen zou de operatie aangeduid kunnen worden als concessie voor werken en onderworpen kunnen worden aan de bepalingen |
| concession de travaux et soumise aux dispositions de la loi du 17 juin | van de wet van 17 juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten. |
| 2016 relative aux contrats de concession. | De concessie voor werken verschilt van de overheidsopdracht voor |
| La concession de travaux se distingue du marché public de travaux par | werken door het feit dat de tegenprestatie van de operatie gevormd |
| le fait que la contrepartie de l'opération consiste dans le droit | wordt door het recht het gebouw uit te baten, met dien verstande dat |
| d'exploiter l'immeuble, étant entendu que la Commune transfère un risque d'exploitation significatif à l'investisseur. Tel pourrait être le cas lorsque la Commune cède à l'investisseur un droit réel démembré sur le bien et lui impose de louer, à ses risques, les logements et espaces construits pendant une certaine durée. J'attire toutefois l'attention expresse des Communes sur le danger de la qualification de l'opération en concession de travaux. Les exigences de passation des concessions de travaux étant plus souples que celles des marchés publics de travaux, toute contestation de cette | de gemeente een belangrijk uitbatingsrisico overdraagt aan de investeerder. Dat zou het geval kunnen zijn wanneer de gemeente een gesplitst zakelijk recht op het goed overdraagt aan de investeerder en hem verplicht op zijn risico de gebouwde woningen en ruimten voor een bepaalde tijd te huren. Ik vestig evenwel uitdrukkelijk de aandacht van de gemeenten op het gevaar dat aan de kwalificatie van de operatie als concessie voor werken vasthangt. Omdat de vereisten voor het gunnen van concessies voor werken soepeler zijn dan deze bij overheidsopdrachten, zou elke betwisting van deze kwalificatie aanleiding kunnen geven tot het in |
| qualification pourrait aboutir à la remise en cause de la validité de | vraag stellen van de geldigheid van de operatie. |
| l'opération. Ainsi, il n'est pas juridiquement acquis, sur base de la jurisprudence | Zo staat het op basis van de huidige rechtspraak en rechtsleer (16) |
| et la doctrine actuelle (16), que la vente par un investisseur de | juridisch niet vast dat de verkoop door een investeerder van woningen |
| logements et espaces qu'il a construits sur un bien dont la propriété | en ruimten die hij gebouwd heeft op een goed waarvan de eigendom aan |
| lui a été cédée, constitue une exploitation d'ouvrage au sens de la | hem is overgedragen een uitbating van een werk vormt in de zin van de |
| loi du 17 juin 2016 relative aux contrats de concession. | wet van 17 juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten. |
| De même, le transfert d'un risque significatif à l'investisseur peut | |
| être contesté lorsque la Commune réduit considérablement la valeur de | Zo ook kan de overdracht van een belangrijk risico op de investeerder |
| cession du bien, ou qu'elle assure à l'investisseur la prise en charge | betwist worden wanneer de gemeente de overdrachtwaarde van het goed |
| de certains frais de construction, ou encore qu'elle accepte de lui | aanzienlijk vermindert of wanneer zij de investeerder verzekert |
| racheter ou prendre en emphytéose (17) tout ou partie de l'immeuble | bepaalde bouwkosten voor haar rekening te nemen of wanneer ze |
| construit au terme de l'opération. | aanvaardt na afloop van de operatie het gebouwde gebouw in zijn geheel |
| Enfin, les opérations mixtes, incluant des éléments de marché public | of gedeeltelijk van de investeerder terug te kopen of in erfpacht te nemen (17). |
| et des éléments de concession, sont légalement soumis aux règles de | Tot slot zijn de gemengde operaties, die elementen omvatten van een |
| marchés publics, en application de l'article 21 § 3, al. 4 de la loi | overheidsopdracht en van een concessie, in toepassing van artikel 21, |
| du 17 juin 2016 relative aux marchés publics. En cas de doute sur la qualification d'une opération, les Communes sont donc invitées à privilégier le respect des règles de passation des marchés publics. 7. Qualification juridique des opérations « investisseurs » en vente immobilière avec charges Lorsque la Commune impose que le(s) logement(s) à construire soit occupé(s) personnellement par l'investisseur, ce dernier ne sera pas à considérer comme un opérateur économique, mais il sera un particulier ou un groupement de particuliers qui souhaite(nt) occuper le(s) logement(s) créé(s). L'investisseur n'agira donc pas comme un opérateur économique dans le cadre d'une activité professionnelle de conception et/ou l'exécution de travaux ou d'ouvrages « sur le marché », au sens des articles 2, | § 3, vierde lid van de wet van 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten wettelijk onderworpen aan de regels voor overheidsopdrachten. Ingeval er twijfel bestaat over de kwalificatie van een operatie worden de gemeenten dus verzocht de naleving van de regels voor de plaatsing van overheidsopdrachten te verkiezen. 7. Juridische kwalificatie van de investeerdersoperaties als verkoop van vastgoed met lasten Wanneer de gemeente de investeerder verplicht de te bouwen woning(en) persoonlijk te bewonen, zal deze niet beschouwd worden als een ondernemer, maar wel als een particulier of groep particulieren die de gecreëerde woning(en) wenst te bewonen. De investeerder zal dus niet handelen als een ondernemer die in het kader van een beroepsactiviteit werken of een werk ontwerpt en/of uitvoert "op de markt" in de zin van de artikelen 2,10° van de wet van |
| 10° de la loi du 17 juin 2016 relative aux marchés publics et 2, 6° de | 17 juni 2016 inzake overheidsopdrachten en 2, 6° van de wet van 17 |
| la loi du 17 juin 2016 relative aux contrats de concession. | juni 2016 betreffende de concessieovereenkomsten. |
| Dans cette hypothèse, l'opération « investisseurs » ne devra pas être | In dat geval zal de investeerdersoperatie niet als overheidsopdracht |
| qualifiée de marché public ou de concession de travaux. Il s'agira | of concessie voor werken gekwalificeerd worden, maar wel als verkoop |
| d'une vente immobilière, avec charges. | van vastgoed met lasten. |
| Même si elle n'est pas soumise aux exigences de la règlementation des | Ook al is deze verkoop niet onderworpen aan de verplichtingen van de |
| marchés publics ou des contrats de concession, cette vente devra être | regelgeving inzake overheidsopdrachten of concessieovereenkomsten, |
| passée dans le respect des principes généraux d'égalité de traitement, | toch zal hij plaats moeten vinden met naleving van de algemene |
| de transparence, de proportionnalité et de non-discrimination. | beginselen inzake gelijke behandeling, transparantie, |
| proportionaliteit en non-discriminatie. | |
| Il conviendra également de se soumettre aux dispositions spécifiques | Verder zullen ook de specifieke bepalingen die de verkoop van gebouwen |
| régissant la vente d'immeuble par les Communes. (18) | door de gemeenten regelen, gerespecteerd moeten worden. (18) |
| 8. Conclusion | 8. Conclusie |
| Au vu des éléments décrits ci-dessus, nous vous recommandons | In het licht van de hierboven beschreven elementen, raden wij u aan om |
| dorénavant de mettre en oeuvre les opérations dites « Investisseurs » | de zogenaamde "investeerdersoperaties" (vroegere operaties "Luik 2") |
| (ex-opérations « volet 2 ») reprises à l'article 21, 1er alinéa, 2° de | vermeld in artikel 21, eerste lid, 2° van de OSH te implementeren met |
| l'ORU, en étant particulièrement attentifs à la qualification | een bijzondere aandacht voor de juridische kwalificatie van deze operatie. |
| juridique de cette opération. | Behoudens de in de punten 6 en 7 bedoelde uitzonderingen, zal de |
| La désignation de l'investisseur devra avoir lieu, sauf exceptions | aanwijzing van de investeerder plaatsvinden in overeenstemming met de |
| visées aux points 6 et 7, conformément aux dispositions applicables en | bepalingen die van toepassing zijn op de overheidsopdrachten voor werken. |
| matière de marchés publics de travaux. | De gemeenten zullen extra voorzichtig te werk gaan wanneer zij |
| Les Communes redoubleront de prudence lorsqu'elles envisagent de | overwegen hun toevlucht te nemen tot andere soorten overeenkomsten dan |
| recourir à d'autres types de contrat que les marchés publics. | de overheidsopdracht. |
| Bruxelles, le 6 décembre 2018. | Brussel, 6 december 2018. |
| Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de | De Minister-President van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering, |
| Bruxelles-capitale, chargé des Pouvoirs locaux, du Développement | belast met Plaatselijke Besturen, Territoriale Ontwikkeling, Stedelijk |
| territorial, de la Politique de la ville, des Monuments et Sites, des | Beleid, Monumenten en Landschappen, Studentenaangelegenheden, |
| Affaires étudiantes, du Tourisme, de la Fonction publique, de la | Toerisme, Openbaar Ambt, Wetenschappelijk Onderzoek en Openbare |
| Recherche scientifique et de la Propreté publique, | Netheid, |
| R. VERVOORT | R. VERVOORT |
| _______ | _______ |
| Notes | Nota's |
| 1 CJUE, arrêt du 12 juillet 2001, C-399/98 - Ordine degli Architetti e.a. | 1 HvJ-EU, arrest 12 juli 2001, C-399/98 - Ordine degli Architetti e.a. |
| 2 CJUE, arrêt du 25 mars 2010, C-451/08 - Helmut Müller. | 2 HvJ-EU, arrest 25 maart 2010, C-451/08 - Helmut Müller. |
| 3 C-331/92, 19 avril 1994, Rec., p. I-1329 | 3 C-331/92, 19 april 1994, Rec., p. I-1329 |
| 4 CJUE 18 janvier 2007, C-220/05, Auroux / Roanne, | 4 HvJ-EU, 18 januari 2007, C-220/05, Auroux / Roanne, |
| 5 Voir aussi CJUE, arrêt du 25 mai 2011, C-306/08, Commission / | 5 Zie ook HvJ-EU, arrest 25 mei 2011, C-306/08, Commissie / Spanje en |
| Espagne et CJUE, arrêt du 10 juillet 2014, C-213/13, Impresa | HvJ-EU, arrest 10 juli 2014, C-213/13, Impresa Pizzarotti & C. SpA ; |
| Pizzarotti & C. SpA ; CJUE, arrêt du 11 juillet 2013, C-576/10, | HvJ-EU, arrest 11 juli 2013, C-576/10, Commissie Nederland |
| Commission Pays-Bas | |
| 6 Fin 2017, la XII chambre du Conseil d'état a rendu deux arrêts | 6 Eind 2017 heeft de XIIe kamer van de Raad van State twee |
| (30/11/2017) intéressants qui requalifient en marché public de travaux | interessante arresten gewezen (30/11/2017) die de overdracht van |
| des cessions de droits réels sur des terrains, conclues entre une | zakelijke rechten op grond tussen een overheidsbedrijf en |
| société publique et des investisseurs privés, dès lors que ces | privé-investeerders herkwalificeerden als overheidsopdrachten voor de |
| derniers étaient chargés de construire sur les terrains cédés des | uitvoering van werken, aangezien de privé-investeerders de opdracht |
| nouveaux quartiers de logements et commerces. Le Conseil d'état y | kregen nieuwe woningen en handelswijken op de overgedragen grond te |
| considère que la société publique ne s'est pas limitée à une simple | bouwen. De Raad van State is van mening dat de publieke onderneming |
| cession de droits réels, incluant des impositions générales de nature | zich niet beperkte tot een eenvoudige overdracht van zakelijke |
| urbanistique, mais a en réalité demandé que divers besoins techniques | rechten, met inbegrip van algemene stedenbouwkundige belastingen, maar |
| et financiers spécifiques soient remplis par le partenaire privé. | in feite verzocht dat de private partner in verschillende specifieke |
| (Voir pages 12 et suivantes de l'arrêt 240.043). Dans le second arrêt | technische en financiële behoeften zou voorzien. (Zie pagina's 12 e.v. |
| van arrest nr. 240.043). In het tweede arrest (arrest nr. 240.044) | |
| (arrêt n° 240.044), le Conseil d'Etat a rejeté l'argument de la | verwierp de Raad van State het argument van het overheidsbedrijf dat |
| société publique suivant lequel l'absence de transfert de la propriété | het feit dat de eigendom van de gebouwde gebouwen niet aan het |
| des bâtiments construits à ladite société publique permettrait de | overheidsbedrijf in kwestie was overgedragen, volstond om te oordelen |
| considérer qu'il n'y a pas marché. | dat er geen sprake was van een opdracht. |
| 7 P. NIHOUL, Eléments de droit public de l'économie, Larcier, 2017, | 7 P. NIHOUL, Eléments de droit public de l'économie, Larcier, 2017, |
| p.122. | p.122. |
| 8 Lorsque l'opération est passée avec un investisseur qui n'est pas un | 8 Als de transactie aangegaan wordt met een investeerder die geen |
| opérateur économique public ou privé professionnel, mais un | publieke of private professionele ondernemer is, maar een particulier |
| particulier ou un groupement de particuliers qui a pour objectif | of een groep particulieren die uitsluitend als doel heeft de |
| exclusif d'occuper personnellement le(s) logement(s) crée(s), cette | gecreëerde woning(en) persoonlijk te bewonen, dan wordt deze laatste |
| dernière condition sera considérée comme n'étant pas remplie. Cfr point 7. | voorwaarde als niet vervuld beschouwd. Zie punt 7. |
| 9 F. VISEUR et S. BEN MESSAOUD, Le droit des marchés publics à l'aune | 9 F. VISEUR en S. BEN MESSAOUD, Le droit des marchés publics à l'aune |
| de la réforme du 1er juillet 2013, Larcier, 2013, p. 202. | de la réforme du 1er juillet 2013, Larcier, 2013, p. 202. |
| 10 CJUE 18 janvier 2007, C-220/05, Auroux / Roanne, n° 47-48 et CJUE | 10 HvJ-EU, 18 januari 2007, C-220/05, Auroux / Roanne, nr. 47-48 en |
| 25 mars 2010, C-451/08, Müller / Bundesanstalt fur Immobilienaufgaben, | HvJ-EU, 25 maart 2010, C-451/08, Müller / Bundesanstalt fur |
| n° 53. | Immobilienaufgaben, nr. 53. |
| 11 Ce montant révisable tous les deux ans est actuellement de 144.000 | 11 Dit bedrag dat om de twee jaren herzien wordt, bedraagt momenteel |
| EUR HTVA | 144.000 EUR excl. btw |
| 12 Ce montant révisable tous les deux ans est actuellement de | 12 Dit bedrag dat om de twee jaren herzien wordt, bedraagt momenteel |
| 5.548.000 EUR HTVA | 5.548.000 EUR excl. btw |
| 13 L'article 7 de l'arrêté royal du 18 avril 2017 précise que « le calcul de la valeur estimée d'un marché est fondé sur le montant total payable, hors taxe sur la valeur ajouté, estimé par le pouvoir adjudicateur » y compris toute forme d'option éventuelle et les éventuelles reconductions des contrats, explicitement mentionnées dans les documents de marché. En outre, ce montant payable n'implique pas nécessairement le payement d'une somme d'argent, pourvu que le pouvoir adjudicateur accorde à l'adjudicataire une contrepartie évaluable en argent. Il n'implique pas non plus qu'il soit payé directemant par le pouvoir De plus, il n'est pas nécessaire que l'opérateur économique | 13 Artikel 7 van het koninklijk besluit van 18 april 2017 bepaalt dat "de geraamde waarde van een opdracht wordt berekend op basis van het totaal te betalen bedrag, zonder belasting over de toegevoegde waarde, zoals geraamd door de aanbestedende entiteit" met inbegrip van alle expliciet in de opdrachtdocumenten vermelde mogelijke opties en eventuele contractverlengingen. Bovendien houdt dit te betalen bedrag niet noodzakelijk de betaling in van een geldsom, voor zover de aanbestedende overheid de opdrachtnemer een in geld te ramen tegenprestatie toekent. Evenmin betekent dit dat de opdrachtnemer rechtstreeks door de aanbestedende overheid betaald wordt. Bovendien hoeft de ondernemer niet noodzakelijk, al was het maar gedeeltelijk, |
| soit rémunéré, fût-ce en partie, par le pouvoir adjudicateur, pour | vergoed te worden door de aanbestedende overheid om een overeenkomst |
| qualifier un contrat de marché public. Dans le cadre des opérations « | tot overheidsopdracht te maken. In het kader van de |
| investisseurs », l'opérateur économique est rémunéré, d'une part, par | investeerdersoperaties wordt de ondernemer enerzijds vergoed door het |
| le droit conventionnel d'acquérir un terrain ou un bâtiment à un prix | conventioneel recht een terrein of gebouw aan te kopen aan een prijs |
| nettement inférieure à sa valeur vénale et par le droit de vendre | die beduidend lager is dan de verkoopwaarde en door het recht de |
| et/ou de louer les logements ou espaces commerciales qu'il y construit | woningen of commerciële ruimten die hij er bouwt of renoveert te |
| ou rénove (cf. Rapport de Bruno Lombaert, Auditeur au Conseil d'Etat, | verkopen en/of te verhuren (cf. Verslag van Bruno Lombaert, Auditeur |
| n° 115.098VI-16.195). | bij de Raad van State, nr. 115.098VI-16.195). |
| 14 Voir les articles 38 et suivants de l'arrêté royal du 14 janvier | 14 Zie de artikelen 38 en volgende van het koninklijk besluit van 14 |
| 2013 établissant les règles générales d'exécution des marchés publics | januari 2013 tot bepaling van de algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten |
| 15 Nous pensons en particulier aux clauses de réexamen au sens des | 15 We denken daarbij in het bijzonder aan de herzieningsclausules in |
| articles 38 et 37/7 à 37/12 de l'arrêté royal du 14 janvier 2013. Par | de zin van de artikelen 38 en 37/7 tot 37/12 van het koninklijk |
| exemple, en cas d'opération « investisseurs » impliquant une cession | besluit van 14 januari 2013. Wanneer de investeerdersoperatie |
| de droit d'emphytéose, l'obligation de réviser au terme de la | bijvoorbeeld de overdracht van een erfpachtrecht impliceert, zal in |
| vingt-cinquième année, le canon annuel en application de l'article 43, | toepassing van artikel 43, § 1, tweede lid BBHR DWC de verplichting om |
| § 1er, alinéa 2 AGRBC CQD devra faire l'objet d'une clause de réexamen | na afloop van het vijfentwingstigste jaar de jaarlijkse erfpachtrente |
| te herzien het voorwerp moeten uitmaken van een duidelijke, | |
| claire, précise et univoque au sens de l'article 38 de l'arrêté royal | nauwkeurige en eenduidige herzieningsclausule in de zin van artikel 38 |
| du 14 janvier 2013 établissant les règles générales d'exécution des | van het koninklijk besluit van 14 januari 2013 tot bepaling van de |
| marchés publics | algemene uitvoeringsregels van de overheidsopdrachten |
| 16 Cfr notamment, Conclusions de l'avocat-général WATHELET du 11 avril | 16 Zie meer bepaald de Conclusies van advocaat-generaal WATHELET van |
| 2013, affaire C-576/10, Commission européenne /Pays-Bas, points 151 et suivants. | 11 april 2013, zaak C-576/10, Europese Commissie /Nederland, punten 151 en volgende |
| 17 Cfr. art. 34, 1er alinéa, 4° de l'AGRBC CQD | 17 Zie art. 34, eerste lid, 4° BBHR DWC |
| 18 Cfr. Circulaire du 22 décembre 2015 relative à l'acquisition ou | 18 Zie de Omzendbrief van 22 december 2015 betreffende de verwerving |
| l'aliénation d'un droit de propriété ou de droits réels relatifs aux | of vervreemding van een eigendomsrecht of van zakelijke rechten op |
| biens immeubles. | onroerende goederen. |