Etaamb.openjustice.be
Vue multilingue de Arrêt du --
← Retour vers "Extrait de l'arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010 Numéro du rôle : 4807 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 62, alinéa 1 er , du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, posée par la Cour d La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges R. He(...)"
Extrait de l'arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010 Numéro du rôle : 4807 En cause : la question préjudicielle relative à l'article 62, alinéa 1 er , du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, posée par la Cour d La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges R. He(...) Uittreksel uit arrest nr. 127/2010 van 4 november 2010 Rolnummer 4807 In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 62, eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, gesteld door het Hof van Cassatie. samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechters R. Henneuse, E. De Groot,(...)
COUR CONSTITUTIONNELLE GRONDWETTELIJK HOF
Extrait de l'arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010 Uittreksel uit arrest nr. 127/2010 van 4 november 2010
Numéro du rôle : 4807 Rolnummer 4807
En cause : la question préjudicielle relative à l'article 62, alinéa 1er, In zake : de prejudiciële vraag betreffende artikel 62, eerste lid,
du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, posée van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten,
par la Cour de cassation. gesteld door het Hof van Cassatie.
La Cour constitutionnelle, Het Grondwettelijk Hof,
composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges R. samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de
Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. rechters R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe,
Moerman, E. Derycke et P. Nihoul, assistée du greffier P.-Y. J.-P. Moerman, E. Derycke en P. Nihoul, bijgestaan door de griffier
Dutilleux, présidée par le président M. Melchior, P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : wijst na beraad het volgende arrest :
I. Objet de la question préjudicielle et procédure I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging
Par arrêt du 30 octobre 2009 en cause de la SA « Sotrinvest » contre Bij arrest van 30 oktober 2009 in zake de nv « Sotrinvest » tegen de
l'Etat belge, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour le Belgische Staat, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is
20 novembre 2009, la Cour de cassation a posé la question ingekomen op 20 november 2009, heeft het Hof van Cassatie de volgende
préjudicielle suivante : prejudiciële vraag gesteld :
« Schendt artikel 62, eerste lid, van het Wetboek van registratie-,
« Interprété en ce sens qu'il s'applique exclusivement aux ventes hypotheek- en griffierechten, in combinatie met artikel 44 van dat
faites par acte authentique, l'article 62, alinéa 1er, du Code des wetboek, indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van
droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, combiné avec toepassing is op de bij authentieke akte vastgestelde verkopen, de
l'article 44 de ce code, viole-t-il les articles 10, 11 et 172 de la artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet door tussen de personen die er
Constitution en établissant une différence de traitement entre les hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om ze te verkopen,
personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de een onderscheid in behandeling in te voeren naargelang de onderhandse
la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles overeenkomst waarbij zij een onroerend goed kopen al dan niet ter
achètent un bien immeuble est présentée ou non à l'enregistrement registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de authentieke
avant la passation de l'acte authentique de vente ? ». koopakte ? ».
(...) (...)
III. En droit III. In rechte
(...) (...)
B.1. La Cour est interrogée au sujet de l'article 62 du Code des B.1. Aan het Hof wordt een vraag gesteld over artikel 62 van het
droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (ci-après : le Code Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten (hierna : het
des droits d'enregistrement). Wetboek der registratierechten).
Cette disposition - dont seul l'alinéa 1er est en cause - énonce : Die bepaling - waarvan alleen het eerste lid in het geding is - luidt
« Le droit fixé par l'article 44 est réduit à 5 p.c. pour les ventes als volgt : « Het in artikel 44 bepaalde recht wordt tot 5 pct. verminderd voor de
faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui verkopingen die uit de hand en bij authentieke akte gedaan worden aan
exercent la profession d'acheter des immeubles en vue de la revente. personen die hun beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende
Cette réduction n'est toutefois pas applicable aux ventes de biens goederen. Deze vermindering is echter niet van toepassing op de verkopen van
landeigendommen waarvan de verkoopwaarde het bedrag niet te boven gaat
ruraux dont la valeur vénale n'excède pas le montant obtenu en dat verkregen wordt bij vermenigvuldiging van het kadastraal inkomen
multipliant le revenu cadastral par un coefficient fixé par le Roi ». met een door de Koning vastgestelde coëfficiënt ».
L'article 44 du même Code dispose : Artikel 44 van hetzelfde Wetboek bepaalt :
« Le droit est fixé à 12,50 p.c. pour les ventes, échanges et toutes « Het recht wordt gesteld op 12,50 pct. voor de verkopingen, ruilingen
conventions translatives à titre onéreux de propriété ou d'usufruit de en alle overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij de eigendom of
biens immobiliers ». vruchtgebruik van onroerende goederen wordt overgedragen ».
B.2. Le juge a quo demande à la Cour si l'article 62, alinéa 1er, « B.2. De verwijzende rechter vraagt het Hof of artikel 62, eerste lid,
« indien het aldus wordt uitgelegd dat het uitsluitend van toepassing
interprété en ce sens qu'il s'applique exclusivement aux ventes faites is op de bij authentieke akte vastgestelde verkopen », bestaanbaar is
par acte authentique », est compatible avec les articles 10, 11 et 172 met de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet, « door tussen de
de la Constitution « en établissant une différence de traitement entre personen die er hun beroep van maken onroerende goederen te kopen om
les personnes qui exercent la profession d'acheter des immeubles en ze te verkopen, een onderscheid in behandeling in te voeren naargelang
vue de la revente selon que la convention sous seing privé par de onderhandse overeenkomst waarbij zij een onroerend goed kopen al
laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à dan niet ter registratie wordt aangeboden voor het verlijden van de
l'enregistrement avant la passation de l'acte authentique de vente ». authentieke koopakte ».
La Cour limite son examen à l'hypothèse visée par la question Het Hof beperkt zijn onderzoek tot het geval dat door de prejudiciële
préjudicielle, à savoir celle dans laquelle un acte d'achat d'un vraag wordt beoogd, namelijk het geval waarin een onderhandse akte van
immeuble sous seing privé est présenté à l'enregistrement et est aankoop van een onroerend goed ter registratie wordt aangeboden en op
ultérieurement suivi de l'acte authentique de vente. een later tijdstip wordt gevolgd door de authentieke verkoopakte.
B.3.1. Le bénéfice d'un taux réduit en faveur des personnes faisant B.3.1. Het voordeel van een verlaagd tarief voor de personen die hun
profession d'acheter des immeubles en vue de la revente (ci-après beroep maken van het kopen en verkopen van onroerende goederen (hierna
dénommées : les professionnels de l'immobilier) a été instauré, à : de vastgoedmakelaars), werd oorspronkelijk ingevoerd door de
l'origine, par les articles 62 et suivants de l'arrêté royal du 30 artikelen 62 en volgende van het koninklijk besluit van 30 november
novembre 1939 « contenant le Code des droits d'enregistrement, 1939 « houdende het Wetboek der registratie-, hypotheek- en
d'hypothèque et de greffe ». Le rapport au Roi précédant cet arrêté royal commente en ces termes les objectifs poursuivis par cette mesure : «

Article 62.Jusqu'ici, la loi sur les droits d'enregistrement a ignoré le commerce des immeubles. Elle n'a envisagé l'acquisition d'un immeuble que sous un aspect : celui, le plus fréquent sans doute, où l'acquisition est une manifestation de la richesse, qui se traduit en une opération stable, affectant, pour une durée assez longue, la consistance d'un patrimoine privé. Elle a ignoré l'acquisition immobilière à caractère professionnel d'immeuble qui, à l'instar de toute autre marchandise, est acheté non pour être conservé, mais pour être revendu, l'immeuble qui passe en mains d'un intermédiaire pour atteindre son véritable destinataire. Or, il est clair que si l'intermédiaire est tenu d'acquitter les droits élevés qui frappent les acquisitions à caractère patrimonial,

 griffierechten ». In het verslag aan de Koning voorafgaand aan dat koninklijk besluit worden de doelstellingen van die maatregel als volgt toegelicht : «

Artikel 62.Vooralsnog bleek de wet op de registratierechten den handel in onroerende goederen niet te kennen. Verkrijging van een onroerend goed werd door haar slechts onder één uitzicht beschouwd : namelijk het voorzeker meest gewoon geval waarin de verkrijging een uiting van rijkdom is, die op een duurzame verrichting neerkomt, waarbij voor vrij langen tijd een privaat patrimonium in zijn omvang wordt bestendigd. Zij kende geenszins de onroerende verkrijging met beroepskarakter, het onroerend goed dat, evenals al andere koopwaar, wordt gekocht, niet om behouden maar om voortverkocht te worden, het onroerend goed dat in handen van een tusschenpersoon overgaat alvorens zijn definitieven verkrijger te bereiken. Welnu, het is duidelijk dat, indien de tusschenpersoon de hooge rechten moet betalen welke op de verkrijgingen met patrimoniaal
soit actuellement 11 p.c., indépendamment des honoraires notariaux, toute possibilité d'action est pratiquement enlevée à cet intermédiaire et il ne lui reste qu'à s'abstenir ou à pratiquer son intervention en marge de la loi fiscale. Aucune opération de l'espèce, en effet, ne permet normalement d'escompter un bénéfice susceptible de subir le prélèvement de tels frais. Le rôle économique de ces professionnels est, à certains égards, celui d'un marchand qui acquiert, pour les revendre ensuite en détail, des domaines qui sont difficilement vendables soit en raison de leur importance même, soit à cause de l'état de saturation du marché, soit parce qu'ils font l'objet d'un bail à ferme d'une durée encore longue, qui enlève momentanément aux petits cultivateurs, amateurs de terres, tout intérêt à une acquisition immédiate. Dans les divers cas, la réalisation du bloc acquis n'est généralement possible que moyennant des morcellements appropriés aux besoins locaux et elle ne peut se faire que lentement, au fur et à mesure que ces besoins se manifestent. Parfois, d'ailleurs, le bien acquis est mis en valeur par le professionnel et - c'est le cas surtout pour les terrains se trouvant à la périphérie des agglomérations urbaines - transformé en terrains à bâtir, voire même en immeubles bâtis avant de se fixer dans le patrimoine de l'usager. Si l'on considère que le plus clair des ressources fournies par la loi sur l'enregistrement provient des transactions immobilières, il s'indique de traiter, sinon avec faveur, du moins équitablement, ceux qui font profession de faciliter et d'accélérer la circulation des immeubles. Il importe donc de reconnaître une activité économique qui existe, de mesurer avec exactitude le juste tribut pouvant lui être demandé, bref, d'organiser un système de perception qui aura le double mérite, d'une part, de procurer au Trésor des ressources nouvelles, d'autre part, de permettre aux professionnels des transactions immobilières karakter slaan, zegge thans 11 t.h. onverminderd de notarieele honoraria, alle mogelijkheid om zaken te doen aan dezen tusschenpersoon practisch wordt ontnomen en dat hem niets anders overblijft dan zich te onthouden ofwel, buiten de fiscale wet om, hun bedrijf uit te oefenen. Inderdaad, het is, normaal genomen, niet mogelijk van een soortgelijke verrichting een winst te verwachten, waarvan zulke onkosten zouden worden afgetrokken. De economische rol van deze beroepspersonen is onder sommig oogpunt die van een koopman die, met het oog op voortverkoop in 't klein, domeinen verkrijgt welke moeilijk voort te verkoopen zijn, hetzij wegens hun omvang, hetzij wegens overvoering van de markt, hetzij omdat wegens het bestaan van een nog lange pacht, de kleine landbouwers, die anders veel om grond geven, in de onmiddellijke verkrijging geen belang kunnen stellen. In de verschillende gevallen is tegeldemaking van het verkregen complex slechts na een met de plaatselijke behoeften strookende verkaveling mogelijk en kan zij slechts langzaam en naarmate van het ontstaan dier behoeften geschieden. Trouwens wordt het verkregen goed soms door den beroepspersoon productief gemaakt en - zulks is voornamelijk het geval voor om de stedenagglomeratie liggende gronden - in bouwgrond, ja zelfs in gebouwde onroerende goederen wordt herschapen alvorens in het patrimonium van den gebruiker te worden opgenomen. Indien men beseft dat het grootste deel van de door de registratiewet verstrekte middelen uit het onroerend goederenverkeer voortkomt, dan verdient aanbeveling degenen die er een beroep van maken dat verkeer te vergemakkelijken en te bespoedigen, zooniet gunstig dan toch billijk te behandelen. Het komt er dus op aan een bestaande economische bedrijvigheid te erkennen en de belasting welke haar billijk kan worden gevraagd behoorlijk vast te stellen, kortom een stelsel van heffing in te voeren dat de tweevoudige verdienste zal hebben de Schatkist nieuwe middelen te verschaffen en het de beroepspersonen in zake onroerende verrichtingen mogelijk te maken in volle vrijheid en openbaarheid te
d'opérer en toute franchise et lumière, en renonçant à une pratique handelen en van een practijk af te zien, die op burgerlijk en fiscaal
pleine de dangers d'ordre civil et d'ordre fiscal et consistant à gebied vol gevaar is, en erin bestaat een verkoop onder verschillende
déguiser une vente sous diverses formes, notamment sous les apparences vormen te bewimpelen, inzonderheid onder het voorkomen van een
d'un mandat de vendre qui leur est donné par le propriétaire, ou sous lastgeving tot verkoop hun door den eigenaar gegeven, of onder den
le couvert d'un apport en société » (Moniteur belge, 1er décembre vorm van inbreng in een vennootschap » (Belgisch Staatsblad , 1
1939, pp. 8010-8011). december 1939, pp. 8010-8011).
B.3.2. Ces objectifs ont été rappelés et détaillés lors des travaux B.3.2. Die doelstellingen werden in herinnering gebracht en uitvoerig
préparatoires de la loi du 3 février 1959, qui a exclu de beschreven tijdens de parlementaire voorbereiding van de wet van 3
l'application de ce taux réduit la vente de certains biens ruraux. Le februari 1959, die de verkoop van bepaalde landeigendommen van de
toepassing van dat verlaagde tarief uitsloot. In het verslag van de
rapport de la Commission des Finances de la Chambre des représentants Commissie voor de Financiën van de Kamer van volksvertegenwoordigers
expose en effet : wordt immers uiteengezet :
« Le projet n° 928 (Doc., Chambre, 1957-1958), qui nous a été transmis « Het ontwerp (Stuk Kamer nr. 928, 1957-1958) werd ons overgemaakt
par le Sénat, [...] tend à exclure les ventes de biens ruraux du door de Senaat [en] heeft ten doel, aan de handelaars in onroerende
bénéfice accordé aux ventes d'immeubles par l'article 62 de l'arrêté doch landelijke goederen, het voordeel te ontnemen dat hun door
royal du 30 novembre 1939. artikel 62 van het koninklijk besluit van 30 november 1939 werd
Pour bien saisir la portée du texte en discussion, il convient d'abord gegeven. Ten einde de draagwijdte van de besproken tekst goed te begrijpen is
de voir comment se présente la situation actuelle. het nodig de huidige toestand even te beschrijven.
On sait que les transmissions de biens immobiliers sont soumises à un Men weet dat bij verhandeling van onroerende goederen een evenredig
droit de 11 % de la valeur des biens transmis. recht van 11 % op de waarde van de verkochte goederen geheven wordt.
Cette disposition, qui peut déjà paraître si onéreuse pour l'acquéreur Deze beschikking die reeds zwaar kon lijken voor de koper welke voor
d'une maison ou d'un terrain à usage personnel, est doublement eigen gebruik een huis of een grond koopt, scheen dubbel zwaar en
onéreuse et économiquement préjudiciable pour les agents immobiliers, economisch nadelig voor de handelaar in onroerende goederen : wij
c'est-à-dire pour les personnes faisant profession de l'achat bedoelen de man wiens beroep er in bestaat onroerende goederen aan te
d'immeubles en vue de les revendre après un bref délai. kopen om dezelve, na korten tijd terug van de hand te doen.
Si le droit de 11 % était appliqué à des ventes pareilles, il en Indien men op dergelijke verkopingen het recht van 11 % zou toepassen,
résulterait une hausse injustifiée du prix d'achat des immeubles et au surplus, l'exercice de la profession d'agent immobilier serait inutilement entravé ou même rendu impossible. D'autre part, il a été constaté que les agents immobiliers - afin de se soustraire à ce droit inéquitable - avaient recours à des actes sous seing privé ou à des options d'achat à long terme, sur lesquels il n'était payé aucun droit d'enregistrement. Cette pratique était non seulement préjudiciable au Trésor, mais exposait aussi les acheteurs et les vendeurs à des aléas considérables, étant donné que les conventions ainsi conclues n'étaient pas transcrites. Enfin, on s'est rendu compte que les agents immobiliers pouvaient rendre d'importants services économiques à la communauté, leur tâche consistant non seulement en l'achat et la vente d'immeubles, mais en l'achat de domaines pour transformer ceux-ci en terrains à bâtir : ils se chargent du plan d'aménagement, tracent des rues ou s'engagent à cet effet vis-à-vis des administrations publiques. Bref, ils sont appelés à rendre de très grands services dans le domaine de l'extension de nos villes et de nos communes, et notamment lorsqu'il s'agit de la création de nouveaux quartiers. dan zou men de koopprijs der onroerende goederen op onbillijke wijze doen stijgen en bovendien het beroep van handelaar in onroerende goederen onnodig bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken. Anderzijds werd vastgesteld dat de handelaars in onroerende goederen - ten einde aan de onbillijkheid van deze belasting te ontsnappen - hun toevlucht namen tot onderhandse acten of aankoopoptie's op langen termijn waarop dan geen enkel registratierecht betaald werd. Deze handelwijze had niet alleen een nadeel voor de schatkist maar stelde kopers en verkopers bloot aan grote alea's vermits de alzo afgesloten overeenkomsten niet overgeschreven werden. Ten laatste maakte men de berekening dat de handelaars in onroerende goederen grote economische diensten aan de gemeenschap kunnen bewijzen vermits hun taak er niet enkel in bestaat goederen te kopen en te verkopen, doch wel domeinen te kopen om ze tot bouwgronden om te werken : zij verzorgen het plan van aanleg, trekken straten of gaan ten overstaan van de openbare besturen dienaangaande verbintenissen aan. Kortom zij kunnen bij de uitbreiding van onze steden en gemeenten en nl. bij de opening van nieuwe wijken zeer grote diensten bewijzen.
Pour tous ces motifs, l'arrêté royal du 30 novembre 1939 avait ramené, Om al deze redenen had het koninklijk besluit van 30 november 1939 het
en faveur des ventes mentionnées ci-dessus, le droit de 11 % à 2,5 %, recht van 11 % - ten voordele van de hierboven beschreven verkopingen,
dans les conditions qu'il prévoyait. tot op 2,50 % herleid onder de voorwaarden er in beschreven.
Le texte qui vous est soumis a pour objet de maintenir ce taux de Het doel van de huidige tekst is dit gunsttarief te behouden voor de
faveur pour les ventes de terrains à bâtir ainsi que pour les ventes verkopingen van bouwgronden alsmede voor de verkopingen van
de biens ruraux de grande valeur (notamment 250 fois le revenu landeigendommen van grote waarde (nl. 250 maal het kadastraal
cadastral), mais de supprimer ce taux de faveur pour les ventes de inkomen), maar het gunsttarief af te schaffen voor de verkopingen van
biens ruraux de moindre valeur, c'est-à-dire ceux dont la valeur ne landeigendommen van kleinere waarde, nl. deze waarvan de waarde niet
dépasse pas 250 fois le revenu cadastral » (Doc. parl., Chambre, meer bedraagt dan 250 maal het kadastraal inkomen » (Parl. St., Kamer,
1958-1959, n° 81-2, pp. 1-2). 1958-1959, nr. 81-2, pp. 1-2).
B.3.3. Il résulte de ce qui précède que le taux réduit instauré au B.3.3. Uit het voorgaande volgt dat het verlaagde tarief dat ten
bénéfice des professionnels de l'immobilier vise, à la fois, à protéger les droits du Trésor, à faciliter le commerce des immeubles concernés et à assurer la transparence de ce commerce - et ce tant au bénéfice de ces professionnels qu'au bénéfice des acheteurs ultérieurs desdits immeubles. B.4.1. L'exigence d'un acte authentique est pertinente au regard des objectifs précités, et notamment du souci d'assurer la transparence du commerce des immeubles tout en protégeant les acheteurs auxquels les professionnels de l'immobilier revendent le bien qu'ils ont eux-mêmes acquis. En effet, la vente est un contrat en vertu duquel le vendeur transfère la propriété d'une chose ou d'un droit à l'acheteur, moyennant un prix. Il s'agit d'un contrat consensuel : il existe entre parties par le seul échange des consentements, indépendamment du mode par lequel il s'est exprimé - et notamment qu'il ait été recouru à un acte sous seing privé ou à un acte authentique. Toutefois, lorsqu'elle porte sur un immeuble, la vente n'est opposable gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, tegelijkertijd ertoe strekt de rechten van de Schatkist te vrijwaren, de handel in de betrokken onroerende goederen te vergemakkelijken en de transparantie van die handel te waarborgen - en dat zowel in het voordeel van die makelaars als van de latere kopers van die onroerende goederen. B.4.1. De vereiste van een authentieke akte is pertinent ten opzichte van de voormelde doelstellingen, en meer bepaald ten opzichte van het streven naar transparantie van de handel in onroerende goederen, waarbij tegelijkertijd de kopers worden beschermd aan wie de vastgoedmakelaars het goed dat zij zelf hebben verworven, verder verkopen. Een verkoop is immers een overeenkomst op grond waarvan de verkoper tegen een prijs de eigendom van een zaak of van een recht aan de koper overdraagt. Het gaat om een consensuele overeenkomst : zij bestaat tussen partijen enkel door een wederzijdse instemming, los van de wijze waarop die instemming is uitgedrukt - en meer bepaald ongeacht of gebruik werd gemaakt van een onderhandse akte of van een authentieke akte. Niettemin is de verkoop, wanneer hij een onroerend goed betreft,
aux tiers, en vertu de l'article 1er de la loi hypothécaire (loi du 16 krachtens artikel 1 van de hypotheekwet (de wet van 16 december 1851)
décembre 1851), que pour autant qu'elle ait été transcrite, formalité slechts tegenstelbaar aan derden voor zover hij werd overgeschreven,
à laquelle sont seuls admissibles les actes authentiques - outre les formaliteit waarvoor enkel authentieke akten - naast de in rechte
actes sous seing privé reconnus en justice et les jugements visés à l'article 2 de la loi précitée. erkende onderhandse akten en de vonnissen bedoeld in artikel 2 van de
Dès lors, la vente d'un immeuble sous seing privé - si elle est voormelde wet - worden aangenomen.
parfaitement valable entre les parties - ne sera opposable aux tiers Bijgevolg zal de onderhandse verkoop van een onroerend goed - ook al
qu'à dater de la transcription de l'acte authentique. is hij volkomen rechtsgeldig tussen de partijen - pas vanaf de
Le législateur a pu vouloir s'assurer que la personne qui achète un overschrijving van de authentieke akte aan derden tegenstelbaar zijn.
bien immobilier à un professionnel dispose de toutes les garanties De wetgever heeft zich ervan willen vergewissen dat de persoon die een
onroerend goed van een makelaar koopt, over alle waarborgen beschikt
quant au titre de propriété de ce dernier, ce qui présuppose que met betrekking tot de eigendomstitel van die laatste, wat
l'acte d'achat ait été transcrit, et ait donc été passé sous forme veronderstelt dat de koopakte werd overgeschreven en dus in
authentique. authentieke vorm werd verleden.
B.4.2. Le législateur a pu également considérer que le fait de B.4.2. De wetgever kon eveneens oordelen dat het feit dat de
réserver la transcription, et l'opposabilité qui y est liée, aux seuls overschrijving en de eraan verbonden tegenstelbaarheid wordt
« jugements, actes authentiques et [...] actes sous seing privé, voorbehouden voor « vonnissen, authentieke akten en in rechte of voor
reconnus en justice ou devant notaire » (article 2, alinéa 1er, de la loi hypothécaire) était de nature, par la qualité des auteurs de ces actes, à garantir la transparence du commerce des immeubles - ce que souhaitait aussi le législateur en instaurant le taux réduit. B.4.3. Il résulte de ce qui précède que, en subordonnant à la passation d'un acte authentique le bénéfice du taux réduit du droit d'enregistrement instauré en faveur des professionnels de l'immobilier, le législateur a pris une mesure qui est raisonnablement justifiée. La Cour doit toutefois examiner s'il est raisonnablement justifié de ne pas appliquer ce taux réduit lorsque l'acte sous seing privé de vente de l'immeuble a été présenté à l'enregistrement avant la notaris erkende onderhandse akten » (artikel 2, eerste lid, van de hypotheekwet), van die aard was, door de hoedanigheid van de auteurs van die akten, dat het de transparantie van de handel in onroerende goederen zou waarborgen, wat de wetgever eveneens wenste toen hij het verlaagde tarief invoerde. B.4.3. Uit het voorgaande volgt dat de wetgever, door het voordeel van het verlaagde registratierecht dat ten gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, afhankelijk te stellen van het verlijden van een authentieke akte, een maatregel heeft genomen die redelijk verantwoord is. Het Hof moet echter onderzoeken of het redelijk verantwoord is om dat verlaagde tarief niet toe te passen wanneer de onderhandse verkoopakte van het onroerend goed ter registratie werd aangeboden vóór het
passation de l'acte authentique. verlijden van de authentieke akte.
B.5.1. Comme il a été relevé en B.3.3, le taux réduit institué au B.5.1. Zoals in B.3.3 werd opgemerkt, strekt het verlaagde tarief dat
bénéfice des professionnels de l'immobilier tend à la fois à protéger ten gunste van de vastgoedmakelaars werd ingevoerd, tegelijkertijd
les droits du Trésor, à faciliter le commerce des immeubles concernés ertoe de rechten van de Schatkist te vrijwaren, de handel in de
et à assurer la transparence de ce commerce - et ce tant au bénéfice betrokken onroerende goederen te vergemakkelijken en de transparantie
van die handel te verzekeren, en dat zowel in het voordeel van die
de ces professionnels qu'au bénéfice des acheteurs ultérieurs desdits makelaars als in het voordeel van de latere kopers van die onroerende
immeubles. goederen.
En considération de ces objectifs, il n'est pas manifestement Gelet op die doelstellingen, is het niet klaarblijkelijk onverantwoord
injustifié de réserver le bénéfice du taux réduit aux seuls actes het voordeel van het verlaagde tarief voor te behouden voor de
authentiques - et notamment ceux par lesquels, comme en l'espèce, un authentieke akten, en meer bepaald voor die waarmee, zoals te dezen,
professionnel de l'immobilier achète un tel bien. een vastgoedmakelaar zulk een goed koopt.
B.5.2. D'une part, le législateur a pu considérer que la qualité dont B.5.2. Enerzijds, kon de wetgever oordelen dat de hoedanigheid waarmee
sont revêtues les personnes et autorités auteurs d'actes authentiques de personen en autoriteiten die de auteur zijn van authentieke akten
était de nature à garantir la transparence du commerce des immeubles, zijn bekleed, de transparantie van de handel in onroerende goederen
ce que souhaitait aussi le législateur en instaurant le taux réduit en cause. kon waarborgen, wat de wetgever eveneens wenste bij de invoering van
D'autre part, le législateur a pu également prendre en compte le fait het in het geding zijnde verlaagde tarief.
que, comme il a été relevé en B.4.1, la vente d'un immeuble n'est Anderzijds, kon de wetgever eveneens rekening houden met het feit dat,
opposable aux tiers, en vertu de l'article 1er de la loi hypothécaire zoals in B.4.1 werd opgemerkt, de verkoop van een onroerend goed,
(loi du 16 décembre 1851), que pour autant qu'elle ait été transcrite krachtens artikel 1 van de hypotheekwet (de wet van 16 december 1851),
slechts aan derden tegenstelbaar is voor zover hij werd overgeschreven
- formalité à laquelle sont en principe seuls admissibles les actes - formaliteit waarvoor in principe alleen de authentieke akten worden
authentiques. Le législateur, en subordonnant à l'article 62 en cause aangenomen. Door in het in het geding zijnde artikel 62 het voordeel
le bénéfice du taux réduit à la passation d'un acte authentique tout van het verlaagde tarief afhankelijk te stellen van het verlijden van
een authentieke akte en tegelijkertijd de registratietermijnen die bij
en prescrivant les délais d'enregistrement que fixe l'article 32 du artikel 32 van het Wetboek der registratierechten zijn vastgesteld,
Code des droits d'enregistrement, s'assure ainsi que la personne qui voor te schrijven, verzekert de wetgever zich ervan dat de persoon die
entend acheter un bien immobilier à un professionnel dispose, dans un een onroerend goed wenst te kopen van een makelaar, binnen een korte
bref délai, de toutes les garanties quant à l'opposabilité du titre de termijn over alle garanties beschikt betreffende de tegenstelbaarheid
propriété de ce dernier. van de eigendomstitel van die laatste.
Enfin, à supposer que des considérations légitimes rendent impossible Ten slotte, in de veronderstelling dat de authentieke koopakte van een
la passation de l'acte authentique d'achat d'un immeuble dans le délai onroerend goed vanuit legitieme overwegingen niet kan worden verleden
fixé à l'article 32, 4°, il ne peut être fait abstraction du fait que binnen de in artikel 32, 4°, vastgestelde termijn, kan geen abstractie
worden gemaakt van het feit dat de onderhandse koopakte van zulk een
l'acte sous seing privé d'achat d'un tel immeuble peut être déposé au onroerend goed als minuut kan worden neergelegd bij een notaris door
rang des minutes d'un notaire, par toutes les personnes qui ont été alle personen die partij waren bij de overeenkomst, wat de weg opent
parties à la convention, ce qui ouvre la voie à sa transcription ainsi voor de overschrijving ervan en voor de registratie ervan, binnen de
qu'à son enregistrement, dans le délai précité, au taux réduit prévu voormelde termijn, tegen het verlaagde tarief van het in het geding
par l'article 62 en cause. zijnde artikel 62.
B.5.3. La question préjudicielle appelle une réponse négative. B.5.3. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord.
Par ces motifs, Om die redenen,
la Cour het Hof
dit pour droit : zegt voor recht :
L'article 62, alinéa 1er, du Code des droits d'enregistrement, Artikel 62, eerste lid, van het Wetboek der registratie-, hypotheek-
d'hypothèque et de greffe ne viole pas les articles 10, 11 et 172 de en griffierechten schendt de artikelen 10, 11 en 172 van de Grondwet
la Constitution. niet.
Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig
conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het
la Cour constitutionnelle, à l'audience publique du 4 novembre 2010. Grondwettelijk Hof, op de openbare terechtzitting van 4 november 2010.
Le greffier, De griffier,
P.-Y. Dutilleux. P.-Y. Dutilleux.
Le président, De voorzitter,
M. Melchior. M. Melchior.
^