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question préjudicielle relative à l'article 18 de la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III (...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents J. Spreutels et E.
De Groot, et des juges J.-(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 69/2017 du 15 juin 2017 Numéro du rôle : 6447 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 18 de la section 2bis du chapitre II du titre VIII du livre III (...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents J. Spreutels et E. De Groot, et des juges J.-(...) | Uittreksel uit arrest nr. 69/2017 van 15 juni 2017 Rolnummer : 6447 In zake : de prejudiciële vraag over artikel 18 van afdeling 2bis van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van he(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters J. Spreutels en E. De Groot, en de recht(...) |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 69/2017 du 15 juin 2017 | Uittreksel uit arrest nr. 69/2017 van 15 juni 2017 |
| Numéro du rôle : 6447 | Rolnummer : 6447 |
| En cause : la question préjudicielle relative à l'article 18 de la | In zake : de prejudiciële vraag over artikel 18 van afdeling 2bis (« |
| section 2bis (« Des règles particulières aux baux commerciaux ») du | Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van hoofdstuk II |
| chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil, posée par le | van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, gesteld door |
| Tribunal de commerce de Nivelles. | de Rechtbank van Koophandel te Nijvel. |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents J. Spreutels et E. De Groot, et des juges | samengesteld uit de voorzitters J. Spreutels en E. De Groot, en de |
| J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, P. Nihoul et R. Leysen, | rechters J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, P. Nihoul en R. |
| assistée du greffier F. Meersschaut, présidée par le président J. | Leysen, bijgestaan door de griffier F. Meersschaut, onder |
| Spreutels, | voorzitterschap van voorzitter J. Spreutels, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet de la question préjudicielle et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging |
| Par jugement du 8 juin 2016 en cause de la SPRL « Carttime » contre la | Bij vonnis van 8 juni 2016 in zake de bvba « Carttime » tegen de cva « |
| SCA « Wereldhave Belgium », dont l'expédition est parvenue au greffe | Wereldhave Belgium », waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is |
| de la Cour le 13 juin 2016, le Tribunal de commerce de Nivelles a posé | ingekomen op 13 juni 2016, heeft de Rechtbank van Koophandel te Nijvel |
| la question préjudicielle suivante : | de volgende prejudiciële vraag gesteld : |
| « L'article 18 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, en | « Schendt artikel 18 van de wet van 30 april 1951 op de |
| ce qu'il ne précise pas et n'impose pas les obligations de | handelshuurovereenkomsten de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in |
| communication et d'information dans le chef du bailleur quant aux | zoverre het de verplichtingen van de verhuurder tot mededeling en tot |
| informatie niet preciseert en oplegt met betrekking tot de voorwaarden | |
| conditions de la saisine du juge de paix en cas de ' désaccord | van de aanhangigmaking bij de vrederechter indien er ' onenigheid |
| persistant ', alors que l'article 14 de la loi sur les baux | blijft bestaan ', terwijl artikel 14 van de wet op de |
| commerciaux impose un formalisme strict au preneur qui fait la demande | handelshuurovereenkomsten strenge vormvoorschriften oplegt aan de |
| de renouvellement et ce sous peine de déchéance du droit de | huurder die de hernieuwing aanvraagt, en zulks op straffe van verval |
| renouvellement, viole-t-il les articles 10 et 11 de la Constitution ? ». | van het recht op hernieuwing ? ». |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1. Les articles 13, 14 et 18 de la section 2bis (« Des règles | B.1. De artikelen 13, 14 en 18 van afdeling 2bis (« Regels betreffende |
| particulières aux baux commerciaux ») du chapitre II du titre VIII du | de handelshuur in het bijzonder ») van hoofdstuk II van titel VIII van |
| livre III du Code civil, remplacée par l'article 1er de la loi du 30 | boek III van het Burgerlijk Wetboek, vervangen bij artikel 13 van de |
| avril 1951 sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds | wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten met het oog op |
| de commerce (loi sur les baux commerciaux), disposent : | de bescherming van het handelsfonds (wet op de handelshuurovereenkomsten), bepalen : |
| « Art. 13.Le preneur a le droit d'obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce, soit à l'expiration de celui-ci, soit à l'expiration du premier ou à l'expiration du deuxième renouvellement, pour une durée de neuf années, sauf accord des parties constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge. Ce droit est limité à trois renouvellements. Toutefois, si le bailleur ou l'un des bailleurs est mineur au moment du renouvellement du bail, la durée de celui-ci peut être restreinte à la période restant à courir jusqu'à sa majorité. Art. 14.Le preneur désireux d'exercer le droit au renouvellement doit, à peine de déchéance, le notifier au bailleur par exploit |
« Art. 13.De huurder heeft het recht, bij voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handel voort te zetten, hetzij bij het verstrijken ervan, hetzij bij het verstrijken van de eerste of de tweede hernieuwing, voor een duur van negen jaar, behoudens akkoord van partijen dat blijkt uit een authentieke akte of uit een voor de rechter afgelegde verklaring. Dit recht is beperkt tot drie hernieuwingen. Is evenwel de verhuurder of een der verhuurders minderjarig op het ogenblik van de hernieuwing van de huur, dan kan de duur daarvan beperkt worden tot de tijd die nog moet lopen tot aan zijn meerderjarigheid. Art. 14.De huurder die het recht op hernieuwing verlangt uit te oefenen, moet zulks op straffe van verval bij exploot van |
| d'huissier de justice ou par lettre recommandée dix-huit mois au plus, | gerechtsdeurwaarder of bij aangetekende brief ter kennis van de |
| quinze mois au moins, avant l'expiration du bail en cours. La | verhuurder brengen, ten vroegste achttien maanden, ten laatste |
| notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions | vijftien maanden vóór het eindigen van de lopende huur. De |
| auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail | kennisgeving moet op straffe van nietigheid de voorwaarden opgeven |
| et contenir la mention qu'à défaut de notification par le bailleur, | waaronder de huurder zelf bereid is om de nieuwe huur aan te gaan en |
| suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de | de vermelding bevatten dat de verhuurder geacht zal worden met de |
| renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d'offres d'un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. A défaut d'accord entre parties, le sous-locataire qui, en vue de sauvegarder ses droits à l'égard du bailleur, comme prévu à l'article 11, II, alinéa 2, lui a dénoncé sa demande, cite le locataire principal et le bailleur dans les trente jours de la réponse négative reçue de l'un d'entre eux, ou si l'un ou l'autre se sont abstenus de répondre, dans les trente jours qui suivent l'expiration du délai de trois mois. Le bailleur qui n'a pas pris attitude à l'égard du sous-locataire peut, en cours d'instance, dans les délais qui lui sont impartis par le juge, invoquer son droit de reprise ou subordonner le renouvellement à des conditions différentes. Si le preneur, forclos du droit au renouvellement, est, après l'expiration du bail, laissé en possession des lieux loués, il s'opère un nouveau bail d'une durée indéterminée, auquel le bailleur pourra mettre fin moyennant un congé de dix-huit mois au moins, sans préjudice du droit, pour le preneur, de demander le renouvellement. Dès le début du dix-huitième mois qui précède l'expiration du bail en cours, le preneur doit autoriser la visite des lieux par les amateurs éventuels conformément aux usages ». | hernieuwing van de huur onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde wijze binnen drie maanden kennis geeft ofwel van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde. Komen partijen niet tot overeenstemming, dan moet de onderhuurder, die, om zijn rechten ten opzichte van de verhuurder te vrijwaren, zijn aanvraag, zoals bepaald in artikel 11, II, tweede lid, ter kennis van de verhuurder heeft gebracht, de hoofdhuurder en de verhuurder dagvaarden binnen dertig dagen na het afwijzend antwoord van een van beiden, of, indien een van hen niet heeft geantwoord, binnen dertig dagen na het verstrijken van de termijn van drie maanden. De verhuurder die zijn houding ten opzichte van de onderhuurder niet heeft bepaald, kan in de loop der instantie en binnen de termijnen die hem door de rechter worden toegestaan, zijn recht van terugneming inroepen of de hernieuwing afhankelijk stellen van andere voorwaarden. Indien de van het recht op hernieuwing vervallen huurder, na het eindigen van de huur in het bezit van het verhuurde goed gelaten wordt, komt een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand, die de verhuurder zal kunnen beëindigen mits hij ze ten minste achttien maanden vooraf opzegt, onverminderd het recht van de huurder om hernieuwing te vragen. Vanaf de aanvang der achttiende maand vóór het eindigen van de lopende huur, moet de huurder, overeenkomstig de gebruiken, de mogelijke gegadigden toelaten tot het bezichtigen van het goed ». |
| « Art. 18.S'il résulte de la réponse prévue à l'article 14 que le |
« Art. 18.Indien uit het in artikel 14 bedoelde antwoord blijkt, dat |
| bailleur subordonne le renouvellement à des conditions relatives au | de verhuurder de hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden |
| loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres | betreffende de huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot |
| modalités du bail, et si le désaccord persiste quant à ces conditions, | of andere modaliteiten van de huur, en indien omtrent die voorwaarden |
| le preneur se pourvoit devant le juge dans les trente jours de la | onenigheid blijft bestaan, wendt de huurder zich tot de rechter binnen |
| réponse du bailleur, à peine de forclusion. | dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval. |
| Le juge statue en équité ». | De rechter doet uitspraak naar billijkheid ». |
| B.2. Le juge a quo interroge la Cour sur la compatibilité, avec les | B.2. De verwijzende rechter stelt aan het Hof een vraag over de |
| articles 10 et 11 de la Constitution, de l'article 18 de la loi sur | bestaanbaarheid, met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, van |
| les baux commerciaux précitée en ce qu'il ne précise pas et n'impose | artikel 18 van de voormelde wet op de handelshuurovereenkomsten, in |
| pas, dans le chef du bailleur, des obligations de communication et | zoverre het, ten aanzien van de verhuurder, geen verplichtingen tot |
| mededeling en tot informatie preciseert en oplegt met betrekking tot | |
| d'information quant aux conditions de la saisine du juge de paix en | de voorwaarden van de aanhangigmaking bij de vrederechter indien er |
| cas de désaccord persistant, alors que l'article 14 de la même loi | onenigheid blijft bestaan, terwijl artikel 14 van dezelfde wet strenge |
| impose un formalisme strict au preneur qui fait la demande de | vormvoorschriften oplegt aan de huurder die de hernieuwing aanvraagt, |
| renouvellement, et ce sous peine de déchéance du droit de renouvellement. | en zulks op straffe van verval van het recht op hernieuwing. |
| B.3.1. Il ressort de la formulation de la question préjudicielle que | B.3.1. Uit de bewoordingen van de prejudiciële vraag blijkt dat het |
| la différence de traitement soumise à l'appréciation de la Cour tient, | verschil in behandeling dat aan het oordeel van het Hof wordt |
| dans les rapports entre preneur et bailleur - comparables en tant que | onderworpen, in de verhoudingen tussen huurder en verhuurder - die |
| parties à un même contrat -, au formalisme strict qui consiste à | vergelijkbaar zijn als partijen bij eenzelfde contract -, betrekking |
| imposer au preneur, et non au bailleur, certaines formalités | heeft op het strikte formalisme dat erin bestaat de huurder, en niet |
| expresses, à peine de déchéance du droit au renouvellement ou à peine | de verhuurder, uitdrukkelijke vormvoorschriften op te leggen, op |
| straffe van verval van het recht op hernieuwing of op straffe van | |
| de nullité de la demande de renouvellement. | nietigheid van de aanvraag tot hernieuwing. |
| B.3.2. L'alinéa 1er de l'article 14 de la loi sur les baux commerciaux | B.3.2. Bij het eerste lid van artikel 14 van de wet op de |
| impose, en effet, au preneur désireux d'exercer le droit au | handelshuurovereenkomsten wordt de huurder die het recht op |
| renouvellement du bail commercial de notifier, à peine de déchéance, | hernieuwing van de handelshuur verlangt uit te oefenen immers de |
| son intention au bailleur et d'indiquer, dans la notification, à peine | verplichting opgelegd om, op straffe van verval, zijn voornemen ter |
| de nullité, les conditions auxquelles il est disposé à conclure le | kennis van de verhuurder te brengen en in de kennisgeving, op straffe |
| nouveau bail ainsi que la mention qu'à défaut de notification par le | van nietigheid, de voorwaarden op te geven waaronder hij bereid is om |
| bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus | de nieuwe huur aan te gaan, alsook de vermelding op te nemen dat de |
| motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes | verhuurder geacht wordt met de hernieuwing van de huur onder de |
| ou d'offres d'un tiers, le bailleur est présumé consentir au | voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet op dezelfde |
| renouvellement du bail aux conditions proposées. | wijze binnen drie maanden kennisgeeft ofwel van zijn met redenen |
| omklede weigering van hernieuwing, ofwel van andere voorwaarden of van | |
| het aanbod van een derde. | |
| En revanche, l'article 18 de cette loi n'impose pas au bailleur, qui | Daarentegen, wordt bij artikel 18 van die wet aan de verhuurder die de |
| subordonne le renouvellement à des conditions relatives au loyer, à la | hernieuwing afhankelijk stelt van voorwaarden betreffende de |
| contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du | huurprijs, de bijdrage in de lasten, de wijze van genot of andere |
| bail, de mentionner dans sa réponse que le preneur doit, si le | modaliteiten van de huur, niet de verplichting opgelegd om in zijn |
| antwoord te vermelden dat, indien omtrent die voorwaarden onenigheid | |
| désaccord persiste quant à ces conditions, se pourvoir devant le juge | blijft bestaan, de huurder zich, op straffe van verval, binnen dertig |
| de paix dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de | dagen na het antwoord van de verhuurder tot de vrederechter dient te |
| forclusion. | wenden. |
| B.4. Parmi les mesures destinées à garantir au preneur une certaine | B.4. Onder de maatregelen die bestemd zijn om de huurder een zekere |
| stabiliteit van zijn handelszaak te garanderen, organiseert hoofdstuk | |
| stabilité de son fonds de commerce, le chapitre 7 de la loi sur les | 7 van de wet op de handelshuurovereenkomsten (de artikelen 13 tot 24) |
| baux commerciaux (articles 13 à 24) organise un droit au | een recht op hernieuwing van de handelshuurovereenkomst. Artikel 13 |
| renouvellement du bail commercial. L'article 13 lui donne en effet le | verleent hem immers het recht, met voorkeur boven alle andere |
| droit d'obtenir le renouvellement de son bail, par préférence à toute | personen, de hernieuwing van zijn huurovereenkomst te verkrijgen om |
| autre personne, pour la continuation du même commerce. L'article 14 | dezelfde handelszaak voort te zetten. Artikel 14 preciseert de |
| précise les formalités à respecter par les deux parties lorsque le | formaliteiten die door beide partijen in acht moeten worden genomen |
| preneur entend solliciter ce renouvellement. L'article 16 précise les | wanneer de huurder die hernieuwing wil aanvragen. In artikel 16 worden |
| motifs pour lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du | de motieven gepreciseerd wegens welke de verhuurder de hernieuwing van |
| bail. Les articles 18 à 20 règlent l'hypothèse dans laquelle le | de huur kan weigeren. De artikelen 18 tot 20 regelen het geval waarin |
| de verhuurder de hernieuwing van de huur aan andere voorwaarden | |
| bailleur subordonne le renouvellement du bail à des conditions | onderwerpt dan die welke door de huurder worden voorgesteld. De |
| différentes de celles proposées par le preneur. Les articles 21 à 23 | artikelen 21 tot 23 regelen ten slotte het recht van de verhuurder om |
| réglementent enfin le droit du bailleur d'opposer à la demande de | tegenover de aanvraag tot hernieuwing een interessanter, door een |
| renouvellement une offre de loyer plus intéressante formulée par un | derde geformuleerd huuraanbod te plaatsen. |
| tiers. B.5. Il ressort des travaux préparatoires de la loi du 30 avril 1951 | B.5. Uit de parlementaire voorbereiding van de wet van 30 april 1951 |
| que le législateur entendait à la fois assurer une certaine stabilité | blijkt dat de wetgever de handelszaak een zekere stabiliteit wilde |
| au fonds de commerce au bénéfice du preneur d'un bail commercial et | verzekeren ten voordele van de huurder in het kader van een |
| handelshuurovereenkomst en tegelijkertijd een punt van evenwicht wilde | |
| trouver un point d'équilibre entre les intérêts du preneur et ceux du bailleur. | vinden tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. |
| Il a été exposé que le but de la loi répondait « au souci de garantir | Er werd uiteengezet dat de opzet van de wet beantwoordde « aan het |
| les intérêts économiques et sociaux légitimes des Classes moyennes | streven om de gewettigde economische en sociale belangen van de |
| contre l'instabilité et les sources d'abus que comporte le régime de | Middenstand te vrijwaren tegen de onvastheid en de aanleidingen tot |
| la liberté absolue des conventions de bail » et que « [le] but [était] | misbruiken die gepaard gaan met het stelsel van de volledige vrijheid |
| triple : 1° donner au preneur commerçant des garanties de durée et | van de huurovereenkomsten » en dat het « [doel] drievoudig [was] : 1° |
| aan de handeldrijvende huurder waarborgen van duur en initiatief te | |
| d'initiative; 2° lui assurer le renouvellement du bail quand le | verschaffen; 2° hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te |
| verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders | |
| propriétaire n'a pas de raisons fondées de disposer autrement des | over de plaatsen te beschikken en, bij gelijk aanbod, de voorkeur ten |
| lieux et, à offre égale, la préférence à tout tiers enchérisseur; 3° | opzichte van elk opbiedend derde; 3° te zijnen bate verschillende |
| établir à son profit diverses indemnités sanctionnant soit la fraude à | vergoedingen in te voeren als waarborg hetzij tegen ontduiking van de |
| la loi, soit la concurrence illicite ou l'appropriation de la | wet, hetzij tegen ongeoorloofde mededinging of toe-eigening van |
| clientèle à l'occasion d'une fin de bail, soit enfin l'enrichissement | clientèle bij gelegenheid van het verstrijken van een |
| huurovereenkomst, hetzij, ten slotte, tegen verrijking zonder oorzaak | |
| sans cause » (Doc. parl., Chambre, 1947-1948, n° 20, pp. 2, 4 et 5). | » (Parl. St., Kamer, 1947-1948, nr. 20, pp. 2, 4 en 5). |
| Il a été souligné qu'un « point d'équilibre [était] à trouver entre la | Er werd onderstreept dat « een evenwicht gevonden [moest] worden |
| protection du fonds de commerce, au sens large, et le respect des | tussen de bescherming van de handelszaak, in de ruime zin genomen, en |
| intérêts légitimes des propriétaires d'immeubles » et qu'il convenait | de eerbiediging van de wettige belangen van de eigenaars » en dat het |
| « de concilier les intérêts en présence » (Doc. parl., Sénat, | betaamde « de tegenover elkaar staande belangen te verzoenen » (Parl. |
| 1948-1949, n° 384, pp. 2 et 3). | St., Senaat, 1948-1949, nr. 384, pp. 2 en 3). |
| En ce qui concerne la mention imposée par la dernière phrase de | Wat de vermelding betreft die bij de laatste zin van artikel 14, |
| l'article 14, alinéa 1er, au preneur souhaitant obtenir le | eerste lid, wordt opgelegd aan de huurder die de hernieuwing van zijn |
| renouvellement de son bail, il ressort des travaux préparatoires que | huurovereenkomst wenst te verkrijgen, blijkt uit de parlementaire |
| le souci du législateur a été d'éviter que le renouvellement du bail | voorbereiding dat het de zorg van de wetgever is geweest te vermijden |
| ne soit imposé au bailleur de façon inopinée. En effet, selon l'auteur | dat de hernieuwing van de huurovereenkomst de verhuurder onverwacht |
| wordt opgelegd. Immers, volgens de auteur van het amendement dat aan | |
| de l'amendement qui est à l'origine de cette disposition, « il s'agit | de oorsprong ligt van die bepaling, « gaat [het] er om de aandacht van |
| d'attirer l'attention du bailleur sur la nécessité pour lui de | de verhuurder te vestigen op de noodzakelijkheid voor hem binnen de |
| signifier dans les trois mois son refus de renouvellement » (Ann., | drie maanden zijn weigering tot vernieuwing te betekenen » (Hand., |
| Chambre, 11 décembre 1947, p. 20). | Kamer, 11 december 1947, p. 20). |
| B.6. Le bailleur, tout comme le preneur, est astreint, dans le cadre | B.6. De verhuurder is, net zoals de huurder, in het raam van een |
| d'une demande de renouvellement, à des formes et délais dont le | aanvraag tot hernieuwing, gehouden tot vormen en termijnen waarvan de |
| non-respect est sanctionné de façon radicale. | niet-naleving op radicale wijze wordt bestraft. |
| Il résulte en effet de l'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, que | Uit artikel 14, eerste lid, tweede zin, volgt immers dat van het |
| la réponse du bailleur à l'offre de renouvellement qui lui est faite | antwoord van de verhuurder op het aanbod van hernieuwing vanwege de |
| par le preneur doit être notifiée à ce dernier dans les trois mois, | huurder aan laatstgenoemde kennis moet worden gegeven binnen drie |
| par exploit d'huissier ou par lettre recommandée. Le non-respect par | maanden, bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief. De |
| le bailleur de ces formes et délais implique le renouvellement du bail | niet-inachtneming door de verhuurder van die vormvereisten en |
| aux conditions proposées par le preneur, c'est-à-dire la déchéance, | termijnen impliceert de hernieuwing van de huurovereenkomst tegen de |
| pour le bailleur, du droit d'opposer au preneur un motif légitime de | door de huurder voorgestelde voorwaarden, dit wil zeggen het verval, |
| voor de verhuurder, van het recht om tegen de huurder een geldige | |
| refus (article 16), des conditions différentes (article 18) ou l'offre | reden tot weigering (artikel 16), andere voorwaarden (artikel 18) of |
| d'un tiers (article 21). | het aanbod van een derde (artikel 21) in te brengen. |
| B.7.1. L'article 14, alinéa 1er, deuxième phrase, impose au preneur de | B.7.1. Artikel 14, eerste lid, tweede zin, legt de huurder de |
| mentionner, de manière expresse, le délai de trois mois dans lequel le | verplichting op uitdrukkelijk de termijn van drie maanden binnen welke |
| bailleur doit répondre, la forme dans laquelle il doit le faire, les | de verhuurder moet antwoorden te vermelden, de vorm waarin hij zulks |
| trois options qui lui sont offertes ainsi que les conséquences, à son | moet doen, de drie opties die hem worden geboden, alsmede welke |
| égard, de l'absence de réponse dans les délais requis, à savoir son | gevolgen de ontstentenis van antwoord binnen de vereiste termijnen |
| consentement présumé aux conditions proposées par le preneur. | voor hem teweegbrengt, namelijk diens vermoede instemming met de door |
| de huurder voorgestelde voorwaarden. | |
| B.7.2. En considération de l'objectif général d'équilibre entre les | B.7.2. Gelet op de algemene doelstelling van evenwicht tussen de |
| intérêts du preneur et ceux du bailleur comme de l'objectif spécifique | belangen van de huurder en die van de verhuurder en op de bij artikel |
| poursuivi par l'article 14, il n'apparaît pas que ce formalisme soit | 14 nagestreefde specifieke doelstelling, blijkt niet dat die |
| disproportionné. | vormvoorschriften onevenredig zouden zijn. |
| B.7.3. L'article 13 de la loi sur les baux commerciaux octroie au | B.7.3. Artikel 13 van de wet op de handelshuurovereenkomsten kent aan |
| preneur d'un bail commercial le droit d'obtenir, par préférence à | de huurder in het kader van een handelshuurovereenkomst het recht toe, |
| toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la | met voorkeur boven alle andere personen, de hernieuwing van zijn |
| huurovereenkomst te verkrijgen om dezelfde handelszaak voort te | |
| continuation du même commerce. Le preneur désireux d'exercer ce droit | zetten. De huurder die dat recht wenst uit te oefenen, moet, krachtens |
| doit, en vertu de l'article 14, faire une offre au bailleur, précisant | artikel 14, de verhuurder een aanbod doen waarin de voorwaarden worden |
| les conditions auxquelles il propose de renouveler son bail. | gepreciseerd onder welke hij voorstelt zijn huurovereenkomst te |
| Le bailleur est tenu de répondre à cette offre dans les trois mois, | hernieuwen. De verhuurder is ertoe gehouden op dat aanbod binnen drie maanden een |
| faute de quoi il est présumé y consentir; en outre, en vertu des | antwoord te geven, bij ontstentenis waarvan hij vermoed wordt in te |
| articles 14 à 24 de la loi, il ne peut opposer à l'offre qui lui est | stemmen; bovendien mag hij, krachtens de artikelen 14 tot 24 van de |
| wet, zich ten aanzien van het aanbod dat hem door de huurder wordt | |
| faite par le preneur, sauf dédommagement de ce dernier (article 16, | gedaan, behoudens schadeloosstelling van laatstgenoemde (artikel 16, |
| IV), que l'un des motifs légitimes de refus repris à l'article 16, des | IV), enkel beroepen op één van de in artikel 16 vermelde wettige |
| conditions différentes ou l'existence d'une offre d'un tiers, sous le | redenen tot weigering, andere voorwaarden of het bestaan van een |
| aanbod van een derde, hetgeen, in geval van betwisting, wordt | |
| contrôle, en cas de contestation, du juge de paix. | onderworpen aan de controle van de vrederechter. |
| Il s'ensuit que le droit au renouvellement, organisé par la loi du 30 avril 1951, implique dans le chef du bailleur, par rapport au droit commun des contrats, une limitation substantielle de sa liberté contractuelle, en ce qui concerne tant l'effet de son silence que les motifs qu'il peut avancer pour écarter l'offre. Compte tenu de ces conséquences, il se conçoit que le législateur ait souhaité garantir au bailleur une information certaine sur les obligations qui sont les siennes en matière de renouvellement. La nullité qui sanctionne l'omission des mentions imposées par l'article 14, alinéa 1er, n'apparaît pas comme déraisonnable. Il est raisonnablement justifié que le législateur n'ait pas jugé nécessaire de garantir au preneur une information semblable sur son obligation de se pourvoir devant le juge de paix dans les trente jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion, dans l'hypothèse | Daaruit volgt dat het recht op hernieuwing, georganiseerd in de wet van 30 april 1951, voor de verhuurder, ten opzichte van het gemeen recht van de overeenkomsten, een substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid impliceert, zowel wat het gevolg van zijn stilzwijgen betreft als op het vlak van de redenen die hij kan aanvoeren om het bod te weren. Rekening houdend met die gevolgen, is het te begrijpen dat de wetgever wilde waarborgen dat de verhuurder over zijn verplichtingen inzake hernieuwing op betrouwbare wijze wordt ingelicht. De nietigheid als sanctie voor het weglaten van de bij artikel 14, eerste lid, opgelegde vermeldingen, blijkt niet onredelijk. Het is redelijk verantwoord dat de wetgever het niet nodig heeft geacht aan de huurder gelijke informatie te waarborgen over zijn |
| précisée par l'article 18 de la loi sur les baux commerciaux. C'est, | verplichting om zich, in het in artikel 18 van de wet op de |
| handelshuurovereenkomsten gepreciseerde geval, op straffe van verval, | |
| en effet, le preneur qui prend l'initiative de demander le | binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder tot de |
| vrederechter te wenden. De huurder neemt immers het initiatief om de | |
| hernieuwing van de huurovereenkomst aan te vragen op grond van artikel | |
| renouvellement du bail sur la base de l'article 14 de la loi, qui lui | 14 van de wet, dat hem een recht op hernieuwing verleent teneinde de |
| octroie un droit au renouvellement en vue d'assurer la stabilité de | stabiliteit van zijn handelszaak te verzekeren. Zoals vermeld in B.5, |
| son fonds de commerce. Comme il est dit en B.5, l'obligation pour le | wordt de verplichting voor de huurder om de verhuurder op de hoogte te |
| preneur d'informer le bailleur se justifie par le souci du législateur | brengen verantwoord door de zorg van de wetgever die erin bestaat te |
| d'éviter que ce renouvellement ne soit imposé au bailleur de façon | vermijden dat die hernieuwing de verhuurder onverwacht wordt opgelegd, |
| inopinée, compte tenu de la limitation substantielle apportée par la | rekening houdend met de bij de in het geding zijnde wet aangebrachte |
| loi en cause à sa liberté contractuelle. | substantiële beperking van zijn contractuele vrijheid. |
| B.8. La question préjudicielle appelle une réponse négative. | B.8. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | Het hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| L'article 18 de la section 2bis (« Des règles particulières aux baux | Artikel 18 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in |
| commerciaux ») du chapitre II du titre VIII du livre III du Code civil | het bijzonder ») van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het |
| ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution. | Burgerlijk Wetboek schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet. |
| Ainsi rendu en langue française et en langue néerlandaise, | Aldus gewezen in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het Grondwettelijk Hof, |
| la Cour constitutionnelle, le 15 juin 2017. | op 15 juni 2017. |
| Le greffier, | De griffier, |
| F. Meersschaut | F. Meersschaut |
| Le président, | De voorzitter, |
| J. Spreutels | J. Spreutels |