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question préjudicielle relative à l'article 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II, du (...) La Cour constitutionnelle, composée
des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. (...)"
Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017 Numéro du rôle : 6530 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la section 2bis du livre III, titre VIII, chapitre II, du (...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. (...) | Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 Rolnummer 6530 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling 2bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van he(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de recht(...) |
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COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
Extrait de l'arrêt n° 78/2017 du 15 juin 2017 | Uittreksel uit arrest nr. 78/2017 van 15 juni 2017 |
Numéro du rôle : 6530 | Rolnummer 6530 |
En cause : la question préjudicielle relative à l'article 28 de la | In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 28 van afdeling |
section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du | 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek |
livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil (la loi du 30 avril | III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de wet van |
1951 sur les baux commerciaux), posée par le Juge de paix du premier | 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), gesteld door de |
canton d'Ostende. | Vrederechter van het eerste kanton Oostende. |
La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
composée des présidents E. De Groot et J. Spreutels, et des juges L. | samengesteld uit de voorzitters E. De Groot en J. Spreutels, en de |
Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût et T. Giet, assistée | rechters L. Lavrysen, A. Alen, T. Merckx-Van Goey, F. Daoût en T. |
du greffier F. Meersschaut, présidée par le président E. De Groot, | Giet, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder voorzitterschap van voorzitter E. De Groot, |
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
I. Objet de la question préjudicielle et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
Par jugement du 25 octobre 2016 en cause de Marika Van Gysegem contre | Bij vonnis van 25 oktober 2016 in zake Marika Van Gysegem tegen de cva |
la SCA « O.V.D. Invest », dont l'expédition est parvenue au greffe de | « O.V.D. Invest », waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is |
la Cour le 31 octobre 2016, le Juge de paix du premier canton | ingekomen op 31 oktober 2016, heeft de Vrederechter van het eerste |
d'Ostende a posé la question préjudicielle suivante : | kanton Oostende de volgende prejudiciële vraag gesteld : |
« L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux, interprété en ce | « Schendt artikel 28 van de Handelshuurwet, in de interpretatie dat |
sens qu'il n'est pas applicable à l'action en paiement de l'indemnité | het niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van de |
visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la loi sur les baux à loyer que | vergoeding conform artikel 3 § 2 lid 4 van de Woninghuurwet die de |
le bailleur doit payer s'il résilie un contrat de bail à loyer par | verhuurder verschuldigd is zo hij een woninghuurovereenkomst opzegt |
application de l'article 3, § 2, alinéa 1er, de la loi relative aux | met toepassing van artikel 3 § 2 lid 1 van de Woninghuurwet doch hij |
baux à loyer sans occuper le bien de façon effective et continue dans | het goed niet werkelijk en doorlopend betrekt binnen de termijn en |
le délai et aux conditions prévus à l'article 3, § 2, alinéa 3, de la | voorwaarden zoals bepaald in artikel 3 § 2 lid 3 van de Woninghuurwet, |
loi relative aux baux à loyer, viole-t-il le principe constitutionnel | het grondwettelijk gelijkheids- en non discriminatiebeginsel, vervat |
d'égalité et de non-discrimination, contenu dans les articles 10 et 11 | in de artikelen 10 en 11 van de grondwet, waar dit artikel bepaalt dat |
de la Constitution, en ce que cet article dispose que le locataire | de handelshuurder zijn rechtsvordering tot het betalen van een |
commercial doit intenter son action en paiement d'une indemnité | |
d'éviction fondée sur les articles 16.I.1°, juncto 25, 3°, de la loi | vergoeding wegens uitzetting op grond van de artikelen 16.I.1° juncto |
sur les baux commerciaux dans un délai d'un an à dater du fait donnant | 25, 3° van de Handelshuurwet, moet instellen binnen een jaar te |
ouverture à l'action, tandis que la loi relative aux baux à loyer ne | rekenen vanaf het feit waarop de vordering gegrond is, terwijl de |
prévoit pas de délai dans une situation analogue ? ». | Woninghuurwet geen termijn voorziet in een analoge situatie ? ». |
(...) | (...) |
III. En droit | III. In rechte |
(...) | (...) |
B.1.1. Le juge a quo interroge la Cour sur la compatibilité, avec les | B.1.1. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de |
bestaanbaarheid van artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende | |
de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk | |
II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de Handelshuurwet) met de | |
articles 10 et 11 de la Constitution, de l'article 28, de la section | artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in de interpretatie dat die |
2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du livre III, | bepaling niet van toepassing is op de rechtsvordering tot betaling van |
titre VIII, chapitre II, du Code civil (ci-après : la loi sur les baux | |
commerciaux), dans l'interprétation selon laquelle cette disposition | |
ne s'applique pas à l'action en paiement de l'indemnité due | de vergoeding overeenkomstig artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling |
conformément à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la section 2 (« Des | 2 (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de |
règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du | |
preneur »), du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil | hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder »), van boek III, |
(ci-après : la loi relative aux baux de résidence principale). | titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de |
B.1.2. L'article 28 de la loi sur les baux commerciaux dispose : | Woninghuurwet). B.1.2. Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt : |
« Les actions en payement de l'indemnité d'éviction doivent être | « De rechtsvorderingen tot betaling van de vergoeding wegens |
intentées dans un délai d'un an à dater du fait donnant ouverture à | uitzetting moeten worden ingesteld binnen een jaar te rekenen van het |
l'action ». | feit waarop de vordering gegrond is ». |
B.1.3. Il ressort du jugement rendu par le juge a quo que ce dernier | B.1.3. Uit het verwijzingsvonnis blijkt dat de verwijzende rechter het |
estime que l'article 28 précité ne s'applique pas au litige dont il | voormelde artikel 28 niet van toepassing acht op het hem voorgelegde |
est saisi, qui concerne un bail à loyer, et que cette inapplicabilité | geschil dat betrekking heeft op een woninghuur en dat die |
entraîne, selon la partie défenderesse dans l'affaire soumise au juge | niet-toepasselijkheid volgens de verwerende partij in het geschil voor |
a quo, une discrimination à l'encontre du bailleur. | de verwijzende rechter leidt tot een discriminatie van de verhuurder. |
B.2.1. La partie demanderesse dans le litige soumis au juge a quo | B.2.1. De eiseres in het geschil voor de verwijzende rechter voert aan |
soutient que les catégories de bailleurs qui relèvent de la loi | dat de categorieën van verhuurders die onder het toepassingsgebied van |
relative aux baux à loyer et de la loi sur les baux commerciaux sont à | de Woninghuurwet en van de Handelshuurwet vallen, zodanig verschillend |
ce point différentes qu'elles ne peuvent pas être comparées. | zijn dat zij niet met elkaar kunnen worden vergeleken. |
B.2.2. La situation des bailleurs dans les baux à loyer ne diffère pas | B.2.2. De situatie van verhuurders inzake woninghuur is niet dermate |
de celle des bailleurs dans d'autres sortes de baux, tels que le bail | verschillend van die van verhuurders inzake andere soorten van |
commercial, au point que ces catégories de bailleurs ne pourraient pas | huurovereenkomsten, zoals de handelshuur, dat die categorieën van |
utilement être comparées en ce qui concerne le délai dans lequel un | verhuurders niet dienstig met elkaar zouden kunnen worden vergeleken, |
bailleur peut être assigné en paiement d'une indemnité réclamée en | wat de termijn betreft waarbinnen een verhuurder kan worden gedagvaard |
raison de la non-réalisation d'une intention qui, ainsi qu'il est dit | tot betaling van een vergoeding wegens het niet-realiseren van een |
au B.3.2 et B.5.2, rompt la continuité du bail. La circonstance que | voornemen dat, zoals in B.3.2 en B.5.2 is vermeld, de huurcontinuïteit |
les législations distinctes en matière de bail et leurs objectifs présentent certaines différences est sans incidence. B.3.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi sur les baux commerciaux que le législateur entendait assurer une certaine stabilité au preneur d'un fonds de commerce et trouver dans le même temps un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. Les travaux préparatoires mentionnent que la loi entend : « garantir les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le | verbreekt. De omstandigheid dat de onderscheiden huurwetgevingen en hun doelstellingen bepaalde verschillen vertonen, doet daaraan niets af. B.3.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet blijkt dat de wetgever de huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit wilde verzekeren en tegelijkertijd een evenwicht wilde vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. De parlementaire voorbereiding vermeldt als opzet van de wet : « de gewettigde economische en sociale belangen van de Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot misbruiken die |
régime de la liberté absolue des conventions de bail » (Doc. parl., | gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid van de |
Chambre, 1947-1948, n° 20, p. 2). | huurovereenkomsten » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 2). |
Selon les mêmes travaux préparatoires, le but est triple : | Volgens dezelfde parlementaire voorbereiding is het doel drievoudig : |
« 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et | « 1° aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief |
d'initiative; | te verschaffen; |
2° lui assurer le renouvellement du bail quand le propriétaire n'a pas | 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de |
de raisons fondées de disposer autrement des lieux et, à offre égale, | eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te |
la préférence à tout tiers enchérisseur; | beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten opzichte van elk |
opbiedend derde; | |
3° établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la | 3° te zijnen bate verschillende vergoedingen in te voeren als waarborg |
fraude à la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la | hetzij tegen ontduiking van de wet, hetzij tegen ongeoorloofde |
mededinging of toeëigening van cliëntele bij gelegenheid van het | |
clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement | verstrijken van een huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen |
sans cause » (ibid., p. 4). | verrijking zonder oorzaak » (ibid., p. 4). |
Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [est] à trouver entre la | Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moet] worden tussen |
protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des | de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en de |
intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait | eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het |
« de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, | betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. |
1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). | St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). |
B.3.2. Afin d'assurer l'objectif de stabilité mentionné en B.3.1, le | B.3.2. Om het in B.3.1 vermelde doel van stabiliteit te verzekeren, |
législateur n'a pas prévu la prorogation automatique du bail | heeft de wetgever niet voorzien in een automatische verlenging van de |
commercial à l'expiration du terme initial de neuf ans, mais les | huurovereenkomst bij het verstrijken van de oorspronkelijke |
articles 13 et 14 de la loi sur les baux commerciaux confèrent au | negenjarige termijn, maar verlenen de artikelen 13 en 14 van de |
preneur le droit d'obtenir, moyennant le respect de certaines | Handelshuurwet de huurder het recht om, mits naleving van bepaalde |
formalités et prioritairement à toute autre personne, le | formaliteiten en met voorrang op alle andere personen, de hernieuwing |
renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit | van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te |
à l'expiration du bail, soit à l'expiration du premier ou du second | zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken |
renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties | van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, |
constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. | behoudens akkoord van de partijen dat blijkt uit een authentieke akte |
Parallèlement, afin que le bailleur ne puisse pas porter atteinte à la | of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. |
stabilité voulue de la destination de fonds de commerce, le | Parallel daarmee heeft de wetgever de mogelijkheden beperkt om de |
législateur a limité les possibilités de refuser le renouvellement du | voortzetting van de huurovereenkomst te weigeren, opdat de verhuurder |
bail. Le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail du bien | geen afbreuk kan doen aan de beoogde stabiliteit van de bestemming als |
immeuble que pour des motifs déterminés, considérés comme « un | handelspand. Alleen om bepaalde redenen - als een « uitvloeisel van |
postulat du droit de propriété » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° | het eigendomsrecht » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, p. 31) - |
kan de verhuurder de hernieuwing van de huurovereenkomst met | |
20, p. 31) : l'occupation du bien loué par le bailleur ou par un | betrekking tot een handelspand weigeren : het betrekken van het |
membre de sa famille ou par une société de personnes; l'exécution de | gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie of |
door een personenvennootschap; het uitvoeren van grote werkzaamheden; | |
travaux importants; l'affectation de l'immeuble à une destination | het uitsluiten van een handelsbestemming voor het gehuurde goed; het |
exclusive de toute entreprise commerciale; les manquements graves du | zeer ernstig te kort komen van de huurder in zijn contractuele |
preneur à ses obligations contractuelles; l'offre d'un loyer supérieur | verplichtingen; het ontvangen van een aanbod tot hogere huurprijs door |
proposée par un tiers pour laquelle le preneur ne fait pas offre égale | een derde dat niet door de huurder wordt geëvenaard; en het ontbreken |
et l'absence d'un intérêt légitime du preneur (article 16, I, de la | van een wettig belang bij de huurder (artikel 16, I, van de |
loi sur les baux commerciaux). Si les motifs précités ne sont pas | Handelshuurwet). Indien de voormelde motieven niet overeenkomstig de |
réalisés par le bailleur conformément aux modalités légales, celui-ci | wettelijke modaliteiten door de verhuurder worden gerealiseerd, is hij |
est tenu au payement d'une indemnité (article 25, alinéa 1er, de la | ertoe gehouden een vergoeding te betalen (artikel 25, eerste lid, van |
loi sur les baux commerciaux). | de Handelshuurwet). |
B.3.3. En ce qui concerne les baux commerciaux, le législateur a voulu | B.3.3. Wat de handelshuur betreft, heeft de wetgever het instellen van |
attacher un délai déterminé à l'introduction d'une action en paiement | de rechtsvordering tot het betalen van de vergoeding wegens het |
de l'indemnité pour cause de non-réalisation des intentions annoncées | niet-realiseren van de door de verhuurder opgegeven voornemens aan een |
par le bailleur (article 28 de la loi sur les baux commerciaux), afin | bepaalde termijn willen verbinden (artikel 28 van de Handelshuurwet) |
d'éviter au bailleur une longue incertitude concernant les actions | om de verhuurder te beschermen tegen langdurige onzekerheid over zulke |
intentées contre lui (Doc. parl., Chambre, 1950-1951, n° 125, p. 5, et | vorderingen tegen hem (Parl. St., Kamer, 1950-1951, nr. 125, p. 5, en |
n° 207, p. 12). Il s'agit en l'espèce d'un délai préfix, dont | nr. 207, p. 12). Het betreft te dezen een vervaltermijn, waarvan het |
l'expiration entraîne non seulement la forclusion de l'action mais | verstrijken het tenietgaan niet alleen van de rechtsvordering, maar |
également celle du droit subjectif à l'indemnité (Cass., 6 novembre 1974, Pas., 1975, p. 286). | ook van het subjectieve recht op vergoeding met zich meebrengt (Cass., 6 november 1974, Arr. Cass., 1975, p. 312). |
B.4. L'article 3, § 2, de la loi relative aux baux à loyer dispose : « Le bailleur peut toutefois mettre fin au bail, à tout moment, en donnant congé six mois à l'avance, s'il a l'intention d'occuper le bien personnellement et effectivement ou de le faire occuper de la même manière par ses descendants, ses enfants adoptifs, ses ascendants, son conjoint, les descendants, ascendants et enfants adoptifs de celui-ci, ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré. Lorsque le congé est donné en vue de permettre l'occupation du bien par des collatéraux du troisième degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier | B.4. Artikel 3, § 2, van de Woninghuurwet bepaalt : « De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste |
triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail. | driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. |
[...] | [...] |
Les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du | Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door |
préavis donné par le bailleur ou, en cas de prorogation, la | de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het |
restitution des lieux par le preneur. Ils doivent rester occupés de | goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten |
façon effective et continue pendant deux ans au moins. | minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven. |
Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, | Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone |
ne réalise pas l'occupation dans les conditions ou les délais prévus, | omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de |
le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de | betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op |
loyer. | een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. |
[...] ». | [...] ». |
B.5.1. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 20 février | B.5.1. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 20 februari |
1991, qui a inséré dans le Code civil les dispositions relatives aux | 1991, die in het Burgerlijk Wetboek de Woninghuurwet heeft ingevoegd, |
baux à loyer, que le législateur poursuivait un nouvel équilibre « | blijkt dat de wetgever een nieuw evenwicht nastreefde « tussen een |
entre un laisser-faire total et un encadrement généralisé, entre la | totaal ' laisser-faire ' en een algemeen kader, tussen de |
protection nécessaire du logement et la prise en compte des intérêts | noodzakelijke bescherming van de huisvesting en het rekening houden |
légitimes du bailleur » (Doc. parl., Chambre, 1990-1991, n° 1357/1, p. 3). La loi relative aux baux à loyer a en particulier pour objectif d'assurer une meilleure protection du preneur quant à son logement familial. Les travaux préparatoires précisent que : « le toit qui abrite le preneur et sa famille exige la garantie d'une certaine sécurité pour que puisse s'inscrire en filigrane des dispositions qui y sont consacrées, l'avènement d'un ' droit au logement '. Les conditions d'exercice de ce droit supposent que chacun puisse disposer d'un logement d'une taille suffisante et offrant des conditions de confort et de sérénité. Des règles protectrices du bail | met de gewettigde belangen van de verhuurder » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, p. 3). De Woninghuurwet heeft in het bijzonder tot doel de huurder een betere bescherming te bieden wat zijn gezinswoning betreft. In de parlementaire voorbereiding wordt gepreciseerd dat « de huisvesting van de huurder en zijn gezin [vereist] dat een bepaalde woonzekerheid wordt verleend, opdat een ' recht op huisvesting ' zou ontstaan. De voorwaarden voor de uitoefening van dit recht veronderstellen dat iedereen kan beschikken over een voldoende grote huisvesting die rust en comfort biedt. Maatregelen die de huurovereenkomsten beschermen, |
ne contribueront que partiellement à l'effectivité de ce droit, mais | dragen slechts gedeeltelijk bij tot de doeltreffendheid van dit recht, |
elles la favoriseront sûrement » (ibid., p. 3). | maar zij zullen het zeker bevorderen » (ibid., p. 3). |
Cet objectif a été confirmé dans les travaux préparatoires de la loi | Dat doel is bevestigd in de parlementaire voorbereiding van de wet van |
du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions en matière de baux | 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de |
(Doc. parl., Chambre, 1996-1997, n° 717/1, p. 2). | huurovereenkomsten (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/1, p. 2). |
B.5.2. Om het in B.5.1 vermelde doel van woonzekerheid en continuïteit | |
B.5.2. Afin de réaliser l'objectif de sécurité du logement et de | te bewerkstelligen, heeft de wetgever, in hoofdorde, de duur van de |
continuité mentionné en B.5.1, le législateur a, à titre principal, | huurovereenkomst verlengd tot negen jaar en een stilzwijgende |
porté la durée du bail à neuf ans et a instauré une prolongation | verlenging van de duur met drie jaar bij ontstentenis van formele |
tacite de trois ans si aucune des parties n'exprime formellement sa | uiting van de wil om de huur niet voort te zetten, ingesteld (artikel |
volonté de ne pas poursuivre le bail (article 3, § 1er, de la loi | 3, § 1, van de Woninghuurwet). Parallel daarmee heeft de wetgever de |
relative aux baux à loyer). Parallèlement, pour que le bailleur ne | mogelijkheden beperkt om de huurovereenkomst vervroegd eenzijdig op te |
puisse pas porter atteinte à la durée du bail ainsi fixée, le | zeggen, opdat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de aldus |
législateur a limité les possibilités de résiliation unilatérale | vastgestelde duur van de huurovereenkomst. De verhuurder kan de |
anticipée du bail. Le bailleur ne peut résilier le bail de résidence | huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de |
principale du preneur que pour des motifs déterminés : l'occupation | huurder alleen om bepaalde redenen opzeggen : het betrekken van het |
des lieux loués par le bailleur ou par un membre de sa famille et la | gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie en |
réalisation de travaux importants. Le congé pour ces motifs est donné | het uitvoeren van grote werkzaamheden. Een opzegging wegens die |
moyennant préavis mais sans indemnité. Si les intentions ne sont pas | motieven vereist een kennisgeving, evenwel zonder vergoeding. Indien |
réalisées conformément aux modalités légales, le bailleur est tenu au | de voornemens niet overeenkomstig de wettelijke modaliteiten worden |
versement d'une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer au | gerealiseerd, is de verhuurder ertoe gehouden een vergoeding te |
moins (article 3, § 2, alinéa 4, de la loi relative aux baux à loyer). | betalen gelijk aan minstens achttien maanden huur (artikel 3, § 2, |
Le législateur n'a pas prévu de délai de forclusion pour | vierde lid, van de Woninghuurwet). De wetgever heeft niet in een |
l'introduction de l'action en paiement de l'indemnité précitée. | vervaltermijn voorzien voor het instellen van de rechtsvordering tot |
betaling van de voormelde vergoeding. | |
B.6. Een verschil in behandeling tussen bepaalde categorieën van | |
B.6. Une différence de traitement entre des catégories déterminées de | verhuurders dat voortvloeit uit de toepassing van verschillende |
bailleurs qui découle de l'application de réglementations différentes | huurstelsels en van de daarin vervatte termijnen voor het instellen |
sur les baux et des délais qu'elles prévoient pour intenter des | van rechtsvorderingen houdt op zich geen discriminatie in. Van |
actions n'est pas discriminatoire en soi. Il ne pourrait être question | discriminatie zou slechts sprake zijn indien het verschil in |
de discrimination que si la différence de traitement qui découle de | behandeling dat voortvloeit uit de toepassing van die regels, een |
l'application de ces règles de procédure entraînait une limitation | onevenredige beperking van de rechten van de daarbij betrokken |
disproportionnée des droits des personnes concernées. | personen met zich zou meebrengen. |
B.7.1. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi sur les baux | B.7.1. Het belang van de huurder in het kader van de Handelshuurwet |
commerciaux consiste en la possibilité de poursuivre l'exploitation de | betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak en het |
son fonds de commerce, qui doit être considéré comme un bien au sens | bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder, die als een |
de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention | aspect van het eigendomsrecht in de zin van artikel 1 van het Eerste |
européenne des droits de l'homme (voy. notamment CEDH, grande chambre, | Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de |
mens moeten worden beschouwd (zie o.m. EHRM, grote kamer, 25 maart | |
25 mars 1999, Iatridis c. Grèce, § 54; 24 juin 2003, Stretch c. | 1999, Iatridis t. Griekenland, § 54; 24 juni 2003, Stretch t. Verenigd |
Royaume-Uni, § 36), et en l'existence de garanties contre un abus de | Koninkrijk, § 36). Het belang van de huurder in het kader van de |
la part du bailleur. L'intérêt du preneur dans le cadre de la loi | |
relative aux baux à loyer est lié au droit au respect du bien loué, | Woninghuurwet betreft het ongestoord genot van zijn gehuurde goed, dat |
qui constitue un domicile au sens de l'article 8 de la Convention | een woning is in de zin van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de |
européenne des droits de l'homme (voy. CEDH, grande chambre, 8 mars | rechten van de mens (zie EHRM, grote kamer, 8 maart 2006, Blecic t. |
2006, Blecic. Croatie, § 83; 13 mai 2008, McCann c. Royaume-Uni, § | Kroatië, § 83; 13 mei 2008, McCann t. Verenigd Koninkrijk, § 47) en |
47), et à l'existence de garanties contre un abus de la part du | |
bailleur (CEDH, 27 mai 2004, Connors c. Royaume-Uni, § 83). | het bestaan van waarborgen tegen misbruik door de verhuurder (EHRM, 27 |
mei 2004, Connors t. Verenigd Koninkrijk, § 83). | |
B.7.2. L'intérêt du bailleur est au contraire lié à la sécurité | B.7.2. Het belang van de verhuurder houdt daarentegen verband met het |
juridique qui lui est garantie en imposant des délais à l'introduction | waarborgen van rechtszekerheid door het opleggen van termijnen voor |
d'actions en justice (voy. notamment CEDH, grande chambre, 8 juillet | het instellen van rechtsvorderingen (zie o.m. EHRM, grote kamer, 8 |
2004, Vo c. France, § 92). | juli 2004, Vo t. Frankrijk, § 92). |
B.8.1. Afin, d'une part, d'assurer les droits précités en matière de | B.8.1. Om, enerzijds, de voormelde rechten inzake huurcontinuïteit te |
continuité du bail et de protéger effectivement les preneurs contre | vrijwaren en de huurders effectief te beschermen tegen misbruiken door |
des abus commis par les bailleurs et afin, d'autre part, de protéger | verhuurders en om, anderzijds, de verhuurders te beschermen tegen een |
les bailleurs contre une trop longue incertitude quant aux actions en | te lange onzekerheid over de rechtsvorderingen tot betaling van een |
paiement d'une indemnité introduites contre eux, le législateur a, | vergoeding, heeft de wetgever in zijn streven naar een evenwicht in |
dans sa recherche d'un équilibre dans le cadre du bail commercial, | het kader van de handelshuur de in B.3.2 vermelde vergoeding gekoppeld |
attaché à l'indemnité mentionnée en B.3.2 un délai de forclusion d'un | aan een vervaltermijn van één jaar voor het instellen van de |
an pour l'introduction de l'action en paiement de cette indemnité. Le | rechtsvordering tot betaling van die vergoeding. De wetgever heeft die |
législateur n'a pas estimé nécessaire d'attacher un court délai de forclusion au droit à une indemnité pour parvenir à un équilibre dans le cadre du bail à loyer. B.8.2. Compte tenu de sa préoccupation de résoudre rapidement les litiges en matière commerciale, le législateur pouvait en outre raisonnablement estimer qu'il ne fallait imposer qu'aux opérateurs économiques d'être particulièrement attentifs, en soumettant leur action en paiement d'une indemnité à un court délai de forclusion d'un an. En revanche, compte tenu des travaux préparatoires mentionnés en B.5.1, le législateur pouvait raisonnablement estimer que, dans le cadre du bail à loyer, il n'était pas nécessaire d'imposer au preneur une attention et une urgence particulières prévoyant un délai de forclusion pour la mise en oeuvre de son droit à l'indemnité mentionnée en B.5.2. En outre, les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée dans le cadre d'un bail à loyer, dès lors que la prescription extinctive, prévue par l'article 2262bis, | koppeling tussen het recht op een vergoeding en een korte vervaltermijn niet nodig geacht om tot een evenwicht te komen in het kader van de woninghuur. B.8.2. Rekening houdend met de bekommernis om de geschillen die raken aan het handelsverkeer spoedig op te lossen, kon de wetgever daarenboven redelijkerwijs oordelen dat enkel aan de deelnemers aan het handelsverkeer een bijzondere oplettendheid diende te worden opgelegd door het instellen van hun rechtsvordering tot het betalen van een vergoeding aan een korte vervaltermijn van één jaar te onderwerpen. In het kader van de woninghuur vermocht de wetgever daarentegen, rekening houdend met de in B.5.1 vermelde parlementaire voorbereiding, redelijkerwijs te oordelen dat er geen noodzaak was om de woninghuurder een bijzondere oplettendheid en spoed ingevolge een vervaltermijn bij het verwezenlijken van zijn recht op de in B.5.2 vermelde vergoeding op te leggen. Bovendien worden de rechten van de verhuurder niet onevenredig beperkt, daar de bevrijdende verjaring, |
§ 1er, du Code civil, fait obstacle à ce que le preneur puisse | bepaald in artikel 2262bis, § 1, van het Burgerlijk Wetboek, |
poursuivre sans limite de temps son bailleur en paiement de l'indemnité précitée. | verhindert dat een huurder zijn verhuurder met betrekking tot de |
B.8.3. A la lumière des objectifs exposés plus haut en ce qui concerne | voormelde vergoeding onbeperkt in de tijd zou kunnen aanspreken. |
la loi sur les baux commerciaux et la loi relative aux baux à loyer, | B.8.3. In het licht van de hiervoor uiteengezette doelstellingen van |
les droits du bailleur ne sont pas limités de manière disproportionnée | de Handelshuurwet en van de Woninghuurwet, worden de rechten van de |
dans le cadre de la loi relative aux baux à loyer par l'absence d'un | verhuurder in het kader van de Woninghuurwet niet onevenredig beperkt |
délai de forclusion d'un an pour l'introduction de l'action en | door de ontstentenis van een vervaltermijn van één jaar voor het |
paiement de l'indemnité mentionnée en B.5.2. | instellen van de rechtsvordering tot betaling van de in B.5.2 vermelde vergoeding. |
B.9. La question préjudicielle appelle une réponse négative. | B.9. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. |
Par ces motifs, | Om die redenen, |
la Cour | het Hof |
dit pour droit : | zegt voor recht : |
L'article 28 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux | Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in |
commerciaux ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du Code civil, | het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het |
dans l'interprétation selon laquelle il ne s'applique pas à l'action | Burgerlijk Wetboek, in de interpretatie dat het niet van toepassing is |
en paiement de l'indemnité visée à l'article 3, § 2, alinéa 4, de la | op de rechtsvordering tot betaling van de vergoeding bedoeld in |
section 2 (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence | artikel 3, § 2, vierde lid, van afdeling 2 (« Regels betreffende de |
huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de | |
principale du preneur ») du livre III, titre VIII, chapitre II, du | huurder in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, |
Code civil, ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. | van het Burgerlijk Wetboek, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. |
Ainsi rendu en langue néerlandaise et en langue française, | Aldus gewezen in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig artikel |
conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, |
la Cour constitutionnelle, le 15 juin 2017. | op 15 juni 2017. |
Le greffier, Le président, | De griffier, De voorzitter, |
F. Meersschaut E. De Groot | F. Meersschaut E. De Groot |