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Extrait de l'arrêt n° 67/2003 du 14 mai 2003 Numéro du rôle : 2447 En cause : la question préjudicielle relative aux articles 10, 13 et 201 du Code wallon du logement, institué par le décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998, posée p La Cour d'arbitrage, composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges L. François, (...) Uittreksel uit arrest nr. 67/2003 van 14 mei 2003 Rolnummer 2447 In zake : de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, ge Het Arbitragehof, samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters L. Fran(...)
COUR D'ARBITRAGE ARBITRAGEHOF
Extrait de l'arrêt n° 67/2003 du 14 mai 2003 Uittreksel uit arrest nr. 67/2003 van 14 mei 2003
Numéro du rôle : 2447 Rolnummer 2447
En cause : la question préjudicielle relative aux articles 10, 13 et In zake : de prejudiciële vraag betreffende de artikelen 10, 13 en 201
201 du Code wallon du logement, institué par le décret de la Région van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het decreet van het
wallonne du 29 octobre 1998, posée par le juge de paix du premier Waalse Gewest van 29 oktober 1998, gesteld door de vrederechter van
canton de Charleroi. het eerste kanton Charleroi.
La Cour d'arbitrage, Het Arbitragehof,
composée des présidents M. Melchior et A. Arts, et des juges L. samengesteld uit de voorzitters M. Melchior en A. Arts, en de rechters
François, P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L. L. François, P. Martens, R. Henneuse, M. Bossuyt, E. De Groot, L.
Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman et E. Derycke, assistée Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman en E. Derycke,
du greffier P.-Y. Dutilleux, présidée par le président M. Melchior, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter M. Melchior,
après en avoir délibéré, rend l'arrêt suivant : wijst na beraad het volgende arrest :
I. Objet de la question préjudicielle et procédure I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging
Par jugement du 2 mai 2002 en cause de F. Bondroit et M.-P. Binse Bij vonnis van 2 mei 2002 in zake F. Bondroit en M.-P. Binse tegen J.
contre J. Varga, dont l'expédition est parvenue au greffe de la Cour Varga, waarvan de expeditie ter griffie van het Arbitragehof is
d'arbitrage le 22 mai 2002, le juge de paix du premier canton de ingekomen op 22 mei 2002, heeft de vrederechter van het eerste kanton
Charleroi a posé la question préjudicielle suivante : Charleroi de volgende prejudiciële vraag gesteld :
« L'article 10, l'article 13 et l'article 201, du décret du 29 octobre « Zijn de artikelen 10, 13 en 201 van het decreet van 29 oktober 1998
1998 contenant le code wallon du logement en ce qu'ils entraînent une tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, doordat zij leiden tot
nullité d'office du bail en cas d'absence de délivrance préalable du een ambtshalve nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het
permis de location avant la conclusion d'un contrat de bail, ledit ontbreken van de voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning vóór
het sluiten van een huurovereenkomst, vergunning die slechts wordt
permis n'étant délivré que si le logement respecte les critères gegeven indien de woning voldoet aan de minimale gezondheidsnormen
minimaux de salubrité fixés par l'arrêté du gouvernement wallon du 25 vastgesteld bij het besluit van de Waalse Regering van 25 februari
février 1999, ne sont-ils pas en contrariété avec l'article 2 de la 1999, niet in strijd met artikel 2 van de wet van 20 februari 1991,
loi du 20 février 1991 modifié par la loi du 13 avril 1997 qui, au cas gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, dat, ingeval het verhuurde
où le bien loué ne répond pas aux exigences élémentaires de sécurité, goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten inzake veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid zoals voorgeschreven bij het koninklijk
salubrité et habitabilité telles que prévues par l'Arrêté Royal du 8 besluit van 8 juli 1997, als mogelijke sanctie, naar keuze van de
juillet 1997, n'entraîne comme sanction possible, au choix du preneur, huurder, leidt tot, hetzij de uitvoering van de werken die
soit l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en noodzakelijk zijn om het goed in overeenstemming te brengen met de
conformité avec les conditions de l'alinéa 1er de l'article 2 de la voorwaarden van het eerste lid van artikel 2 van de wet van 20
loi du 20 février 1991, soit la résiliation du contrat avec dommages februari 1991, hetzij de opzegging van de overeenkomst met
et intérêts ? » schadeloosstelling ? »
Par ordonnance du 19 juin 2002, la Cour a reformulé la question Bij beschikking van 19 juni 2002 heeft het Hof de prejudiciële vraag
préjudicielle comme suit : geherformuleerd als volgt :
« L'article 2 de la loi du 20 février 1991, modifié par la loi du 13 « Schendt artikel 2 van de wet van 20 februari 1991, gewijzigd bij de
avril 1997, en tant qu'il prévoit comme sanction, au choix du preneur, wet van 13 april 1997, in zoverre het als sanctie, naar keuze van de
au cas où le bien loué ne répond pas aux exigences élémentaires de huurder, ingeval het verhuurde goed niet beantwoordt aan de
elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid
sécurité, salubrité et habitabilité prévues par l'arrêté royal du 8 zoals voorgeschreven bij het koninklijk besluit van 8 juli 1997,
juillet 1997, soit l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le voorziet in, hetzij de uitvoering van de werken die noodzakelijk zijn
om het verhuurde goed in overeenstemming te brengen met de voormelde
bien loué en conformité avec les exigences précitées, soit la vereisten, hetzij in het opzeggen van de overeenkomst met
résiliation du contrat avec dommages et intérêts, et les articles 10, schadeloosstelling, en schenden de artikelen 10, 13 en 201 van het
13 et 201 du décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998 decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998 tot invoering van de
instituant le Code wallon du logement, en tant qu'ils entraînent une Waalse Huisvestingscode, in zoverre zij leiden tot een ambtshalve
nullité d'office du bail en cas d'absence de délivrance préalable du nietigheid van de huurovereenkomst in geval van het ontbreken van de
permis de location, violent-ils l'article 39 de la Constitution et voorafgaande uitreiking van de verhuurvergunning, artikel 39 van de
l'article 6, § 1er, IV, de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes Grondwet en artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8 augustus
institutionnelles ? » 1980 tot hervorming der instellingen ? »
(...) (...)
III. En droit III. In rechte
(...) (...)
B.1.1 Les articles 10, 13 et 201 du Code wallon du logement, insérés B.1.1. De artikelen 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode,
par l'article 1er du décret de la Région wallonne du 29 octobre 1998 ingevoegd bij artikel 1 van het decreet van het Waalse Gewest van 29
instituant le Code wallon du logement, disposent : oktober 1998 tot invoering van de Waalse Huisvestingscode, bepalen :
«

Art. 10.Avant toute mise en location d'un logement visé à la

«

Art. 10.Vóór de verhuurder een in deze afdeling bedoelde woning te

présente section, le bailleur doit être titulaire d'un permis de huur aanbiedt, moet hij in het bezit zijn van een verhuurvergunning.
location. Le logement doit : Voor die woningen moet :
1o respecter les critères minimaux de salubrité fixés par le 1o aan de door de Regering vastgelegde minimale gezondheidsnormen
Gouvernement en vertu de l'article 3; worden voldaan, overeenkomstig artikel 3;
2o respecter les règlements communaux en matière de salubrité et de 2o de gemeenteverordeningen met betrekking tot de gezondheid en de
sécurité incendie; brandveiligheid in acht worden genomen;
3o garantir l'inviolabilité du domicile et le respect de la vie 3o de onschendbaarheid van de woning en de bescherming van het
privé-leven worden gewaarborgd, inzonderheid via een stelsel waarbij
privée, notamment par un système de fermeture à clé des locaux à usage de lokalen voor individueel gebruik en de brievenbussen op slot kunnen
individuel et des boîtes aux lettres. » worden gedaan. »
«

Art. 13.En cas de non-respect des conditions fixées par l'article 10 et sans préjudice de l'article 201, le collège des bourgmestre et échevins de la commune où est situé le logement, et, en cas d'inaction du collège, le Gouvernement, adresse au bailleur, après avis d'un des fonctionnaires ou agents visés à l'article 5, une mise en demeure sommant le bailleur de prendre, dans un délai de quarante-huit heures à six mois, les mesures nécessaires pour respecter les conditions précitées. Si le bailleur n'a pas obtempéré à la mise en demeure visée à l'alinéa 1er, le collège des bourgmestre et échevins, et, en cas d'inaction du collège, le Gouvernement, procède au retrait du permis de location. » «

Art. 201.§ 1er. Est puni d'une amende de cent francs à mille francs

«

Art. 13.Als de in artikel 10 bedoelde voorschriften niet worden nageleefd en onverminderd artikel 201 richt het college van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de woning gelegen is, of de Regering, zo het college verzuimt op te treden, aan de verhuurder, na advies van één van de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of personeelsleden, een aanmaning waarbij hem bevolen wordt binnen een termijn van achtenveertig uur tot zes maanden alles in het werk te stellen om bovenvermelde voorschriften alsnog na te leven. Indien de verhuurder geen gevolg geeft aan de in het eerste lid bedoelde aanmaning, wordt de verhuurvergunning door het college van burgemeester en schepenen, of, zo het college verzuimt op te treden, door de Regering ingetrokken. » «

Art. 201.§ 1. Er wordt een boete van 100 tot 1 000 BEF opgelegd aan

: :
1o tout propriétaire, usufruitier, locataire, occupant ou gardien qui 1o elke eigenaar, vruchtgebruiker, huurder, bewoner of bewaker die
permet l'habitation dans un immeuble déclaré inhabitable ou interdit toelaat dat panden worden bewoond die de burgemeester of de Regering
d'accès par le bourgmestre ou par le Gouvernement; onbewoonbaar verklaard hebben of waartoe hij/ze de toegang ontzegd hebben;
2o le bailleur qui : 2o de verhuurder die ofwel :
a) soit loue ou met en location un logement visé à l'article 10 sans a) een in artikel 10 bedoelde woning verhuurt of te huur aanbiedt
avoir obtenu de permis de location; zonder een verhuurvergunning te hebben gekregen;
b) soit, après obtention d'un permis de location, contrevient à une b) na het krijgen van een verhuurvergunning, een door of krachtens de
disposition arrêtée par ou en vertu des articles 10 et suivants; artikelen 10 en volgende vastgestelde bepaling overtreedt;
3o toute personne qui fait obstacle à l'exercice des missions des 3o elke persoon die de in artikel 5 bedoelde ambtenaren of technisch
fonctionnaires et des agents techniques visés à l'article 5. beambten belet hun opdrachten uit te voeren.
§ 2. Est puni d'un emprisonnement de huit jours à un an et d'une § 2. Een gevangenisstraf van 8 dagen tot één jaar en een boete van 1
amende de mille francs à dix mille francs ou d'une de ces peines 000 tot 10 000 BEF, of slechts één van beide straffen wordt opgelegd
seulement : aan :
1o toute personne qui récidive dans les cinq ans qui suivent une 1o elke persoon die recidiveert binnen vijf jaar na een krachtens § 1
condamnation en vertu du § 1er; opgelopen veroordeling;
2o tout bailleur qui loue ou met en location un logement nonobstant un 2o elke verhuurder die een woning verhuurt of te huur aanbiedt hoewel
refus ou un retrait de permis de location. » de verhuurvergunning werd geweigerd of ingetrokken. »
B.1.2. L'article 2 de la loi du 20 février 1991 « modifiant et B.1.2. Bij artikel 2 van de wet van 20 februari 1991 houdende
complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer » wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur
a inséré dans le livre III, titre VIII, chapitre II du Code civil, à is in boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek,
la suite de l'article 1762bis , une section II ayant pour titre « Des na artikel 1762bis , een afdeling II ingevoegd met als opschrift «
règles particulières aux baux relatifs à la résidence principale du Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de
preneur », qui s'applique « aux baux portant sur le logement que le hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », die van
toepassing is « op huurovereenkomsten betreffende een woning die de
preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de
verhuurder, vanaf de ingenottreding tot zijn hoofdverblijfplaats
l'entrée en jouissance à sa résidence principale » et dont l'article bestemt » en waarvan artikel 2, aangevuld sedert de wet van 13 april
2, complété depuis par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de
dispositions en matière de baux, dispose : « Le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien au moment de l'entrée en jouissance du preneur. Le Roi fixe les conditions minimales à remplir pour que le bien loué soit conforme aux exigences de l'alinéa 1er. Si les conditions prescrites par les alinéas précédents ne sont pas remplies, le preneur a le choix soit d'exiger l'exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'alinéa premier, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts. En attendant l'exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer. » huurovereenkomsten, bepaalt : « Het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Of deze voorwaarde is vervuld wordt beoordeeld aan de hand van de staat van het goed op het ogenblik dat de huurder in het genot ervan treedt. De Koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan de vereisten bepaald in het eerste lid. Indien de door de vorige leden voorgeschreven voorwaarden niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten van het eerste lid, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan. »
B.2.1. En vertu de l'article 6, § 1er, IV, de la loi spéciale du 8 B.2.1. Krachtens artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere wet van 8
août 1980 de réformes institutionnelles, « le logement et la police augustus 1980 tot hervorming der instellingen zijn « de huisvesting en
des habitations qui constituent un danger pour la propreté et la de politie van woongelegenheden die gevaar opleveren voor de openbare
salubrité publiques » sont des matières régionales. reinheid en gezondheid » gewestelijke aangelegenheden.
B.2.2. Le Constituant et le législateur spécial, dans la mesure où ils B.2.2. Voor zover zij er niet anders over hebben beschikt, hebben de
n'en disposent pas autrement, ont attribué aux communautés et aux Grondwetgever en de bijzondere wetgever aan de gemeenschappen en de
régions toute la compétence d'édicter les règles propres aux matières gewesten de volledige bevoegdheid toegekend tot het uitvaardigen van
qui leur ont été transférées. de regels die eigen zijn aan de hun toegewezen aangelegenheden.
D'une part, il revient au législateur décrétal de déterminer les Enerzijds, komt het de decreetgever toe de categorieën van woningen te
catégories de logements à l'égard desquelles il exerce ses bepalen ten aanzien waarvan hij zijn bevoegdheid uitoefent, te dezen
compétences, en l'espèce les logements collectifs, les petits gemeenschappelijke woningen, kleine eengezinswoningen en gebouwen die,
logements individuels, ainsi que les bâtiments non initialement hoewel aanvankelijk niet voor bewoning bestemd en voor zover ze deel
destinés à l'habitation mais utilisés aux fins de logement, loués ou uitmaken van gebouwen die minstens twintig jaar oud zijn, als woningen
mis en location à titre de résidence principale, pour autant que ces worden gebruikt en als hoofdverblijfplaats worden verhuurd of te huur
logements soient situés dans des bâtiments existant depuis au moins aangeboden. Anderzijds, doet een dergelijke bevoegdheidsuitoefening
vingt ans. D'autre part, l'exercice de ces compétences ne porte pas geen afbreuk aan de bevoegdheid van de federale overheid om de
atteinte au pouvoir de l'autorité fédérale de déterminer les contractuele verplichtingen van de huurder en de verhuurder te
obligations contractuelles du preneur et du bailleur. bepalen. B.3.1. De prejudiciële vraag gaat uit van de veronderstelling dat het
B.3.1. La question préjudicielle part de la supposition que l'absence ontbreken van de door de Waalse wetgeving vereiste verhuurvergunning
du permis requis par la législation wallonne a pour effet d'entraîner de nietigheid van de huurovereenkomst tot gevolg heeft. Dat gevolg zou
la nullité du bail. Cet effet serait constitutif d'un excès de een bevoegdheidsoverschrijding inhouden.
compétence. B.3.2. Il résulte de l'examen des travaux préparatoires tant du décret B.3.2. Uit het onderzoek van de parlementaire voorbereiding van zowel
du 6 avril 1995 que du décret en cause du 29 octobre 1998, qui a het decreet van 6 april 1995 als van het in het geding zijnde decreet
repris le régime juridique établi par le premier, que l'état souvent van 29 oktober 1998, dat de bij het eerstvermelde decreet vastgestelde
défectueux des logements collectifs et des petits logements rechtsregeling heeft overgenomen, blijkt dat de vaak gebrekkige staat
individuels peut justifier la mise en place d'un système de contrôle van de gemeenschappelijke woningen en van de kleine eengezinswoningen
de leur mise en location (Doc. , Conseil régional wallon, 1994-1995, no een regeling om de verhuring ervan te controleren, kan verantwoorden
297/1, pp. 2 à 4, et Doc. , Conseil régional wallon, 1997-1998, no (Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1994-1995, nr. 297/1, pp. 2 tot 4, en
371/1, p. 13). Il apparaît, en effet, qu'un régime de permis de Parl. St. , Waalse Gewestraad, 1997-1998, nr. 371/1, p. 13). Een
verhuurvergunning voor die goederen instellen, blijkt immers van dien
location pour ces biens est de nature à assurer l'efficacité des aard te zijn dat de doeltreffendheid van de door het Waalse Gewest te
normes édictées en l'espèce par la Région wallonne. dezen uitgevaardigde normen erdoor kan worden verzekerd.
B.3.3. En ne prévoyant, aux articles 13 et 201 du Code wallon du B.3.3. Door in de artikelen 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode
logement, que des sanctions de nature administrative ou pénale, le slechts te voorzien in administratieve of strafrechtelijke sancties,
décret ne règle que les rapports entre le bailleur et l'autorité regelt het decreet enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de
publique. Il ne peut en être déduit que l'article 2, alinéa 4, de la openbare overheid. Daaruit kan niet worden afgeleid dat artikel 2,
loi du 20 février 1991 aurait été modifié, fût-ce implicitement, par le législateur décrétal wallon. Sans doute le juge de paix devra-t-il apprécier si l'absence de permis est de nature, soit à entraîner la nullité du bail, soit à vicier le consentement du preneur, soit à justifier la résiliation du bail, soit encore à fonder la condamnation du bailleur à satisfaire aux exigences du Code wallon. Mais il s'agit là d'une application des règles du droit des obligations et de la législation sur le bail de résidence principale et non d'une application du décret. B.4. La question préjudicielle appelle une réponse négative. Par ces motifs, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 - zelfs impliciet - door de Waalse decreetgever zou zijn gewijzigd. Weliswaar zal de vrederechter moeten oordelen of de ontstentenis van een verhuurvergunning van dien aard is dat ze hetzij de nietigheid van de huurovereenkomst meebrengt, hetzij de geldigheid van de instemming van de huurder aantast, hetzij de ontbinding van de huurovereenkomst verantwoordt, of nog als grondslag dient om de verhuurder ertoe te veroordelen aan de vereisten van de Waalse Huisvestingscode te voldoen. Het gaat dan echter om een toepassing van de regels van het verbintenissenrecht en van de huurwetgeving met betrekking tot de hoofdverblijfplaats en niet om een toepassing van het decreet. B.4. De prejudiciële vraag dient ontkennend te worden beantwoord. Om die redenen,
la Cour het Hof
dit pour droit : zegt voor recht :
L'article 2, alinéa 4, de la loi du 20 février 1991 modifiant et Artikel 2, vierde lid, van de wet van 20 februari 1991 houdende
complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, wijziging van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake
complété par la loi du 13 avril 1997 modifiant certaines dispositions huishuur, aangevuld bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van
sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, en de artikelen
en matière de baux, et les articles 10, 13 et 201 du Code wallon du 10, 13 en 201 van de Waalse Huisvestingscode, ingevoerd bij het
logement, institué par le décret de la Région wallonne du 29 octobre decreet van het Waalse Gewest van 29 oktober 1998, schenden noch
1998, ne violent ni l'article 39 de la Constitution ni l'article 6, § artikel 39 van de Grondwet, noch artikel 6, § 1, IV, van de bijzondere
1er, IV, de la loi spéciale du 8 août 1980 de réformes institutionnelles. wet van 8 augustus 1980 tot hervorming der instellingen.
Ainsi prononcé en langue française et en langue néerlandaise, Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig
conformément à l'article 65 de la loi spéciale du 6 janvier 1989 sur artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989 op het
la Cour d'arbitrage, à l'audience publique du 14 mai 2003. Arbitragehof, op de openbare terechtzitting van 14 mei 2003.
Le greffier, De griffier,
P.-Y. Dutilleux. P.-Y. Dutilleux.
Le président, De voorzitter,
M. Melchior. M. Melchior.
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