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Extrait de l'arrêt n° 30/2020 du 20 février 2020 Numéro du rôle : 7084 En cause : le recours en annulation de l'article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en vue de La Cour constitutionnelle, composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges L. Lavrysen(...) Uittreksel uit arrest nr. 30/2020 van 20 februari 2020 Rolnummer 7084 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018 « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters L. L(...)
COUR CONSTITUTIONNELLE GRONDWETTELIJK HOF
Extrait de l'arrêt n° 30/2020 du 20 février 2020 Uittreksel uit arrest nr. 30/2020 van 20 februari 2020
Numéro du rôle : 7084 Rolnummer 7084
En cause : le recours en annulation de l'article 167, 7°, de la loi du In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 167, 7°, van de wet
18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil van 18 juni 2018 « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht
et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de en bepalingen met het oog op de bevordering van alternatieve vormen
résolution des litiges » (modification de l'article 577-7 du Code van geschillenoplossing » (wijziging van artikel 577-7 van het
civil), introduit par la SA « Service & Development Group Belgium ». Burgerlijk Wetboek), ingesteld door de nv « Service & Development Group Belgium ».
La Cour constitutionnelle, Het Grondwettelijk Hof,
composée des présidents A. Alen et F. Daoût, et des juges L. Lavrysen, samengesteld uit de voorzitters A. Alen en F. Daoût, en de rechters L.
J.-P. Moerman, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul, T. Giet, R. Leysen et M. Lavrysen, J.-P. Moerman, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul, T. Giet, R.
Pâques, et, conformément à l'article 60bis de la loi spéciale du 6 Leysen en M. Pâques, en, overeenkomstig artikel 60bis van de
janvier 1989 sur la Cour constitutionnelle, du juge émérite E. bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, emeritus
Derycke, assistée du greffier F. Meersschaut, présidée par le rechter E. Derycke, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder
président A. Alen, voorzitterschap van voorzitter A. Alen,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : wijst na beraad het volgende arrest :
I. Objet du recours et procédure I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging
Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 20 Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 20 december
décembre 2018 et parvenue au greffe le 21 décembre 2018, la SA « 2018 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 21
Service & Development Group Belgium », assistée et représentée par Me december 2018, heeft de nv « Service & Development Group Belgium »,
F. Baudoncq, avocat au barreau de Louvain, a introduit un recours en bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. F. Baudoncq, advocaat bij de
balie te Leuven, beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 167,
annulation de l'article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018 « portant 7°, van de wet van 18 juni 2018 « houdende diverse bepalingen inzake
dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en burgerlijk recht en bepalingen met het oog op de bevordering van
vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges » alternatieve vormen van geschillenoplossing » (wijziging van artikel
(modification de l'article 577-7 du Code civil), publiée au Moniteur 577-7 van het Burgerlijk Wetboek), bekendgemaakt in het Belgisch
belge du 2 juillet 2018. Staatsblad van 2 juli 2018.
(...) (...)
II. En droit II. In rechte
(...) (...)
B.1.1. La disposition attaquée est une des dispositions concernées par B.1.1. De bestreden bepaling maakt deel uit van de hervorming van het
la réforme du droit des appartements. Ce droit s'applique aux appartementsrecht. Dat recht is van toepassing op gebouwen « waarvan
immeubles « dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief
chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs » gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen
(article 577-3, alinéa 1er, du Code civil). bevatten » (artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek).
La disposition attaquée porte sur les majorités requises à l'assemblée De bestreden bepaling heeft betrekking op de vereiste meerderheden in
générale de l'association des copropriétaires d'un immeuble à appartements. Les décisions de l'assemblée générale sont prises tantôt à la majorité simple, tantôt à la majorité qualifiée (deux tiers ou quatre cinquièmes des voix), et dans d'autres cas encore, à l'unanimité des voix. B.1.2. L'article 577-7, § 1er, 2°, du Code civil précise les matières au sujet desquelles l'assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquièmes des voix. La disposition attaquée ajoute à ces matières une décision qui, en règle générale, requiert l'unanimité des voix, à savoir la décision de démolition ou de reconstruction totale de l'immeuble. de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsgebouw. In sommige gevallen beslist de algemene vergadering bij gewone meerderheid, in andere gevallen bij gekwalificeerde meerderheid (twee derde of vier vijfde van de stemmen), in nog andere gevallen is eenparigheid van stemmen vereist. B.1.2. Artikel 577-7, § 1, 2°, van het Burgerlijk Wetboek vermeldt de aangelegenheden waarover bij meerderheid van vier vijfde van de stemmen wordt beslist. De bestreden bepaling voegt daaraan een punt toe dat in de regel eenparigheid van stemmen vereist, namelijk de beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw.
Cette règle reste inchangée, mais, à partir de l'entrée en vigueur de Die regel blijft overeind, maar vanaf de inwerkingtreding van de
la disposition attaquée, l'assemblée générale peut décider à la bestreden bepaling kan de algemene vergadering bij meerderheid van
majorité des quatre cinquièmes des voix au sujet : vier vijfde van de stemmen beslissen :
« h) de la démolition ou de la reconstruction totale de l'immeuble, « h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om
motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité ou par le coût redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de
excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant d'une mise en aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig
conformité de l'immeuble aux dispositions légales. Un copropriétaire zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste
peut abandonner, le cas échéant, contre compensation fixée de commun van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het
accord ou par le juge, son lot en faveur des autres copropriétaires, aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van
si la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door
prendre en charge dans le coût total des travaux. Si les raisons de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen
précitées font défaut, la décision de démolition et de reconstruction ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw
totale doit être prise à l'unanimité, selon les règles décrites au genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen
paragraphe 3 ». beschreven in paragraaf 3 ».
B.1.3. En d'autres termes, la disposition attaquée prévoit une B.1.3. De bestreden bepaling voorziet met andere woorden in een
exception à la règle de l'unanimité des voix, lorsque des raisons, uitzondering op de regel van eenparigheid van stemmen wanneer er
fondées, de salubrité ou de sécurité, ou le coût excessif par rapport gegronde redenen bestaan van hygiëne of van veiligheid of wanneer de
à la valeur de l'immeuble d'une mise en conformité de l'immeuble aux kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke
dispositions légales le justifient. Dans d'autres circonstances, bepalingen buitensporig zou zijn. In andere omstandigheden blijft
l'unanimité des voix reste requise. eenparigheid van stemmen vereist.
Le rapport de la commission de la Justice de la Chambre mentionne : Het verslag van de Kamercommissie voor de Justitie vermeldt :
« Etant donné le vieillissement du parc immobilier, de nombreuses « Gelet op de veroudering van het gebouwenpark hebben tal van
copropriétés ont également besoin d'importants travaux de remise en mede-eigendommen ook nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal
état ou en auront besoin dans les années à venir. Certains dat de komende jaren het geval zijn. Specialisten wijzen op de
spécialistes mettent en lumière les avantages d'une
démolition-reconstruction par rapport à une rénovation traditionnelle. voordelen van een afbraak-heropbouw ten opzichte van een traditionele
C'est pourquoi la démolition-reconstruction d'un bâtiment sera renovatie. Daarom wordt de afbraak-heropbouw van het gebouw mogelijk
possible moyennant une majorité de 4/5 des voix à l'assemblée gemaakt mits een 4/5de meerderheid in de algemene vergadering;
générale. L'unanimité n'est par conséquent plus nécessaire si le unanimiteit is bijgevolg niet meer noodzakelijk indien een afbraak
bâtiment doit être démoli pour des raisons d'hygiène ou de sécurité ou nodig is voor de hygiëne of veiligheid van het gebouw of indien de
si les travaux de mise aux normes légales du bâtiment s'avèrent être kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke
extrêmement coûteux. L'objectif est d'améliorer ainsi la qualité de bepalingen buitensporig zou zijn. Het is de bedoeling om op die manier
vie et la sécurité des habitants. Les stratégies purement immobilières de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te verhogen. Zuivere
privant le copropriétaire de sa propriété sont donc exclues » (Doc. vastgoedstrategieën die de mede-eigenaar zijn eigendom ontnemen, zijn
Parl., Chambre, 2017-2018, DOC 54-2919/006, p. 10). dus uitgesloten » (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/006, p.
B.1.4. La disposition attaquée est une des dispositions visées par la 10). B.1.4. De bestreden bepaling maakt deel uit van een hervorming van het
réforme du droit des appartements, opérée par le titre 6 de la loi du appartementsrecht, doorgevoerd bij titel 6 van de wet van 18 juni 2018
18 juin 2018 « portant dispositions diverses en matière de droit civil « houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen
et des dispositions en vue de promouvoir des formes alternatives de met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van
résolution des litiges », dont les lignes directrices sont « la geschillenoplossing », met als krachtlijnen « de flexibilisering in de
flexibilisation du fonctionnement de l'association des copropriétaires werking van de vereniging van mede-eigenaars en haar organen, de
et de ses organes, l'optimalisation de l'efficacité au sein des optimalisering van de efficiëntie binnen verenigingen van
associations de copropriétaires, le rééquilibrage au sein de la mede-eigenaars, herbalancering binnen de mede-eigendom en diverse
copropriété et des éclaircissements divers apportés aux
copropriétaires » (Doc. parl., Chambre, 2017-2018, DOC 54-2919/001, verduidelijkingen ten behoeve van de mede-eigenaars » (Parl. St.,
pp. 3-4). Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/001, pp. 3-4).
Ainsi considérée, la disposition attaquée s'inscrit dans le cadre de Aldus beschouwd past de bestreden bepaling in het beleid van de
la politique menée par le législateur, qui, en rendant le processus wetgever om, door middel van een versoepeling van de besluitvorming
décisionnel entre copropriétaires plus souple, tend à contribuer à la onder mede-eigenaars, bij te dragen tot de transitie van verouderde
transition d'immeubles à appartements vétustes vers un parc immobilier appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark en op
moderne et durable et à augmenter ainsi la qualité de vie et la die manier de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners te
sécurité des habitants. verhogen.
La démolition et la reconstruction d'immeubles vétustes peuvent, à cet
égard, être plus avantageuses qu'une rénovation traditionnelle « en De afbraak en heropbouw van verouderde gebouwen kan in dat verband
termes de coût, de maîtrise du budget et de performances énergétiques voordeliger zijn dan een traditionele renovatie « in termen van
» (ibid., p. 216). kostprijs, budgetbeheer en energieprestaties » (ibid., p. 216).
B.2. Le premier moyen est pris de la violation des articles 10 et 11 B.2. Het eerste middel is afgeleid uit een schending van de artikelen
de la Constitution, lus en combinaison avec l'article 1er du Premier 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het
protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten
et avec les principes de bonne réglementation, en particulier avec le principe de la sécurité juridique, avec le principe de la motivation et avec le principe du raisonnable. B.3.1. Dans la première branche du premier moyen, la partie requérante dénonce tant une identité de traitement qu'une différence de traitement. L'identité de traitement porte sur l'absence d'une exception pour les petits immeubles à appartements et pour les appartements mis en location ou grevés d'une saisie ou d'une hypothèque. La différence de traitement concerne une comparaison entre les règles van de mens en met de beginselen van behoorlijke regelgeving, inzonderheid het rechtszekerheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel en het redelijkheidsbeginsel. B.3.1. In het eerste onderdeel van het eerste middel voert de verzoekende partij zowel een gelijke behandeling als een verschil in behandeling aan. De gelijke behandeling heeft betrekking op het ontbreken van een uitzondering voor kleine appartementsgebouwen en voor appartementen die zijn verhuurd of bezwaard met een beslag of hypotheek. Het verschil in behandeling betreft een vergelijking tussen de gemeenrechtelijke regeling van gedwongen mede-eigendom (artikel 577-2,
de droit commun de la copropriété forcée (article 577-2, § § 9 et 10, § § 9 en 10, van het Burgerlijk Wetboek) en de regeling vervat in de
du Code civil) et les règles contenues dans la disposition attaquée (article 577-7, § 1er, 2°, h), du même Code). B.3.2. Le principe d'égalité et de non-discrimination n'exclut pas qu'une différence de traitement soit établie entre des catégories de personnes, pour autant qu'elle repose sur un critère objectif et qu'elle soit raisonnablement justifiée. Ce principe s'oppose, par ailleurs, à ce que soient traitées de manière identique, sans qu'apparaisse une justification raisonnable, des catégories de personnes se trouvant dans des situations qui, au regard de la mesure critiquée, sont essentiellement différentes. L'existence d'une telle justification doit s'apprécier en tenant bestreden bepaling (artikel 577-7, § 1, 2°, h), van hetzelfde Wetboek). B.3.2. Het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie sluit niet uit dat een verschil in behandeling tussen categorieën van personen wordt ingesteld, voor zover dat verschil op een objectief criterium berust en het redelijk verantwoord is. Dat beginsel verzet er zich overigens tegen dat categorieën van personen, die zich ten aanzien van de betwiste maatregel in wezenlijk verschillende situaties bevinden, op identieke wijze worden behandeld, zonder dat daarvoor een redelijke verantwoording bestaat. Het bestaan van een dergelijke verantwoording moet worden beoordeeld
compte du but et des effets de la mesure critiquée ainsi que de la rekening houdend met het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel
nature des principes en cause; le principe d'égalité et de en met de aard van de ter zake geldende beginselen; het beginsel van
non-discrimination est violé lorsqu'il est établi qu'il n'existe pas gelijkheid en niet-discriminatie is geschonden wanneer vaststaat dat
de rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés geen redelijk verband van evenredigheid bestaat tussen de aangewende
et le but visé. middelen en het beoogde doel.
B.3.3. L'assouplissement du processus décisionnel entre B.3.3. De versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, in
copropriétaires, dans certains cas, lorsqu'il s'agit de décider la bepaalde gevallen, om tot afbraak en heropbouw van het gebouw te
démolition et la reconstruction de l'immeuble constitue une mesure beslissen, is een pertinente maatregel om te vermijden dat één of
pertinente pour éviter qu'un ou plusieurs copropriétaires puissent enkele mede-eigenaars bepaalde beslissingen kunnen blokkeren die
bloquer certaines décisions qui sont nécessaires pour garantir la noodzakelijk zijn om de hygiëne of veiligheid van het gebouw te
salubrité ou la sécurité de l'immeuble ou pour mettre celui-ci en waarborgen of om het gebouw aan de wettelijke bepalingen aan te
conformité aux dispositions légales. Le simple constat que, dans passen. De loutere vaststelling dat in bepaalde gevallen, namelijk
certains cas, à savoir lorsque l'immeuble compte moins de cinq lots, wanneer het gebouw minder dan vijf kavels telt, één mede-eigenaar nog
un seul copropriétaire peut encore bloquer de telles décisions ne peut steeds dergelijke beslissingen kan blokkeren, kan op zichzelf geen
en soi porter atteinte à la justification raisonnable de la mesure. En afbreuk doen aan de redelijke verantwoording van de maatregel. De
effet, l'éventualité de votes négatifs est inhérente à chaque exigence mogelijkheid van tegenstemmen is immers inherent aan elke
de majorité. meerderheidsvereiste.
Pour des motifs analogues, le constat que la quote-part de certains Om soortgelijke redenen kan de vaststelling dat het aandeel van
copropriétaires dans les parties communes n'est pas quitte et libre de bepaalde mede-eigenaars in de gemeenschappelijke delen niet vrij en
toute charge ne saurait porter atteinte à la justification raisonnable onbelast is, geen afbreuk doen aan de redelijke verantwoording van de
de la mesure. Le législateur peut en effet prévoir des règles générales de majorité, sans avoir chaque fois à prévoir des exceptions ou des règles dérogatoires dans des situations particulières et dans des hypothèses spécifiques. Enfin, la différence de traitement entre les copropriétaires relevant du régime de droit commun de la copropriété forcée et les copropriétaires relevant du droit des appartements est raisonnablement justifiée par l'objectif spécifique du législateur qui consiste à contribuer à la transition d'immeubles à appartements vétustes vers un parc immobilier moderne et durable. B.3.4. Le premier moyen, en sa première branche, n'est pas fondé. B.4.1. Dans la deuxième branche du premier moyen, la partie requérante dénonce une ingérence discriminatoire dans le droit de propriété. B.4.2. L'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme dispose : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes ». B.4.3. L'article 1er du Protocole précité offre une protection non maatregel. De wetgever vermag immers algemene regels voor meerderheidsvereisten te bepalen, zonder dat hij voor bijzondere situaties en specifieke hypothesen telkens in uitzonderingen of afwijkende regels dient te voorzien. Ten slotte vindt het verschil in behandeling tussen de mede-eigenaars ressorterend onder de gemeenrechtelijke regeling van gedwongen mede-eigendom en de mede-eigenaars ressorterend onder het appartementsrecht, een redelijke verantwoording in de bijzondere doelstelling van de wetgever om bij te dragen aan de transitie van verouderde appartementsgebouwen naar een modern en duurzaam gebouwenpark. B.3.4. Het eerste onderdeel van het eerste middel is niet gegrond. B.4.1. In het tweede onderdeel van het eerste middel voert de verzoekende partij een discriminerende inmenging in het eigendomsrecht aan. B.4.2. Artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens bepaalt : « Alle natuurlijke of rechtspersonen hebben recht op het ongestoord genot van hun eigendom. Niemand zal van zijn eigendom worden beroofd behalve in het algemeen belang en met inachtneming van de voorwaarden neergelegd in de wet en in de algemene beginselen van het internationaal recht. De voorgaande bepalingen zullen echter op geen enkele wijze het recht aantasten dat een Staat heeft om die wetten toe te passen welke hij noodzakelijk oordeelt om toezicht uit te oefenen op het gebruik van eigendom in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen en boeten te verzekeren ». B.4.3. Artikel 1 van het voormelde Protocol biedt niet alleen
seulement contre une expropriation ou une privation de propriété bescherming tegen een onteigening of een eigendomsberoving (eerste
(premier alinéa, seconde phrase) mais également contre toute ingérence alinea, tweede zin), maar ook tegen elke verstoring van het genot van
dans le droit au respect des biens (premier alinéa, première phrase) de eigendom (eerste alinea, eerste zin) en elke regeling van het
et contre toute réglementation de l'usage des biens (second alinéa). gebruik van de eigendom (tweede alinea).
L'assouplissement du processus décisionnel entre copropriétaires,
prévu par la disposition attaquée, lorsqu'il s'agit de décider de la De versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, waarin de
démolition ou de la reconstruction totale d'un immeuble à appartements bestreden bepaling voorziet, om tot afbraak of volledige heropbouw van
règle « l'usage des biens conformément à l'intérêt général », au sens een appartementsgebouw te beslissen regelt « het gebruik van eigendom
de l'article 1er, second alinéa, du Premier protocole additionnel, et relève donc du champ d'application de cette disposition conventionnelle. B.4.4. Toute ingérence dans le droit de propriété doit réaliser un juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la protection du droit au respect des biens. Il faut qu'existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi. B.4.5. Il ressort des travaux préparatoires cités en B.1.4 que la mesure attaquée tend, par un assouplissement du processus décisionnel entre copropriétaires, à stimuler la rénovation du parc immobilier in overeenstemming met het algemeen belang » in de zin van de tweede alinea van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol en valt dus onder het toepassingsgebied van die verdragsbepaling. B.4.4. Elke inmenging in het eigendomsrecht moet een billijk evenwicht vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel. B.4.5. Uit de in B.1.4 geciteerde parlementaire voorbereiding blijkt dat de bestreden maatregel ertoe strekt, door een versoepeling van de besluitvorming onder mede-eigenaars, de renovatie van het verouderde gebouwenpark te stimuleren, de aanpassing ervan aan de wettelijke
vétuste, à accélérer sa mise en conformité aux normes légales et à normen te bespoedigen en op die manier de woonkwaliteit en de
augmenter ainsi la qualité de vie et la sécurité des habitants. Cette veiligheid van de bewoners te verhogen. Aldus streeft die maatregel
mesure poursuit donc un objectif légitime dicté par l'intérêt général. een legitieme en door het algemeen belang ingegeven doelstelling na.
B.4.6. Il ressort du texte de la disposition attaquée que la décision B.4.6. Uit de tekst van de bestreden bepaling blijkt dat de beslissing
de démolition ou de reconstruction totale d'un immeuble doit, en règle tot afbraak of tot volledige heropbouw in de regel bij eenparigheid
générale, être prise à l'unanimité des voix par l'assemblée générale van stemmen moet worden genomen door de algemene vergadering van de
des copropriétaires. Le législateur n'a dérogé à ce principe que dans mede-eigenaars. De wetgever heeft aan dat principe slechts afbreuk
trois cas exceptionnels : lorsque la nécessité d'une telle décision gedaan in drie uitzonderlijke gevallen : wanneer dat noodzakelijk is
est motivée par des raisons de salubrité ou de sécurité de l'immeuble voor de hygiëne van het gebouw, wanneer dat noodzakelijk is voor de
ou par le coût excessif par rapport à la valeur de l'immeuble existant veiligheid van het gebouw of wanneer de kostprijs voor de aanpassing
d'une mise en conformité de l'immeuble aux dispositions légales. van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.
B.4.7. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de B.4.7. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een
onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de
réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive prise par algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een
l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel. Cette persoonlijk nadeel oplevert. Die vordering moet worden ingesteld
action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene
la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu (article 577-9, § 2, vergadering plaatsvond (artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk
du Code civil). Le juge de paix contrôle ainsi la décision prise par Wetboek). De vrederechter houdt aldus toezicht op de beslissing van de
l'assemblée générale (article 591, 2°bis, du Code judiciaire). A cet algemene vergadering (artikel 591, 2°bis, van het Gerechtelijk
égard, il ne peut statuer en opportunité, mais il peut ordonner la Wetboek). Hij beschikt daarbij niet over een opportuniteitsoordeel,
nullité de la décision s'il estime que l'ingérence dans le droit de maar hij kan de nietigheid van de beslissing bevelen indien hij van
propriété de certains propriétaires n'est pas proportionnée à oordeel is dat de inmenging in het eigendomsrecht van bepaalde
l'objectif poursuivi. Dans ce cadre, il doit notamment tenir compte, eigenaars niet evenredig is met het nagestreefde doel. Hierbij dient
hij onder meer rekening te houden met het nadeel dat voor de eigenaars
d'une part, du préjudice qui découle de la restriction de propriété en andere betrokkenen uit de eigendomsbeperking voortvloeit,
pour les propriétaires et pour d'autres intéressés et, d'autre part, enerzijds, en met de ernst van de in het geding zijnde belangen van
de la gravité des intérêts en cause en matière de salubrité et de hygiëne en veiligheid en de dwingende aard van de naleving van de
sécurité et du caractère contraignant du respect des normes légales. wettelijke normen, anderzijds. De vrederechter kan de beslissing ook
Le juge de paix peut aussi modifier la décision et fixer la wijzigen en de compensatie vaststellen wanneer een mede-eigenaar
compensation lorsqu'un copropriétaire abandonne son lot sans qu'un afstand doet van zijn kavel zonder dat een onderling akkoord is
commun accord ait été conclu sur cette compensation. bereikt over die compensatie.
B.4.8. Le législateur n'a tempéré le principe de l'unanimité des voix B.4.8. De wetgever heeft het beginsel van eenparigheid van stemmen
que dans une mesure limitée. La décision de démolition ou de slechts in beperkte mate afgezwakt. De beslissing tot afbraak of tot
reconstruction totale d'un immeuble requiert toujours une majorité des volledige heropbouw vereist nog steeds een meerderheid van vier vijfde
quatre cinquièmes des voix, alors qu'une majorité des deux tiers des van de stemmen, terwijl voor bepaalde andere beslissingen een
voix suffit en ce qui concerne certaines autres décisions. meerderheid van twee derde van de stemmen volstaat.
En outre, chaque copropriétaire peut, en vertu de la disposition Bovendien kan elke mede-eigenaar op grond van de bestreden bepaling
attaquée, abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires, si afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars
la valeur de celui-ci est inférieure à la quote-part qu'il devrait indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou
prendre en charge dans le coût total des travaux. Cet abandon peut, le moeten nemen in de totale kostprijs van de werken. Die afstand kan, «
cas échéant, « dans un souci d'équilibre entre les intérêts en vanuit een streven naar evenwicht tussen de aanwezige belangen »
présence » (Doc. parl., Chambre, 2017-2018, DOC 54-2919/001, p. 216) (Parl. St., Kamer, 2017-2018, DOC 54-2919/001, p. 216), in voorkomend
être assorti d'« une compensation fixée de commun accord ou par le geval gepaard gaan met « een in onderling akkoord of door de rechter
juge » (article 577-7, § 1er, 2°, h), deuxième phrase, du Code civil). vastgestelde compensatie » (artikel 577-7, § 1, 2°, h), tweede zin,
van het Burgerlijk Wetboek).
B.4.9. Il ressort de ce qui précède que le législateur a tenu compte B.4.9. Uit hetgeen voorafgaat blijkt dat de wetgever rekening heeft
de l'intérêt du copropriétaire qui s'oppose à la décision de gehouden met het belang van de mede-eigenaar die zich verzet tegen de
démolition ou de reconstruction totale de l'immeuble. Afin d'instaurer beslissing tot afbraak of volledige heropbouw van het gebouw. Om een
un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général et celles billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het
de la protection du droit au respect des biens, le législateur doit algemeen belang en die van de bescherming van het recht op het
toutefois, eu égard à l'importance de l'ingérence dans le droit de ongestoord genot van de eigendom, dient de wetgever, gelet op de
propriété, prévoir des garanties supplémentaires. verregaande inmenging in het eigendomsrecht, evenwel in bijkomende
waarborgen te voorzien.
Etant donné que la disposition attaquée peut avoir pour effet de Aangezien de bestreden bepaling ertoe kan leiden dat een mede-eigenaar
contraindre un copropriétaire à renoncer à son droit de propriété, il afstand moet doen van zijn eigendomsrecht, dient te worden bepaald dat
doit être prévu que l'association des copropriétaires saisisse, de sa de vereniging van mede-eigenaars haar beslissing op eigen initiatief
propre initiative, le juge de paix de sa décision, par dérogation à aanhangig maakt bij de vrederechter, in afwijking van het voormelde
l'article 577-9, § 2, précité, du Code civil et que le juge de paix artikel 577-9, § 2, van het Burgerlijk Wetboek, en dat de vrederechter
puisse contrôler la légalité de cette décision et, le cas échéant, de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend
demander l'avis d'un expert sur le caractère approprié du montant de geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van
la compensation. het bedrag van de compensatie.
B.4.10. Dans cette mesure, le premier moyen, en sa deuxième branche, B.4.10. In dat opzicht is het tweede onderdeel van het eerste middel
est fondé. gegrond.
B.5. Etant donné que la disposition attaquée constitue un ensemble B.5. Vermits de bestreden bepaling een onlosmakelijk geheel uitmaakt,
indissociable, celle-ci doit dès lors être annulée entièrement. dient ze ook in haar geheel te worden vernietigd.
Par conséquent, les autres moyens ne doivent pas être examinés. Bijgevolg dienen de andere middelen niet te worden onderzocht.
Par ces motifs, Om die redenen,
la Cour het Hof
annule l'article 167, 7°, de la loi du 18 juin 2018 « portant vernietigt artikel 167, 7°, van de wet van 18 juni 2018 « houdende
dispositions diverses en matière de droit civil et des dispositions en diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en bepalingen met het oog
vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges ». op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing ».
Ainsi rendu en langue néerlandaise, en langue française et en langue Aldus gewezen in het Nederlands, het Frans en het Duits,
allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op
1989 sur la Cour constitutionnelle, le 20 février 2020. het Grondwettelijk Hof, op 20 februari 2020.
Le greffier, Le président, De griffier, De voorzitter,
F. Meersschaut A. Alen F. Meersschaut A. Alen
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