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cause : le recours en annulation de l'article 10, § 1 er , alinéa 4, du livre
III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, tel La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior,
et des juges P. Ma(...)"
| Extrait de l'arrêt n° 130/2008 du 1 er septembre 2008 Numéro du rôle : 4326 En cause : le recours en annulation de l'article 10, § 1 er , alinéa 4, du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, tel La Cour constitutionnelle, composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. Ma(...) | Uittreksel uit arrest nr. 130/2008 van 1 september 2008 Rolnummer 4326 In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 10, § 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, zoals dat art Het Grondwettelijk Hof, samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de rechter(...) |
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| COUR CONSTITUTIONNELLE | GRONDWETTELIJK HOF |
| Extrait de l'arrêt n° 130/2008 du 1er septembre 2008 | Uittreksel uit arrest nr. 130/2008 van 1 september 2008 |
| Numéro du rôle : 4326 | Rolnummer 4326 |
| En cause : le recours en annulation de l'article 10, § 1er, alinéa 4, | In zake : het beroep tot vernietiging van artikel 10, § 1, vierde lid, |
| du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du Code civil, tel | van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk |
| que cet article a été remplacé par l'article 103 de la loi du 25 avril | Wetboek, zoals dat artikel werd vervangen bij artikel 103 van de wet |
| 2007 portant des dispositions diverses (IV), introduit par la SA « ING | van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), ingesteld door de |
| Belgique » et autres. | nv « ING België » en anderen. |
| La Cour constitutionnelle, | Het Grondwettelijk Hof, |
| composée des présidents M. Bossuyt et M. Melchior, et des juges P. | samengesteld uit de voorzitters M. Bossuyt en M. Melchior, en de |
| Martens, R. Henneuse, L. Lavrysen, J.-P. Moerman et E. Derycke, | rechters P. Martens, R. Henneuse, L. Lavrysen, J.-P. Moerman en E. |
| assistée du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. | Derycke, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder |
| Bossuyt, | voorzitterschap van voorzitter M. Bossuyt, |
| après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : | wijst na beraad het volgende arrest : |
| I. Objet du recours et procédure | I. Onderwerp van het beroep en rechtspleging |
| Par requête adressée à la Cour par lettre recommandée à la poste le 7 | Bij verzoekschrift dat aan het Hof is toegezonden bij op 7 november |
| novembre 2007 et parvenue au greffe le 8 novembre 2007, un recours en | 2007 ter post aangetekende brief en ter griffie is ingekomen op 8 |
| annulation de l'article 10, § 1er, alinéa 4, du livre III, titre VIII, | november 2007, is beroep tot vernietiging ingesteld van artikel 10, § |
| chapitre II, section 2, du Code civil, tel que cet article a été | 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van |
| het Burgerlijk Wetboek, zoals dat artikel werd vervangen bij artikel | |
| remplacé par l'article 103 de la loi du 25 avril 2007 portant des | 103 van de wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) |
| dispositions diverses (IV) (publiée au Moniteur belge du 8 mai 2007, | (bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad van 8 mei 2007, derde |
| troisième édition) a été introduit par la SA « ING Belgique », dont le | |
| siège est établi à 1000 Bruxelles, avenue Marnix 24, la SA « KBC | editie), door de nv « ING België », met zetel te 1000 Brussel, |
| Banque », dont le siège est établi à 1080 Bruxelles, avenue du Port 2, | Marnixlaan 24, de nv « KBC Bank », met zetel te 1080 Brussel, |
| la SA « Fortis Banque », dont le siège est établi à 1000 Bruxelles, | Havenlaan 2, de nv « Fortis Bank », met zetel te 1000 Brussel, |
| rue Montagne du Parc 3, et la SA « Dexia Banque Belgique », dont le | |
| siège est établi à 1000 Bruxelles, boulevard Pacheco 44. | Warandeberg 3, en de nv « Dexia Bank België », met zetel te 1000 |
| Brussel, Pachecolaan 44. | |
| (...) | (...) |
| II. En droit | II. In rechte |
| (...) | (...) |
| B.1. Le recours en annulation est introduit contre l'article 103 de la | B.1. Het beroep tot vernietiging is ingesteld tegen artikel 103 van de |
| loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV), en ce | wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV), in zoverre het |
| qu'il remplace l'article 10, § 1er, alinéa 4, du livre III, titre | artikel 10, § 1, vierde lid, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, |
| VIII, chapitre II, section 2, du Code civil. | afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek vervangt. |
| Cet article dispose : | Dat artikel bepaalt : |
| « [...] | « [...] |
| Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à | Wanneer de huurder kiest voor een bankwaarborg, waarbij hij zich |
| reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du | verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse |
| contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant | afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een |
| équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière | maximumduur van drie jaar, is deze gelijk aan een bedrag van maximaal |
| devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas | drie maanden huur. De financiële instelling moet die zijn waar de |
| échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus | huurder in voorkomend geval zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- |
| professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement | of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder stopt met |
| de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en | het storten van zijn beroeps- of vervangingsinkomens bij de |
| question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution | desbetreffende instelling, is die gerechtigd om de integrale en |
| intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la | onmiddellijke samenstelling van de waarborg te eisen, onverminderd de |
| possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. | mogelijkheid om die over te brengen naar een andere financiële |
| Nonobstant la loi relative au statut [...] et au contrôle des | instelling. Niettegenstaande de wet op het statuut van en het besluit |
| établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière | [lees : toezicht] op de kredietinstellingen van 22 maart 1993, kan een |
| ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de | financiële instelling deze waarborg niet weigeren om redenen in |
| solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à | verband met de kredietwaardigheid van de huurder. De wet van 12 juni |
| la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté | 1991 op het consumentenkrediet is niet van toepassing. De Koning kan, |
| délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de | bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, de nadere |
| l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le | regels bepalen inzake de verplichting voor de financiële instelling om |
| een huurwaarborg samen te stellen in het geval dat een | |
| cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par | kandidaat-huurder, op het moment van zijn aanvraag, gebonden is door |
| plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties | meer dan één andere samenstellingsverplichting voor huurwaarborgen die |
| bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation | voorheen toegekend werden. Na een evaluatie die zal plaatsvinden één |
| faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par | jaar na het van kracht worden van dit systeem, zal de Koning, bij een |
| arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une | besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad een openbare |
| garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les | waarborg kunnen organiseren om de waarborgen te dekken die door de |
| institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il | financiële instellingen toegekend werden aan bepaalde categorieën |
| définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur | huurders die Hij vaststelt, volgens de financieringsmodaliteiten die |
| ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui | Hij vaststelt. De huurder zal geen enkele debetrente verschuldigd zijn |
| accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la | aan de financiële instelling, die hem rente zal uitkeren vanaf de dag |
| garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit | dat de waarborg volledig is samengesteld. De financiële instelling |
| commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation | beschikt over de voorrechten van het gemeen recht ten overstaan van de |
| de constituer progressivement la garantie. | huurder in geval hij zijn verplichting om de waarborg progressief |
| samen te stellen, niet naleeft. | |
| [...] ». | [...] ». |
| Quant à la première branche du premier moyen | Ten aanzien van het eerste onderdeel van het eerste middel |
| B.2. Dans la première branche du premier moyen, les parties | B.2. In het eerste onderdeel van het eerste middel voeren de |
| requérantes font valoir que les articles 10 et 11 de la Constitution | verzoekende partijen aan dat de artikelen 10 en 11 van de Grondwet |
| sont violés en ce que la disposition attaquée s'applique à tous les | worden geschonden doordat de bestreden bepaling op alle |
| baux, sans la moindre distinction en fonction de la situation | huurovereenkomsten van toepassing is, zonder enig onderscheid naar |
| financière des parties concernées : en traitant de la même manière les | gelang van de financiële toestand van de betrokken partijen : door |
| preneurs solvables et les preneurs non solvables, le but poursuivi par | kredietwaardige en niet-kredietwaardige huurders op dezelfde wijze te |
| le législateur - empêcher que la constitution d'une garantie locative | behandelen zou het door de wetgever nagestreefde doel - beletten dat |
| constitue un « obstacle insurmontable » à la conclusion d'un bail - ne | het stellen van een huurwaarborg een « onoverkomelijke hinderpaal » |
| pourrait aucunement être atteint. Il ne serait pas davantage justifié | voor het sluiten van een huurovereenkomst zou vormen - geenszins |
| kunnen worden bereikt. Het zou evenmin zijn verantwoord alle | |
| que tous les bailleurs soient traités de manière égale, puisque les | verhuurders gelijk te behandelen, aangezien het de banken niet |
| banques n'ont pas la possibilité de lutter contre les abus commis par | mogelijk is gemaakt misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te |
| certains bailleurs. Ce traitement égal de catégories fondamentalement | gaan. Die gelijke behandeling van fundamenteel verschillende |
| différentes ne se fonderait pas sur un critère de distinction | categorieën zou niet op een pertinent criterium van onderscheid |
| pertinent. | berusten. |
| En outre, les parties requérantes critiquent le fait que l'application | Bovendien bekritiseren de verzoekende partijen het feit dat de |
| de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation est | toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet door |
| explicitement exclue par la disposition attaquée. | de bestreden bepaling uitdrukkelijk wordt uitgesloten. |
| B.3. L'instauration de trois formes de garanties locatives et le | B.3. De invoering van drie vormen van huurwaarborg en de verschillende |
| montant maximum différent pour chaque forme font l'objet du | maximale hoogte van elke vorm is als volgt toegelicht tijdens de |
| commentaire suivant dans les travaux préparatoires : « Cette mesure se justifie par le fait que la constitution d'une garantie locative peut constituer un obstacle insurmontable pour le candidat locataire dans sa recherche d'un logement et ce, qu'il soit précarisé ou non. Bien sûr, dans certains cas, le CPAS peut intervenir mais avec un bémol, à savoir celui de stigmatiser le locataire aux yeux du bailleur. Dès lors, il est nécessaire de mettre en place des mécanismes qui permettront de lever cet obstacle. Dans ce cadre, il est nécessaire que l'article 10 de la loi de 1991 | parlementaire voorbereiding : « Deze maatregel is verantwoord door het feit dat het instellen van een huurwaarborg een onoverkomelijke hinderpaal kan betekenen voor de kandidaat-huurder bij het zoeken van een woning en dit ongeacht of deze zich al dan niet in een precaire situatie bevindt. In sommige gevallen kan het OCMW uiteraard tussenkomen maar met het nadeel dat de huurder hierdoor wordt gestigmatiseerd in de ogen van de verhuurder. Het is bijgevolg noodzakelijk mechanismen in te voeren die deze hinderpaal opheffen. In het kader hiervan is het noodzakelijk om artikel 10 van de wet van |
| soit modifié. Il sera dorénavant possible de constituer la garantie | 1991 te wijzigen. Voortaan zal het mogelijk zijn om de huurwaarborg op |
| locative de trois manières : | drie manieren te samen te stellen : |
| - soit la garantie locative est versée en une seule fois sur un compte | - ofwel wordt de huurwaarborg in één keer op een rekening gestort : |
| : elle sera alors équivalente à maximum 2 mois de loyer; | deze zal het equivalent zijn van maximaal twee maanden huurprijs; |
| - soit la garantie locative est constituée totalement et par | - ofwel wordt de huurwaarborg volledig samengesteld met permanente |
| maandelijkse afbetalingen bij een financiële instelling van minimaal | |
| mensualités constantes auprès d'un organisme financier en minimum 12 | 12 maanden (voor een huurovereenkomst van 1 jaar) en maximaal 36 |
| mois (si contrat de bail d'un an) et maximum 36 mois (pour tout bail | maanden (voor elke huurovereenkomst van meer dan drie jaar), zonder |
| de plus de 3 ans), sans intérêt : dans ce cas, le montant de la garantie s'élève toujours à 3 mois de loyer et le bailleur obtient directement une garantie bancaire; - soit le CPAS conclut une convention avec la banque qui octroie la garantie bancaire au propriétaire : dans ce cas, la garantie est également de 3 mois mais il n'y a pas d'échanges financiers, le CPAS se portant garant pour le locataire. L'effet stigmatisant est supprimé par le fait que le bailleur n'est pas au courant que le CPAS intervient. Dans tous les cas, le bailleur est garanti du montant total dès la conclusion du contrat. Le système mis en place est complexe, car la matière est en elle-même complexe. Il permet plus facilement au locataire de constituer la garantie, sans nuire aux droits des propriétaires. La diminution du montant de la garantie, en cas de garantie ' payée cash ' est justifiée par l'évolution divergente du montant des loyers, et celui des réparations locatives. Le volume de réparations que l'on finançait il y a 10 ans avec l'équivalent de 3 mois de loyer peut être couvert aujourd'hui avec une garantie équivalente à deux mois. Une nouvelle possibilité de constituer la garantie est instaurée : l'octroi d'une garantie bancaire, qui doit être reconstituée par le locataire sur la durée du bail, avec un maximum de trois ans. Le propriétaire est donc immédiatement couvert par une garantie appelable. L'institution bancaire est tenue d'octroyer cette garantie à chacun de ses clients, pour autant que ceux-ci y domicilient leurs revenus réguliers. Les sommes déposées ne portent pas intérêt pour le locataire jusqu'à reconstitution totale de la somme garantie, ce qui devrait permettre à la banque de couvrir son risque. Il est cependant prévu une évaluation du mécanisme après un an de | interesten : in dit geval bedraagt het bedrag van de waarborg altijd drie maanden huurgeld en de verhuurder krijgt rechtstreeks een huurwaarborg; - ofwel sluit het OCMW een overeenkomst af met de bank die de huurwaarborg aan de eigenaar verstrekt : in dit geval bedraagt de waarborg eveneens drie maanden maar zijn er geen financiële uitwisselingen aangezien het OCMW zich borg stelt voor de huurder. Het stigmatiserend effect wordt opgeheven door het feit dat de verhuurder niet weet dat het OCMW tussenbeide komt. In alle gevallen krijgt de verhuurder de waarborg voor het volledige bedrag bij het afsluiten van het contract. Het ingevoerde systeem is complex vermits de materie zelf ook complex is. Het biedt de huurder de mogelijkheid de waarborg gemakkelijker in te stellen zonder afbreuk te doen aan de rechten van de eigenaars. De verlaging van het waarborgbedrag indien contant wordt betaald, is verantwoord gelet op de uiteenlopende evolutie van enerzijds de huurprijzen en anderzijds de prijzen van de huurherstellingen. De 10 jaar geleden met 3 maanden huur gefinancierde herstellingen kunnen vandaag worden gedekt met een waarborg die overeenstemt met het bedrag voor twee maanden. Er wordt voorzien in een nieuwe mogelijkheid om de waarborg in te stellen. Deze bestaat in de verlening van een bankgarantie, welke de huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst moet wederherstellen, met inachtneming van een maximumtermijn van drie jaar. De eigenaar is dus onmiddellijk gedekt door een opvraagbare waarborg. De bankinstelling is verplicht die waarborg aan elk van haar klanten toe te kennen, op voorwaarde dat zij er hun geregelde inkomsten laten domiciliëren. De in deposito gegeven bedragen leveren de huurder geen intrest op totdat de volledige wederherstelling van het waarborgbedrag een feit is. Daarmee zou de bank haar risico moeten kunnen dekken. Wel is bepaald dat de regeling na één jaar werking wordt geëvalueerd. |
| fonctionnement, ensuite de laquelle le gouvernement pourrait décider | Daarna kan de regering dan eventueel beslissen de banken een |
| de contregarantir les banques pour certaines catégories de locataires | tegengarantie te bieden wat bepaalde huurderscategorieën betreft » |
| » (Doc. parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 13-14). | (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/020, pp. 13-14). |
| En ce qui concerne plus précisément le montant de la garantie | Wat meer bepaald de omvang van de huurwaarborg betreft, vermeldt de |
| locative, l'exposé des motifs mentionne en outre : | memorie van toelichting bovendien : |
| « En effet, débourser en une seule fois, l'équivalent de 4 mois de | « In één keer een bedrag betalen dat overeenkomt met 4 maanden huur, |
| loyer représente un énorme trou voire une impossibilité dans le budget | slaat een enorme bres in een huishoudbudget en soms is het zelfs |
| d'un ménage. | onmogelijk op te brengen. |
| Bien sûr, dans certains cas, le CPAS intervient déjà mais avec un | In bepaalde gevallen komt het OCMW weliswaar tussenbeide, maar dat |
| bémol, celui de stigmatiser le locataire aux yeux de son futur | heeft ook een nadeel, namelijk het feit dat de huurder in de ogen van |
| propriétaire. | zijn toekomstige eigenaar al gestigmatiseerd is. |
| Dès lors, il est nécessaire de mettre en place des mesures qui | Het is derhalve nodig dat men maatregelen instelt die het mogelijk |
| permettront de lever cet obstacle à l'accès au logement » (Doc. parl., | maken om die hinderpaal voor de toegang tot de huisvesting weg te |
| Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/001, p. 77). | werken » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/001, p. 77). |
| En ce qui concerne la garantie bancaire attaquée en l'espèce, l'exposé | Wat de thans bestreden bankwaarborg betreft, vermeldt de memorie van |
| des motifs mentionne : | toelichting : |
| « La seconde formule réside en l'étalement du montant de la garantie | « De tweede formule bestaat in het spreiden van het bedrag van de |
| locative auprès d'une institution bancaire qui sera obligée de | huurwaarborg bij een financiële instelling, die zal verplicht zijn |
| garantir automatiquement le montant total de la garantie, dès la | automatisch het totale bedrag van de waarborg te garanderen van bij |
| conclusion du contrat de bail. La banque ne pourra en aucun [cas] | het afsluiten van de huurovereenkomst. De financiële instelling zal in |
| refuser cette garantie bancaire pour des raisons liées à l'état de | geen geval deze bankwaarborg kunnen weigeren om redenen in verband met |
| solvabilité du preneur. Dans ce cas de figure, il sera demandé | de solvabiliteit van de huurder. In dat geval zal er een bedrag |
| l'équivalent de 3 mois de loyer. | gevraagd worden dat gelijkstaat met 3 maanden huur. |
| Le preneur devra impérativement faire cette demande de garantie | De huurder is verplicht om deze aanvraag voor een bankwaarborg in te |
| bancaire auprès de l'institution financière dans laquelle il dispose | dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekeningen heeft. |
| d'un compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels | De huurder zal het verschuldigde bedrag opnieuw samenstellen in |
| ou de remplacement. | |
| Le preneur reconstituera le montant dû en 36 mois s'il s'agit d'un | maximum 36 maanden, indien het een ' standaard ' huurovereenkomst |
| contrat de bail ' standard ' pour la loi de 1991 (soit un contrat de | betreft voor de wet van 1991 (namelijk een huurovereenkomst van 9 |
| jaar). Indien het een huurovereenkomst van 3 jaar of minder betreft, | |
| bail de 9 ans). S'il s'agit d'un bail de 3 ans ou moins, le nombre de | zal het aantal maandelijkse afbetalingen gelijk zijn aan de duur van |
| mensualités sera équivalent à la durée du contrat de bail. | de huurovereenkomst. |
| En tous les cas, cette reconstitution se fera sans intérêts débiteurs | In elk geval zal het opnieuw samenstellen gebeuren zonder debet- of |
| ou créditeurs et par montant identique chaque mois. Ceci permettra - | creditrente en via maandelijkse gelijke bedragen. Dit zal het onder |
| entre autres - à la banque de capitaliser sur les mensualités perçues. | meer aan de financiële instelling mogelijk maken om de ontvangen |
| Par ailleurs, des intérêts créditeurs seront dus par la banque à | maandelijkse betalingen te kapitaliseren. Verder zal de creditrente |
| partir du moment où la totalité de la somme est remboursée » (Doc. | door de financiële instelling verschuldigd zijn vanaf het moment dat |
| parl., Chambre, 2006-2007, DOC 51-2873/001, pp. 77-78). | het totale bedrag terugbetaald is » (Parl. St., Kamer, 2006-2007, DOC 51-2873/001, pp. 77-78). |
| B.4. La possibilité, instaurée par le législateur, de constituer la | B.4. De door de wetgever ingestelde mogelijkheid om de huurwaarborg te |
| garantie locative à l'aide d'une garantie bancaire, le locataire | stellen door middel van een bankgarantie waarbij de huurder zich |
| s'engageant à constituer totalement celle-ci par des remboursements | verbindt die volledig samen te stellen middels constante maandelijkse |
| mensuels constants pendant la durée du bail, avec une durée maximum de | afbetalingen gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een |
| trois ans, doit favoriser l'accès du preneur au marché locatif et | maximumduur van drie jaar, moet de toegang van de huurder tot de |
| tend, en tant que telle, à garantir le droit à un logement décent. | huurmarkt bevorderen en strekt als dusdanig tot het waarborgen van het |
| recht op een behoorlijke huisvesting. | |
| B.5.1. Selon les parties requérantes, le traitement égal des preneurs | B.5.1. Volgens de verzoekende partijen zou de gelijke behandeling van |
| solvables et non solvables ne pourrait réaliser le but poursuivi par | kredietwaardige en niet-kredietwaardige huurders het door de wetgever |
| le législateur. | nagestreefde doel niet kunnen verwezenlijken. |
| B.5.2. Il ressort des travaux préparatoires cités en B.3 qu'en ce qui | B.5.2. Uit de in B.3 geciteerde parlementaire voorbereiding blijkt dat |
| concerne la garantie locative, le législateur vise à traiter tous les | de wetgever beoogt, wat de huurwaarborg betreft, alle huurders gelijk |
| preneurs de manière égale, sans établir de distinction en fonction de | te behandelen, zonder een onderscheid te maken naar gelang van hun |
| leur capacité financière. Le fait que le candidat-preneur « se trouve | financiële draagkracht. Het feit dat de kandidaat-huurder zich « in |
| dans une situation précaire » et les « raisons liées à la solvabilité du locataire » ne peuvent être pris en compte pour refuser une garantie bancaire. Dès lors que la disposition attaquée vise à favoriser l'accès au marché locatif et cadre donc avec le droit à un logement décent, la mesure qui s'applique à tous les preneurs, quelle que soit leur situation financière, est pertinente pour atteindre ce but. L'objectif ne saurait être réalisé si les candidats-preneurs jugés non solvables étaient exclus de l'octroi de la garantie bancaire litigieuse. B.6.1. Selon les parties requérantes, la mesure contestée traiterait à tort de la même façon tous les bailleurs, puisque les banques n'ont pas la possibilité de lutter contre les abus commis par certains bailleurs. | een precaire situatie bevindt » en « redenen in verband met de solvabiliteit van de huurder » kunnen niet in aanmerking worden genomen om een bankwaarborg te weigeren. Nu de bestreden bepaling ertoe strekt de toegang tot de huurmarkt te bevorderen en aldus past in het kader van het recht op een behoorlijke huisvesting, is de maatregel die op alle huurders, ongeacht hun financiële situatie, van toepassing is, relevant om dat doel te bereiken. Die doelstelling zou niet kunnen worden verwezenlijkt, indien de niet-kredietwaardig geachte kandidaat-huurders van het toekennen van de in het geding zijnde bankwaarborg zouden worden uitgesloten. B.6.1. Volgens de verzoekende partijen zou de bestreden maatregel alle verhuurders onterecht op dezelfde wijze behandelen, vermits niet is voorzien in de mogelijkheid voor de banken om misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te gaan. |
| B.6.2. Pour satisfaire aux exigences de l'article 6 de la loi spéciale | B.6.2. Om te voldoen aan de vereisten van artikel 6 van de bijzondere |
| du 6 janvier 1989, les moyens de la requête doivent faire connaître, | wet van 6 januari 1989, moeten de middelen van het verzoekschrift te |
| parmi les règles dont la Cour garantit le respect, celles qui seraient | kennen geven welke van de regels waarvan het Hof de naleving |
| violées ainsi que les dispositions qui violeraient ces règles et | waarborgt, zouden zijn geschonden, alsook welke de bepalingen zijn die |
| exposer en quoi ces règles auraient été transgressées par ces dispositions. La simple affirmation que les banques ne disposeraient pas de la possibilité de lutter contre les abus commis par certains bailleurs ne permet pas à la Cour d'examiner en quoi la disposition attaquée violerait le principe d'égalité et de non-discrimination. Rien n'empêche du reste les parties requérantes de refuser leur collaboration à des actes qui seraient fondés sur des abus. Le premier moyen, en sa première branche, est irrecevable sur ce point. | deze regels zouden schenden, en uiteenzetten in welk opzicht die regels door de bedoelde bepalingen zouden zijn geschonden. De loutere bewering dat de banken niet over de mogelijkheid zouden beschikken om misbruiken door bepaalde verhuurders tegen te gaan, laat het Hof niet toe te onderzoeken in welk opzicht de bestreden bepaling het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie zou schenden. Overigens belet niets de verzoekende partijen hun medewerking te weigeren aan handelingen die op misbruiken zouden berusten. Op dat punt is het eerste onderdeel van het eerste middel niet ontvankelijk. |
| B.7.1. Les parties requérantes dénoncent encore le fait que | B.7.1. De verzoekende partijen klagen nog aan dat de toepassing van de |
| l'application de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la | wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet door de bestreden |
| consommation est explicitement exclue par la disposition attaquée. | bepaling uitdrukkelijk wordt uitgesloten. |
| B.7.2. L'objectif spécifique en vue duquel est fournie cette forme | B.7.2. De specifieke doelstelling waarmee de bijzondere vorm van |
| particulière d'octroi de crédit qu'est la garantie bancaire, et qui | kredietverlening - die de bankwaarborg is - wordt verstrekt en waaraan |
| est rappelé en B.4, justifie raisonnablement l'exclusion de | in B.4 is herinnerd, biedt de redelijke verantwoording voor de |
| l'application de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la | uitsluiting van de toepassing van de wet van 12 juni 1991 op het |
| consommation. | consumentenkrediet. |
| B.8.1. La Cour doit encore examiner si l'exécution de la mesure | B.8.1. Het Hof dient nog te onderzoeken of de uitvoering van de |
| attaquée entraîne pour les parties requérantes des effets | bestreden maatregel voor de verzoekende partijen onevenredige nadelige |
| préjudiciables disproportionnés. | gevolgen heeft. |
| B.8.2. La disposition attaquée comprend elle-même des mesures qui | B.8.2. In de bestreden bepaling zelf zijn maatregelen opgenomen die |
| visent à limiter les éventuels effets préjudiciables pour les | ertoe strekken eventuele nadelige gevolgen voor de betrokken |
| institutions financières concernées : l'institution financière qui accorde la garantie bancaire doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur ne verse plus ces revenus dans cette institution, cette dernière peut réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie. En outre, les montants que le preneur verse à l'institution financière ne procurent pas d'intérêts jusqu'à ce que la garantie soit totalement constituée. Enfin, même si la disposition attaquée ne semble pas exclure que les institutions financières concernées imputent des frais pour l'octroi d'une garantie bancaire, ce qui pourrait être déduit du silence du législateur sur ce point, il serait toutefois contraire à la loi que ces frais ne soient pas proportionnés à la nature de l'opération, ce qu'il appartient, le cas échéant, au juge de vérifier. B.8.3. En outre, les préjudices éventuels pour les institutions financières concernées sont sans mesure avec le but poursuivi par le | financiële instellingen te beperken : de financiële instelling die de bankwaarborg verleent, moet die zijn waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort. Indien de huurder die inkomsten niet langer bij die instelling stort, kan die de integrale en onmiddellijke samenstelling van de waarborg eisen. Bovendien leveren de bedragen die door de huurder bij de financiële instelling worden gestort, geen intrest op totdat de waarborg volledig is samengesteld. Ten slotte lijkt de bestreden bepaling niet uit te sluiten dat de betrokken financiële instellingen kosten aanrekenen voor het verlenen van een bankwaarborg. Indien zulks uit het stilzwijgen van de wetgever op dat punt zou mogen worden afgeleid, zou het evenwel strijdig zijn met de wet, indien die kosten niet evenredig zouden zijn met de aard van de verrichting, wat in voorkomend geval door de bevoegde rechter dient te worden nagegaan. B.8.3. Bovendien wegen de mogelijke nadelen voor de betrokken financiële instellingen niet op tegen het door de wetgever |
| législateur, mentionné en B.4. | nagestreefde doel, vermeld in B.4. |
| B.9. Le premier moyen, en sa première branche, n'est pas fondé. | B.9. Het eerste onderdeel van het eerste middel is niet gegrond. |
| Quant à la deuxième branche du premier moyen | Ten aanzien van het tweede onderdeel van het eerste middel |
| B.10. Dans la deuxième branche du premier moyen, les parties | B.10. In het tweede onderdeel van het eerste middel klagen de |
| requérantes dénoncent le fait qu'il n'existe pas de justification | verzoekende partijen aan dat er geen objectieve en redelijke |
| objective et raisonnable à la différence de traitement entre les | verantwoording voor het verschil in behandeling van de verstrekkers |
| prestataires de garantie locative : seules les banques, en tant que | van een huurwaarborg bestaat : enkel de banken worden als verstrekkers |
| prestataires de garantie locative sous forme de garantie bancaire, | van een huurwaarborg door middel van een bankwaarborg aan de |
| sont soumises à l'obligation d'octroyer cette garantie, alors que | verplichting zulk een waarborg te verstrekken onderworpen, terwijl die |
| cette obligation ne s'applique pas aux autres prestataires de garantie | verplichting niet voor de andere verstrekkers van een huurwaarborg |
| locative. En outre, la garantie équivaut à trois mois de loyer, alors | geldt. Bovendien bedraagt de waarborg drie maanden huur, terwijl die |
| qu'elle ne s'élève qu'à deux mois de loyer lorsque le preneur opte | waarborg slechts twee maanden huur bedraagt, wanneer de huurder voor |
| pour un compte individualisé. | een geïndividualiseerde rekening kiest. |
| B.11. La garantie bancaire peut être considérée comme une forme | B.11. De bankwaarborg kan als een bijzondere vorm van kredietverlening |
| particulière d'octroi de crédit, fournie en règle générale par les institutions financières. Le législateur pouvait dès lors raisonnablement postuler que seule cette catégorie d'institutions devait être soumise à l'application de la disposition attaquée. En outre, la disposition litigieuse prévoit l'obligation que l'institution financière qui octroie la garantie bancaire soit celle auprès de laquelle le preneur dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement, de sorte qu'il est raisonnablement justifié que la mesure contestée soit applicable aux seules institutions financières. B.12. Les parties requérantes critiquent le fait que la disposition attaquée prévoit une garantie locative de trois mois, alors que cette garantie n'est que de deux mois lorsque le preneur opte en faveur d'un compte individualisé. | worden beschouwd die in de regel door financiële instellingen wordt verstrekt. De wetgever vermocht er dan ook redelijkerwijze van uit te gaan dat enkel die categorie van instellingen aan de toepassing van de bestreden bepaling diende te worden onderworpen. Bovendien voorziet de bestreden bepaling in de verplichting dat de financiële instelling die de bankwaarborg verleent, die moet zijn waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroeps- of vervangingsinkomsten worden gestort, zodat het redelijk is verantwoord dat de bestreden maatregel enkel op de financiële instellingen van toepassing is. B.12. De verzoekende partijen bekritiseren het feit dat de bestreden bepaling in een huurwaarborg van drie maanden voorziet, terwijl die waarborg slechts twee maanden huur bedraagt, wanneer de huurder voor een geïndividualiseerde rekening kiest. |
| B.13.1. La différence de traitement dénoncée par les parties | B.13.1. Het door de verzoekende partijen aangeklaagde verschil in |
| requérantes est fondée sur un critère objectif, à savoir la manière | behandeling berust op een objectief criterium, namelijk de wijze |
| dont la garantie locative est fournie. | waarop de huurwaarborg wordt verstrekt. |
| B.13.2. Le régime de garantie locative prévu à l'article 103 de la loi du 25 avril 2007 est fondé, selon les travaux préparatoires cités, sur le fait qu'une garantie locative de deux mois de loyer peut suffire à couvrir les dommages locatifs éventuels. Le législateur a pu considérer que l'augmentation des loyers est telle qu'une garantie locative équivalant à deux mois de loyer est suffisamment élevée pour couvrir les frais auxquels pourraient donner lieu des réparations locatives éventuelles. B.13.3. La limitation de la garantie locative à deux mois de loyer, en cas de versement de celle-ci par le preneur sur un compte | B.13.2. De huurwaarborgregeling in artikel 103 van de wet van 25 april 2007 hanteert, luidens de aangehaalde parlementaire voorbereiding, als uitgangspunt dat een huurwaarborg van twee maanden huur kan volstaan als dekking van de mogelijke huurschade. De wetgever vermocht ervan uit te gaan dat de stijging van de huurprijzen van die aard is dat een huurwaarborg die overeenstemt met het bedrag van twee maanden huur, voldoende hoog is om de kosten te dekken waartoe eventuele huurherstellingen aanleiding zouden kunnen geven. B.13.3. De beperking van de huurwaarborg tot twee maanden huur, in geval van storting ervan door de huurder op een geïndividualiseerde rekening, is bovendien ingegeven door de zorg om de gevolgen voor het |
| individualisé, est en outre dictée par le souci de limiter l'impact, | gezinshuishoudbudget van een eerste betaling van de huur, samen met de |
| sur le budget du ménage, d'un premier paiement du loyer en même temps | storting van de huurwaarborg, te beperken, en aldus het recht op een |
| que du versement de la garantie locative et de favoriser ainsi le | behoorlijke huisvesting, zoals gewaarborgd door artikel 23, derde lid, |
| droit à un logement décent, garanti par l'article 23, alinéa 3, 3°, de | 3°, van de Grondwet, te bevorderen. |
| la Constitution. | |
| Cette préoccupation supplémentaire n'existant pas dans le cas des deux | Aangezien die bijkomende zorg niet geldt voor de andere twee vormen |
| autres formes de garantie locative, respectivement la garantie | van huurwaarborg, respectievelijk de huurwaarborg door middel van een |
| locative sous forme de garantie bancaire permettant au preneur de | bankwaarborg waardoor de huurder de waarborg progressief kan |
| constituer progressivement la garantie et la garantie locative à | samenstellen, en de huurwaarborg door middel van een bankwaarborg ten |
| l'aide d'une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un | gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële |
| CPAS et une institution financière, la mesure est pertinente pour | instelling, is de maatregel pertinent om de doelstelling te |
| atteindre l'objectif. Compte tenu du but supplémentaire visant à | verwezenlijken. Rekening houdend met het bijkomende doel om het recht |
| garantir le droit à un logement décent et du constat, en B.13.2, | op een behoorlijke huisvesting te waarborgen en met de vaststelling, |
| qu'une garantie locative de deux mois peut suffire pour indemniser le | in B.13.2, dat een huurwaarborg van twee maanden kan volstaan ter |
| bailleur des dégâts locatifs éventuels, la mesure n'a pas non plus | vergoeding van eventuele huurschade, heeft de maatregel voor de |
| d'effets disproportionnés pour les bailleurs dont les preneurs ont | verhuurders van wie de huurders hebben gekozen voor de vestiging van |
| opté en faveur de l'établissement d'une garantie locative par | een huurwaarborg door storting op een geïndividualiseerde rekening, |
| versement sur un compte individualisé. | ook geen onevenredige gevolgen. |
| B.14. Le premier moyen, en sa deuxième branche, n'est pas fondé. | B.14. Het tweede onderdeel van het eerste middel is niet gegrond. |
| Quant au second moyen | Ten aanzien van het tweede middel |
| B.15. Le second moyen est pris de la violation, par la disposition | B.15. Het tweede middel is afgeleid uit de schending door de bestreden |
| attaquée, des articles 10 et 11 de la Constitution, combinés avec l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme et avec le principe général de droit de la liberté contractuelle, qui découle de la liberté de commerce et d'industrie. La mesure litigieuse impliquerait, pour les parties requérantes, une obligation de contracter, sans que cela soit compensé d'une quelconque manière, comme c'est le cas dans le secteur des assurances et de la sécurité sociale. B.16.1. Selon le Conseil des ministres, les catégories de personnes ou d'institutions visées dans le second moyen ne sont pas suffisamment comparables : celles qui offrent des services dans le secteur des assurances et de la sécurité sociale ne sauraient être comparées aux institutions financières mentionnées dans la disposition attaquée. B.16.2. Dès lors que les parties requérantes dénoncent le fait qu'une compensation est prévue dans un cas et non dans l'autre lorsque le législateur instaure une obligation de contracter, les institutions financières sont comparables, sur ce point, au secteur des assurances et à celui de la sécurité sociale. L'exception est rejetée. B.17. En ce qui concerne la violation de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée, les parties requérantes soulignent que la mesure attaquée oblige les banques concernées à exercer leur droit de propriété d'une manière déterminée, à savoir en constituant des réserves supplémentaires pour couvrir le risque de crédit accru. B.18. A supposer que la disposition attaquée constitue une ingérence dans le droit de propriété garanti par l'article 16 de la Constitution et par l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, le législateur doit réaliser un juste équilibre entre les impératifs de l'intérêt général et ceux de la protection du droit au respect des biens. Il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi. La réglementation relative aux baux d'habitation occupe une place centrale dans les politiques sociales et économiques des sociétés modernes; sauf lorsque cette réglementation peut causer, pour une catégorie de personnes, la perte de leur habitation, auquel cas le pouvoir d'appréciation du législateur est moins étendu (CEDH, 13 mai 2008, McCann c. Royaume-Uni, § 50), la Cour, compte tenu de l'obligation faite aux législateurs par l'article 23, alinéa 3, 3°, de la Constitution de garantir le droit à un logement décent, doit respecter l'appréciation de ces législateurs quant à l'intérêt général, sauf si cette appréciation est manifestement déraisonnable. Le législateur a pu estimer que la réglementation antérieure, qui ne prévoyait pas l'obligation telle qu'elle est prescrite par la mesure attaquée, ne répondait pas de façon satisfaisante à son objectif d'améliorer l'accès des preneurs au marché locatif et de garantir le droit à un logement décent et qu'afin de mieux réaliser cet objectif, il convenait d'introduire la mesure attaquée. Il s'ensuit que la disposition attaquée ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété des parties requérantes. B.19. Les parties requérantes allèguent encore la violation du principe d'égalité et de non-discrimination, combiné avec l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée et avec le principe général de droit de la liberté contractuelle, qui découle de la liberté de commerce et d'industrie, en ce que les banques verraient limitée leur faculté de ne pas contracter. B.20.1. En ce qui concerne la violation de l'article 1er du Premier Protocole additionnel à la Convention précitée, il est exposé en B.18 que la mesure attaquée ne porte pas atteinte de manière injustifiée au droit de propriété des parties requérantes. B.20.2. En ce qui concerne la violation de la liberté de commerce et d'industrie, il y a lieu d'observer que cette liberté ne peut être conçue comme une liberté absolue. Elle ne fait pas obstacle à ce que la loi règle l'activité économique des personnes et des entreprises. Elle ne serait violée que si elle était limitée sans nécessité et de manière manifestement disproportionnée au but poursuivi. Lors de l'examen de la première branche du premier moyen, il est apparu que la mesure attaquée était raisonnablement justifiée et qu'elle n'était pas manifestement disproportionnée au but poursuivi. B.21. Le second moyen n'est pas fondé. Par ces motifs, la Cour rejette le recours. Ainsi prononcé en langue néerlandaise, en langue française et en langue allemande, conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989, à l'audience publique du 1er septembre 2008. Le greffier, P.-Y. Dutilleux. Le président, | bepaling van de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens en met het algemene rechtsbeginsel van de contractvrijheid dat in de vrijheid van handel en nijverheid besloten ligt. De bestreden maatregel zou voor de verzoekende partijen een verplichting tot contracteren instellen, zonder dat zulks op enige wijze wordt gecompenseerd, zoals wel het geval is in de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid. B.16.1. Volgens de Ministerraad zijn de categorieën van personen of instellingen die in het tweede middel worden bedoeld, onvoldoende vergelijkbaar : degenen die diensten verlenen in de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid, kunnen niet worden vergeleken met de financiële instellingen die in de bestreden bepaling worden vermeld. B.16.2. Nu de verzoekende partijen aanklagen dat in het ene geval wel, en in het andere niet, in compensaties wordt voorzien, wanneer de wetgever een verplichting tot contracteren instelt, zijn de financiële instellingen op dat punt vergelijkbaar met de sector van de verzekeringen en van de sociale zekerheid. De exceptie wordt verworpen. B.17. Wat de schending van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag betreft, wijzen de verzoekende partijen erop dat de bestreden maatregel de betrokken banken ertoe verplicht op een bepaalde manier van hun eigendomsrecht gebruik te maken, namelijk door bijkomende reserves aan te leggen om het verhoogde kredietrisico te dekken. B.18. In de veronderstelling dat de bestreden bepaling een inmenging in het recht op eigendom, gewaarborgd door artikel 16 van de Grondwet en artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het Europees Verdrag voor de rechten van de mens, zou inhouden, dient de wetgever een billijk evenwicht tot stand te brengen tussen de vereisten van het algemeen belang en van de bescherming van het recht van eenieder op het ongestoorde genot van de eigendom. Er moet een redelijk verband van evenredigheid bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel. De reglementering inzake woninghuur speelt een centrale rol in de welvaart en het economisch beleid van de moderne samenleving; behoudens wanneer die reglementering voor een bepaalde categorie van personen het verlies van hun woonst kan teweegbrengen, in welk geval de beoordelingsvrijheid van de wetgever minder ruim is (EHRM, 13 mei 2008, McCann t. Verenigd Koninkrijk, § 50), dient het Hof, daarbij rekening houdend met de verplichting die op grond van artikel 23, derde lid, 3°, van de Grondwet voor de wetgevers geldt om het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen, het oordeel van die wetgevers betreffende het algemeen belang te eerbiedigen, tenzij dat oordeel kennelijk onredelijk is. De wetgever vermocht te oordelen dat de voorheen bestaande regeling waarbij niet in de verplichting was voorzien zoals in de bestreden maatregel neergelegd, niet op afdoende wijze beantwoordde aan zijn doelstelling om de toegang van de huurder tot de huurmarkt te bevorderen en het recht op een behoorlijke huisvesting te waarborgen en dat, om die doelstelling beter te realiseren, de bestreden maatregel diende te worden ingevoerd. Daaruit volgt dat de bestreden bepaling niet op buitensporige wijze afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de verzoekende partijen. B.19. De verzoekende partijen voeren nog een schending aan van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie, in samenhang gelezen met artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag en met het algemene rechtsbeginsel van de contractvrijheid dat in de vrijheid van handel en nijverheid besloten ligt, doordat de banken hun mogelijkheid om niet te contracteren beperkt zouden zien. B.20.1. Wat de schending van artikel 1 van het Eerste Aanvullend Protocol bij het voormelde Verdrag betreft, is in B.18 uiteengezet dat de bestreden maatregel niet op onverantwoorde wijze afbreuk doet aan het recht van de verzoekende partijen op de eerbiediging van hun eigendomsrecht. B.20.2. Wat de schending van de vrijheid van handel en nijverheid betreft, dient te worden opgemerkt dat die vrijheid niet als een absolute vrijheid kan worden opgevat. Zij belet niet dat de wet de economische bedrijvigheid van personen en ondernemingen regelt. Zij zou enkel worden geschonden wanneer zij zonder enige noodzaak en op een wijze die kennelijk onevenredig is met het nagestreefde doel, zou worden beperkt. Bij het onderzoek van het eerste onderdeel van het eerste middel is gebleken dat de bestreden maatregel redelijk is verantwoord en niet kennelijk onevenredig met het nagestreefde doel is. B.21. Het tweede middel is niet gegrond. Om die redenen, het Hof verwerpt het beroep. Aldus uitgesproken in het Nederlands, het Frans en het Duits, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 1 september 2008. De griffier, P.-Y. Dutilleux. De voorzitter, |
| M. Bossuyt. | M. Bossuyt. |