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préjudicielle relative aux articles 26 et 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée
des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges J.-P. Moerm(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 77/2020 du 28 mai 2020 Numéro du rôle : 7225 En cause: la question préjudicielle relative aux articles 26 et 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges J.-P. Moerm(...) | Uittreksel uit arrest nr. 77/2020 van 28 mei 2020 Rolnummer 7225 In zake: de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 26 en 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk I(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters J.-P(...) |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 77/2020 du 28 mai 2020 | Uittreksel uit arrest nr. 77/2020 van 28 mei 2020 |
| Numéro du rôle : 7225 | Rolnummer 7225 |
| En cause: la question préjudicielle relative aux articles 26 et 28 de | In zake: de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 26 en 28 van |
| la section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du | afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») |
| livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (la loi du 30 avril | van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de |
| 1951 sur les baux commerciaux), posée par le Juge de paix du deuxième | wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), gesteld door |
| canton d'Anvers. | de Vrederechter van het tweede kanton Antwerpen. |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges J.-P. | samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters |
| Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques et Y. Kherbache, | J.-P. Moerman, T. Merckx-Van Goey, R. Leysen, M. Pâques en Y. |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président A. | Kherbache, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder |
| Alen, | voorzitterschap van voorzitter A. Alen, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet de la question préjudicielle et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
| Par jugement du 27 juin 2019, dont l'expédition est parvenue au greffe | Bij vonnis van 27 juni 2019, waarvan de expeditie ter griffie van het |
| de la Cour le 3 juillet 2019, le Juge de paix du deuxième canton | Hof is ingekomen op 3 juli 2019, heeft de Vrederechter van het tweede |
| d'Anvers a posé la question préjudicielle suivante : | kanton Antwerpen de volgende prejudiciële vraag gesteld : |
| « L'interprétation des articles 26 et 28 de la loi sur les baux | « Schendt de interpretatie van de artikelen 26 en 28 Handelshuurwet |
| commerciaux qui a pour effet que le délai de forclusion d'un an, prévu | die ertoe leidt dat de vervaltermijn van één jaar voorzien door |
| par l'article 28 de la loi sur les baux commerciaux, n'est pas | artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de |
| applicable à l'indemnité d'éviction demandée sur la base de l'article | uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel |
| 12 juncto l'article 16juncto les articles 25 et 26 de la loi sur les | 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet, waardoor die |
| baux commerciaux, cette interprétation ayant pour conséquence que ce | interpretatie ertoe leidt dat op de uitzettingsvergoeding verschuldigd |
| délai d'un an est quant à lui applicable à l'indemnité d'éviction due | |
| en vertu de l'article 16 juncto l'article 25 de la loi sur les baux | op grond van artikel 16 juncto artikel 25 Handelshuurwet die éénjarige |
| commerciaux et qu'il n'est pas applicable à l'indemnité d'éviction due | termijn wel van toepassing is en op de uitzettingsvergoeding |
| en vertu de l'article 12 juncto l'article 16 juncto les articles 25 et | verschuldigd op grond van artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel |
| 26 de la loi sur les baux commerciaux, viole-t-elle le principe | 25 en 26 van de Handelshuurwet niet, het grondwettelijk |
| constitutionnel d'égalité contenu aux articles 10 et 11 de la | gelijkheidsbeginsel vervat in de artikelen 10 en 11 van de Grondwet ? |
| Constitution ? ». | ». |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1.1. La question préjudicielle porte sur les articles 26 et 28 de la | B.1.1. De prejudiciële vraag handelt over de artikelen 26 en 28 van |
| section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du | afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») |
| livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : la loi | van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek |
| sur les baux commerciaux). | (hierna : de Handelshuurwet). |
| L'article 26 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Artikel 26 van de Handelshuurwet bepaalt : |
| « Une indemnité d'éviction est éventuellement due, dans les cas et | « De verhuurder die, bij toepassing van artikel 3, vijfde lid, de huur |
| suivant les modalités prévues aux articles 25 et 27, par le bailleur | |
| qui, par application de l'article 3, alinéa 5, met fin au bail avant | vóór de vervaldag beëindigt, en de verkrijger die, overeenkomstig de |
| l'échéance et par l'acquéreur qui expulse le preneur conformément aux conditions prescrites à l'article 12 ». | in artikel 12 bepaalde voorwaarden, de huurder uit het goed zet, zijn eventueel een vergoeding wegens uitzetting verschuldigd, in de |
| gevallen en volgens de modaliteiten van de artikelen 25 en 27 ». | |
| L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt : |
| « Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être | « De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens |
| intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à | uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het |
| l'action ». | feit waarop de vordering gegrond is ». |
| B.1.2. Voor het beantwoorden van de prejudiciële vraag zijn tevens de | |
| B.1.2. Les articles 12, 16 et 25 de la loi sur les baux commerciaux | artikelen 12, 16 en 25 van de Handelshuurwet relevant. |
| sont également pertinents pour répondre à la question préjudicielle. | |
| L'article 12 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalt : |
| « Lors même que le bail réserverait la faculté d'expulsion en cas | « Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder |
| uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het | |
| d'aliénation, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué ne | verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder |
| peut expulser le preneur que dans les cas énoncés aux 1°, 2°, 3° et 4° | slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van |
| de l'article 16, moyennant un préavis d'un an donné dans les trois | artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen |
| mois de l'acquisition et énonçant clairement le motif justifiant le | drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden |
| congé, le tout à peine de déchéance. | waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. |
| Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à | Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen |
| l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au | vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten |
| moins ». | minste zes maanden in gebruik heeft ». |
| L'article 16 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Artikel 16 van de Handelshuurwet bepaalt : |
| « I. Le bailleur peut se refuser au renouvellement du bail pour l'un | « I. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van |
| des motifs suivants : | de volgende redenen : |
| 1° Sa volonté d'occuper le bien loué personnellement et effectivement | 1° Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik |
| te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn | |
| ou de le faire occuper de telle manière par ses descendants, ses | afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de |
| enfants adoptifs ou ses ascendants, par son conjoint, par les | opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, |
| descendants, ascendants ou enfants adoptifs de celui-ci, ou de le | bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te |
| faire occuper par une société de personnes dont les associés actifs ou | doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de |
| les associés possédant au moins les trois quarts du capital ont avec | werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het |
| kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, | |
| le bailleur ou son conjoint les mêmes relations de parenté, d'alliance | aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn |
| ou l'adoption. | echtgenoot; |
| 2° Sa volonté d'affecter l'immeuble à une destination exclusive de | 2° Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke |
| toute entreprise commerciale. | handelsonderneming uitsluit; |
| 3° Sa volonté de reconstruire l'immeuble ou la partie de l'immeuble | 3° Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend |
| dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. Est réputée | goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te |
| reconstruction toute transformation précédée d'une démolition, | bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een |
| affectant toutes deux le gros oeuvre des locaux et dont le coût | afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en |
| dépasse trois années de loyer. | waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan; |
| 4° Tous manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours, en ce comprises la dépréciation de l'immeuble par le fait du preneur, des siens ou de ses ayants cause, et les modifications substantielles apportées, sans l'accord du bailleur, à la nature ou au mode d'exploitation du commerce, ainsi que tout fait illicite du preneur qui, apprécié objectivement, rend impossible la continuation des rapports contractuels entre le bailleur et le preneur. Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur le bien loué et le fonds de commerce, il y a lieu de prendre en considération dans l'appréciation des manquements graves du preneur aux obligations qui découlent pour lui du bail en cours non seulement | 4° Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt. Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet |
| les obligations relatives à la jouissance de l'immeuble, mais encore | alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar |
| celles relatives à l'exploitation du commerce, notamment celle | ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de |
| d'assurer la conservation du fonds de commerce. | verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren. |
| Si le preneur conteste que le bailleur soit fondé à se prévaloir des | Indien de huurder betwist dat de verhuurder gerechtigd is de in de |
| motifs visés aux alinéas précédents, il se pourvoit devant le juge | voorafgaande leden opgegeven redenen in te roepen, wendt hij zich tot |
| dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de | de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op |
| forclusion. | straffe van verval; |
| 5° L'offre d'un loyer supérieur par un tiers, si le preneur ne fait | 5° Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de |
| offre égale conformément aux articles 21, 22 et 23. | huurder geen gelijk aanbod doet, overeenkomstig de artikelen 21, 22 en |
| 6° L'absence d'intérêt légitime dans le chef du preneur qui aurait | 23; 6° De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de |
| commencé l'exploitation d'un commerce similaire dans le voisinage | onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is |
| immédiat du bien loué avant l'expiration du délai prévu à l'article 14 | begonnen vóór het verstrijken van de termijn bepaald bij artikel 14 |
| pour la notification du bailleur en réponse à la demande de | voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot |
| renouvellement du preneur ou qui disposerait, à cette même époque, | hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke |
| dans le voisinage immédiat du bien loué d'un immeuble ou d'une partie | buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een |
| d'immeuble où il pourrait continuer son exploitation commerciale. | gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten. |
| II. Le preneur n'a pas droit au renouvellement du bail en ce qui | II. De huurder heeft geen recht op hernieuwing van de huur, wat het |
| concerne la partie de l'immeuble qu'il a donnée en sous-location à | deel van het onroerend goed betreft dat hij in onderhuur gegeven heeft |
| usage non commercial. | voor een ander gebruik dan handel. |
| III. Le mineur, la personne protégée qui a été déclarée incapable de | III. De minderjarige, de beschermde persoon die krachtens artikel |
| conclure un bail en vertu de l'article 492/1 du Code civil, le | 492/1 van het Burgerlijk Wetboek onbekwaam werd verklaard om een |
| nu-propriétaire, le présumé absent ou leurs héritiers peuvent | huurovereenkomst af te sluiten, de blote eigenaar, de vermoedelijke |
| s'opposer au renouvellement du bail consenti hors de leur intervention | afwezige of hun erfgenamen kunnen zich verzetten tegen de hernieuwing |
| s'ils ont repris la libre administration de leurs biens. | van de huur die zonder hun tussenkomst is toegestaan, indien zij het |
| vrije beheer over hun goederen herkregen hebben. | |
| IV. En dehors des cas visés ci-dessus, le bailleur peut se refuser au | IV. Buiten de hierboven bedoelde gevallen kan de verhuurder de |
| renouvellement moyennant versement au preneur d'une indemnité | hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens |
| d'éviction égale à trois années de loyer, majorée éventuellement des | uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met |
| sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice | een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden |
| causé ». | ». |
| L'article 25 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Artikel 25 van de Handelshuurwet bepaalt : |
| « Si le preneur a régulièrement manifesté sa volonté d'user de son | « Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van |
| droit de renouvellement et se l'est vu refuser, il a droit, dans les | zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, |
| cas déterminés ci-après, à une indemnité qui, sauf accord des parties, | heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, |
| survenant après l'ouverture de ce droit, est fixée forfaitairement | behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, |
| comme suit : | forfaitair bepaald wordt als volgt : |
| 1° L'indemnité est égale à un an de loyer si le bailleur entend, soit | 1° De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder |
| affecter l'immeuble à une destination non commerciale par application | verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, |
| du 2° de l'article 16, soit le reconstruire conformément au 3° de | bij toepassing van artikel 16, 2°, of het weder op te bouwen, |
| l'article 16. Toutefois, dans ce dernier cas, il n'est dû aucune | overeenkomstig artikel 16, 3°. In dit laatste geval is evenwel geen |
| indemnité si la démolition ou la reconstruction de l'immeuble ont été | vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of |
| rendues nécessaires par son état de vétusté, par la force majeure ou | wederopgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens |
| par des dispositions légales ou réglementaires; | bepalingen van wetten of verordeningen; |
| 2° L'indemnité est égale à deux ans de loyer si le bailleur ou un des occupants énumérés à l'article 16, § I, 1°, même en cas d'application du § III de l'article 16, exerce dans l'immeuble un commerce similaire; 3° L'indemnité est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur, sans justifier d'un motif grave, ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l'intention pour laquelle il a pu évincer le preneur. Cette indemnité n'est pas due si le bailleur donne à l'immeuble une affectation qui lui aurait permis la reprise sans indemnité ou moyennant une indemnité égale ou inférieure à celle qu'il a dû supporter; 4° L'indemnité est égale à un an du loyer stipulé dans le nouveau bail si le preneur qui a fait une offre sérieuse a été écarté par suite de l'offre d'un tiers surenchérisseur, conformément à l'article 23, et si ledit tiers exerce dans l'immeuble un commerce différent de celui qu'y exerçait l'ancien preneur; 5° L'indemnité est égale à deux ans du loyer stipulé dans le nouveau bail, si ce nouveau preneur exerce dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur sortant; 6° L'indemnité d'éviction est de trois ans de loyer, majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice causé, si le bailleur ou le nouveau preneur ouvre avant l'expiration d'un délai de deux ans un commerce similaire, sans en avoir donné connaissance au preneur sortant lors de son éviction. Le bailleur et le tiers nouvel occupant sont solidairement tenus. Le montant des loyers rapportés par des sous-locations peut être déduit par le juge en tout ou en partie du loyer servant de base aux | 2° De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder of een van de in artikel 16, § I, 1°, opgenoemde gebruikers, zelfs in geval van toepassing van artikel 16, § III, een soortgelijke handel drijft in het onroerend goed; 3° De vergoeding bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, wanneer de verhuurder, zonder van een gewichtige reden te doen blijken, het voornemen op grond waarvan hij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten, niet ten uitvoer brengt binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaren. Deze vergoeding is evenwel niet verschuldigd, indien de verhuurder aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen; 4° De vergoeding is gelijk aan één jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer de huurder die een ernstig aanbod gedaan heeft, is afgewezen ten gevolge van het aanbod van een meerbiedende derde, overeenkomstig artikel 23, en de bedoelde derde in het goed een andere handel drijft dan de vroegere huurder; 5° De vergoeding is gelijk aan twee jaar van de in de nieuwe huurovereenkomst bepaalde huur, wanneer die nieuwe huurder in het goed een soortgelijke handel drijft als de afgaande huurder; 6° De vergoeding wegens uitzetting bedraagt drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden, indien de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar, een soortgelijke handel begint, zonder dat hij hiervan aan de afgaande huurder ten tijde van diens uitzetting kennis heeft gegeven. De verhuurder en de derde, nieuwe huurder, zijn hoofdelijk tot die vergoeding verbonden. Het bedrag van het uit onderverhuring genoten huurgeld kan door de rechter geheel of gedeeltelijk worden afgetrokken van de huurprijs die tot grondslag dient van de vergoedingen bepaald in dit artikel en in |
| indemnités prévues au présent article et à l'article 16, IV. | artikel 16, IV. |
| En cas de sous-location commerciale, le juge peut répartir l'indemnité | In geval van handelsonderhuur kan de rechter de vergoeding verdelen |
| entre le locataire principal et le sous-locataire. | tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. |
| Dans les cas visés aux 2° et 5° ci-dessus, le preneur peut se pourvoir | In de hierboven in 2° en 5° bedoelde gevallen, kan de huurder zich |
| devant le juge si l'indemnité apparaît manifestement insuffisante en | wenden tot de rechter, wanneer de vergoeding klaarblijkelijk |
| raison du profit que le bailleur a retiré de l'éviction. | ontoereikend is wegens het voordeel dat de verhuurder uit de |
| uitzetting getrokken heeft. | |
| Le bailleur peut, de son côté, se pourvoir devant le juge si | Van zijn kant kan de verhuurder zich wenden tot de rechter, indien de |
| l'indemnité apparaît manifestement exagérée en raison de l'état | vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of |
| d'abandon ou de déclin du commerce au moment de la reprise. | vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming. |
| Lorsque le bailleur est propriétaire du fonds de commerce qui est | Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het |
| exploité dans l'immeuble loué et que le bail porte simultanément sur | gehuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed |
| le bien loué et le fonds de commerce, il ne doit pas d'indemnité, à | als de handelszaak betreft, is hij geen vergoeding verschuldigd, |
| moins que le preneur n'établisse qu'il a augmenté l'importance du | tenzij de huurder bewijst dat hij de belangrijkheid van de handelszaak |
| fonds de commerce d'au moins 15 p.c. En ce cas, le juge fixe | met ten minste 15 t.h. heeft vermeerderd. In dit geval stelt de |
| l'indemnité, en équité, selon la plus-value qui en est résultée pour | rechter de vergoeding vast naar billijkheid, op grond van de |
| le bailleur ». | waardevermeerdering die daaruit voor de verhuurder is ontstaan ». |
| B.1.3. Conformément à l'article 12 de la loi sur les baux commerciaux, | B.1.3. Overeenkomstig artikel 12 van de Handelshuurwet, in samenhang |
| lu en combinaison avec l'article 16, I, 3°, de la même loi, | gelezen met artikel 16, I, 3°, van dezelfde wet, heeft hij die het |
| l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux du bien loué a le droit de | verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, het recht |
| résilier le bail pour reconstruire l'immeuble ou une partie de | de huur op te zeggen om het onroerend goed of een gedeelte ervan weder |
| celui-ci, à condition de le faire dans les trois mois de l'acquisition | op te bouwen, mits hij dit doet binnen drie maanden na verkrijging en |
| et de respecter un préavis d'un an. | een opzegging van één jaar in acht neemt. |
| L'article 26 de la loi sur les baux commerciaux confère au preneur le | Artikel 26 van de Handelshuurwet kent de huurder een recht toe op een |
| droit de demander une indemnité d'éviction en cas d'expulsion fondée | |
| sur l'article 12 de la même loi et ce, conformément aux modalités | uitzettingsvergoeding in geval van uitzetting op grond van artikel 12 |
| van dezelfde wet, en dit overeenkomstig de voorwaarden bepaald in de | |
| prévues par les articles 25 et 27 de cette loi. | artikelen 25 en 27 van die wet. |
| B.2. Le juge a quo demande à la Cour si l'article 28 de la loi sur les | B.2. De verwijzende rechter wenst van het Hof te vernemen of artikel |
| baux commerciaux est compatible avec les articles 10 et 11 de la | 28 van de Handelshuurwet bestaanbaar is met de artikelen 10 en 11 van |
| Constitution, dans l'interprétation selon laquelle « le délai de | de Grondwet, in de interpretatie « dat de vervaltermijn van één jaar |
| forclusion d'un an, prévu par l'article 28 de la loi sur les baux | voorzien door artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de |
| commerciaux, n'est pas applicable à l'indemnité d'éviction demandée | |
| sur la base de l'article 12 juncto l'article 16 juncto les articles 25 | uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel |
| et 26 de la loi sur les baux commerciaux », alors que le délai de | 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet », terwijl de |
| forclusion d'un an, prévu par l'article 28 de la loi sur les baux | vervaltermijn van één jaar uit artikel 28 van de Handelshuurwet wel |
| commerciaux, est quant à lui applicable si l'action en paiement de | van toepassing is wanneer de rechtsvordering tot het betalen van de |
| l'indemnité d'éviction se fonde sur l'article 16 juncto l'article 25 | uitzettingsvergoeding gegrond is op artikel 16 juncto artikel 25 van |
| de la loi sur les baux commerciaux. B.3.1. La partie demanderesse devant le juge a quo allègue que les actions destinées à obtenir le paiement de l'indemnité d'éviction ne sont pas comparables. La situation dans laquelle le bailleur acquéreur résilie anticipativement un contrat de bail commercial ne saurait être comparée à la situation dans laquelle le bailleur refuse un renouvellement du bail au preneur. B.3.2. Les actions en paiement d'une indemnité d'éviction à propos desquelles la différence de traitement est alléguée en ce qui concerne le délai de forclusion sont, d'une part, l'action en paiement d'une indemnité d'éviction due en vertu de l'article 16juncto l'article 25 | de Handelshuurwet. B.3.1. De eisende partij voor de verwijzende rechter is van oordeel dat de rechtsvorderingen voor het betalen van de uitzettingsvergoeding niet vergelijkbaar zijn. De situatie waarin een handelshuurovereenkomst voortijdig wordt opgezegd door een verkrijgende verhuurder zou niet kunnen worden vergeleken met de situatie waarin de verhuurder een huurhernieuwing weigert aan de huurder. B.3.2. De rechtsvorderingen tot het betalen van een uitzettingsvergoeding waartussen het verschil in behandeling wordt aangevoerd wat betreft de vervaltermijn, zijn, enerzijds, de rechtsvordering tot het betalen van een uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 16 juncto artikel 25 van de |
| de la loi sur les baux commerciaux (indemnité d'éviction due par le | Handelshuurwet (uitzettingsvergoeding verschuldigd door de verhuurder) |
| bailleur) et, d'autre part, l'action en paiement d'une indemnité | en, anderzijds, de rechtsvordering tot het betalen van een |
| d'éviction due en vertu de l'article 12juncto l'article 16 junctis les | uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 12 juncto |
| articles 25 et 26 de la loi sur les baux commerciaux (indemnité | artikel 16 junctis de artikelen 25 en 26 van de Handelshuurwet |
| d'éviction due par le bailleur acquéreur). | (uitzettingsvergoeding verschuldigd door de verkrijgende verhuurder). |
| B.3.3. Les actions en paiement d'une indemnité d'éviction mentionnées | B.3.3. De in de prejudiciële vraag vermelde rechtsvorderingen tot het |
| dans la question préjudicielle sont suffisamment comparables, | betalen van een uitzettingsvergoeding zijn voldoende vergelijkbaar, |
| puisqu'il s'agit, dans les deux cas, d'une action en paiement d'une | vermits het in beide gevallen gaat om een rechtsvordering tot het |
| indemnité d'éviction qui est due par le bailleur d'un immeuble | betalen van een uitzettingsvergoeding die verschuldigd is door de |
| commercial qui souhaite résilier le bail commercial en cours, en se | verhuurder van een handelspand die de lopende handelshuurovereenkomst |
| référant à un motif légal de refus du renouvellement du bail (article | wenst op te zeggen door te verwijzen naar een wettelijke reden van |
| 16 de la loi sur les baux commerciaux). A cet égard, il n'est pas | weigering tot huurhernieuwing (artikel 16 van de Handelshuurwet). Het |
| pertinent de savoir si cette indemnité d'éviction est due parce que le | is daarbij niet relevant of die uitzettingsvergoeding verschuldigd is |
| contrat de bail a été dissous anticipativement ou parce que le | doordat de huurovereenkomst voortijdig werd ontbonden, dan wel of de |
| renouvellement du bail a été refusé. Alors que les motifs prévus par | huurhernieuwing werd geweigerd. Terwijl voor de verhuurder de redenen |
| l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux peuvent être | uit artikel 16 van de Handelshuurwet van toepassing kunnen zijn bij de |
| applicables au bailleur en cas de refus de renouvellement du bail, ces | weigering van de huurhernieuwing, kunnen die redenen ook worden |
| motifs peuvent aussi être soulevés par le bailleur acquéreur, dans le | opgeworpen door de verkrijgende verhuurder in het kader van een |
| cadre de la résiliation anticipée du bail après l'acquisition de | voortijdige beëindiging van de huur na de verkrijging van het |
| l'immeuble dans lequel le fonds de commerce est situé. | onroerend goed waarin het handelspand gelegen is. |
| B.4. Le principe d'égalité et de non-discrimination n'exclut pas | B.4. Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie sluit niet uit |
| qu'une différence de traitement soit établie entre des catégories de | dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt |
| personnes, pour autant qu'elle repose sur un critère objectif et | ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust |
| qu'elle soit raisonnablement justifiée. | en het redelijk verantwoord is. |
| L'existence d'une telle justification doit s'apprécier en tenant | Het bestaan van een dergelijke verantwoording moet worden beoordeeld |
| compte du but et des effets de la mesure critiquée ainsi que de la | rekening houdend met het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel |
| nature des principes en cause; le principe d'égalité et de | en met de aard van de ter zake geldende beginselen; het beginsel van |
| non-discrimination est violé lorsqu'il est établi qu'il n'existe pas | gelijkheid en niet-discriminatie is geschonden wanneer vaststaat dat |
| de rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés | er geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de |
| et le but visé. | aangewende middelen en het beoogde doel. |
| B.5.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux | B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt |
| commerciaux que le législateur entendait assurer une certaine | dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit |
| wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen | |
| stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver dans le même | de belangen van de huurder en die van de verhuurder. |
| temps un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. | Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het |
| Il a été exposé que le but de la loi répondait « au souci de garantir | streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de |
| les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes | Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot |
| contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le régime de | misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid |
| la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] but [était] | van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° |
| triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et | aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te |
| d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le | verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te |
| verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders | |
| propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des | over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten |
| lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° | opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende |
| établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à | vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de |
| la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la | wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toeëigening van |
| cliënteel bij gelegenheid van het verstrijken van een | |
| clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement | huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak |
| sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2 et 4). | » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2 en 4). |
| Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [est] à trouver entre la | Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moet] worden tussen |
| protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des | de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de |
| intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait | eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het |
| « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, | betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. |
| 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). | St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). |
| B.5.2. Les travaux préparatoires laissent apparaître de manière | B.5.2. De parlementaire voorbereiding doet in het algemeen ervan |
| générale que le législateur, en recherchant un équilibre entre, d'une | blijken dat de wetgever, bij het zoeken van een evenwicht tussen, |
| part, la protection du fonds de commerce et, d'autre part, les | enerzijds, de bescherming van de handelszaak en, anderzijds, de |
| intérêts légitimes du propriétaire, a considéré que ce dernier, en | wettige belangen van de eigenaar, ervan is uitgegaan dat die laatste |
| raison de son droit de propriété, devait avoir la possibilité de | vanwege zijn eigendomsrecht in bepaalde omstandigheden de mogelijkheid |
| résilier le bail commercial dans certaines circonstances, mais aussi | moet hebben om de handelshuur op te zeggen, maar eveneens dat die |
| que, dans l'intérêt de la protection du fonds de commerce, cette | opzeggingsmogelijkheid, in het belang van de bescherming van de |
| possibilité de résiliation devait être strictement limitée. Il a | handelszaak, strikt moet worden begrensd. Hij is daarbij uiteindelijk |
| finalement estimé à cet égard qu'il peut être dérogé à la protection | van oordeel geweest dat van de bescherming van de handelszaak kan |
| du fonds de commerce lorsque l'acquéreur souhaite reconstruire | worden afgeweken wanneer de verkrijger het onroerend goed of een |
| l'immeuble ou une partie de celui-ci (article 16, I, 3°, de la loi sur | gedeelte ervan wenst weder op te bouwen (artikel 16, I, 3°, van de |
| les baux commerciaux). | Handelshuurwet). |
| B.5.3. Eu égard aux objectifs précités, le législateur a permis au | B.5.3. Gelet op voormelde doelstellingen heeft de wetgever de |
| bailleur acquéreur de résilier le bail, pour autant qu'il respecte les | verkrijgende verhuurder de mogelijkheid gegeven de huur op te zeggen, |
| conditions prévues par l'article 12 de la loi sur les baux | mits naleving van de in artikel 12 van de Handelshuurwet bepaalde |
| commerciaux. En vertu de l'article 26 de la loi sur les baux | voorwaarden. De uitgezette huurder heeft krachtens artikel 26 van de |
| commerciaux, le preneur expulsé a le droit de bénéficier d'une | Handelshuurwet het recht op een uitzettingsvergoeding, indien de |
| indemnité d'éviction, si le bailleur acquéreur ne réalise pas ses | verkrijgende verhuurder zijn opgegeven voornemens niet realiseert. |
| intentions annoncées. B.6. Le législateur a voulu attacher un délai déterminé à | B.6. De wetgever heeft het instellen van de rechtsvordering tot het |
| l'introduction d'une action en paiement de l'indemnité d'éviction pour | betalen van de uitzettingsvergoeding wegens het niet-realiseren van de |
| cause de non-réalisation des intentions annoncées par le bailleur | door de verhuurder opgegeven voornemens aan een bepaalde termijn |
| (article 28 de la loi sur les baux commerciaux), afin d'éviter au | willen verbinden (artikel 28 van de Handelshuurwet) om zodoende de |
| bailleur une longue incertitude concernant les actions intentées | verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke |
| contre lui (Doc. parl., Chambre, 1950-1951, n° 125, p. 5, et n° 207, | vorderingen tegen hem (Parl. St., Kamer 1950-1951, nr. 125, p. 5, en |
| p. 12). Il s'agit en l'espèce d'un délai préfix, dont l'expiration | nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het |
| entraîne non seulement la forclusion de l'action mais également celle | verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar |
| du droit subjectif à l'indemnité (Cass., 6 novembre 1974, Pas., 1975, p. 286). | ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr. Cass. 1975, p. 312). |
| B.7.1. Compte tenu de sa préoccupation de résoudre rapidement les | B.7.1. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken |
| litiges en matière commerciale, le législateur pouvait en outre | aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever |
| raisonnablement estimer qu'il fallait imposer aux opérateurs | redelijkerwijs oordelen dat aan de deelnemers aan het handelsverkeer |
| économiques d'être particulièrement attentifs, en soumettant leur | een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het |
| instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een | |
| action en paiement d'une indemnité à un court délai de forclusion d'un | uitzettingsvergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te |
| an. | onderwerpen. |
| B.7.2. L'interprétation de l'article 28 de la loi sur les baux | B.7.2. De interpretatie van artikel 28 van de Handelshuurwet die ervan |
| commerciaux qui prend comme postulat que le délai d'un an n'est | uitgaat dat de termijn van één jaar enkel van toepassing is in geval |
| applicable que dans le cas d'une indemnité d'éviction due à la suite | van een uitzettingsvergoeding als gevolg van een weigering van een |
| du refus d'un renouvellement du bail commercial et non dans le cas | handelshuurhernieuwing en niet in geval van een uitzetting |
| d'une expulsion effectuée conformément à l'article 12 juncto l'article | overeenkomstig artikel 12 juncto artikel 16 van de Handelshuurwet, |
| 16 de la loi sur les baux commerciaux, crée une différence de | resulteert in een verschil in behandeling dat niet pertinent is in het |
| traitement qui n'est pas pertinente au regard de l'objectif poursuivi | licht van de door de wetgever nagestreefde doelstelling. De |
| par le législateur. En effet, le bailleur acquéreur a tout autant | verkrijgende verhuurder heeft immers evenzeer belang bij de |
| intérêt à être protégé d'une longue incertitude concernant des actions | bescherming tegen langdurige onzekerheid over vorderingen tot |
| en paiement d'indemnités d'éviction intentées contre lui. | uitzettingsvergoedingen tegen hem. |
| B.7.3. Une telle différence de traitement, dans le cadre de laquelle | B.7.3. Een dergelijk verschil in behandeling, waarbij voor het |
| s'appliquerait, pour l'introduction de l'action par le preneur, qui | instellen van de rechtsvordering door de huurder, die voortijdig wordt |
| est expulsé anticipativement par le bailleur acquéreur (article 12 | uitgezet door de verkrijgende verhuurder (artikel 12 juncto artikel 16 |
| juncto l'article 16 de la loi sur les baux commerciaux), un autre | van de Handelshuurwet), een andere vervaltermijn zou gelden dan voor |
| délai de forclusion que pour l'introduction de l'action par le | het instellen van de rechtsvordering door de huurder, aan wie een |
| preneur, auquel le bailleur refuse de renouveler le bail (article 16 | huurhernieuwing wordt geweigerd door de verhuurder (artikel 16 van de |
| de la loi sur les baux commerciaux), n'est pas raisonnablement | Handelshuurwet) is niet redelijk verantwoord : het leidt ertoe dat de |
| justifiée : elle a pour effet que le bailleur acquéreur peut se | verkrijgende verhuurder in een situatie van jarenlange staat van |
| retrouver dans une situation d'incertitude pendant des années, alors | onzekerheid kan terechtkomen, terwijl de verhuurder reeds na één jaar |
| que le bailleur est libéré d'une action éventuelle en paiement d'une | bevrijd is van een mogelijke rechtsvordering tot het betalen van een |
| indemnité d'éviction après seulement un an. | uitzettingsvergoeding. |
| B.7.4. Dans l'interprétation soumise par le juge a quo, la différence | B.7.4. In de door de verwijzende rechter voorgelegde interpretatie is |
| de traitement n'est pas pertinente. | het verschil in behandeling niet pertinent. |
| Dans cette interprétation, la question préjudicielle appelle une | In die interpretatie dient de prejudiciële vraag bevestigend te worden |
| réponse affirmative. | beantwoord. |
| B.8. Les dispositions en cause sont toutefois aussi susceptibles d'une | B.8. De in het geding zijnde bepalingen zijn evenwel ook vatbaar voor |
| autre interprétation. En effet, l'article 28 de la loi sur les baux | een andere interpretatie. Artikel 28 van de Handelshuurwet maakt |
| commerciaux ne fait pas de distinction entre des actions « en paiement | immers geen onderscheid tussen rechtsvorderingen « tot betaling van de |
| de l'indemnité pour éviction », selon qu'elles résultent d'un refus de | vergoeding wegens uitzetting », naargelang zij resulteren uit een |
| renouvellement du bail par le bailleur ou d'une résiliation anticipée | weigering tot huurhernieuwing door de verhuurder, dan wel uit een |
| du contrat de bail par le bailleur acquéreur. | voortijdige opzegging door de verkrijgende verhuurder. |
| Dans cette interprétation, la différence de traitement soulevée dans | In die interpretatie bestaat het in de prejudiciële vraag opgeworpen |
| la question préjudicielle n'existe pas et la question préjudicielle | verschil in behandeling niet en dient de prejudiciële vraag ontkennend |
| appelle une réponse négative. | te worden beantwoord. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| - L'article 28 de la section 2bis(« Des règles particulières aux baux | - Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in |
| commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil | het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het |
| (la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux), interprété en ce | Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de |
| handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van | |
| sens que le délai d'un an qui y est mentionné n'est applicable qu'aux | één jaar erin vermeld, enkel van toepassing is op rechtsvorderingen |
| actions en paiement de l'indemnité d'éviction en cas de refus d'un | tot het betalen van de uitzettingsvergoeding in geval van de weigering |
| renouvellement du bail par le bailleur, viole les articles 10 et 11 de | van een huurhernieuwing door de verhuurder, schendt de artikelen 10 en |
| la Constitution. | 11 van de Grondwet. |
| - L'article 28 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux | - Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in |
| commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil | het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het |
| (la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux), interprété en ce | Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de |
| handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van | |
| sens que le délai d'un an qui y est mentionné s'applique à toutes les | één jaar erin vermeld, van toepassing is op alle rechtsvorderingen tot |
| actions en paiement de l'indemnité d'éviction, ne viole pas les | het betalen van de uitzettingsvergoeding, schendt de artikelen 10 en |
| articles 10 et 11 de la Constitution. | 11 van de Grondwet niet. |
| Ainsi rendu en langue néerlandaise et en langue française, | Aldus gewezen in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, |
| la Cour constitutionnelle, le 28 mai 2020. | op 28 mei 2020. |
| Le greffier, | De griffier, |
| P.-Y. Dutilleux | P.-Y. Dutilleux |
| Le président, | De voorzitter, |
| A. Alen | A. Alen |