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cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre
VIII, chapitre II, section 2, du Code civil La Cour constitutionnelle, composée
des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges E. De(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 182/2011 du 1 er décembre 2011 Numéro du rôle : 5133 En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges E. De(...) | Uittreksel uit arrest nr. 182/2011 van 1 december 2011 Rolnummer 5133 In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 3, § 5, derde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en R. Henneuse, en de rechter(...) |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 182/2011 du 1er décembre 2011 | Uittreksel uit arrest nr. 182/2011 van 1 december 2011 |
| Numéro du rôle : 5133 | Rolnummer 5133 |
| En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 3, § 5, | In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 3, § 5, derde |
| alinéa 3, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code | lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het |
| civil (« Des règles particulières aux baux relatifs à la résidence | Burgerlijk Wetboek (« Regels betreffende de huurovereenkomsten met |
| betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder | |
| principale du preneur »), inséré par l'article 73 de la loi-programme | »), ingevoegd bij artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december |
| (I) du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du canton de Furnes-Nieuport. | 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Veurne-Nieuwpoort. |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents M. Bossuyt et R. Henneuse, et des juges E. De | samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en R. Henneuse, en de |
| Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, | rechters E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. |
| J. Spreutels, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul et F. Daoût, assistée du | Moerman, E. Derycke, J. Spreutels, T. Merckx-Van Goey, P. Nihoul en F. |
| greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Bossuyt, | Daoût, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet des questions préjudicielles et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging |
| Par jugement du 5 avril 2011 en cause de Dirk Vannecke et Petra | Bij vonnis van 5 april 2011 in zake Dirk Vannecke en Petra Vanhulle |
| Vanhulle contre Dirk Hermans, dont l'expédition est parvenue au greffe | tegen Dirk Hermans, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is |
| de la Cour le 7 avril 2011, le Juge de paix du canton de | ingekomen op 7 april 2011, heeft de Vrederechter van het kanton |
| Furnes-Nieuport a posé les questions préjudicielles suivantes : | Veurne-Nieuwpoort de volgende prejudiciële vragen gesteld : |
| - « L'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer, | - « Schendt artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet (ingevoegd door |
| inséré par l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 | artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (B.S. 28 |
| december 2006, derde uitgave)), in werking vanaf 1 juli 2007, ten | |
| overstaan van de huurders die na 15 juni 2007 een woning huren als | |
| (M.B., 28 décembre 2006 (troisième édition)), en vigueur à partir du 1er | hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een mondelinge |
| juillet 2007, viole-t-il les articles 10, 11 et/ou 23 de la | huurovereenkomst tot stand gekomen is, de artikelen 10, 11 en/of 23 |
| Constitution à l'égard des preneurs qui, après le 15 juin 2007, louent | van de Grondwet in die zin geïnterpreteerd dat in geval er na 15 juni |
| une habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet | 2007 een mondelinge woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand |
| effet un contrat de bail oral, si cet article est interprété en ce | |
| sens qu'en cas de conclusion de contrat de bail oral de neuf ans après | gekomen is, de regeling van artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet |
| le 15 juin 2007, le régime de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi | niet van toepassing zou zijn, terwijl artikel 3, § 5, derde lid, |
| relative aux baux à loyer ne serait pas applicable, tandis que | |
| l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est | Woninghuurwet wel toepasselijk is op de huurders die na 15 juni 2007 |
| applicable aux preneurs qui, après le 15 juin 2007, louent une | een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een |
| habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet effet un | niet geregistreerde schriftelijke woninghuurovereenkomst van negen |
| contrat de bail écrit de neuf ans non enregistré ? »; | jaar tot stand gekomen is ? »; |
| - « L'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer, | - « Schendt artikel 3, § 5, derde lid, Woninghuurwet (ingevoegd door |
| inséré par l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 | artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 (B.S. 28 |
| december 2006, derde uitgave)), in werking vanaf 1 juli 2007, ten | |
| overstaan van de huurders die vóór 15 juni 2007 een woning huren als | |
| (M.B., 28 décembre 2006 (troisième édition)), en vigueur à partir du 1er | hoofdverblijfplaats en met wie daaromtrent een mondelinge |
| juillet 2007, viole-t-il les articles 10, 11 et/ou 23 de la | huurovereenkomst tot stand gekomen is, de artikelen 10, 11 en/of 23 |
| Constitution à l'égard des preneurs qui, avant le 15 juin 2007, louent | van de Grondwet in die zin geïnterpreteerd dat in geval er vóór 15 |
| une habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet | juni 2007 een mondelinge woninghuurovereenkomst van negen jaar tot |
| effet un contrat de bail oral, si cet article est interprété en ce | stand gekomen is, de regeling van artikel 3, § 5, derde lid, |
| sens qu'en cas de conclusion de contrat de bail oral de neuf ans avant | |
| le 15 juin 2007, le régime de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi | Woninghuurwet niet van toepassing zou zijn, terwijl artikel 3, § 5, |
| relative aux baux à loyer ne serait pas applicable, tandis que | |
| l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est | derde lid, Woninghuurwet wel toepasselijk is op de huurders die vóór |
| applicable aux preneurs qui, avant le 15 juin 2007, louent une | 15 juni 2007 een woning huren als hoofdverblijfplaats en met wie |
| habitation comme résidence principale et qui ont conclu à cet effet un | daaromtrent een niet geregistreerde schriftelijke |
| contrat de bail écrit de neuf ans non enregistré ? ». | woninghuurovereenkomst van negen jaar tot stand gekomen is ? ». |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1.1. L'article 3, § 5, alinéas 1er à 3, du livre III, titre VIII, | B.1.1. Artikel 3, § 5, eerste tot derde lid, van boek III, titel VIII, |
| chapitre II, section 2, du Code civil (ci-après : la loi relative aux | hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (hierna : de |
| baux à loyer) est libellé comme suit depuis sa modification par | Woninghuurwet) luidt sinds de wijziging ervan bij artikel 73 van de |
| l'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 : | programmawet (I) van 27 december 2006 als volgt : |
| « Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas | « De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet |
| d'application ». | van toepassing ». |
| B.1.2. Le troisième alinéa de l'article 3, § 5, de la loi relative aux | B.1.2. Het derde lid van artikel 3, § 5, van de Woninghuurwet is de in |
| baux à loyer est la disposition en cause. La ratio legis de cette | het geding zijnde bepaling. De ratio legis van die bepaling is het |
| disposition est d'offrir une meilleure protection au preneur en cas de | voorzien in een effectievere bescherming van de huurder bij de verkoop |
| vente du bien loué (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2773/001, | van het gehuurde goed (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, |
| pp. 53 et 56). En effet, par l'enregistrement, le bail obtient date | pp. 53 en 56). Door de registratie verkrijgt de huurovereenkomst |
| certaine au sens de l'article 9, alinéa 1er, de la loi relative aux | immers vaste dagtekening in de zin van artikel 9, eerste lid, van de |
| baux à loyer, de sorte que l'acquéreur à titre gratuit ou à titre | Woninghuurwet, zodat de verkrijger om niet of onder bezwarende titel |
| onéreux est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la | in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het |
| date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation. B.1.3. En vertu de l'article 5bis de la loi relative aux baux à loyer, l'obligation d'enregistrement du bail repose sur le bailleur. Conformément à cette disposition, les frais liés à un enregistrement éventuellement tardif sont entièrement à sa charge. Quant à la première question préjudicielle B.2. Dans l'interprétation du juge a quo, la disposition en cause s'applique aux seuls baux écrits non enregistrés et non aux baux oraux, qui ne sont pas enregistrés. Cette interprétation a pour effet qu'en cas de bail oral, le preneur doit toujours respecter le délai de congé de trois mois et qu'il est tenu, le cas échéant, au paiement de l'indemnité de congé, alors que | verlijden van de authentieke akte treedt, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. B.1.3. Krachtens artikel 5bis van de Woninghuurwet rust de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst op de verhuurder. De kosten verbonden aan een eventueel laattijdige registratie zijn krachtens die bepaling volledig te zijnen laste. Ten aanzien van de eerste prejudiciële vraag B.2. In de interpretatie van de verwijzende rechter is de in het geding zijnde bepaling slechts van toepassing op niet-geregistreerde schriftelijke huurovereenkomsten, en niet op mondelinge huurovereenkomsten, die niet geregistreerd zijn. Die interpretatie heeft als gevolg dat in geval van een mondelinge huurovereenkomst de huurder steeds de opzeggingstermijn van drie maanden in acht dient te nemen en dat hij in voorkomend geval zal zijn gehouden tot betaling van de opzeggingsvergoeding, terwijl in het |
| dans le cas d'un bail écrit, le preneur est dispensé de respecter un | geval van een schriftelijke huurovereenkomst de huurder is ontslagen |
| délai de congé et de payer une indemnité de congé si le bailleur n'a pas fait enregistrer le bail. En outre, dans cette interprétation, le preneur, en cas de bail oral, n'est pas non plus protégé en cas de vente du bien loué, bien que telle ait été l'intention du législateur. Dans cette interprétation, il existe donc une différence de traitement entre le preneur qui a conclu un bail écrit mais non enregistré par le bailleur et le preneur qui a conclu un bail oral. B.3. La différence de traitement repose sur un critère objectif, à savoir le caractère écrit ou non du bail d'habitation. La différence de traitement n'est toutefois pas pertinente au regard de l'objectif poursuivi par le législateur. En effet, le preneur qui est lié par un bail d'habitation oral a tout autant intérêt à bénéficier de la protection prévue par la disposition en cause. | van de opzeggingstermijn en de opzeggingsvergoeding indien de verhuurder ze niet registreert. Bovendien is in die interpretatie de huurder in het geval van een mondelinge huurovereenkomst evenmin beschermd bij verkoop van het gehuurde goed, hoewel dit de bedoeling van de wetgever was. In die interpretatie bestaat er bijgevolg een verschil in behandeling tussen de huurder die een schriftelijke maar door de verhuurder niet geregistreerde huurovereenkomst heeft gesloten en de huurder die een mondelinge huurovereenkomst heeft gesloten. B.3. Het verschil in behandeling berust op een objectief criterium, te weten het al dan niet schriftelijke karakter van de woninghuurovereenkomst. Het verschil in behandeling is evenwel niet pertinent in het licht van de door de wetgever nagestreefde doelstelling. De huurder die is gebonden door een mondelinge woninghuurovereenkomst, heeft immers evenzeer belang bij de bescherming waarin de in het geding zijnde bepaling voorziet. |
| Dans cette interprétation, l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi | In die interpretatie is artikel 3, § 5, derde lid, van de |
| relative aux baux à loyer est incompatible avec les articles 10 et 11 | Woninghuurwet niet bestaanbaar met de artikelen 10 en 11 van de |
| de la Constitution. | Grondwet. |
| B.4. La disposition en cause est toutefois susceptible d'une autre | B.4. De in het geding zijnde bepaling is echter voor een andere |
| interprétation. Le texte de l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi | interpretatie vatbaar. De tekst van artikel 3, § 5, derde lid, van de |
| relative aux baux à loyer n'exclut pas que cette disposition soit | Woninghuurwet sluit niet uit dat die bepaling wordt toegepast op |
| appliquée aux baux d'habitation oraux. Il résulte en outre de la | mondelinge woninghuurovereenkomsten. Uit de combinatie van die |
| lecture combinée de cette disposition avec les articles 1bis, 5bis et 12 de la loi relative aux baux à loyer que le bailleur est obligé de faire établir le bail oral dans un écrit et de présenter cet écrit à l'enregistrement. En vertu de l'article 1bis de la loi relative aux baux à loyer, tout bail affectant la résidence principale du preneur doit être établi dans un écrit. La partie contractante la plus diligente peut, faute d'exécution dans les huit jours d'une mise en demeure signifiée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier, contraindre l'autre partie, par voie procédurale s'il échet, à dresser, compléter ou signer une convention écrite. Au besoin, elle peut, en vertu de la même disposition, requérir que le jugement vaille bail écrit. Dès lors qu'en vertu de l'article 5bis de la loi relative aux baux à loyer, l'obligation d'enregistrement incombe au bailleur, celui-ci doit, même en cas de refus du preneur, appliquer l'article 1bis. En | bepaling met de artikelen 1bis, 5bis en 12 van de Woninghuurwet vloeit bovendien voort dat de verhuurder verplicht is de mondelinge huurovereenkomst op schrift te doen stellen en dat geschrift ter registratie aan te bieden. Krachtens artikel 1bis van de Woninghuurwet dient van elke huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder, een geschrift te worden gesteld. De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die wordt betekend bij een ter post aangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Indien nodig, kan zij krachtens dezelfde bepaling verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst. Nu de registratieplicht krachtens artikel 5bis van de Woninghuurwet op de verhuurder rust, dient hij, zelfs bij weigering van de huurder, |
| vertu de l'article 12 de la loi relative aux baux à loyer, toutes les | artikel 1bis toe te passen. Krachtens artikel 12 van de Woninghuurwet |
| dispositions de cette loi sont en effet impératives. | zijn die bepalingen immers van dwingend recht. |
| Si le bailleur néglige de le faire, la sanction prévue par la | Indien de verhuurder nalaat dit te doen, dient, gelet op de door de |
| disposition en cause doit, eu égard à l'objectif poursuivi par le | wetgever nagestreefde doelstelling, de sanctie bedoeld in de in het |
| législateur, également lui être appliquée, même s'il n'existe pas de | geding zijnde bepaling ook op hem van toepassing te zijn, ook al |
| convention écrite ni, a fortiori, enregistrée. | bestaat er geen geschreven, laat staan een geregistreerde, |
| Dans cette interprétation, la différence de traitement visée dans la | overeenkomst. In die interpretatie bestaat het in de prejudiciële vraag bedoelde |
| question préjudicielle est inexistante, la disposition en cause | verschil in behandeling niet, draagt de in het geding zijnde bepaling |
| contribue à garantir le droit à un logement décent visé à l'article | bij tot het waarborgen van het recht op behoorlijke huisvesting beoogd |
| 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution et partant, l'article 3, § 5, | in artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet, en is bijgevolg artikel |
| alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer est compatible avec les | 3, § 5, derde lid, van de Woninghuurwet bestaanbaar met de artikelen |
| articles 10 et 11 de la Constitution. | 10 en 11 van de Grondwet. |
| Quant à la seconde question préjudicielle | Ten aanzien van de tweede prejudiciële vraag |
| B.5.1. Par la seconde question préjudicielle, le juge a quo souhaite | B.5.1. Met de tweede prejudiciële vraag wenst de verwijzende rechter |
| savoir si la différence de traitement qui existe, par suite de | te vernemen of het verschil in behandeling dat ingevolge artikel 3, § |
| l'article 3, § 5, alinéa 3, de la loi relative aux baux à loyer, entre | 5, derde lid, van de Woninghuurwet bestaat tussen huurovereenkomsten |
| des baux qui ont été conclus avant l'entrée en vigueur de cette | die werden gesloten vóór de inwerkingtreding van die bepaling, al |
| disposition, selon qu'il s'agit d'un bail oral ou d'un bail écrit, est | naargelang het een mondelinge huurovereenkomst of een schriftelijke |
| ou non compatible avec le principe d'égalité et de non-discrimination. | huurovereenkomst betreft, al dan niet bestaanbaar is met het beginsel |
| van gelijkheid en niet-discriminatie. | |
| B.5.2. La disposition en cause a été insérée par l'article 73 de la | B.5.2. De in het geding zijnde bepaling werd ingevoerd bij artikel 73 |
| loi-programme (I) du 27 décembre 2006. Conformément à l'article 75 de | van de programmawet (I) van 27 december 2006. Zij trad, overeenkomstig |
| cette même loi, elle est entrée en vigueur le 1er juillet 2007. | artikel 75 van diezelfde wet, in werking op 1 juli 2007. |
| L'article 1bis de la loi relative aux baux à loyer a été inséré par | Artikel 1bis van de Woninghuurwet werd ingevoerd door artikel 2 van de |
| l'article 2 de la loi du 26 avril 2007 portant des dispositions en | wet van 26 april 2007 houdende bepalingen inzake de woninghuur en trad |
| matière de baux à loyer et est entré en vigueur le 15 juin 2007. | in werking op 15 juni 2007. |
| B.5.3. Il ressort des données du dossier que le bail oral est | B.5.3. Uit de gegevens van het dossier blijkt dat de mondelinge |
| intervenu le 1er décembre 2007. | huurovereenkomst tot stand kwam op 1 december 2007. |
| Une réponse à la seconde question préjudicielle n'est donc pas | Een antwoord op de tweede prejudiciële vraag is bijgevolg niet |
| indispensable à la solution du litige devant le juge a quo. | onontbeerlijk voor de oplossing van het geschil voor de verwijzende |
| La seconde question préjudicielle n'appelle pas de réponse. | rechter. De tweede prejudiciële vraag behoeft geen antwoord. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| 1. - Dans l'interprétation selon laquelle il ne s'applique pas aux | 1. - In de interpretatie dat het niet van toepassing is op mondelinge |
| baux oraux, l'article 3, § 5, alinéa 3, du livre III, titre VIII, | huurovereenkomsten, schendt artikel 3, § 5, derde lid, van boek III, |
| chapitre II, section 2, du Code civil (« Des règles particulières aux | titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek (« |
| Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de | |
| baux relatifs à la résidence principale du preneur ») viole les | hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder ») de artikelen 10 |
| articles 10 et 11 de la Constitution. | en 11 van de Grondwet. |
| - Dans l'interprétation selon laquelle elle s'applique bien aux baux | - In de interpretatie dat zij wel van toepassing is op mondelinge |
| oraux, la même disposition ne viole pas les articles 10, 11 et 23 de | huurovereenkomsten, schendt dezelfde bepaling de artikelen 10, 11 en |
| la Constitution. | 23 van de Grondwet niet. |
| 2. La seconde question préjudicielle n'appelle pas de réponse. | 2. De tweede prejudiciële vraag behoeft geen antwoord. |
| Ainsi prononcé en langue néerlandaise et en langue française, | Aldus uitgesproken in het Nederlands en het Frans, overeenkomstig |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur | artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het |
| la Cour constitutionnelle, à l'audience publique du 1er décembre 2011. | Grondwettelijk Hof, op de openbare terechtzitting van 1 december 2011. |
| Le greffier, | De griffier, |
| P.-Y. Dutilleux. | P.-Y. Dutilleux. |
| Le président, | De voorzitter, |
| M. Bossuyt. | M. Bossuyt. |