28 SEPTEMBRE 2023. - Arrêté royal relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs

RAPPORT AU ROI Sire, Le présent projet d'arrêté a pour but de remplacer l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers, ci-après « l'arrêté royal du 12 janvier 2007 », afin de l'adapter au cadre légal actuel et de le moderniser également sur le plan du contenu.

L'arrêté royal du 12 janvier 2007 a fixé les modalités relatives à certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agent immobilier. Il fixe, d'une part, les conditions minimales qui doivent figurer dans un contrat d'intermédiaire et interdit, d'autre part, une série de clauses. L'arrêté royal du 12 janvier 2007 est basé sur les recommandations de la Commission des clauses abusives dans le cadre de l'analyse qu'elle a réalisée, à la demande du Ministre de l'Economie de l'époque, de la licéité des clauses contractuelles utilisées par les agents immobiliers (CCA 13, 3 juin 2004, Recommandations relatives aux conditions générales des agents immobiliers dans les contrats d'intermédiaire de vente).

Depuis 2007, tant les cadres législatifs européen que belge ont considérablement évolué.

Au niveau européen, on peut principalement se référer à la directive « droits des consommateurs » (directive 2011/83/UE du Parlement européen et du Conseil du 25 octobre 2011 relative aux droits des consommateurs, modifiant la directive 93/13/CEE du Conseil et la directive 1999/44/CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 85/577/CEE du Conseil et la directive 97/7/CE du Parlement européen et du Conseil, J.O. UE n° L 304, 22 novembre 2011, p. 64-88).Cette directive a encore été modifiée profondément en 2019 par la directive dite « Omnibus » (directive (UE) 2019/2161 du Parlement européen et du Conseil du 27 novembre 2019, J.O. UE n° L 328, 18 décembre 2019, p. 7-28).

Au niveau belge, le Code de droit économique (ci-après « CDE ») est entré en vigueur en 2014, ce qui rend nécessaire la mise à jour de tous les arrêtés d'exécution.

Outre la mise à jour et la modernisation de l'arrêté royal du 12 janvier 2007, compte tenu du contexte juridique modifié, il a également été jugé opportun de retravailler le texte de l'arrêté royal original : plutôt que de modifier ou de compléter l'arrêté royal du 12 janvier 2007, il a été choisi de rédiger un nouvel arrêté royal qui tient également compte de l'évolution de l'interprétation sur le terrain des contrats d'intermédiation immobilière, mais aussi des points positifs et négatifs identifiés, entre autres par les autorités de contrôle, concernant l'application de l'arrêté royal du 12 janvier 2007. Ce nouvel arrêté royal s'appuie sur les principes de base énoncés dans l'arrêté royal du 12 janvier 2007. Le présent arrêté royal est élaboré sur la base de l'article VI.85, alinéa 1er, du CDE, qui autorise le Roi, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, à prescrire ou à interdire, pour les secteurs qu'Il désigne, l'utilisation de certaines clauses dans les contrats conclus entre une entreprise et un consommateur afin d'assurer l'équilibre des droits et obligations entre les parties ou de garantir la loyauté des transactions commerciales.

Le présent arrêté royal règle également, entre autres, la reconduction tacite, qui fait l'objet d'une réglementation spécifique à l'article VI.91 du CDE. Conformément à l'article VI.91, § 3, du CDE, le Roi peut, pour les services qu'Il désigne, par arrêté royal délibéré en Conseil des Ministres, fixer certaines règles relatives à la reconduction tacite d'un contrat. Le présent arrêté reprend dès lors également cette base légale.

Enfin, pour ce qui concerne les remarques introductives, il y a lieu de préciser que la structure du présent arrêté royal a été adaptée : contrairement à l'arrêté royal du 12 janvier 2007, il n'utilise pas d'une part des dispositions minimales (c'est-à-dire des dispositions auxquelles les clauses ou conditions doivent au moins se conformer) et d'autre part des interdictions (voir l'article 3 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007), mais uniquement des dispositions minimales. La structure des dispositions a également été adaptée dans un ordre plus logique.

Suit ici une discussion article par article des dispositions proposées.

Article 1er Le présent arrêté concerne certains contrats d'intermédiation relatifs aux biens immobiliers, à savoir la vente, la mise en location, l'achat et la prise en location de biens immobiliers.

Contrairement à l'arrêté royal du 12 janvier 2007, qui visait uniquement les agents immobiliers visés par l'arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l'exercice de la profession d'agent immobilier, une définition fonctionnelle est désormais retenue : toute entreprise qui fait de l'intermédiation immobilière à titre professionnel entre dans le champ d'application du présent arrêté royal, à l'exception toutefois des notaires. Ainsi, un « level playing field » est garanti entre tous les acteurs économiques faisant de la médiation immobilière.

Depuis 2007, la législation régissant la profession d'agent immobilier a également été modifiée et des définitions fonctionnelles y ont également été reprises. L'article 2, 5°, de la loi du 11 février 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 11/02/2013 pub. 22/08/2013 numac 2013011368 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi organisant la profession d'agent immobilier fermer organisant la profession d'agent immobilier définit à ce sujet l'intermédiaire comme : « celui qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce ». Cependant, afin de ne pas dépendre de textes réglementaires qui risquent de changer, une définition fonctionnelle générale autonome a été choisie.

Le présent arrêté royal étant adopté en application de l'article VI.85 du CDE, il convient de préciser qu'il s'agit en l'occurrence de la définition spécifique de « l'entreprise » au sens de l'article I.8, 39°, du CDE, et non de la définition générale de l'article I.1, 1°, du CDE, telle qu'insérée par la loi du 15 avril 2018Documents pertinents retrouvés type loi prom. 15/04/2018 pub. 27/04/2018 numac 2018011795 source service public federal justice Loi portant réforme du droit des entreprises fermer. Il s'agit donc de « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations ».

Les notaires qui font de l'intermédiation immobilière sont déjà soumis à une législation spécifique énoncée dans l'arrêté royal du 14 novembre 2006 portant approbation des règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles. Pour cette raison, une exception au champ d'application est prévue pour les notaires.

Article 2 L'article 2 contient le corpus proprement dit du présent arrêté royal.

Il contient seize dispositions que les contrats d'intermédiation immobilière doivent au moins comporter et respecter. Les contrats doivent également respecter les interdictions de l'article 3 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007 qui sont intégrées dans l'article 2.

Alors que l'arrêté royal du 12 janvier 2007 prévoyait que la mission d'intermédiation devait faire l'objet d'un contrat écrit, il est désormais explicité que le contrat d'intermédiaire est rédigé sur un support durable. Ceci se justifie par les évolutions technologiques et l'existence d'autres médias à côté de l'écrit. Il est toutefois précisé, pour éviter tout doute sur le sujet, que ceci ne porte pas atteinte à la réglementation concernant les contrats hors établissement, qui provient d'une directive européenne d'harmonisation maximale à laquelle il n'est pas possible de déroger.

Il a également été choisi de ne plus reprendre dans le texte du présent arrêté royal un certain nombre d'interdictions de l'article 3 de l'arrêté royal du 12 janvier 2007, car il s'agit en réalité de principes qui découlent directement des articles du Code de droit économique relatifs aux clauses abusives et au sujet desquelles il n'y a aucun doute. Il s'agit, d'une part, de l'interdiction de créer une confusion entre les clauses de résiliation et les clauses pénales (article 3, 2°, de l'arrêté royal du 12 janvier 2007), qui découle déjà de l'obligation de transparence (article VI.37, § 1er, du CDE).

Les clauses de résiliation et les clauses pénales diffèrent les unes des autres en termes d'intention et de conséquences et doivent donc être clairement distinguées les unes des autres.

Il s'agit, d'autre part, de l'exigence de réciprocité et d'équivalence des clauses pénales prévue par l'article VI.83, 17°, du CDE, appliquée aux clauses pénales dans les contrats d'intermédiation. Il est de jurisprudence constante que l'exigence de réciprocité signifie que, face à une clause pénale qui fixe un montant en cas d'inexécution par le consommateur de ses obligations, il faut toujours reprendre une clause pénale qui fixe un montant en cas d'inexécution d'une obligation par l'agent immobilier. L'exigence d'équivalence implique, entre autres, que le montant stipulé soit du même ordre, et que la preuve des dommages ne soit pas imposée à une seule partie, alors qu'une clause pénale en faveur de l'autre partie n'imposerait pas cette preuve de dommages. Il ne semble pas nécessaire de reprendre une telle règle interprétative dans un texte réglementaire.

Article 2, alinéa 2, 1° : Clause de rétractation L'arrêté royal du 12 janvier 2007 prévoyait une clause de rétractation de sept jours ouvrables, applicable indépendamment du fait que le contrat soit conclu à distance ou hors établissement. Ce droit généralisé de rétractation est adapté dans le présent arrêté royal au nouveau délai applicable pour les contrats hors établissement depuis la transposition de la directive 2011/83/UE précitée relative aux droits des consommateurs précitée : désormais, les consommateurs peuvent se rétracter d'un contrat d'intermédiation immobilière dans les quatorze jours suivant la conclusion du contrat d'intermédiation, quel que soit le lieu de conclusion du contrat.

Il a également été choisi d'introduire de manière générale l'exception au droit de rétractation prévue par la directive 2011/83/UE précitée, en cas de réalisation de la mission d'intermédiation pendant le délai de rétractation. En d'autres termes, le consommateur ne peut plus se prévaloir du droit de rétractation si deux conditions cumulatives sont réunies, à savoir (1) si le consommateur donne son consentement exprès à l'exécution immédiate du contrat et (2) si le consommateur reconnaît expressément qu'il perd son droit de rétractation en cas d'exécution complète du contrat pendant le délai de rétractation (en d'autres termes, un candidat valable a déjà été trouvé pendant le délai de rétractation). 2° Mention de la date et de l'adresse précise (commune, rue et numéro de maison) du lieu où le contrat d'intermédiation est conclu par le consommateur Le Code de droit économique prévoit, en application du droit européen, des dispositions spécifiques pour les contrats conclus en dehors de l'établissement commercial ou à distance.On peut renvoyer à cet égard aux obligations d'information minimales (article VI.45 du CDE pour les contrats à distance et article VI.63 du CDE pour les contrats hors établissement), aux règles relatives à la confirmation sur un support durable du contrat conclu en cas de contrat à distance (article VI.46, § 7, du CDE) ou à la fourniture d'une copie du contrat en cas de conclusion d'un contrat hors établissement (article VI.65, § 2, du CDE). Ces dispositions s'appliqueront également le cas échéant.

L'obligation d'indiquer où et quand le contrat a été conclu est donc une information importante qui doit figurer dans le contrat.

L'exigence selon laquelle le consommateur doit écrire à la main le lieu et la date du contrat est abandonnée. Toutefois, il ne peut s'agir d'une clause standard préimprimée : il faut raisonnablement supposer que l'entreprise et le consommateur parcourent ensemble le contrat et complètent le lieu et la date lors de la conclusion de celui-ci. A cet égard, les clauses types préimprimées figurant dans les conditions contractuelles ne sont pas une indication suffisante du lieu et de la date de conclusion du contrat. 3° La mission de l'entreprise et l'étendue de ses pouvoirs La mission de l'entreprise consiste principalement à rechercher selon le cas, un candidat acheteur ou vendeur ou un bailleur ou un locataire adéquat.Il n'est pas indiqué de laisser l'entreprise préciser plus en détail comment elle s'acquittera concrètement de cette mission.

L'entreprise fera à cet effet la publicité nécessaire. Dans un souci de transparence, il est indiqué que l'entreprise explique par quels canaux de publicité la vente ou la mise en location du bien immobilier en question fera l'objet de la publicité nécessaire.

En outre, si l'entreprise peut négocier avec les acheteurs, vendeurs, bailleurs ou locataires potentiels, le prix et les conditions contractuelles, les limites de ce pouvoir de négociation accordé doivent être clairement convenues dans le contrat d'intermédiation, afin que l'entreprise ne puisse pas disposer d'un pouvoir d'interprétation discrétionnaire de sa mission ou du droit exclusif d'interpréter une quelconque clause du contrat (voir article VI.83, 6°, du CDE).

Le contrat doit également clairement mentionner si l'entreprise a pour mission de conclure un contrat au nom et pour le compte du consommateur.

Le prix souhaité par le consommateur doit en outre être repris.

Si l'entreprise dispose d'un pouvoir de négociation pour les contrats portant sur la vente ou la mise en location, le prix minimum demandé doit être fixé. Inversement, dans le cas d'un contrat d'intermédiation pour l'achat ou la prise en location, un prix maximum doit être indiqué dans le contrat d'intermédiation qui accorde un pouvoir de négociation à l'entreprise. Ce pouvoir est ainsi soumis à des limites objectives. En outre, les conditions d'achat, de vente, de prise en location ou de mise en location doivent être transmises au consommateur à l'avance. Cela peut se faire, par exemple, en utilisant un modèle de compromis.

S'il s'avère au cours de la mission qu'il est nécessaire de s'écarter de ces accords sur le prix ou des conditions, cela constitue une modification d'un des éléments essentiels de la médiation, et ne peut donc se faire qu'avec le consentement préalable et exprès du consommateur, sur un support durable. 4° En annexe au contrat, une liste des attestations requises relatives au compromis de vente ou au contrat de location Un contrat d'intermédiation concernant la vente ou la mise en location d'un bien immobilier s'accompagne aujourd'hui de l'obligation de fournir toute une série d'attestations : par exemple, une attestation concernant une éventuelle contamination du sol, un certificat de performance énergétique, des certificats d'inspection des appareils, etc. Il appartient à l'entreprise de s'assurer que ces exigences sont respectées et que les attestations nécessaires sont jointes. Pour cette raison, une liste de toutes les attestations requises sera obligatoirement jointe au contrat d'intermédiation. Comme plusieurs attestations dépendent de la législation régionale ou communautaire, il n'est pas possible de reproduire une liste, même indicative, de ces attestations en annexe au présent arrêté royal.

Le consommateur doit avoir le choix de demander lui-même ces attestations. Si l'entreprise propose de demander ces attestations, le consommateur doit y consentir explicitement pour chaque attestation requise. L'entreprise doit également préciser clairement si le service ainsi fourni pour l'obtention de ces attestations est inclus ou non dans le tarif. Si l'entreprise facture ce service, celui-ci doit répondre aux exigences d'information généralement applicables dans la relation entreprise-consommateur (voir article VI.2, 3°, du CDE) : si le prix de l'attestation est connu, le prix total est communiqué. Si ce prix n'est pas connu précisément à l'avance mais peut être déterminable, la méthode de calcul doit être communiquée. Si ce prix n'est pas connu, il doit être indiqué que des frais supplémentaires seront dus, avec, si possible, une indication de l'importance de ces frais (selon leur montant habituel).

Comme ces attestations sont liées au bien immobilier et ne découlent pas en soi de la mission de l'entreprise, le coût demandé doit être le coût réel de l'attestation. Toutefois, l'entreprise peut facturer un coût supplémentaire pour le service nécessaire à l'obtention d'une telle attestation. Ce coût supplémentaire doit correspondre à cet effort et, si nécessaire, être justifié. Il ne doit pas s'agir d'un tarif supplémentaire caché en lien avec la tâche réelle de recherche d'un candidat. A la demande du consommateur, l'entreprise doit prouver le coût réel pour (l'obtention de) chaque attestation. 5° Le tarif à payer par le consommateur pour la mission d'intermédiation Cette disposition reprend à nouveau l'obligation générale prévue à l'article VI.4 du CDE d'indiquer le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur. Par exemple, si une entreprise prévoit un pourcentage du montant de la vente, le pourcentage indiqué doit inclure le taux de TVA. Si, par exemple, la rémunération pour l'intermédiation locative s'élevait à un mois de loyer, la TVA devra être ajoutée lors de l'indication du tarif demandé. 6° La mention que l'entreprise bénéficie de l'exclusivité ou non et le cas échéant la durée de celle-ci Il est souvent prévu qu'il s'agit d'un contrat d'intermédiaire exclusif.Vu qu'il est lourd de conséquences, le caractère exclusif de la mission doit être porté clairement à l'attention du consommateur.

En effet, le consommateur perd dans une large mesure son pouvoir de disposition du bien immobilier pendant la durée du contrat d'intermédiation exclusif.

L'exclusivité est ici définie de manière large comme l'interdiction pour le consommateur de charger une autre entreprise de la vente, de l'achat, de la prise ou mise en location du bien immobilier. Cela signifie également qu'il est interdit, dans le chef du consommateur, de demander par exemple à un notaire de chercher d'éventuels candidats. Il est en outre aussi interdit au consommateur de vendre, acheter, prendre ou donner en location lui-même ; le consommateur doit renvoyer toutes les personnes intéressées à l'intermédiaire immobilier.

Le contrat doit donc stipuler clairement s'il s'agit ou non d'une mission d'intermédiation exclusive. Le cas échéant, la durée de cette exclusivité doit aussi être précisée. Par exemple, il est possible de convenir que l'exclusivité s'applique pendant les trois premiers mois puis que l'intermédiation soit non exclusive au cours des trois mois suivants. 7° La durée du contrat La durée d'un contrat d'intermédiation immobilière constitue une donnée essentielle du contrat.Pour cette raison, il convient tout d'abord de préciser clairement s'il s'agit d'un contrat à durée déterminée ou à durée indéterminée.

Dans le cas d'un contrat à durée déterminée, le consommateur doit savoir combien de temps il est lié par le contrat ; dans le cas d'un contrat à durée indéterminée, le délai de préavis pour résilier le contrat constitue la donnée la plus importante.

C'est surtout l'exclusivité, au titre de laquelle le propriétaire s'interdit de vendre lui-même le bien, qui comporte une sérieuse atteinte au droit de disposition du propriétaire. Pour cette raison, il est expressément stipulé que, si un contrat d'intermédiation exclusif est signé, celui-ci ne peut pas durer plus de six mois. 8° Le délai de résiliation en cas de contrat à durée indéterminée Dans le cas des contrats à durée indéterminée, les parties doivent bénéficier d'un délai de préavis raisonnable pour résilier le contrat. Pour les contrats d'intermédiation immobilière, ce délai est fixé à deux mois maximum. Il s'agit ici d'une nouvelle exigence : un tel délai maximum de préavis n'était pas fixé pour des contrats à durée indéterminée dans l'arrêté royal du 12 janvier 2007. 9° Le cas échéant, la clause de reconduction ou de renouvellement tacite en cas de contrat à durée déterminée Le délai endéans lequel le consommateur peut s'opposer à la reconduction tacite des contrats à durée déterminée constitue le premier aspect des clauses de reconduction tacite : le consommateur doit pouvoir décider en connaissance de cause de poursuivre ou non un contrat d'intermédiation déterminé.A cet égard, un délai d'un mois avant l'échéance est jugé raisonnable pour s'opposer à la reconduction tacite.

Comme le permet l'article VI.91 du CDE, l'article 2, alinéa 2, 9°, du présent arrêté royal introduit un régime spécifique de fond pour les clauses de reconduction tacite, après le premier renouvellement du contrat : si le contrat à durée déterminée a été conclu pour une durée de trois mois ou moins, le délai de préavis pour résilier le contrat sans indemnité est d'un mois maximum, s'il s'agit d'un contrat de plus de trois mois, ce délai passe à deux mois maximum.

Dans la mesure où cette dérogation ne vise pas les exigences de forme prévues par l'article VI.91 du CDE, celles-ci restent d'application.

Non seulement la reconduction en vertu d'une clause de reconduction tacite, mais aussi le renouvellement, sont visés dans cette disposition. Le « renouvellement » désigne alors la reconduction de fait du contrat, découlant des comportements des parties. Cette hypothèse a été ajoutée consécutivement à l'avis de la Commission des clauses abusives sur l'arrêté royal initial du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers (voir CCA 21, 22 novembre 2006, avis sur un projet d'arrêté royal relatif aux conditions des agents immobiliers dans les contrats d'intermédiaires, entre autres disponible sur le site web du SPF Economie). 10° La manière dont l'entreprise informe le consommateur de l'exécution de la mission L'entreprise doit informer le consommateur au moins une fois par mois sur un support durable quant à l'état d'avancement de la mission d'intermédiation : combien de parties intéressées y a-t-il eu, combien de visites ont-elles été faites, quelles ont été les principales réactions et remarques ? De cette manière, le consommateur peut exercer un certain contrôle de la façon dont l'entreprise s'acquitte de sa tâche.S'il devait s'avérer, sur la base des rapports, que l'entreprise n'a pas fait les efforts nécessaires pour trouver un candidat, le rapport périodique peut constituer une indication démontrant une exécution défaillante de la mission par l'entreprise.

Comme l'ont remarqué la Commission consultative spéciale Clauses abusive et le Conseil Supérieur des Indépendants et des PME dans leurs avis, le devoir de rapportage porte uniquement sur les efforts effectués, indépendamment du résultat atteint réellement. En effet, il est tout à fait possible que l'intermédiaire immobilier ait fait tous les efforts utiles et nécessaires et que, malgré cela, il n'ait pas pu remplir sa mission. Tel est notamment le cas lorsque le bien ne suscite pas d'intérêt de la part d'acheteurs ou de locataires potentiels.

Par rapport à l'arrêté royal du 12 janvier 2007, l'entreprise doit désormais aussi effectuer ce rapportage sur un support durable, de sorte que l'entreprise fournisse une preuve matérielle de ce rapportage et de son contenu. 11° Offre « conditionnelle » Souvent, le candidat acquéreur conditionne son accord à l'obtention d'un financement (condition suspensive de l'obtention d'un crédit).Il peut également y avoir une condition résolutoire qui précise dans quel cas l'acquéreur ne serait plus lié contractuellement. Afin de préciser que les deux hypothèses relèvent de cette disposition, la formulation de cette disposition, telle que rédigée dans l'arrêté royal du 12 janvier 2007, a été complétée.

Il s'agit ici de conditions non imputables au candidat acquéreur ou locataire (suspensives ou résolutoires), à la suite desquelles le contrat final portant sur le bien immobilier n'est pas signé et à la suite desquelles aucun tarif ne doit être payé à l'entreprise. Par contre, si la vente, l'achat, la mise ou la prise en location n'a pas lieu en raison de la volonté des parties, mais en raison d'une inexécution imputable à l'une des parties ou en raison d'une clause résolutoire expresse, le droit au tarif dans le chef de l'entreprise n'est pas rendu caduc, sauf si l'absence de vente, d'achat, de prise en location ou de mise en location s'avérait être de la faute de cette dernière.

Comme il a été précisé plus haut, les coûts pour les attestations qui ne concernent pas la mission d'intermédiation en soi restent dus. 12° Réalisation de la mission : offre valide sur support durable Cette disposition reprend ce qui est prévu par l'article 2, 5°, de l'arrêté royal du 12 janvier 2007.Dans le présent arrêté royal, au lieu de la formulation « un écrit », c'est la formulation « un support durable » qui est utilisée, en raison de la numérisation. 13° Assimilation à la réalisation de la mission : preuve du candidat apporté par l'entreprise Si un candidat acquéreur, un candidat vendeur, un candidat bailleur ou un candidat preneur conclut un contrat directement avec le consommateur, en dehors de l'entreprise, l'entreprise a droit au tarif prévu dans le contrat d'intermédiation lorsqu'elle peut démontrer que ce candidat a été apporté par elle pour autant que le contrat le prévoie. Pour ce faire, l'entreprise doit prouver qu'elle a fourni des « informations précises et individuelles » au candidat concerné. Par conséquent, les notions d'« informations précises et individuelles » sont essentielles pour vérifier si l'entreprise a rempli son rôle d'intermédiaire.

Par informations « précises », on entend des informations supplémentaires par rapport aux informations « générales » qui figurent sur le site web, dans les prospectus ou dans les annonces.

Par informations « individuelles », on entend des informations données à une personne spécifique : cela signifie, en soi, qu'il doit être au moins possible de démontrer qu'il y a eu un contact individuel avec l'entreprise, au cours duquel l'intéressé a demandé des informations supplémentaires par rapport à celles dont il avait pris connaissance via la publicité, les prospectus ou le site web de l'entreprise. Il doit être possible de démontrer l'intérêt concret d'un candidat en particulier. Il va de soi que cette appréciation devra être réalisée au cas par cas et qu'il appartiendra in fine aux cours et tribunaux de se prononcer. 14° Assimilation à la réalisation de la mission : liste des candidats apportés Lorsque la mission d'intermédiation n'a pas donné lieu à la conclusion d'un contrat entre le consommateur et un candidat vendeur, acheteur, bailleur ou locataire et que le contrat d'intermédiaire prévoit que l'entreprise a droit à une rémunération pour les contrats conclus par le consommateur après la fin de celui-ci, l'entreprise doit communiquer au consommateur une liste de candidats qui ont manifesté un intérêt particulier.S'il s'agit de candidats auxquels l'entreprise a fourni des « informations précises et individuelles » et si l'entreprise peut dès lors démontrer qu'elle a apporté ces candidats, elle a alors droit à une rémunération si le contrat d'intermédiaire prévoit que l'entreprise a droit à une rémunération pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiaire.

Vu que cette liste doit être établie à la fin du contrat d'intermédiaire, elle doit être fournie le plus rapidement possible au consommateur. L'arrêté royal du 12 janvier 2007 prévoyait un délai de sept jours ouvrables. Il n'y a aucune raison d'y déroger.

Il va de soi que l'obligation pour le consommateur de payer une rémunération à l'entreprise s'il a conclu un contrat avec une personne présente sur la liste des candidats apportés par celle-ci ne peut pas être valable de manière illimitée dans le temps. Pour cette raison, l'entreprise ne pourra plus faire valoir de droit à rémunération si un contrat a été conclu plus de six mois après la fin de la mission de l'entreprise.

D'un autre côté, il faut éviter que cette disposition soit contournée en faisant appel à un tiers, qui aurait reçu les informations précises et individuelles par le biais d'une personne reprise dans la liste.

Dès lors, il est également prévu que l'indemnité sera due à l'entreprise si le contrat est conclu avec un tiers qui est dans une relation telle avec une personne présente dans la liste des personnes à qui l'entreprise a donné une information précise et individuelle, qu'il est raisonnable d'admettre que ce tiers disposait de cette information. 15° Clause de résiliation A l'article 2, alinéa 2, 15°, les clauses de résiliation sont définies comme des clauses « qui donnent la faculté au consommateur de mettre fin pour l'avenir au contrat d'intermédiation par volonté unilatérale sans qu'un quelconque motif soit exigé ». Il est également prévu que, dans le cas où une indemnité de rupture est prévue, celle-ci ne peut excéder cinquante pour cent du tarif de l'entreprise, visé au 5°, pendant les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat et vingt-cinq pour cent du tarif de l'entreprise, visé au 5°, après les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat et ce, dans les deux cas, à condition que le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation, ne soit pas vendu ou loué dans les six mois qui suivent la résiliation. Dans la mesure où le délai de préavis est de maximum deux mois dans le cas des contrats à durée indéterminée et que la prolongation ou le renouvellement des contrats à durée déterminée est soumis à un délai de maximum un ou deux mois, l'indemnité de rupture n'a de sens que durant la durée initiale des contrats à durée déterminée.

Un consommateur qui résilie un contrat d'intermédiation de durée déterminée durant la période initiale de ce contrat sans indication d'un motif quelconque, sera donc tenu au paiement d'une indemnité de rupture d'au maximum cinquante pour cent du tarif de l'entreprise.

L'entreprise peut également transmettre une liste des personnes auxquelles elle a donné une information précise et individuelle dans le cas d'une résiliation de la mission d'intermédiation par le consommateur. Dans le cas où le bien immobilier est vendu ou mis en location dans les six mois de la fin de la mission d'intermédiation, l'hypothèse de l'article 2, alinéa 2, 14°, du présent arrêté royal trouvera à s'appliquer : il s'agit d'un candidat apporté par l'entreprise, et l'entreprise aura dès lors droit à son tarif.

Le présent arrêté royal précise en outre que cette disposition s'applique « sans préjudice de l'application des articles VI.84, § 1er et I.8, 22°, du Code de droit économique ». Il ressort en effet de la jurisprudence de la Cour de justice relative à la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, qu'un régime légal spécifique déterminé par le législateur national ne peut jamais porter préjudice à l'appréciation souveraine, par le juge, du caractère abusif d'une (combinaison de) clauses (voir CJUE, arrêt du 21 janvier 2015, affaires jointes C-482/13, C-484/13, C-485/13 et C-487/13, Unicaja Banco, SA contre José Hidalgo Rueda e.a. et Caixabank SA/Manuel Mar¤a Rueda Ledesma e.a., ECLI:EU:C:2015:21, voir en particulier les points 39 à 41.) 16° Clause pénale L'article 2, alinéa 2, 16°, du présent arrêté royal prévoit que le non-respect de l'exclusivité doit être considéré comme une inexécution contractuelle pour laquelle une clause pénale peut, le cas échéant, être prévue contractuellement.L'exclusivité est définie à l'article 2, alinéa 2, 6°, du présent arrêté comme étant l'interdiction dans le chef du consommateur de confier une mission d'intermédiation à une autre entreprise ni d'acheter, vendre, louer ou donner en location lui-même le bien immobilier.

L'indemnité convenue dans une clause pénale doit raisonnablement correspondre au dommage potentiel que l'entreprise subirait au cas où l'exclusivité ne serait pas respectée. Comme indiqué dans l'avis n° 13 de la Commission Clauses abusives du 3 juin 2004, « Recommandations relatives aux conditions générales des agents immobiliers dans les contrats d'intermédiaire de vente », il s'agit de la « perte d'une chance », à savoir la perte d'une chance de la réalisation d'une vente, d'un achat, d'une mise en location ou d'une prise en location, et dès lors d'une chance d'obtenir le paiement du tarif convenu.

Cette perte de chance est fixée dans le présent arrêté royal à septante-cinq pour cent du tarif forfaitaire, sans préjudice de la compétence souveraine du juge sur la base de l'article VI.83, 24°, du CDE. Ceci correspond à ce qui était prévu par l'arrêté royal du 12 janvier 2007.

Article 3 L'article 3 précise le caractère impératif de ce régime sectoriel spécifique : toute limitation des droits contractuels accordés au consommateur est interdite et nulle, comme le prévoit de manière générale l'article VI.84, § 1er, du CDE. La disposition sur la nullité partielle d'une clause abusive, et la précision que le consommateur ne peut renoncer au bénéfice des droits qui lui sont conférés par le présent arrêté (caractère impératif), sont également reprises de l'article VI.84, § 1er, du CDE. Article 4 Cette disposition abroge l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers.

Article 5 Afin d'accorder aux entreprises le temps nécessaire pour s'adapter à cette nouvelle règlementation, une période transitoire de trois mois est prévue.

Article 6 Cet article ne demande pas de commentaire particulier.

J'ai l'honneur d'être, Sire, de Votre Majesté le très respectueux et très fidèle serviteur, Le Ministre de l'Economie, P.-Y. DERMAGNE Le Ministre des Classes moyennes, des Indépendants et des PME, D. CLARINVAL Le Ministre de la Justice, V. VAN QUICKENBORNE La Secrétaire d'Etat à la Protection des consommateurs, A. BERTRAND Conseil d'Etat, section de législation Première chambre des vacations La demande d'avis introduite le 24 juillet 2023 par le Ministre de l'Economie sur un projet d'arrêté royal `relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs', portant le numéro 74.298/1/V du rôle de la section de législation du Conseil d'Etat, a été rayée du rôle le 7 septembre 2023, conformément à l'article 84, § 4, alinéa 2, des lois `sur le Conseil d'Etat', coordonnées le 12 janvier 1973.

28 SEPTEMBRE 2023. - Arrêté royal relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiation immobilière conclus entre entreprises et consommateurs PHILIPPE, Roi des Belges, A tous, présents et à venir, Salut.

Vu le Code de droit économique, les articles VI.85, alinéa 1er, et VI.91, § 3, insérés par la loi du 21 décembre 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 21/12/2013 pub. 31/12/2013 numac 2013003461 source service public federal finances Loi relative à diverses dispositions concernant le financement des petites et moyennes entreprises type loi prom. 21/12/2013 pub. 30/12/2013 numac 2013011649 source service public federal economie, p.m.e., classes moyennes et energie Loi portant insertion du titre VI « Pratiques du marché et protection du consommateur » dans le Code de droit économique et portant insertion des définitions propres au livre VI, et des dispositions d'application de la loi propres au livre VI, dans les Livres I^er et XV du Code de droit économique fermer ;

Vu l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers ;

Vu l'avis du Conseil Supérieur des Indépendants et des PME, donné le 16 mai 2023 ;

Vu l'avis de la Commission consultative spéciale « Clauses abusives », donné le 6 juin 2023 ;

Vu l'avis de l'Inspecteur des Finances, donné le 30 juin 2023 ;

Vu l'accord de la Secrétaire d'Etat au Budget, donné le 12 juillet2023 ;

Vu l'analyse d'impact de la réglementation réalisée conformément aux articles 6 et 7 de la loi du 15 décembre 2013Documents pertinents retrouvés type loi prom. 15/12/2013 pub. 31/12/2013 numac 2013021138 source service public federal chancellerie du premier ministre Loi portant des dispositions diverses concernant la simplification administrative fermer portant des dispositions diverses en matière de simplification administrative ;

Vu la demande d'avis dans un délai de trente jours, prorogé de quinze jours, adressée au Conseil d'Etat le 24 juillet 2023, en application de l'article 84, § 1er, alinéa 1er, 2°, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973 ;

Considérant l'absence de communication de l'avis dans ce délai ;

Vu l'article 84, § 4, alinéa 2, des lois sur le Conseil d'Etat, coordonnées le 12 janvier 1973 ;

Sur la proposition du Ministre de l'Economie, du Ministre des Classes moyennes, de la Secrétaire d'Etat à la Protection des consommateurs et de l'avis des Ministres qui en ont délibéré en Conseil, Nous avons arrêté et arrêtons :

Article 1er.Le présent arrêté s'applique aux contrats d'intermédiation de vente, d'achat et de location de biens immobiliers conclus entre une entreprise et un consommateur, à l'exception des contrats d'intermédiation qui tombent sous le champ d'application de l'arrêté royal du 14 novembre 2006 portant approbation des règles applicables à la négociation par les notaires de ventes amiables ou judiciaires de biens immeubles.

Art. 2.Sans préjudice de l'article VI.65, § 2, du Code de droit économique, le contrat d'intermédiation immobilière est rédigé sur un support durable.

Les clauses de ce contrat d'intermédiation contiennent ou déterminent : 1° une clause de rétractation par laquelle le consommateur a le droit de se rétracter du contrat sans frais dans les quatorze jours suivant la conclusion du contrat d'intermédiation, quel que soit le lieu où le contrat a été conclu. Si le consommateur souhaite que l'entreprise commence à exécuter le contrat d'intermédiation pendant le délai de rétractation de quatorze jours, le consommateur en fait la demande expresse sur un support durable dans lequel celui-ci reconnaît qu'il perdra son droit de rétractation si le contrat d'intermédiation est pleinement exécuté avant qu'il n'ait exercé son droit ; 2° la mention de la date et de l'adresse précise (commune, rue et numéro de maison) du lieu où le contrat d'intermédiation est conclu par le consommateur ;3° la mission de l'entreprise et l'étendue de ses pouvoirs. Celles-ci sont décrites de manière claire et non équivoque sous une seule rubrique du contrat, établissant notamment si la mission de l'entreprise comporte la conclusion du contrat au nom et pour le compte du consommateur.

L'entreprise mentionne les canaux publicitaires qui seront utilisés pour la publication de la vente ou de la mise en location du bien immobilier concerné.

Le cas échéant, l'entreprise donne une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l'entreprise peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue.

En cas de contrats d'intermédiation de vente ou de mise en location pour lesquelles l'entreprise reçoit la mission de négocier le prix ou les conditions de vente ou de location, le prix minimum de vente ou de location demandé et les conditions de vente ou de location sont clairement spécifiés.

En cas de contrats d'intermédiation d'achat ou de location pour lesquelles l'entreprise reçoit la mission de négocier le prix ou les conditions d'achat ou de location, le prix maximum d'achat ou de prise en location ainsi que ces conditions d'achat ou de location sont clairement spécifiés.

Il ne peut être dérogé au prix minimum demandé ou aux conditions de vente ou de mise en location en cas de contrat d'intermédiation de vente ou de mise en location, ou au prix maximum demandé ou aux conditions d'achat ou de location en cas de contrat d'intermédiation d'achat ou de location, que par un accord préalable et explicite du consommateur sur un support durable ; 4° une liste, à annexer au contrat, des attestations requises qui sont relatives au compromis de vente ou au contrat de location, et la mention que le consommateur peut fournir lui-même les attestations ou se les procurer. Si l'entreprise offre la possibilité de demander ces attestations au nom et pour le compte du consommateur, l'accord exprès du consommateur par attestation est requis. L'entreprise clarifie si le prix de ces attestations est inclus dans cette mission, ou bien sera imputé séparément.

Au cas où un coût est imputé pour ces attestations et le cas échéant pour l'obtention de ces attestations, l'entreprise communique, par attestation, le prix total, ou lorsque le prix ne peut raisonnablement être calculé à l'avance, le mode de calcul du prix ou, lorsque ces frais ne peuvent raisonnablement être calculés à l'avance, en tout cas la mention que ces frais peuvent être exigibles.

Le coût demandé correspond au coût réel pour l'attestation et le cas échéant pour l'obtention de l'attestation.

Sur simple demande du consommateur, l'entreprise fournit la preuve du coût réel ; 5° le tarif à payer par le consommateur pour la mission d'intermédiation. Ce tarif est le tarif global, en ce compris la taxe sur la valeur ajoutée, toutes autres taxes, ainsi que le coût de tous les services à payer obligatoirement en supplément par le consommateur ; 6° la mention que l'entreprise bénéficie de l'exclusivité ou non et le cas échéant la durée de celle-ci. On entend par exclusivité le fait que le consommateur ne peut confier une mission d'intermédiation à une autre entreprise ni acheter, vendre, louer ou donner en location lui-même le bien immobilier ; 7° la durée du contrat. L'entreprise indique clairement si le contrat d'intermédiation est à durée déterminée ou indéterminée. S'il s'agit d'un contrat à durée déterminée, la durée du contrat est mentionnée.

Si l'entreprise bénéficie de l'exclusivité, la durée du contrat d'intermédiation ne peut être supérieure à six mois ; 8° s'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée, le délai de préavis pour résilier le contrat est clairement indiqué.Ce délai de préavis ne peut être supérieur à deux mois ; 9° le cas échéant, la clause de prolongation ou de renouvellement tacite en cas de contrat à durée déterminée. Le délai dans lequel le consommateur peut s'opposer à la prolongation ou au renouvellement tacite est au maximum de un mois avant la fin du contrat d'intermédiation à durée déterminée.

Au cas où un contrat d'intermédiation conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, le délai de préavis pour résilier le contrat est au maximum d'un mois pour les contrats avec une durée déterminée inférieure ou égale à trois mois, et est au maximum de deux mois pour les contrats avec une durée déterminée initiale supérieure à trois mois ; 10° la manière dont l'entreprise informe le consommateur de l'exécution de la mission.Ces informations sont données périodiquement sur un support durable au moins une fois par mois ; 11° dans le cas où la vente ou la location n'a pas lieu suite à la réalisation d'une condition résolutoire ou suite à la non-réalisation d'une condition suspensive, aucun montant n'est dû par le consommateur, sans préjudice des frais éventuellement exigibles en application de l'alinéa 2, 4° ;12° lorsque le contrat d'intermédiation précise que la mission est remplie lorsqu'une offre valable a été émise, il est précisé que cette offre est faite sur un support durable qui donne au consommateur une preuve certaine de l'offre ;13° lorsque le contrat d'intermédiation précise qu'est assimilé à la réalisation de la mission, le contrat conclu par le consommateur avec une personne à laquelle l'entreprise a donné des informations, il est précisé qu'il appartient à l'entreprise de fournir la preuve que des informations précises et individuelles ont été données à cette personne ;14° si le contrat d'intermédiation prévoit que l'entreprise a droit à une indemnité pour les contrats conclus par le consommateur après la fin du contrat d'intermédiation, l'entreprise prouve qu'elle a donné au tiers avec lequel un contrat a été conclu par le consommateur, une information précise et individuelle.Le contrat d'intermédiation indique que l'entreprise transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d'intermédiation, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.

L'indemnité est également due si le consommateur conclut le contrat avec un tiers qui est dans une relation telle avec une personne présente dans la liste des personnes à qui l'entreprise a donné une information précise et individuelle qu'il est raisonnable, suite à cette relation, d'admettre que ce tiers disposait de cette information.

L'entreprise n'a droit à l'indemnité que si le contrat relatif au bien immobilier est conclu par le consommateur dans les six mois qui suivent la fin du contrat d'intermédiation ; 15° la clause de résiliation qui donne la faculté au consommateur de mettre fin pour l'avenir au contrat d'intermédiation par volonté unilatérale sans qu'un quelconque motif soit exigé. Dans le cas où une indemnité de rupture est prévue, celle-ci ne peut excéder cinquante pour cent du tarif de l'entreprise, visé au 5°, pendant les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat et vingt-cinq pour cent du tarif de l'entreprise, visé au 5°, après les trois premiers mois qui suivent la conclusion du contrat et ce, dans les deux cas, à condition que le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation, ne soit pas vendu ou loué dans les six mois qui suivent la résiliation, et sans préjudice de l'application des articles VI.84, § 1er et I.8, 22°, du Code de droit économique ; 16° le cas échéant, la clause indemnitaire qui fixe un montant forfaitaire en cas de non-respect de l'exclusivité. Au cas où une clause indemnitaire est prévue, l'indemnité ne peut être supérieure à septante-cinq pour cent du tarif de l'entreprise, visé au 5°, sans préjudice de l'application de l'article VI.83, 24°, du Code de droit économique.

Art. 3.Toute disposition des conditions contractuelles qui abroge ou limite, de façon directe ou indirecte, les droits que le consommateur tire du présent arrêté, est interdite et nulle.

Le contrat reste contraignant pour les parties s'il peut subsister sans les clauses nulles en application de l'alinéa 1er.

Le consommateur ne peut renoncer au bénéfice des droits qui lui sont conférés par le présent arrêté.

Art. 4.L'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers est abrogé.

Art. 5.Le présent arrêté entre en vigueur le premier jour du troisième mois qui suit celui de sa publication au Moniteur belge et est d'application à tous les nouveaux contrats d'intermédiation qui sont conclus à partir de la date d'entrée en vigueur.

Art. 6.Le ministre qui a l'Economie dans ses attributions, le ministre qui a les Classes moyennes dans ses attributions et le ministre qui a la Protection des consommateurs dans ses attributions sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent arrêté.

Donné à Bruxelles, le 28 septembre 2023.

PHILIPPE Par le Roi : Le Ministre de l'Economie, P.-Y. DERMAGNE Le Ministre des Classes moyennes, des Indépendants et des PME, D. CLARINVAL Le Ministre de la Justice, V. VAN QUICKENBORNE La Secrétaire d'Etat à la Protection des consommateurs, A. BERTRAND