← Retour vers "Extrait de l'arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009 Numéros du rôle : 4523 et 4551 En
cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre
2006, posées par le Juge de paix du canton d'Etterbeek e(...) La
Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. Ma(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009 Numéros du rôle : 4523 et 4551 En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 73 de la loi-programme du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du canton d'Etterbeek e(...) La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. Ma(...) | Uittreksel uit arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 Rolnummers 4523 en 4551 In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter van het kanton Etterbeek en de Vre(...) Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de rechter(...) |
|---|---|
| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 109/2009 du 9 juillet 2009 | Uittreksel uit arrest nr. 109/2009 van 9 juli 2009 |
| Numéros du rôle : 4523 et 4551 | Rolnummers 4523 en 4551 |
| En cause : les questions préjudicielles relatives à l'article 73 de la | In zake : de prejudiciële vragen betreffende artikel 73 van de |
| loi-programme (I) du 27 décembre 2006, posées par le Juge de paix du | programmawet (I) van 27 december 2006, gesteld door de Vrederechter |
| canton d'Etterbeek et le Juge de paix du premier canton de Gand. | van het kanton Etterbeek en de Vrederechter van het eerste kanton |
| La Cour constitutionnelle, | Gent. Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents M. Melchior et M. Bossuyt, et des juges P. | samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en M. Bossuyt, en de |
| Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, | rechters P. Martens, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, |
| J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels et T. Merckx-Van Goey, | J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. | Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder |
| Melchior, | voorzitterschap van voorzitter M. Melchior, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet des questions préjudicielles et procédure | I. Onderwerp van de prejudiciële vragen en rechtspleging |
| a) Par jugement du 25 septembre 2008 en cause de Claudine Parissis | a) Bij vonnis van 25 september 2008 in zake Claudine Parissis tegen |
| contre Alicia Tirmarche, en présence de Anne Tirmarche, et en cause de | Alicia Tirmarche, in aanwezigheid van Anne Tirmarche, en in zake Anne |
| Anne Tirmarche contre Claudine Parissis, dont l'expédition est | Tirmarche tegen Claudine Parissis, waarvan de expeditie ter griffie |
| parvenue au greffe de la Cour le 3 octobre 2008, le Juge de paix du | van het Hof is ingekomen op 3 oktober 2008, heeft de Vrederechter van |
| canton d'Etterbeek a posé la question préjudicielle suivante : | het kanton Etterbeek de volgende prejudiciële vraag gesteld : |
| « N'y a-t-il pas discrimination par rapport aux articles 10 ou 11 de | |
| la Constitution dans la loi-programme du 27 décembre 2006 en ce | « Houdt de programmawet van 27 december 2006 geen discriminatie ten |
| aanzien van de artikelen 10 of 11 van de Grondwet in, doordat zij in | |
| qu'elle dispose dans son article 73 qu'après la période de deux mois | artikel 73 bepaalt dat zolang de huurovereenkomst niet geregistreerd |
| visée à l'article 32, 5°, du Code des Droits d'Enregistrement, | is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het |
| d'Hypothèque et de Greffe, qu'aussi longtemps que le contrat de bail | Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zowel de |
| n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que | opzeggingstermijn bedoeld in het eerste lid van artikel 3 van de wet |
| l'indemnité visée à l'alinéa 2 de l'article 3 de la loi du 20 février | van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met betrekking |
| 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence principale du | tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, als de vergoeding bedoeld |
| preneur ne sont pas d'application, ne vise que le paragraphe 5 du même | in het tweede lid van dat artikel, niet van toepassing zijn, waarbij |
| article 3 et ne vise pas le paragraphe 6 de cet article, d'autant plus | die bepaling enkel paragraaf 5 van hetzelfde artikel 3 beoogt en niet |
| que la sanction mise en place pour le non-enregistrement peut être | paragraaf 6 van dat artikel, temeer daar een huurder die gebonden is |
| invoquée par un locataire lié par une convention de bail de 9 ans et | door een huurovereenkomst van negen jaar, zich kan beroepen op de |
| sanctie waarin is voorzien bij niet-registratie, en dit eveneens | |
| ce également pendant les 3 premières années du bail ? ». | tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst ? ». |
| b) Par jugement du 3 novembre 2008 en cause de la SA « Giliph Invest » | b) Bij vonnis van 3 november 2008 in zake de nv « Giliph Invest » |
| contre Alexander Verheijen, dont l'expédition est parvenue au greffe | tegen Alexander Verheijen, waarvan de expeditie ter griffie van het |
| de la Cour le 12 novembre 2008, le Juge de paix du premier canton de | Hof is ingekomen op 12 november 2008, heeft de Vrederechter van het |
| Gand a demandé à la Cour constitutionnelle « de se prononcer sur la | eerste kanton Gent het Grondwettelijk Hof gevraagd « om uitspraak te |
| question de savoir si le fait que l'article 3, § 5, alinéa 2 [lire : | doen over de vraag of het feit dat art. 3 § 5, 2e lid [lees : derde |
| alinéa 3], de la loi sur les baux d'habitation ait été inséré dans | lid] van de Woninghuurwet door de programmawet (I) van 27 december |
| cette loi par la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 sans avoir été | 2006 werd ingevoegd in art. 3 § 5 van de Woninghuurwet zonder dat het |
| rendu également applicable aux contrats de bail de ` courte ` durée | mede toepasselijk werd gemaakt op de huurcontracten van ` korte ` duur |
| visés à l'article 3, § 6, de la loi sur les baux d'habitation, est | bedoeld in art. 3 § 6 van de Woninghuurwet, al dan niet te verenigen |
| compatible ou non avec la Constitution ». | is met de Grondwet ». |
| Ces affaires, inscrites sous les numéros 4523 et 4551 du rôle de la | Die zaken, ingeschreven onder de nummers 4523 en 4551 van de rol van |
| Cour, ont été jointes. | het Hof, werden samengevoegd. |
| (...) | (...) |
| III. En droit | III. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1. L'article 3, § 5, du livre III, titre VIII, chapitre II, section | B.1. Artikel 3, § 5, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling |
| II du Code civil dispose, depuis sa modification par l'article 73 de | II, van het Burgerlijk Wetboek bepaalt sinds de wijziging ervan bij |
| la loi-programme du 27 décembre 2006 : | artikel 73 van de programmawet van 27 december 2006 : |
| « Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas | « De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden. Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar. Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet |
| d'application. | van toepassing. |
| Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de | |
| Lorsque le bailleur met fin au contrat conformément aux §§ 2 à 4, le | §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen |
| preneur peut lui aussi à tout moment mettre fin au bail moyennant un | tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een |
| congé d'un mois. Dans ce cas, il n'est pas redevable de l'indemnité | maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorig lid niet |
| prévue à l'alinéa précédent ». | verschuldigd ». |
| Le paragraphe 6 du même article dispose : | Paragraaf 6 van hetzelfde artikel bepaalt : |
| « Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour | « In afwijking van § 1 kan de huurovereenkomst schriftelijk worden |
| une durée inférieure ou égale à trois ans. | gesloten voor een duur die korter is dan of gelijk aan drie jaar. |
| Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5. Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans. Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue. Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le | Die huurovereenkomst is niet onderworpen aan de bepalingen van de §§ 2 tot 5. Zij kan slechts eenmaal, enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Zij wordt beëindigd mits één van de partijen ten minste drie maanden vóór het verstrijken van de in de overeenkomst bepaalde duur een opzegging betekent. Niettegenstaande enig andersluidend beding of andersluidende overeenkomst, wordt bij ontstentenis van een tijdig betekende opzegging of indien de huurder het goed blijft bewonen zonder verzet van de verhuurder, zelfs in de veronderstelling dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten tussen dezelfde partijen, de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar te rekenen van de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden en is zij derhalve onderworpen aan de §§ 1 tot 5. In dat geval blijven de huurprijs en de andere voorwaarden dezelfde als die welke bepaald waren in de aanvankelijk |
| bail initial de courte durée, sans préjudice de l'application des | gesloten huurovereenkomst van korte duur, zulks onverminderd de |
| articles 6 et 7 ». | toepassing van de artikelen 6 en 7 ». |
| B.2. Les juges a quo interrogent la Cour sur la différence de | B.2. De verwijzende rechters stellen het Hof een vraag over het |
| traitement qui résulte de la modification opérée par l'article 73 de | verschil in behandeling dat voortvloeit uit de wijziging, door artikel |
| la loi-programme du 27 décembre 2006, de l'article 3, § 5, de la loi | 73 van de programmawet van 27 december 2006, van artikel 3, § 5, van |
| du 20 février 1991 portant sur les baux relatifs à la résidence | de wet van 20 februari 1991 betreffende de huurovereenkomsten met |
| principale du preneur, entre, d'une part, le preneur qui a conclu un | betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, tussen, |
| contrat de bail d'une durée de neuf années et se voit appliquer ladite | enerzijds, de huurder die een huurovereenkomst van negen jaar heeft |
| disposition en l'absence d'enregistrement du bail par le bailleur et, | gesloten en op wie de genoemde bepaling van toepassing is bij |
| d'autre part, le preneur qui a conclu un contrat de bail de plus | niet-registratie van de huurovereenkomst door de verhuurder en, |
| anderzijds, de huurder die een huurovereenkomst van kortere duur heeft | |
| courte durée et ne peut se voir appliquer la disposition en cause dans | gesloten en op wie de in het geding zijnde bepaling niet kan worden |
| la même hypothèse. | toegepast in hetzelfde geval. |
| B.3. Il ressort des travaux préparatoires de la loi-programme du 27 | B.3. Uit de parlementaire voorbereiding van de programmawet van 27 |
| décembre 2006 que le législateur entendait accroître le nombre de baux | december 2006 blijkt dat de wetgever de bedoeling had het aantal ter |
| présentés à l'enregistrement et offrir ainsi une meilleure protection | registratie aangeboden huurovereenkomsten te verhogen en aldus aan de |
| aux preneurs : | huurders een betere bescherming te bieden : |
| « L'accomplissement de la formalité de l'enregistrement donne date | « Het vervullen van de registratieformaliteit geeft aan het |
| certaine au contrat de bail. A partir de cette date, le locataire est | huurcontract vaste datum. Van die vaste datum af is de huurder |
| protégé contre toute expulsion lorsque le bien loué est vendu. | beschermd tegen uitzetting wanneer de verhuurder het gehuurde goed |
| verkoopt aan een derde. | |
| Le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe impose | Het wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten legt heden |
| déjà actuellement, tant au propriétaire, qu'au locataire, l'obligation | de verplichting om het huurcontract ter registratie aan te bieden, |
| de présenter le contrat de bail à l'enregistrement. Dans la pratique, | zowel aan de verhuurder als aan de huurder op. In de praktijk blijkt |
| il semble que les locataires ne sont pas toujours au courant de cette | dat de huurders vaak niet op de hoogte zijn van deze fiscale |
| obligation fiscale pas plus que de l'avantage qui en découle pour eux | verplichting, noch van het er voor hen uit voortspruitende voordeel op |
| sur le plan de la protection contre l'expulsion par le nouveau | het vlak van bescherming tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij |
| propriétaire lors de la vente de l'habitation. | verkoop van de woning. |
| C'est pourquoi le gouvernement a décidé désormais d'imposer, du moins | Daarom heeft de regering besloten dat, althans wat de uitsluitend tot |
| en ce qui concerne les biens immeubles affectés exclusivement à | huisvesting gebruikte onroerende goederen betreft, de verplichting tot |
| l'habitation, l'obligation de présentation à la formalité de | aanbieding ter formaliteit van de registratie voortaan alleen op de |
| l'enregistrement aux bailleurs qui, normalement, sont bien au courant | verhuurders te leggen, die doorgaans wel goed op de hoogte zijn van de |
| de cette obligation fiscale. | fiscale verplichting. |
| La formalité est gratuite. Le locataire peut encore toujours présenter | De formaliteit wordt wel gratis. De huurder kan nog altijd het |
| le contrat de bail à l'enregistrement - il a en effet toujours tout | huurcontract ter registratie aanbieden - hij heeft er immers alle |
| intérêt à ce que le contrat ait le plus vite possible date certaine - | belang bij dat zijn contract zo vlug mogelijke vaste datum krijgt - |
| mais il n'y est plus obligé fiscalement et ne sera donc pas non plus | maar hij is daartoe fiscaal niet meer verplicht en zal dus ook niet |
| sanctionné s'il ne le fait pas. Le bailleur par contre peut encore | gesanctioneerd worden als hij dat niet doet. De verhuurder kan wel nog |
| encourir l'amende pour enregistrement tardif (amende de 25 euros). En | de boete wegens laattijdige registratie oplopen (boete 25 euro). |
| outre, du moins lorsque le contrat de bail concerne la résidence | Bovendien wordt de verhuurder, althans wanneer het huurcontractenmet |
| principale, le bailleur est incité à demander l'enregistrement par le | betrekking tot de hoofdverblijfplaats betreft, gestimuleerd om de |
| fait que, aussi longtemps que la formalité n'aura pas été exécutée, il | registratie te vragen doordat hij, zolang de registratie niet is |
| ne pourra pas réclamer l'indemnité prévue par le Code civil en cas de | uitgevoerd, geen beroep kan doen op de schadevergoedingen die het |
| Burgerlijk Wetboek voorziet in geval van voortijdige beëindiging van | |
| résiliation anticipée du bail par le locataire » (Doc. parl., Chambre, | het huurcontract door de huurder » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC |
| 2006-2007, DOC 51-2773/001, pp. 53-54). | 51-2773/001, pp. 53-54). |
| Quant à la disposition en cause, elle a fait l'objet du commentaire | De in het geding zijnde bepaling werd als volgt toegelicht : |
| suivant : « La modification du Code civil entraîne que aussi longtemps que la | « De wijziging van het Burgerlijk Wetboek brengt mee dat zolang de |
| convention de bail n'est pas enregistrée, le preneur ne sera pas tenu | huurovereenkomst niet geregistreerd is, de huurder geen opzegtermijn |
| de respecter le délai de préavis et le bailleur ne pourra pas réclamer | moet respecteren en de verhuurder van de huurder de schadevergoeding |
| du locataire l'indemnité pour résiliation anticipée du contrat de | wegens voortijdige opzeg van de huurovereenkomst niet zal kunnen |
| bail. Ceci devrait inciter le bailleur à faire enregistrer le contrat | eisen. Dit moet de verhuurder ertoe aanzetten de huurovereenkomst te |
| de bail. Il faut cependant remarquer que cet incitant ne vaut pas pour | doen registreren. Wel moet opgemerkt worden dat die incitant niet |
| tous les contrats de bail visés à l'article 19, 3°, a), du C.enreg., | geldt voor alle huurcontracten als bedoeld in artikel 19, 3°, a) W. |
| mais seulement pour les contrats de bail relatifs à la résidence | Reg. maar enkel voor de huurcontracten met betrekking tot de |
| principale du locataire. Car c'est dans le cadre de cette dernière | hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is immers in het kader van |
| sorte de location que le locataire doit être le mieux protégé » (Doc. | laatstbedoelde soort huur dat de huurder het meest moet beschermd |
| parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51- 2773/001, p. 56). | worden » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2773/001, p. 56). |
| B.4. La différence de traitement entre les parties à un contrat de | B.4. Het verschil in behandeling tussen de partijen bij de |
| huurovereenkomst voor een hoofdverblijfplaats berust op een objectief | |
| bail de résidence principale repose sur un critère objectif, à savoir | criterium, namelijk de duur van de huurovereenkomst voor bepaalde duur. |
| la durée du bail pour une durée déterminée. | De beperking van de maatregel tot de huurovereenkomsten van negen jaar |
| En outre, la limitation de la mesure aux contrats de bail de neuf ans | is bovendien redelijk verantwoord, vermits de sanctie voor de |
| est raisonnablement justifiée puisque la sanction du | verhuurder bij niet-registratie van de huurovereenkomst uitsluitend |
| non-enregistrement du contrat de bail dans le chef du bailleur | betrekking heeft op de regeling betreffende de opzeggingstermijn van |
| concerne exclusivement le régime relatif au délai de préavis des baux | de huurovereenkomsten en de bij die gelegenheid in voorkomend geval |
| et à l'indemnité de préavis qui serait éventuellement due par le | door de huurder verschuldigde opzeggingsvergoeding, een regeling |
| locataire à cette occasion, un régime dont l'article 3, § 6, alinéa 2, exclut expressément l'application aux baux de résidence principale de trois ans ou moins. En effet, en juger autrement perturberait l'économie de la différence de régime des contrats de bail de neuf ans et des contrats de bail de trois ans maximum. Par ailleurs, le législateur pouvait partir du principe que les effets civils du non-enregistrement du contrat de bail étaient plus sérieux dans le cas des contrats de bail conclus pour une longue durée de neuf ans que pour les contrats de bail à durée limitée, auquel cas le locataire pourrait se protéger en prenant lui-même l'initiative de procéder à l'enregistrement gratuit. Dans cette optique, la mesure n'a donc pas d'effets déraisonnables. B.5. Les questions préjudicielles appellent une réponse négative. | waarvan de toepassing door artikel 3, § 6, tweede lid, uitdrukkelijk is uitgesloten met betrekking tot huurovereenkomsten voor een hoofdverblijfplaats van drie jaar of minder. Er anders over oordelen zou immers de economie van de verschillende regeling van de huurovereenkomsten van negen jaar en die van ten hoogste drie jaar verstoren. De wetgever vermocht overigens ervan uit te gaan dat de burgerrechtelijke gevolgen van de niet-registratie van de huurovereenkomst ernstiger waren bij huurovereenkomsten die worden aangegaan voor een lange termijn van negen jaar dan bij huurovereenkomsten voor beperkte duur, in welk geval de huurder zichzelf zou kunnen beschermen door zelf het initiatief tot kosteloze registratie te nemen. De maatregel heeft in dat opzicht dan ook geen onredelijke gevolgen. B.5. De prejudiciële vragen dienen ontkennend te worden beantwoord. |
| Par ces motifs, | Om die redenen, |
| la Cour | het Hof |
| dit pour droit : | zegt voor recht : |
| L'article 73 de la loi-programme (I) du 27 décembre 2006 ne viole pas | Artikel 73 van de programmawet (I) van 27 december 2006 schendt de |
| les articles 10 et 11 de la Constitution en ce qu'il ne s'applique | artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet, in zoverre het enkel van |
| qu'aux contrats de bail de résidence principale conclus pour une durée | toepassing is op de huurovereenkomsten met betrekking tot de |
| de neuf années. | hoofdverblijfplaats die zijn gesloten voor een duur van negen jaar. |
| Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, | Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig |
| conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à | artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare |
| l'audience publique du 9 juillet 2009. | terechtzitting van 9 juli 2009. |
| Le greffier, Le président, | De griffier, De voorzitter, |
| P.-Y. Dutilleux. M. Melchior. | P.-Y. Dutilleux. M. Melchior. |