← Retour vers "Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil "
| Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil | Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek |
|---|---|
| SERVICE PUBLIC FEDERAL JUSTICE | FEDERALE OVERHEIDSDIENST JUSTITIE |
| 4 MAI 2007. - Arrêté royal pris en exécution de l'article 11bis du | 4 MEI 2007. - Koninklijk besluit genomen in uitvoering van artikel |
| livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil | 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het |
| Burgerlijk Wetboek | |
| ALBERT II, Roi des Belges, | ALBERT II, Koning der Belgen, |
| A tous, présents et à venir, Salut. | Aan allen die nu zijn en hierna wezen zullen, Onze Groet. |
| Gelet op het Burgerlijk Wetboek, inzonderheid op het artikel 11bis van | |
| Vu le Code civil, notamment l'article 11bis du Livre III, titre VIII, | boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, gewijzigd bij de wet |
| chapitre II, Section 2, modifié par la loi du 25 avril 2007; | van 25 april 2007; |
| Vu l'avis de l'Inspecteur des Finances, donné le 19 avril 2007; Vu l'urgence, motivée par la circonstance que, selon les nouvelles dispositions légales en matière de baux à loyer portant sur la résidence principale du preneur, une annexe explicative doit obligatoirement être jointe au contrat conclu entre les parties, de sorte qu'il est impératif que les mesures réglementaires relatives auxdites annexes soient prises en concommitance avec l'entrée en vigueur des dispositions légales précitées afin de ne pas placer les parties dans une situation où leurs relations contractuelles seraient entachées d'irrégularité. | Gelet op het advies van de Inspecteur van Financiën, gegeven op 19 april 2007; Gelet op het verzoek om spoedbehandeling, gemotiveerd door de omstandigheid dat krachtens de nieuwe wettelijke bepalingen betreffende huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder verplichtend een toelichtende bijlage wordt gevoegd bij de tussen de partijen gesloten overeenkomst, zodat de bestuursrechtelijke maatregelen met betrekking tot voornoemde bijlagen moeten worden genomen op hetzelfde tijdstip als de inwerkingtreding van voornoemde wettelijke bepalingen teneinde de partijen niet in een situatie te brengen waarin hun contractuele betrekkingen zouden worden aangetast door een onregelmatigheid. |
| Vu l'avis 42.883/2 du Conseil d'Etat, donné le 26 avril 2007, en | Gelet op het advies 42.883/2 van de Raad van State, gegeven op 26 |
| application de l'article 84, alinéa 1er, 2°, des lois coordonnées sur | april 2007, met toepassing van artikel 84, eerste lid, 2°, van de |
| le Conseil d'Etat; | gecoördineerde wetten op de Raad van State; |
| Sur la proposition de Notre Ministre de la Justice, | Op voordracht van Onze Minister van Justitie, |
| Arrête : | Hebben Wij besloten en besluiten Wij : |
Article 1er.Les annexes, visées à l'article 11bis, § 2, du Livre III, |
Artikel 1.De bijlagen bedoeld in artikel 11bis, § 2, van boek III, |
| titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, modifié par la loi | titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, |
| du 25 avril 2007, sont établies conformément aux modèles joints au | gewijzigd bij de wet van 25 april 2007, worden opgesteld |
| présent arrêté. | overeenkomstig de bij dit besluit gevoegde modellen. |
Art. 2.Le présent arrêté entre en vigueur le jour de sa publication |
Art. 2.Dit besluit treedt in werking de dag waarop het in het |
| au Moniteur Belge. | Belgisch Staatsblad wordt bekendgemaakt. |
Art. 3.Notre Ministre de la Justice est chargée de l'exécution du |
Art. 3.Onze Minister van Justitie is belast met de uitvoering van dit |
| présent arrêté. | besluit. |
| Donné à Bruxelles, le 4 mai 2007. | Gegeven te Brussel, 4 mei 2007. |
| ALBERT | ALBERT |
| Par le Roi : La Ministre de la Justice, Mme L. ONKELINX ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE 11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION WALLONNE Législation régionale wallonne relative aux baux à loyer Selon le Code wallon du logement, tout logement doit satisfaire à des critères minimaux de salubrité. Ces critères concernent : 1° la stabilité; 2° l'étanchéité; 3° les installations électriques et de gaz; 4° la ventilation; 5° l'éclairage naturel; 6° l'équipement sanitaire et l'installation de chauffage; 7° la structure et la dimension du logement, notamment en fonction de la composition du ménage occupant; 8° la circulation au niveau des sols et des escaliers. Par ailleurs, tout logement individuel ou collectif est équipé d'au moins un détecteur d'incendie en parfait état de fonctionnement. Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales wallonnes. Législation fédérale relative aux baux à loyer Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. 1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. | Van Koningswege : De Minister van Justitie, Mevr. L. ONKELINX BIJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST I. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Brusselse Huisvestingscode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Overheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Op grond van de Brusselse Huisvestingscode moeten de in het Brussels Gewest gelegen woningen voldoen aan de onderstaande verplichtingen : 1° de verplichte elementaire veiligheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas, de verwarming en de riolering; 2° de verplichte elementaire gezondheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de vochtigheid, de giftigheid van de materialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, alsook de vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte, hoogte van de vertrekken en toegang tot de woning; 3° de verplichte elementaire uitrusting, die minimale normen omvat met betrekking tot het koud water, het warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming, alsook de vereiste vooruitrusting waarop uitrustingen aangesloten kunnen worden om te koken. II. Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord |
| Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe | gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend |
| impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le | behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn. |
| contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans | Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het |
| le contrat. | contract. |
| 2) Bail écrit obligatoire | 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst |
| Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique « Service | Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3)). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek « |
| public fédéral Finances - Enregistrement ». | Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie ». |
| L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de | De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van |
| bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement | huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die |
| affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit | uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon |
| is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van | |
| et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si | het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd |
| le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir | werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt |
| infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle | - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf |
| selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai | 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze |
| de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er | huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en |
| juillet 2007. | zonder een vergoeding te betalen. |
| 4) Durée et résiliation du bail | 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst |
| a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis | a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen |
| Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le | In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, |
| délai de préavis prend cours le premier jour du mois au cours duquel | neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand |
| le préavis est donné. | tijdens welke de opzegging wordt gedaan. |
| b. Bail de 9 ans | b. De huurovereenkomst van 9 jaar |
| i. Généralités | i. Algemeen |
| Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le | Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name |
| cas pour : | automatisch het geval zijn voor : |
| un bail verbal; | ? een mondelinge huurovereenkomst; |
| un bail écrit sans indication de durée; | ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur; |
| un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. | ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 |
| A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent | tot 9 jaar. |
| chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser | Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de |
| verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder | |
| d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. | een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag. |
| Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne | Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een |
| résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période | einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens |
| de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la | verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk |
| possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans | van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de |
| verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een | |
| motif et sans devoir verser d'indemnité. | vergoeding te moeten betalen. |
| ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans | ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar |
| 1. Résiliation dans le chef du bailleur | 1. Beëindiging door de verhuurder |
| Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la | Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen |
| possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces | de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan |
| règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou | de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de |
| limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. | huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze |
| drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken. | |
| 1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper | 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het |
| goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een | |
| personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 | opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de |
| mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et | opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het |
| l'identité de la personne qui occupera personnellement et | gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken. |
| effectivement le bien loué. | De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar |
| La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son | echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde |
| conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les | kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de |
| enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) | opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar |
| et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et | echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze |
| nièces et ceux de son conjoint. | van de echtgeno(o)t(e). |
| 2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant | 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode |
| notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de | en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te |
| l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un | betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn |
| congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son | opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de |
| congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins | huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding |
| verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, | betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het |
| selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la | eerste, tweede of derde jaar vertrekt. |
| troisième année. | |
| Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté | In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale |
| spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré | beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst |
| (voir point 3). | niet geregistreerd is (zie punt 3). |
| Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door | |
| Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois | middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, |
| au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer | |
| des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1.), le preneur | uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., 1, |
| peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser | kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een |
| d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières | schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de |
| années de son contrat. | eerste 3 jaar van zijn contract. |
| c. Bail de courte durée | c. Huurovereenkomst met een korte duur |
| La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un | De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen |
| bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale | sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een |
| n'excédant pas 3 ans. | totale duur van niet meer dan 3 jaar. |
| Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le | Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of |
| indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven | |
| preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée | wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke |
| convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux | huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze |
| mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de | verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van |
| 9 ans à compter du début du contrat. | 9 jaar. |
| d. Bail de longue durée | d. Huurovereenkomst met een lange duur |
| Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure | De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van |
| à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles | meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde |
| applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b.. | bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b.) |
| e. Bail à vie | e. Huurovereenkomst voor het leven |
| Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van | |
| Il est également possible de conclure un bail pour la vie du | de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt. |
| locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. | De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig |
| Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, | beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder |
| sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur | kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn |
| peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. | van 3 maand. |
| 5) Révision du loyer | 5) Herziening van de huurprijs |
| La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision | De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de |
| du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette | huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze |
| révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut | herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige |
| être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais | periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere |
| uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois | partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn : |
| précédant l'expiration du triennat. | tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode |
| Après cette demande, deux solutions sont possibles : | voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen : |
| 1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être | 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de |
| obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également | Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op |
| être consultés sur son site Internet. | de website van deze dienst. |
| 7) Frais et charges | 7) Kosten en lasten |
| En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur | In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of |
| ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est | verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende |
| uniquement tenu de payer le précompte immobilier. | voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. |
| Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer | De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in |
| et être indiqués dans un compte distinct. | een afzonderlijke rekening worden opgegeven. |
| Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par | Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld |
| exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne | : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet |
| peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et | eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en |
| charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce | lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De |
| montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à | huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de |
| tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais | vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en |
| et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en | lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in |
| frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les | werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. « Huurherstellingen » zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de |
| réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : | herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden : |
| 1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, | 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 |
| l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; | maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder |
| motief of vergoeding. | |
| 2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur | 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper |
| est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans | treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in |
| certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. | bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden. |
| 10) Aide juridique et assistance judiciaire | 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand |
| a. Aide juridique | a. Juridische bijstand |
| i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. | i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan, het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. |
| ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro Deo) | ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro deo) |
| Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide | Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van |
| juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié | juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig |
| ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour | juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een |
| l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des | geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking |
| revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse | die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn |
| sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide | verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor |
| juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations | juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie |
| concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de | over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of |
| justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. | het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. |
| b. Assistance judiciaire | b. Rechtsbijstand |
| Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à | Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten |
| l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte | van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op |
| sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la | de « gerechtskosten ». Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de |
| compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de | vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende |
| biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite | goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de |
| auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. | vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt. |
| Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en | Gezien om te worden gevoegd bij Ons besluit van 4 mei 2007 genomen in |
| exécution de l'article 11bis, du Livre III, titre VIII, chapitre II, | uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, |
| section 2, du Code civil. | afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek. |
| ALBERT | ALBERT |
| Par le Roi : | Van Koningswege : |
| La Ministre de la Justice, Mme L. ONKELINX ANNEXE A L'ARRETE ROYAL DU 4 MAI 2007 PRIS EN EXECUTION DE L'ARTICLE 11bis, DU LIVRE III, TITRE VIII, CHAPITRE II, SECTION II, DU CODE CIVIL BAUX A LOYER RELATIFS AUX LOGEMENTS SITUES EN REGION BRUXELLOISE Législation régionale bruxelloise relative aux baux à loyer Selon le Code bruxellois du logement, les logements situés en région bruxelloise doivent respecter les exigences suivantes : 1° l'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bâtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts; 2° l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement; 3° l'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments. Pour de plus amples explications et détails concernant ces dispositions, il peut être renvoyé aux autorités régionales bruxelloises. Législation fédérale relative aux baux à loyer Le présent chapitre explique un certain nombre d'aspects essentiels de la législation fédérale relative aux baux à loyer. Pour de plus amples explications concernant ces dispositions, il peut être renvoyé à la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. 1) Remarque préliminaire : distinction entre règle impérative et règle supplétive Une règle impérative est une règle à laquelle il ne peut être dérogé dans le contrat, même en cas d'accord entre le bailleur et le preneur. | De Minister van Justitie, Mevr. L. ONKELINX BIJLAGE BIJ BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11 bis , VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK HUUROVEREENKOMSTEN VOOR WONINGEN GELEGEN IN HET VLAAMS GEWEST I. Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Vlaams Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid. De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgende vlakken moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten : 1) de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; 2) de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; 3) de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; 4) de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; 5) de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; 6) de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; 7) de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; 8) de toegankelijkheid. De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting. II. Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord |
| Les dispositions de la loi sur les loyers sont en principe | gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend |
| impératives, sauf dans la mesure où elles précisent elles-mêmes le | behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn. |
| contraire. Une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans | Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het |
| le contrat. | contract. |
| 2) Bail écrit obligatoire | 2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst |
| Un bail afférent à la résidence principale du preneur doit toujours | Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats |
| être établi par écrit et doit mentionner l'identité de toutes les | van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet |
| parties, la date de début du contrat, la description de tous les locaux et parties du bâtiment qui font l'objet de la location ainsi que le montant du loyer. Ce contrat doit être signé par les parties et doit être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct (plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement (voir point 3). En outre, chaque original du contrat doit contenir la mention du nombre d'originaux. 3) Enregistrement du bail L'enregistrement d'un bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat - ainsi que la description du lieu - doit être communiqué en trois exemplaires (s'il n'y a que deux parties) au bureau d'enregistrement du lieu où est situé le bien. Les adresses de tous ces bureaux d'enregistrement figurent dans l'annuaire téléphonique sous la rubrique « Service | de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten. 3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek « |
| public fédéral Finances - Enregistrement ». | Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie ». |
| L'enregistrement des contrats de bail, sous-location ou cession de | De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van |
| bail de biens immeubles ou parties de biens immeubles exclusivement | huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die |
| affectés au logement d'une famille ou d'une personne seule est gratuit | uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon |
| is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van | |
| et doit avoir lieu dans les deux mois de la conclusion du contrat. Si | het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd |
| le bail n'a pas été enregistré dans ce délai, le bailleur peut se voir | werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt |
| infliger une amende. De plus, s'il s'agit d'un bail de 9 ans, la règle | - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf |
| selon laquelle le preneur peut résilier ce bail sans observer de délai | 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze |
| de préavis et sans verser d'indemnité est d'application depuis le 1er | huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en |
| juillet 2007. | zonder een vergoeding te betalen. |
| 4) Durée et résiliation du bail | 4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst |
| a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis | a. Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen |
| Dans tous les cas où le préavis peut à tout moment être donné, le | In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, |
| délai de préavis prend cours le premier jour du mois au cours duquel | neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand |
| le préavis est donné. | tijdens welke de opzegging wordt gedaan. |
| b. Bail de 9 ans | b. De huurovereenkomst van 9 jaar |
| i. Généralités | i. Algemeen |
| Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera notamment automatiquement le | Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name |
| cas pour : | automatisch het geval zijn voor : |
| ? un bail verbal; | ? een mondelinge huurovereenkomst; |
| ? un bail écrit sans indication de durée; | ? een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur; |
| ? un bail écrit d'une durée déterminée allant de 3 à 9 ans. | ? een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 |
| A l'issue de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent | tot 9 jaar. |
| chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir verser | Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de |
| verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder | |
| d'indemnité, à condition de notifier un congé 6 mois au moins avant l'échéance. | een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag. |
| Si à l'expiration de la période de 9 ans aucune des deux parties ne | Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een |
| résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période | einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens |
| de 3 ans, aux mêmes conditions. Chacune des parties a alors la | verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk |
| possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans | van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de |
| verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een | |
| motif et sans devoir verser d'indemnité. | vergoeding te moeten betalen. |
| ii. Possibilités de résiliation durant la période de 9 ans | ii. Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar |
| 1. Résiliation dans le chef du bailleur | 1. Beëindiging door de verhuurder |
| Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a dans trois cas la | Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen |
| possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces | de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan |
| règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou | de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de |
| limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. | huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze |
| drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken. | |
| 1) Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper | 1) De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het |
| goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een | |
| personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé de 6 | opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de |
| mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et | opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het |
| l'identité de la personne qui occupera personnellement et | gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken. |
| effectivement le bien loué. | De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar |
| La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son | echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde |
| conjoint, ses enfants, petits enfants ou enfants adoptifs et les | kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de |
| enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) | opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar |
| et ceux de son conjoint, ses frères, soeurs, oncles, tantes, neveux et | echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze |
| nièces et ceux de son conjoint. | van de echtgeno(o)t(e). |
| 2) A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant | 2) De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode |
| notification d'un congé de 6 mois, résilier le bail en vue de | en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te |
| l'exécution de certains travaux. Le congé doit indiquer le motif et répondre à un certain nombre de conditions strictes (voir la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet). 3) A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer (selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat) au bénéfice du preneur. 2. Résiliation dans le chef du preneur Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un | betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). 3) Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder. 2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn |
| congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son | opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de |
| congé. Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins | huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding |
| verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, | betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het |
| eerste, tweede of derde jaar vertrekt. | |
| In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale | |
| selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. | beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst |
| Dans ce contexte, il convient également d'insister sur la faculté | niet geregistreerd is (zie punt 3). |
| spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 3)). | Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door |
| Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois | middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, |
| au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer | |
| des travaux ou même sans motif (voir point 4), b, ii, 1), le preneur | uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., |
| peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser | 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een |
| d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières | schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de |
| années de son contrat. | eerste 3 jaar van zijn contract. |
| c. Bail de courte durée | c. Huurovereenkomst met een korte duur |
| La loi sur les loyers prévoit que les parties peuvent conclure un | De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen |
| bail, ou deux baux consécutifs différents, pour une durée totale | sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een |
| n'excédant pas 3 ans. | totale duur van niet meer dan 3 jaar. |
| Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le | Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of |
| indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven | |
| preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée | wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke |
| convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est prorogé aux | huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze |
| mêmes conditions mais est réputé avoir été conclu pour une période de | verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van |
| 9 ans à compter du début du contrat. | 9 jaar. |
| d. Bail de longue durée | d. Huurovereenkomst met een lange duur |
| Il est possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure | De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van |
| à 9 ans. Ce bail est régi par les mêmes dispositions que celles | meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde |
| applicables au bail de 9 ans (voir point 4), b. | bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b. |
| e. Bail à vie | e. Huurovereenkomst voor het leven |
| Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van | |
| Il est également possible de conclure un bail pour la vie du | de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt. |
| locataire, pour autant que cela se fasse par écrit. | De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig |
| Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut y mettre fin anticipativement, | beëindigen, tenzij contractueel anders werd overeengekomen. De huurder |
| sauf dispositions contraires dans le contrat. Toutefois, le preneur | kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn |
| peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois. | van 3 maand. |
| 5) Révision du loyer | 5) Herziening van de huurprijs |
| La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision | De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de |
| du loyer, qu'il s'agisse d'une augmentation ou d'une diminution. Cette | huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze |
| révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque triennat. Elle peut | herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige |
| être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais | periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere |
| uniquement au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois | partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn : |
| précédant l'expiration du triennat. | tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode |
| Après cette demande, deux solutions sont possibles : | voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen : |
| 1) soit les parties marquent leur accord sur le principe de la révision du loyer et de son montant; 2) soit les parties ne parviennent pas à s'accorder; dans ce cas, la partie demanderesse peut s'adresser au juge de paix mais exclusivement entre le 6e et le 3e mois précédant l'échéance du triennat en cours. 6) Indexation du loyer L'indexation du loyer est toujours autorisée dans les baux écrits, sauf si le contrat exclut cette possibilité. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit au preneur. Cette demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois précédant celui de la demande. Le calcul de l'indexation s'effectue à l'aide d'une formule définie par la loi. Ce mode de calcul est expliqué en détail dans la brochure « La loi sur les loyers », éditée par le Service public fédéral Justice et consultable sur son site Internet. Les indices peuvent être | 1) ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; 2) ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat. 6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de |
| obtenus auprès du Service public fédéral Economie et peuvent également | Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op |
| être consultés sur son site Internet. | de website van deze dienst. |
| 7) Frais et charges | 7) Kosten en lasten |
| En règle générale, la loi sur les loyers ne précise pas qui du preneur | In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of |
| ou du bailleur doit s'acquitter de certaines charges. Le bailleur est | verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende |
| uniquement tenu de payer le précompte immobilier. | voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. |
| Les autres frais et charges doivent toujours être dissociés du loyer | De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in |
| et être indiqués dans un compte distinct. | een afzonderlijke rekening worden opgegeven. |
| Si les frais et charges ont été fixés de manière forfaitaire (par | Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld |
| exemple : un montant fixe de 75 euros par mois), les parties ne | : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet |
| peuvent les adapter unilatéralement en considérant les frais et | eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en |
| charges réels susceptibles d'être supérieurs ou inférieurs à ce | lasten die hoger of lager zouden zijn dan dit forfaitair bedrag. De |
| montant forfaitaire. Toutefois, le preneur et le bailleur peuvent à | huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de |
| tout moment demander au juge de paix la révision du montant des frais | vrederechter vragen om ofwel het bedrag van de forfaitaire kosten en |
| et charges forfaitaires ou la conversion de ce montant forfaitaire en | lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in |
| frais et charges réels. Si les frais et charges n'ont pas été fixés de manière forfaitaire, la loi prévoit qu'ils doivent correspondre aux dépenses réelles. Le preneur a le droit d'exiger du bailleur les justificatifs des factures qui lui sont adressées. 8) Dispositions relatives aux réparations locatives Le bailleur est tenu d'entretenir le bien loué en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué. La loi précise en outre dans une disposition impérative que toutes les réparations, autres que locatives, sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu d'avertir le cas échéant le bailleur des dégradations subies par le bien loué et des réparations qu'il est nécessaire d'effectuer. Le preneur doit également se charger des réparations locatives. Les « réparations locatives » sont des réparations désignées comme telles par l'usage des lieux ainsi que les | werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen. 8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. « Huurherstellingen » zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de |
| réparations énumérées à l'article 1754 du Code civil. La loi limite toutefois strictement les obligations du preneur : aucune des réparations réputées à charge du preneur n'incombe à celui-ci quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. 9) Transmission du bien loué Lorsqu'un bien loué est aliéné, la protection du preneur n'est pas toujours identique. Cela dépend beaucoup du fait que le bail a ou non une date certaine antérieure à l'aliénation. Un bail authentique, à savoir un bail établi par un notaire, a toujours une date certaine. Un bail écrit sous seing privé (c'est-à-dire non authentique) a une date certaine à partir du jour de l'enregistrement (voir point 3)), ou du jour du décès de l'un des signataires du bail, ou du jour où l'existence du bail a été établie par jugement ou par un acte dressé par un fonctionnaire public comme un notaire ou un huissier de justice. Un bail verbal n'a jamais de date certaine. Si le bail a une date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, le nouveau propriétaire de l'habitation reprendra tous les droits et obligations de l'ancien bailleur, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. Si le bail n'a pas de date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, deux possibilités se présentent : | herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven. 9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden : |
| 1) soit le preneur occupe le bien depuis moins de 6 mois. Dans ce cas, | 1) Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 |
| l'acquéreur peut mettre fin au bail sans motif ou indemnité; | maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder |
| motief of vergoeding. | |
| 2) soit le preneur occupe le bien depuis 6 mois au moins. L'acquéreur | 2) Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper |
| est subrogé aux droits du bailleur principal mais dispose dans | treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in |
| certains cas d'une plus grande flexibilité quant aux facultés de congé. | bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden. |
| 10) Aide juridique et assistance judiciaire | 10) Juridische bijstand en rechtsbijstand |
| a. Aide juridique | a. Juridische bijstand |
| i. Aide juridique de première ligne Par l'aide juridique de première ligne, il convient d'entendre l'aide juridique accordée sous la forme de renseignements pratiques, d'information juridique, d'un premier avis juridique ou d'un renvoi vers une instance ou une organisation spécialisée. L'aide juridique de première ligne est accessible à tous et est notamment accordée par des avocats lors des permanences organisées dans les maisons de justice et les palais de justice. L'aide juridique de première ligne accordée par les avocats est gratuite pour les personnes dont les revenus sont insuffisants. Une contribution modeste peut être demandée aux autres personnes. | i. Juridische eerstelijnsbijstand Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. |
| ii. Aide juridique de deuxième ligne (pro deo) | ii. Juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo) |
| Par aide juridique de deuxième ligne, il convient d'entendre l'aide | Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van |
| juridique accordée par un avocat sous la forme d'un avis circonstancié | juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig |
| ou l'aide juridique dans le cadre d'une procédure ou d'un procès. Pour | juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een |
| l'aide juridique de deuxième ligne, seules les personnes qui ont des | geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking |
| revenus insuffisants entrent en ligne de compte. L'intéressé adresse | die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn |
| sa demande d'obtention de l'aide de deuxième ligne au bureau d'aide | verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor |
| juridique de l'Ordre des avocats. Pour de plus amples informations | juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie |
| concernant l'aide juridique, vous pouvez vous adresser à une maison de | over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of |
| justice ou au bureau d'aide juridique de l'Ordre des avocats. | het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. |
| b. Assistance judiciaire | b. Rechtsbijstand |
| Si l'aide juridique de deuxième ligne concerne les frais relatifs à | Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten |
| l'assistance dispensée par un avocat, l'assistance judiciaire porte | van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op |
| sur les « frais de justice ». Pour les litiges qui sont de la | de « gerechtskosten ». Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de |
| compétence du juge de paix, tels les litiges en matière de location de | vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende |
| biens immobiliers, la demande d'assistance judiciaire est introduite | goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de |
| auprès du juge de paix qui sera saisi ou est déjà saisi de l'affaire. | vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt. |
| Vu pour être annexé à notre arrêté royal du 4 mai 2007 pris en | Gezien om te worden gevoegd bij Ons besluit van 4 mei 2007 genomen in |
| exécution de l'article 11bis, du Livre III, titre VIII, chapitre II, | uitvoering van artikel 11bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, |
| section 2, du Code civil | afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek |
| ALBERT | ALBERT |
| Par le Roi : | Van Koningswege : |
| La Ministre de la Justice, | De Minister van Justitie, |
| Mevr. L. ONKELINX | Mme L. ONKELINX |